798 873 zł na Plusie w Moim Portfelu. Co się stało? [Finansowa Forteca w Praktyce]

Wartość mojego portfela długoterminowego od ostatniej wyceny urosła o 798 873 zł i wynosi już 3,7 miliona co się takiego wydarzyło czy to efekt decyzji Chińczyków o wsparciu dla gospodarki i giełdy czy może jakaś szalona transakcja z dużym lewarem nie to sprawa czysto lokalna o której ostatnio opowiadałem wam dokładnie 3 lata temu i obiecałem że za kolejne trzy lata do tego tematu powrócę już widzę komentarze pod filmem ze strony osób o mniej wolnorynkowych poglądach że to nie fair że takie zarabianie powinno być zakazane ale ja po prostu na spokojnie robię swoje krok po kroku Korzystając z prostych opcji inwestycyjnych i pozwalając działać czasowi na moją korzyść zapraszam was bardzo serdecznie do C kwartalnego przeglądu wyników portfela będzie dużo liczb i konkretów więc Z góry przepraszam tych z was którzy wolą lżejsze treści i zanim zaczniemy Pamiętajcie Materiał ma charakter wyłącznie edukacyjny nie jest żadnym sugerowani strategii ani żadną inwestycyjną tylko wy znacie swoje okoliczności swoją sytuację więc musicie zrobić strategię dostosowaną do waszych potrzeb to jedziemy Ponieważ wiele osób po raz pierwszy ogląda materiał z cyklu finansowa forteca w praktyce przypomnę że inwestuje w oparciu o strategię trzech portfeli opisaną szczegółowo właśnie w finansowej fortecy czyli książce dla osób początkujących które chcą inwestować skutecznie i mieć święty spokój te trzy portfele to finansowa poduszka bezpieczeństwa długoterminowy i portfel ofensywny który obecnie stanowi największą część naszego majątku portfel długoterminowy który od czterech już lat prezentuje wam na blogu i moim kanale YouTube zaprojektowany jest tak aby przy możliwie najmniejszym nakładzie czasu pozwalać na pomnażanie kapitału mojej rodziny w tempie szybszym od inflacji i przede wszystkim bez konieczności monitorowania rynków finansowych Bo w większości przypadków to jest strata czasu i Kiedy mnie zabraknie moja żona albo córki powinny sobie z takim portfelem spokojnie poradzić Jaki jest skład tego portfela mniej więcej połowę środków stanowią dwa mieszkania na wynajem w Warszawie a druga połowa to konserwatywny portfel rynkowy złożony obecnie w 50 proc z obligacji indeksowanych inflacją w 35 proc z etfów inwestujących w akcje rynków rozwiniętych i akcje rynków schodzących i w 15 proc ze złota ta część Rynkowa ma skład ostrożny uwzględniający niską skłonność do ryzyka mojej żony bo to są nasze pieniądze I ona też musi czuć się komfortowo z poziomem ryzyka dlatego celujemy tu w długim okresie w około 3 punkty procentowe ponad inflację ale przy bardzo ważnym założeniu że po drodze maksymalne obsunięcie kapitału czyli taki maksimum drawdown nie przekroczy 20 może 25 proc Przy jakimś naprawdę wielkim kryzysie jak możecie zobaczyć na tym wykresie największa strata w ciągu ostatnich C lat wyniosła 5,75 i to na danych dziennych więc szczerze mówiąc zupełnie jej nie zauważyłem i naprawdę uważam że każdy powinien mieć taki portfel aby mógł z tym portfelem spokojnie spać Zacznijmy od wyników części rynkowej Bo ona cieszy się największym zainteresowaniem a na koniec Pokażę wam co wydarzyło się z naszymi nieruchomościami trzeci kwartał 2024 roku był kolejnym w tym roku dobrym kwartałem dla rynków finansowych akcje rynków rozwiniętych dały zarobić w dolarach 6,36 akcje rynków 8,2 a złoto inwestycyjne aż 12,8 ponieważ prowadzę portfel w polskich złotych No bo w tej walucie zarabiamy w niej pokrywamy koszty naszego życia No to muszę tym razem pomniejszyć wyniki o 5,28 proc bo o tyle w trzecim kwartale spadł kurs dolara względem złotówki zatem po uwzględnieniu zmian kursu walut poszczególne klasy aktywów przyniosły w trzecim kwartale tego roku następujące stopy zwrotu w złotówkach akcje rynków rozwiniętych 07 % na plusie akcje rynku wschodzących 2,53 proc złoto 6,8 proc i do tego portfel obligacji indeksowanych inflacją wygenerował kolejne 1,49 proc zysku gdy spojrzymy na wyniki od początku tego roku to widzimy że w ciągu tych ostatnich 9 miesięcy lokomotywą wzrostów było złoto które dało zarobić 22,8 na drugim miejscu akcje rynków rozwiniętych z wynikiem 15,3 6 proc następnie akcje rynków wschodzących z wynikiem 12,8 proc i na czwartym obligacje indeksowane inflacją ze stopą zwrotu 6,75 proc polskie obligacje skarbowe notowane na rynku których od dłuższego czasu już w portfelu nie mam zarobiły od początku tego roku 4,28 proc ten bardzo dobry wynik złota No to jest między innymi odpowiedź na dużą niepewność dotyczącą rosnącej skali zbrojnych konfliktów w tym w szczególności tego co obecnie dzieje się na Bliskim Wschodzie i no pod tym względem złoto zachowało się właśnie zgodnie z jego rolą w portfelu natomiast Chciałbym wam jeszcze zwrócić uwagę na bardzo ciekawą sytuację w Chinach akcje chińskie po latach spadków są mocno niedowartościowane a tamtejszy rząd ogłosił największy pakiet stymulacyjny od czasów pandemii covid-19 Co sprawiło że kapitał zaczął wracać na Chińską giełdę a tamtejsze indeksy wystrzeliły o kilkadziesiąt procent w górę zaledwie dwa trzy tygodnie A jak zachowanie powyższych klas aktywów przełożyło się na wynik mojego konserwatywnego portfela w trzecim kwartale dołożył on do wyniku 2,3 proc i od początku roku zarobił już 12,0 proc pod spodem widzicie Jeszcze linijkę zatytułowaną longterm rynkowy mały z wynikiem 11,5 proc na plusie więc Przypomnę tylko że to jest taki portfelik który 4 lata temu uruchomiłem z kwotą 100 000 zł i tam co miesiąc odkładał najpierw po 500 zł teraz po 550 i raz na kwartał robię tam zakupy za odłożono w ciągu tych trzech miesięcy kwotę analogicznie jak w dużym portfelu i chodzi o to aby empirycznie sprawdzić czy w tak prosty sposób da się inwestować też małe kwoty i jak widzicie wyniki są mocno zbliżone Warren buffett powiedział kiedyś że giełda to miejsce transferu pieniędzy od inwestorów aktywnych do inwestorów cierpliwych i takie podejście jest mi bliskie dlatego zamiast starać się przewidywać zachowanie rynków finansowych co jak pewnie się domyślacie udaje się bardzo rzadko zdefiniował po prostu strategię którą cierpliwie Realizuję i czas którego nie poświęcam dzięki temu na pogoń za tym syrenim śpiewem rynków finansowych i na te wszystkie newsy będące tak naprawdę zwykłym szumem informacyjnym wykorzystuje na ciągłe zwiększanie dochodów bo na to mam największy wpływ no a potem już zostaje tylko systematycznie wymieniać papierowe zarobione pieniądze na portfel zyskujący na wartości aktywów i właśnie na tym polega skuteczne i spokojne inwestowanie Zobaczmy jego dotychczasowe efekty wykres który teraz widzicie nazywam schodami do finansowej Wolności w ogóle te różne wykresy statystyki stopy zwrotu są generowane automatycznie w aplikacji myfund która dla mnie była prawdziwym Game changer jeśli chodzi o oszczędność czasu i dokładność więc możecie wypróbować tą aplikację przez dwa miesiące całkowicie za darmo Korzystając z linku afiliacyjnego pod tym filmem i bardzo serdecznie z czystym sumieniem was Do tego zachęcam I co pokazują nam dzisiaj te schody do finansowej Wolności Niebieska Linia przedstawia C kwartalne dopłaty do portfela a zielona jego wartość rynkową jak widzicie zaczynałem ten cykl publikacji z kwotą około 711 000 zł a na koniec września 2024 roku wartość części rynkowej to mil 546 52 zł z czego mil 195000 to są skumulowane wpłaty a nieco ponad 350 000 to jest kwotowy zysk wypracowany od momentu w którym zacząłem prezentować wam portfel na moich kanałach a zatem po cztere latach już trochę środków na tę przyszłą emeryturę ten portfelik zarobił a tutaj możecie zobaczyć analogiczny wykres dla małego portfela który startował z kapitałem 10000 zł i na koniec września tego roku jego wartość to już 39 192 zł w tym 7142 to jest wypracowany zysk zaczyna więc działać ta stara maksyma że duże pieniądze to jest po prostu dużo małych pieniędzy Dlatego warto inwestować też drobne kwoty prowadzę eksperyment z tym małym portfelem bo to najlepiej pokazuje na ile takie spokojne jak widzicie ostrożne inwestowanie może być skuteczne to teraz zobaczmy sobie oba portfele na jednym wykresie w ujęciu procentowym od poku naszego cyklu duży portfel przyniósł 3543 zysku a mały 3314 jak jednak Pewnie pamiętacie nie tak dawno mieliśmy bardzo wysoką inflację która mocno portfelo odskoczyła po dodaniu do wykresu benchmarku w postaci inflacji widzimy że wystrzeliła ona w marcu 2022 roku i jeszcze na początku 2023 roku biła portfel rynkowy o ponad 20 punktów proc No ale konsekwencje cierpliwość przynoszą wyniki inflacja zaczęła spadać portfel sobie dalej spokojnie zarabiał No i na 30 września tego roku do inflacji brakuje mu już tylko 4,7 punktu procentowego A ja jak co kwartał powtarzam jestem przekonany że w długim terminie dla mnie długi portfel to taki pełny rynkowy cykl więc około 10 lat inflacja zostanie daleko w tyle również za rynkową częścią portfela no właśnie dlaczego powiedziałem również z przyczyn które szczegółowo Opisałem tutaj w dziewiątym rozdziale finansowej fortecy około połowę środków przeznaczonych na naszą przyszłą emeryturę ulokowali zmy w nieruchomościach na wynajem a konkretnie w dwóch mieszkaniach na Grzybowskiej i na Siennej wiele osób porównuje nieruchomości na wynajem z innymi klasami aktywów patrząc jedynie na rentowność najmu liczą sobie ile w danym roku zarobią na czynszu potem tę kwotę rocznego czynszu dzielą przez wartość nieruchomości No i wychodzi im że to taki sobie biznes tylko że takie podejście jest niekompletne bo ono nie bierze pod uwagę drugiego bardzo ważnego elementu elementu składowego stopy zwrotu z inwestycji w nieruchomości a tym elementem jest wzrost wartości samej nieruchomości tak Szukając analogii z rynkiem akcji możemy powiedzieć że czyn sz najmu to jest taka nasza dywidenda No ale oprócz tego korzystamy przecież na wzroście ceny rynkowej samego aktywa i tego pomijać nie wolno dokładnie 3 lata temu przeprowadziłem wys n nieruchomości w szczegółowym nagraniu z poleconym przez was rzeczoznawcą majątkowym Krystianem sumem którego bardzo serdecznie pozdrawiam opowiedzieli wam jak taka wycena wygląda i zapowiedział też wtedy że kolejną wycenę przeprowadzimy za TR lata no i pamiętam że wielu youtubowy ekspertów wieszczyła spadki na rynku nieruchomości a tymczasem No właśnie Zobaczcie tylko co się stało z wartością naszych dwóch mieszkań w ciągu ostatnich TR lat Pokażę wam teraz dokładnie w jaki sposób podchodzę do wyceniania nieruchomości inwestycyjnych w portfelu i jestem też bardzo ciekawy jak wy to robicie Zacznijmy od ulicy Siennej wartość sprzed trzech lat to 139 i50 zł i na potrzeby tej publikacji analogicznie jak ostatnim razem skorzystałem zarówno z wyceny rzeczoznawcy majątkowego jak i z portalu Urban one oraz Solar Home dla pełnej jasności to nie jest żadna reklama Tych portali i tak Urban one wycenił sienną na milion 800 386 zł tu macie screen z ich płatnego raportu Sonar hom podaje widełki więc przyjąłem środkową wartość przedziału która wyniosła 18 875 797 natomiast Christian sum w swoim operacie szacunkowym był najbardziej konserwatywny i wycenił nam sienną na mil 695000 co ja teraz z tym robię tak jak TR lata temu Pamiętając o rachunkowej zasadzie ostrożnej wyceny wybieram najbardziej konser i pomniejsz go jeszcze o 5 zatem biorę wycenę kiana 695000 mnożę przez 095 No i wprowadzam w portfelu wycenę Siennej Do mojego my Funda na poziomie 61250 zł to oznacza wzrost o 4137 PR w ciągu 3 lat a kwotowo 471 200 zł a jak z drugą nieruchomością jak to wygląda w przypadku tutaj najniższa wycena wyszła nam w Sonar Home Krystian uwzględnił fakt że to jest luksusowy apartamentowiec mieszkanie bogato wykończone z klimatyzacją i tak dalej ale ja wolę być bardziej konserwatywny więc 3 lata temu wycena wyniosła 607 tam 050 a Dzisiaj biorę najniższą wartość czyli ten Sonar Home pomniejszamy bowski w portfelu wynosić będzie 858 479 zł oznacza to że w ciągu ostatnich lat wartość tej nieruchomości wzrosła o 41,42 czyli kwotowo o 251 zł i 429 zł ale to jeszcze nie koniec bo chcę jeszcze sprawdzić czy te wartości nie są przesadzone Dlatego rzucam jeszcze okiem do danych NBP i w tym celu Pobieram sobie plik z bazą cen nieruchomości mieszkaniowych z raportu NBP i patrzę ile wyniósł wzrost procentowy w ciągu ostatnich trch lat w Warszawie Nb publikuje te raporty raz na kwartał i na razie dostępne są dane koniec czerwca 2024 ale nam chodzi tak naprawdę o zgrubne sprawdzenie więc to w zupełności wystarczy I co widzimy że średnia cena w Warszawie wzrosła w ciągu trzech lat z 12 463 zł do 18 677 zł czyli o ponad 49 proc No a skoro tak to to moje założenie wzrostu o 41 nie jest raczej przesadzone Takie jest moje podejście i jestem bardzo ciekawy co się nam tutaj wydarzy przez kolejne TR lata czy faktycznie to spadnie czy coś się zmieni jak zwykle nie zamierzam tego przewidywać tylko po prostu trzymając się strategii pozwolę żeby czas działał na moją korzyść Zobaczmy zatem zaktualizowaną wartość całego portfela długoterminowego No i tak część rynkowa to obecnie 546 542 zł dwie nieruchomości po tej najnowszej wycenie odjęciu salda kredytu w kwocie 33212 zł i jeszcze po uwzględnieniu rezerwy na remonty bo ja z czynszów odkładam sobie na remonty to ta wartość to jest 2 224 i88 zł a zatem cały portfel długoterminowy to już jest 3 770 i 630 zł ta część nieruchomościowa waży teraz 59 a Rynkowa 41 jakie transakcje planuje w tym kwartale po publikacji dzisiejszego materiału ponieważ mamy tę rozbieżność w tych dwóch portfelach ty 9 punktów procentowych a w części nieruchomościowej znajduje się też rezerwa na remonty w kwocie 60 372 zł zaparkowa w funduszu krótkoterminowych papierów dłużnych i jeszcze gotówka na koncie z wpływów z tego co zostało z wpływów po pokryciu kosztów w ostatnim kwartale i to jest 279 zł żeby chociaż trochę zmniejszyć to przeważenie tę nierównowagi tymi dwiema połówkami portfela długoterminowego wypłacę 30 00 zł z części nieruchomościowej i przerzucę ją do portfela rynkowego i kupię instrumenty finansowe Co to znaczy że wpłata do portfela rynkowego wyniesie w tym kwartale nie tradycyjnie 30 000 zł Tyle oczywiście dopłacę z generowanych na bieżące oszczędności tylko jeszcze dołożę wię w sumie zrobię zakupy za 600 zł No i co kupię w tej części rynkowej Po pierwsze Słuchajcie pomimo tego że rynki schodzące W ostatnich tygodniach prują to ponownie obetnę ich wagę o 2 i p punktu procentowego przypomnę że robię tak co kwartał od zeszłego roku żeby jeszcze bardziej uprościć część akcyjną portfela długoterminowego zbliżając ją do struktury indeksu msci All Country World index robię to żeby ułatwić w przyszłości zarządzanie portfelem mojej rodzinie a nie względu na sytuację na rynku uważam że akcje chińskie są w obecnej sytuacji geopolitycznej bardzo ryzykowne ale też bardzo atrakcyjnie wycenione więc na przykład w portfelu ofensywnym kupiłem Jeśli dobrze pamiętam 25 i 26 września za 100 000 zł ETF na chińskie akcje No ale właśnie na takie transakcje jest miejsce w portfelu ofensywnym a w tym długoterminowym jednak nie chcę żeby on był bardziej jeszcze pasywny kochani pod filmem znajdziecie link do wpisu na blogu w którym jest jeszcze więcej szczegółów a także screeny z naszych rachunków inwestycyjnych z konkretnymi instrumentami No bo to nie jest żaden wirtualny portfel w Excelu tylko realne pieniądze realne zyski od czasu do czasu realne straty dajcie znać jak radzą sobie wasze portfele Pamiętajcie że przed nami nie jedna zawierucha Rynkowa A ja czekam na wasze pytania i komentarze Dziękuję wam serdecznie za wspólnie spędzony czas trzymajcie się cześć