Nieruchomości w Hiszpanii: cała prawda o zakupie! [Analiza rynku nieruchomości w Hiszpanii]

Od czterech lat klienci myślą, że ta górka cenowa w końcu pęknie i ceny pójdą w dół i cały czas mamy wzrost cen. Według portalu Idealista 13% do góry w przeciągu ostatniego roku. Ceny cały czas rosną i to zainteresowanie też cały czas rośnie. Wiemy też jaka jest sytuacja geopolityczna, więc ta Hiszpania wydaje się takim bardzo bezpiecznym miejscem. >> Biurokracja tam jest bardzo problematyczna, >> nawet bardziej niż w Polsce byście powiedzieli? >> Dużo bardziej. >> Dużo [śmiech] bardziej. No tak. >> Trzeba być na to gotowym. >> Trzeba być na to gotowym. >> Trzeba być na to. Na jakie warunki mogą liczyć polscy klienci w hiszpańskim banku? >> W porównaniu do warunków w Polsce to na bardzo dobre mogą liczyć, bo jeżeli mówimy o stałym oprocentowaniu to na ten moment jest to 3,4% i wkładu własnego trzeba mieć minimalnie 40%. E, Polacy jeszcze na ten moment, może nie wszyscy, ale część z nich się boi, więc do tego podchodzi bardzo ostrożnie, długo myśli i to jest częsty bardzo błąd. My nie pobieramy prowizji od klientów, tylko płaci nam deweloper albo osoba sprzedająca i wtedy tak naprawdę dla kupującego to nie jest żadna różnica. No bo tak jak mąż powiedział, te ceny są jednakowe. Dzień dobry, ja nazywam się Michał Fit, a wy oglądacie FX Mac, kanał, na którym tłumaczymy świat finansów. Dziś naszym tematem będzie rynek nieruchomości w Hiszpanii, który w ostatnich latach zdaje się być ulubionym zagranicznym rynkiem nieruchomości wśród Polaków. Dlaczego tak jest? No i dla kogo on jest? Czego zainteresowani powinni się spodziewać i na co uważać? Te wszystkie kwestie omówimy w dzisiejszej rozmowie. Moimi gośćmi są eksperci, którzy znają rynek od podszewki. Moimi gośćmi są Wiktoria i Krzysztof Wesołowscy, założyciele Polskiego Biura Nieruchomości Home in Spain. Dzień dobry. >> Dzień dobry. Zaczniemy sobie od pierwszej podstawowej kwestii. Spróbujemy sobie odpowiedzieć na pytanie, dla kogo jest rynek nieruchomości w Hiszpanii, bo myślę, że w opinii publicznej troszkę się tak utarło, że no na przykład dla milionerów bądź dla jakichś celebrytów, którzy chcą sobie po prostu odpocząć na na stare lata w Hiszpanii, a nie dla wszystkich. Więc jak to jest, dla kogo jest, jaki jest profil waszego klienta? I się wydaje, że ogólnie nieruchomości w Hiszpanii są aktualnie dla osób, które chcą zdywersyfikować swój kapitał, przenieść go do innego kraju niż trzymać kapitał w Polsce. Uważam też, że jest dla osób, które chcą po prostu spędzić 320 dni w słońcu, uciekając od tej pogody, którą mamy dzisiaj na przykład. Ogólnie jest też dla osób, które chcą korzystać wakacyjnie z takiego apartamentu, czy domu, ze względu na to, że są już zmęczeni wakacjami all inclusive. Mhm. Rozumiem. Jakiś czas temu przeprowadzałem rozmowę z agentką nieruchomości z Dubaju i ona wspomniała, że Dubaj jest najlepiej skierowany do osób, które chcą prowadzić tam biznes. Czyli rozumiem, że Hiszpania jest bardziej taka wypoczynkowa. >> Hiszpania jest bardziej wypoczynkowa. Prowadzenie biznesu w Hiszpanii jest trudne. Podatki są wysokie. >> Biurokracja jest bardzo skomplikowana. >> Okej. To sobie to sobie też jeszcze omówimy. Y, w takim razie osoba, która chciałaby się zainteresować tym tematem, ile powinna mieć na start? >> M, myślę, że około 300 000 € to jest taki kapitał, w którym można kupić apartament około kilometra od morza w nowym budownictwie, w pełni wykończony, e, z basenami, z sauną, siłownią. Różne te strefy są. Natomiast jest to bardzo atrakcyjna nieruchomość. E, i taki kapitał by wystarczył. Można by było też kupić za za 300 000 € willę 10 km od morza. >> Yhm. No okej. To brzmi naprawdę kusząco. Yyy okej. Jak już jesteśmy przy cenach, to chciałbym ten temat rozszerzyć, ponieważ m dane pokazują, że w ujęciu rocznym ceny za metr jednak w niektórych y regionach Hiszpanii rosną nawet o kilkanaście procent. Dlatego chciałem się dowiedzieć jaka jest tak naprawdę średnia cena za metr w najpopularniejszych lokalizacjach którymi interesują się Polacy. >> No jest to bardzo częste pytanie wśród klientów. Natomiast w Hiszpanii nie liczymy stricte metrażu, a liczymy ilość sypialni. >> Natomiast jak już musimy się określić ile wychodzi za metr, to jest to około 4500 EUR jeżeli rozmawiamy o nowym budownictwie. Jeżeli rozmawiamy o rynku wtórnym, czyli mieszkaniach takich 3040letnich, to jest to około 2500 EUR za metr. Natomiast trzeba wziąć pod uwagę, że te mieszkania, które mają 30 lat, one nigdy nie były remontowane. To to nie tak jak w Polsce, że ktoś kupuje mieszkanie, to potem remontuje co parę lat, no bo już łazienka czy czy kuchnia, czy czy jakikolwiek pokój po prostu wymaga odświeżenia. Hiszpanie, nie, Hiszpanie się skupiają na tym, że oni żyją na zewnątrz, więc jaki stan jest mieszkania, o ile yyy się tam sufit nie wali na głowę, no to to nie przychodzą do remontów. >> Jeżeli tak, jeżeli chodzi o mieszkania, no po prostu Hiszpanie nie idą za modą i za designem. >> Okej, rozumiem, rozumiem. Zaraz sobie jeszcze o tym porozmawiamy, bo różnice między rynkiem wtórnym a a pierwotnym też chciałem omówić. Yyy, no natomiast najpierw chciałem jeszcze poruszyć ten tą kwestię cen. Yyy, one rosną i yyy czy w takim razie wciąż jest dobry moment na wejście, bo rozumiem, każdy z nas chciałby uniknąć kupowania na górce, tak zwanej cenowej. Yyy, więc jak to może wyglądać? Powiem tak, od czterech lat klienci myślą, że że będzie po prostu, że ta górka cenowa w końcu pęknie i ceny pójdą w dół i cały czas mamy wzrost cen. Według portalu Idealista 13% do góry w przeciągu ostatniego roku. Mhm. >> I te ceny cały czas rosną i to zainteresowanie też cały czas rośnie. Wiemy też jaka jest sytuacja geopolityczna, więc ta Hiszpania wydaje się takim bardzo bezpiecznym miejscem, więc przyjeżdżają Europejczycy i nie tylko Europejczycy i kupują tam nieruchomości. Póki zainteresowanie jest, te ceny będą rosnąć. >> Mhm. Czy czyli uważacie, że yyy jakby mocne ma fundamenty i nie będzie tutaj pęknięcia bańki >> na ten moment? Nic na to nie wskazuje. Yyy inną sytuacją jest to, że można kupić yyy nieruchomość yyy w tym samym budynku na początku >> inwestycj >> za dużo mniejsze pieniądze niż gdybyśmy chcieli ją kupić, gdy budynek już stoi i mamy dwa ostatnie apartamenty na sprzedaż. >> Rozumiem. No dobrze, no to w takim razie przejdźmy do tej kwestii różnic między stanem deweloperskim a a rynkiem wtórnym. Załóżmy, że zgłasza się do was klient i jak prowadzicie go przez taką decyzję? Po czym stwierdzacie, że że lepiej zaproponować komuś stan deweloperski, a komu wtórny rynek? Znaczy powiem tak, my ogólnie jesteśmy za rynkiem deweloperskim lub mieszkaniami kilkuletnimi >> ze względu na ich stan, bo tak jak mówiłam, te mieszkania z rynku wtórnego, które są stare 20 30letnie, one zawsze wymagają generalnego remontu. Więc jeżeli klient jest gotowy na to, żeby poświęcić, nie wiem, pół roku, rok w zależności od nieruchomości na remont i też dopięcie spraw urzędowych, bo to zazwyczaj też się wiąże z tym, że w starych nieruchomościach jest bardzo mało kilow przyłączonych, jeżeli chodzi o prąd, więc później taka dokumentacja i i zmiana instalacji elektrycznej trwa w samym urzędzie, w samym w same przyłącze trwa około 78 miesięcy. Także to trzeba zawsze wziąć pod uwagę i większość klientów jednak się decyduje na łatwy zakup, na zakup wakacyjny, na zakup, na przyjazd i odpoczęcie, niż niż po prostu remont i dużo pracy przy tym. No też trzeba mieć tą świadomość, że jeżeli ktoś liczy na to, że kupi tanią nieruchomość z rynku wtórnego dla przykładu za 120 000 € i liczy na to, że za 20 000 euro zrobi remont i będzie miał takie mieszkanie pod flipa, to niestety się rozczaruje bardzo mocno. >> Mhm. Czyli te koszty remontu są, rozumiem, wysokie. >> Koszty remontu, jeszcze jest podatek od remontu w Hiszpanii, który wynosi 4%. wszystkie pozwolenia, daty, w których musimy się zmieścić z danym remontem, plus jeszcze chcemy sprzedać zyskiem i zarobić, prawda? Więc wtedy no niestety jest to bardzo ciężkie do uzyskania. >> Okej, rozumiem. To w takim razie gdybyśmy sobie chcieli wypisać plusy i minusy obydwu y rynków, obydwu opcji dla klienta, to rozumiem, że więcej tych minusów byłoby jednak zdecydowanie po stronie rynku wtórnego. >> Więcej by było minusów po stronie rynku wtórnego. Niemniej jednak, jeżeli mowa o willach, dużych willach w dobrej lokalizacji, to rynek wtórny uważam, że też by wchodził w grę. Jeżeli chodzi o apartamenty, uważam, że >> można na nim jakąś taką bardziej okazyjną cenę dorwać. Yyy, powiem może troszkę inaczej. Willę można kupić yyy w bardzo dobrych miejscach. Wiadomo, że Ziemia jest cenna w Hiszpanii. >> Mhm. >> Yyy inną kwestią jest to, że jeżeli nawet ktoś by myślał zrobić flipa, to tylko i wyłącznie na willach. Na tym jest zarobek. >> Okej. >> Z rynku pierw z rynku wtórnego. >> Rozumiem. Czy w takim razie na wtórnym rynku trzeba liczyć się z jakimiś no pułapkami? Rozumiem, że remont jest duży, >> ale ale czy jakieś nie wiem kwestie wspólnotowe może są mogą być też problemem? Czy właśnie jakieś jeszcze ukryte koszty? >> Raczej ukryte koszty w postaci tego, że no instalacja hydrauliczna jak i elektryczna wykonana 30 czy 40 lat temu, no pozostawia trochę do orzeżyczenia w dzisiejszych czasach. Yyy, często też mieszkania z rynku wtórnego na przykład nie mają zamontowanej klimatyzacji. No podłączamy klimatyzację, zmieniamy płytkę na indukcyjną, już mamy prawie 7 kW mocy poborowej. Mhm. >> No żeby zmienić, tak jak tutaj Wiktoria wspomniała wcześniej, te całe przyłącza, moc tą poborową w Iberdioli, bo tak się nazywa ten dostawca prądu w Hiszpanii główny, no po prostu jest to problematyczne, no bo trzeba wtedy skuwać ściany, no prowadzić nową instalację. Dodatkowo trzeba zrobić bioletin, czyli musi przyjść pan yyy Hiszpan typowy, który ma dokumenty, że może wykonać taki bioletin. Z tym bioletinem trzeba się później udać do yyy iberdioli, do dostawcy prądu i wtedy czekamy. Pytanie, ile czekamy? My na przykład na swoim przykładzie zmienialiśmy dom z jednej fazy na trzy fazy. Zajęło nam to rok czasu. >> Mhm. >> Upierdliwości [odchrząknięcie] naszej. >> Rozumiem. Czyli, czyli, czyli, czyli ta biurokracja tam jest bardzo problematyczna, nawet bardziej niż w Polsce, byście powiedzieli. >> Dużo bardziej. [śmiech] >> Dużo bardziej. >> No tak, tak. >> Trzeba być na to gotowym. >> Trzeba być na to. >> Trzeba być na to gotowym. >> Trzeba być gotowym na to, że uzrzędnicy pracują powoli i że w Hiszpanii jest słynna maniana, czyli wszystko jest na jutro, a tak naprawdę te jutro to jest na za miesiąc. >> Na nigdy. [śmiech] >> Albo na nigdy. >> Na nigdy. Rozumiem. Ale czyli to chodzi o to, że po prostu wolno pracują, czy też są takimi służbistami, którzy czepiają się szczegółów? >> Raczej się nie czepiają szczegółów, raczej wolno pracują. >> Mhm. A a czy wy jako obcokrajowcy możecie liczyć na jakieś, nie wiem, lepsze bądź gorsze traktowanie, że jak oni widzą, że zgłaszają się Polacy bądź inni? >> Ja powiem może troszkę inaczej. Na pewno nie jesteśmy gorzej traktowani. Myślę, że jesteśmy na równie traktowani. Niemniej jednak za pierwszym razem, gdy pierwszy raz coś robiliśmy urzędowego >> ileś lat temu, >> to po prostu było to dla nas ciężkie, bo robiliśmy to pierwszy raz. >> Z wprawą jest coraz łatwiej. >> No rozumiem, rozumiem. >> No dobrze, no to w takim razie porozmawiajmy trochę o tej, o tej, o tych formalnościach, o tym jak kupić mieszkanie. Od czego trzeba zacząć taki proces. Poza tym, że zgłosić się do was, >> poza tym, że zgłosić się do nas, to warto by było się umówić na dłuższą rozmowę telefoniczną bądź widzowi prosto w oczy, żeby omówić to, czego klient poszukuje, jakie, jakiego typu nieruchomości, jakie ma oczekiwania. E, później przy umawiamy się na przyjazd tutaj do nas do Hiszpanii i wtedy obwozimy klienta po kilku lokalizacjach, pokazujemy, bo też każda miejscowość się różni od siebie i klimatem, i plażą, i różnymi innymi aspektami i też możliwością wynajmu na krótki termin bądź nie. >> Więc przede wszystkim trzeba określić po co klient chce kupić nieruchomość. Następnie jeżeli już nieruchomość zostanie wybrana, no to się podpisuje umowę rezerwacyjną i wpłaca się yyy opłatę rezerwacyjną wysokości 6 000 EUR netto i po miesiącu czasu się podpisuje umowę kupna sprzedaży. Jest to taki kontrakt zresztą też i w Polsce z dokładnymi danymi kiedy jakie transze pieniędzy zostaną wpłacone, jaka jest co ze strony sprzedającego jest wymagane i będzie zrobione. Jeżeli to jest rynek deweloperski, no to wiadomo, że tam są terminy, kiedy zostanie ukończona budowa, metraże tego mieszkania i wszystkie ważne informacje. My takie umowę tłumaczymy dla klienta na język polski i też pilnujemy, żeby wszystko było zgodnie z prawem. Następnie żeby kupić nieruchomość jest potrzebny numer identyfikacji podatkowej obcokrajowca czyli numer nie również w takim wyrobieniu tego numeru pomagamy. Jeżeli klient potrzebuje hipoteki to też zgłaszamy się do hiszpańskiego banku i pomagamy w uzyskaniu tej hipoteki i przeprowadzeniu całego tego procesu. No i następnie przechodzimy do aktu notarialnego. Na aksie notarialnym jesteśmy razem i ja też pomagam i tłumaczę wszystko na język polski i później idziemy na odbiór nieruchomości, >> a później idziemy na obiad. [śmiech] Jakiś pyszny. Wróćmy jeszcze do tego numeru. Nie, >> tak >> rozumiem, że to jest coś w rodzaju polskiego PESLu. >> Dokładnie coś takiego. >> Okej. Ile trwa? To to jest, rozumiem, musi to być, żeby, żeby móc mógł kupić tam. >> Tak jest to niezbędne. >> Ile trwa wyrobienie czegoś takiego? Tak naprawdę >> trwa 15 minut. >> Aha, czyli >> może ja powiem, trwa 15 minut, tylko gorzej jest z uzyskaniem tego terminu, >> gdyż też panuje jakaś tam biurokracja i te terminy są po prostu gdzieś tam rozdawane po znajomych, tak więc już ciężej, jest ciężej dostać ten numer, ale jak już ten jakby datę tej wizyty, ale jak już się uzyska datę wizyty, to 15 minut. >> A w takim razie wróćmy do hipoteki. Na jakie warunki mogą liczyć polscy klienci w hiszpańskim banku? W porównaniu do warunków w Polsce to na bardzo dobre mogą liczyć, bo jeżeli mówimy o stałym oprocentowaniu to na ten moment jest to 3,4% i wkładu własnego trzeba mieć minimalnie 40% plus koszty zakupowe. >> Okej. No >> też w zależności od zawodu, wiadomo. No jeżeli mamy do czynienia na przykład z lekarzem czy prawnikiem to nawet 30% wkładu własnego czasami wystarcza. >> Aha. Czyli to jest zrozumie negocjowalne z bankiem. Tak. jest, jest możliwe. Rozumiem. >> Od naszego zacięcia i od >> od pracy, którą [śmiech] wykonuje kupujący. Okej. >> Yyy, okej. A dodatkowe jeszcze y ile mogą wynieść dodatkowe koszty takie transakcyjne, >> bo rozumiem, że no oczywiście sama cena na metce mieszkania czy tam willi, no to nie jest cały koszt, który musi musi ponieść yyy kupujący. >> No niestety nie jest to cały koszt i te koszty zakupowe są wyższe niż w Polsce. jest tam 10, jeżeli mówimy o rynku pierwotnym, to jest to 10% VATU. Dodatkowo jest 1,5% podatku AHD, czyli takiego polskiego PCC i około procenta kosztów notarialnych, rejestracji nieruchomości i rozliczenia przez księgowego wszystkich tych podatków. Łącznie zawsze proponuję, żeby klient założył, że to jest około 13%. Mhm. >> To jest taka bezpieczna ilość tych procentów, której na pewno się klient zmieści >> można zmieścić. Okej. Chciałem jeszcze porozmawiać o kwestii tego, jak hiszpański rząd ułatwia bądź utrudnia zagranicznym inwestorom inwestowanie w nieruchomości, ponieważ w zeszłym roku szczególnie dużo się mówiło o tym, że miał zostać wprowadzony taki podatek 100% dla kupujących spoza Unii, >> tak? >> No czyli Polaków by wiadomo nie nie dotyczył. Natomiast no czy jest szansa na to, że mogą być jakieś dodatkowe utrudnienia, które będą obejmowały też obywateli Unii, w tym Polaków? No bo z tego co co wiadomo, tam te nastroje społeczne dotyczące inwestorów z zagranicy są podzielone. Powiedzmy, >> ja uważam, że każde utrudnienie dla zagranicznych inwestorów odbije się na Hiszpanii. Myślę, że rząd hiszpański jest tego świadomy. Mhm. Czyli jednak mimo wszystko będą dożyli do tego, żeby ten kapitał zagraniczny >> spływał. Około 50% kupujących to są obcokrajowcy. Dlatego jeżeli tak jak mówiłam o tych kosztach zakupowych, które wynoszą na przykład VAT 10% i 1,5% podatku PCC, no to tutaj wiadomo, że rząd będzie chciał, żeby tych nieruchomości jak najwięcej kupowali obcokrajowcy. Natomiast muszą troszeczkę uspokoić Hiszpanów, którym też tych ceny mieszkań rosną przez to, że jest taka >> sprzedawalność. Tylko tak jak rozmawialiśmy, no te ceny mieszkań rosną, prawda, ale Hiszpanie dalej jest maniana i pracują jak pracują. Zawsze można ciężej pracować i więcej, [śmiech] >> aby chcieli. Tak, >> mogliby brać przykład z nas Polaków. >> Aha. >> Co do pracy. Tak. [śmiech] >> Czy nieruchomość w Hiszpanii można uznać za pewną inwestycję? Czy stwierdzilibyście tak? w zależności o czym rozmawiamy. Jeżeli rozmawiamy, że ktoś kupuje nieruchomość na wynajem >> i liczy, że z wynajmu zarobi górę pieniędzy lub ten zwrot będzie bardzo szybki, to raczej bym poopowiedział, że jest to inwestycja 50 na 50. >> Okej. Jeżeli mowa o tym, że ktoś chce kupić z rynku pierwotnego mieszkanie, dziurę w ziemi, gdzie jeszcze nie ma dziury na przykład >> i sprzedać tą nieruchomość za 5 lat, uważam to za 100% bezpieczne inwestowanie kapitału. >> Okej. >> Ja bym podsumowała to w ten sposób, że bardzo ważne jest co i kiedy się kupuje. >> Więc jeżeli jesteśmy świadomi i nastawieni na to, żeby zainwestować te pieniądze, żeby one przyniosły zwrot, no to trzeba wtedy po prostu wiedzieć co kupić i i gdzie. Czyli rozumiem, że raczej swoich klientów nastawiacie na zakup takiej nieruchomości pod zwrot inwestycji w formie sprzedaży za kilka lat. >> Jeżeli przyjeżdżają inwestować, tak? >> Mhm. Jeżeli przyjeżdają, >> tak? Tak. No jeżeli przyjeżdżają inwestować, to tak. No tylko też mamy tych klientów różnych, prawda? >> Jeżeli przyjeżdżają na przykład, bo chcą się przeprowadzić, no to wtedy już czym innym się kierujemy. Wtedy przede wszystkim klient też się kieruje sercem, a nie a nie tylko kalkulacją czystą. >> No tak. Tak. Y, czyli klientów na którzy próbują zarobić na najmie jest mniej. Tak rozumiem. >> Klientów, którzy chcą zarobić na najmie jest całe mnóstwo. >> Tylko mało jest agentów, którzy uświadamiają klientów, że to nie jest taka łatwa inwestycja i nie jest taki łatwy zwrot gotówki. >> No właśnie. Dlaczego? Bo jak tak na tak zwany chłopski rozum się pomyśli, że no będę miał mieszkanie w Hiszpanii, tam jest zawsze ciepło, zawsze turyści przyjadą, więc to się powinno szybko zwrócić. >> Tak tylko takich jak pan teraz na przykład jest 2000, 3000 czy 5000, którzy zakupili w tym roku, >> czyli po prostu przeładowany jest pod tym względem rynek. >> Uważam, że tak. >> Okej. E >> są miejsca, dodam jeszcze są miejsca, w których wynajem jest bardziej opłacalny, a są miejsca, w których wynajem jest mniej opłacalny. Jakie to są miejsca na przykład? >> Yyy, na pewno mniej opłacalne. To może tak trzeba się odnieść wagóle do naszej wschodniej Europy. Wschodnia Europa kupuje, chce kupić może pierwsza, druga linia brzegowa. >> Mhm. >> Koło morza, spacerkiem na plażę, móc wypić drinka, wrócić bez samochodu. >> Tak, >> tego jest mnóstwo i mnóstwo jest chętnych na zakup nieruchomości w pierwszej, w drugiej linii, na wynajem, >> ale mamy coś takiego jak pola golfowe. >> Mhm. A w Hiszpanii jest ich bardzo, bardzo dużo i już przy polach golfowych mamy więcej dni obłożenia w skali całego roku niżeli przy morzu. Przy morzu mamy sezon ctery miesiące. >> Mhm. >> Przy polu golfowym mamy cały rok. >> Okej. >> Tylko o tym się nie mówi. >> Tylko o tym się nie mówi. To też jest >> i też mamy innych klientów. Przy polu golfowym przyjeżdżają zazwyczaj golfiści, osoby, które przyjeżdżają na miesiąc, na dwa tygodnie, na dwa miesiące, czyli nietypowych imprezowiczów, że tak powiem. Tak. A przy morzu bardzo łatwo o przyjeznych na dwa trzy na dwie trzy doby na imprezę na na kawalerski i na panieński. I tu już bym się martwiła o to w jakim stanie potem zostaniemy to mieszkanie. >> No może troszkę inaczej. No lepiej mieć klienta, który wynajmuje w polówce z tym całym wózkiem kijków, niż mieć no po prostu pana w klapkach, który jak poszedł w tych klapkach na plażę, to później tak samo wszedł do łóżka. C trzeba trzeba trzeba się liczyć z tym, że no jednak te mieszkania na najem trzeba byłoby jakiś regularnie remontować. >> Trzeba się zgłosić do nas, a my podpowiemy jak zrobić, żeby zarobić na wynajmie. >> Jasne. [śmiech] No dobrze. To jest >> O, chciałem się jeszcze zapytać właśnie o licencje dotyczące najmu krótkoterminowego, bo też wiem, że Hiszpanie to troszkę chcieli skomplikować przez w ostatnim czasie, więc jak to wygląda. Może tutaj niech Wiktoria się bardziej wypowie w tym temacie. >> Skomplikowali to na okres dwóch lat, a które aktualnie ten okres się za chwilę kończy, bo część miejscowości nie pozwala na wytworzenie na zrobienie takiej licencji, przez co nie będziemy mogli tam wynajmować na krótki okres. Tylko niektóre miejscowości mają taką możliwość >> i uwaga, te miejscowości, które mają taką możliwość, zazwyczaj są bardziej przeludnione i mają mniejsze plaże, tak patrząc po Costa Blanka. Więc no teraz jest ten okres, w którym część miejscowości po prostu nie wydaje licencji. Wtedy można wynajmować tylko na długi okres. To też trzeba zawsze wziąć pod uwagę przy przy zakupie nieruchomości. Jeżeli ktoś chce typowo na wynajem, na krótki termin, no to zawsze bierzemy to pod uwagę i po prostu pokazujemy tylko w tych miejscowościach, w których będzie taka możliwość. Dodatkowo chciałam powiedzieć o tym, że m opłacalność też wynajmu liczyliśmy z mężem i bardziej się opłaca wynajmować na krótki okres na wakacjach. Mhm. Także wcale ten wynajem długok długoterminowy, czyli taki na dwa tygodnie, trzy tygodnie na miesiąc, nie jest mniej opłacalny niż ten na doby. >> Mhm. No dobrze. A jaki jest taki realny horyzont zwrotu inwestycji, znajmu powiedzmy właśnie takiego, o jakim powiedziałaś, >> o tym długoterminowym i krótkim latem? To jest około 78%. >> Okej. I to jest takie realne. >> Bez koloryzowania. >> Okej. Dobra. Myślę, że możemy teraz powinniśmy teraz porozmawiać troszkę o problemach. powiedzieli dużo, piękne plaże, pola golfowe. >> Yyy, dużo mówi się ostatnio o problemie dzikich lokatorów, tak zwanych okupas w Hiszpanii, którzy właśnie mogą się zaczaić szczególnie na jakieś mieszkania, y, których właściciel po prostu jest w Polsce przez pół roku >> i jak ten problem faktycznie wygląda na miejscu, bo tutaj w Polsce no niektóre media mogą go bardzo nakręcać. Jak to wygląda z pierwszej ręki, że tak powiem? Może tutaj ja się wtrącę, że dużo jakby osób też nie ma pojęcia na czym polega terminokupas, >> bo to dotyczy >> to wyjaśnimy go właśnie. No >> chcemy go wyjaśnić. [śmiech] Dob. >> Termin ogólnie okupas polega na tym, że jest to osoba, która włamuje się do nieruchomości, uwaga, niezamieszkałej. >> Mhm. >> I w niej przesiaduje powyżej 48 godzin. Wtedy jest termin okup. Mhm. Co innego jest, gdy ktoś, na przykład pan, posiada nieruchomość w Hiszpanii i pan jest zameldowany w Hiszpanii. Może pan mieć meldunek w Polsce, może pan mieć drugi meldunek w Hiszpanii. Wtedy nie mówimy o terminie okupas. >> A o czym? >> Wtedy mówimy o wtargnięciu i próbowaniu przyjęciu nieruchomości. >> Aha, rozumiem. >> A nie o terminie okupas. Okupas polega, że ktoś zajmuje pustostan, >> czyli pustostan, który do nikogo nie należy. >> Czyli należy do kogoś, ale nikt w nim nie mieszka, bo nie jest w nim zmeldowany. >> Okej. No dobrze. No ale no to załóżmy, że ten ktoś, do kogo należy ten pustostan, chce go jednak odzyskać. >> No to wtedy musi go, jeżeli posiada pustostan i nie jest tam zemaldowany, to rzeczywiście musi iść z tego prawa okupas. Nowe prawo weszło takie, że w przeciągu miesiąca teraz, no po prostu policja przy pomocy sądu wygania takiego delikwenta. >> Mhm. >> Wcześniej to rzeczywiście potrafiło trwać latami. To potrafiło trwać 2 c lata. Yyy około pół roku temu wprowadzili nowe przepisy i zmienili ten okres, że musi sąd się wypowiedzieć do 30 dni. Mhm. >> Natomiast tego okupas, przynajmniej u nas w regionie, nie ma jakoś bardzo dużo. To się zdarza, ale na w nieruchomościach wiejskich, czyli rzeczywiście opuszczone domu, nikt tam nie przyjeżdża, nikt tego nie otwiera i wchodzą okupas i tam przez jakiś czas mieszkają. >> Czyli konkretnie w jakich regionach może być ich mniej, a w jakich więcej? nie tylko regionach, a po prostu, bo są takie nieruchomości w Hiszpanii, które mają, które się nazywają Finki i to są nieruchomości wiejskie, które mają dużo ziemi na mają około 100 000 m, 5000 m ziemi i wtedy to się nazywa Finka. I tam rzeczywiście czasami się zdarza, że słyszymy, że ktoś wtargnął do nieruchomości i tam pomieszkiwał pół roku i nikt tego nie zgłosił. No bo to zazwyczaj są nieruchomości, o które nikt nie dba, więc też tam nie ma alarmu, nie ma kamery, nikt nie wie nawet, że tam ktoś wszedł, tak? Dopiero przyjeżdżają po jakimś czasie i patrzą, ktoś tam mieszka mi w środku. >> Natomiast nie spotkaliśmy się, żeby ktoś w mieście w ten sposób to zajmował. Nie wiem jak w dużych miastach, ale u nas na Costablanka nie słyszymy takich historii. >> Tak jest. U nas takie zjawisko nie jest jakby po powszednie. O tak. Może tam. >> Okej. No a w takim razie wspomniałeś o tym, o tych wtargnięciach przed chwilą. Jak przed takimi wtargnięciami powinien się zabezpieczyć właśnie inwestor z Polski, no który powiedzmy chce przyjeżdżać do swojej miejscowości tylko na lato, a potem ta m ta nieruchomość stoi. >> Przede wszystkim się posłuchać nas i się zameldować. >> To jest pierwszy krok. M >> Kolejny krok to jest możliwość wzięcia firmy ochroniarskiej, y, zamontowania alarmu, kamery i po prostu gdy widzimy, że ktoś próbuje nam wtargnąć, to mamy 48 godzin na to, żeby to zgłosić. Wtedy go wyrzucamy automatycznie. >> No a jeśli ktoś nie zgłosi po tych 48 godzinach, załóżmy z jakiegoś powodu, by >> to wtedy zależy, czy był zameldowany, czy nie był zameldowany i wracamy do błędnego koła. Czy wyrzucamy go z terminu okupas, czy czy wyganiamy go z terminu wtargnięcia do mojego domostwa. Tak, >> rozumiem. Czyli ten meldunek jest jednak podstawowy, konieczny. >> Yyy i jak się go załatwia, jak długo przede wszystkim, bo już ustaliśmy, że to może potrwać >> 15 minut >> też w zależności od wizyty. Okej. >> Tutaj tutaj akurat nie jest to długo, więc wizytę się otrzymuje w przeciągu dwóch, trzech dni. Umawia się online i potem zajmuje to 15 minut. A jak jak prawo tamtejsze chroni najemców, którzy na przykład wynajmują mieszkanie jakimś osobom i one przestają płacić, stają się takimi dzikimi lokatorami, których no po prostu >> jest dokładnie tak samo jak w Polsce. >> Dokładnie. Jest takie same prawo, które obowiązuje w Polsce. W Polsce też są problemy. >> Gdy ktoś przestanie płacić, tak samo jest jest w Hiszpanii. Niczym się to nie różni. Mhm. Czyli, czyli, >> ale jest dużo większa weryfikacja względem osób, które chcą podjąć wynajmu na przykład długoterminowego. Trzeba dać za zaświadczenie o zarobkach, o wykonywanej pracy, umowa o pracę. Jest to bardzo mocno jakby sprawdzane przed podpisaniem w ogóle umowy. >> Mhm. No to no to rozumiem. To jest >> już się zabezpieczają. My w Polsce też możemy tak zacząć robić. Mhm. E, czy powiedzielibyście, że taki inwestor powinien w Hiszpanii się bardziej zabezpieczać niż w Polsce, czy może mniej? Nie uważamy, żeby jakoś bardziej musiał się zabezpieczać. Niemniej jednak najważniejsze jest meldunek, ewentualnie alarm. >> Okej. Y, no dobrze. Ja bym chciał jeszcze porozmawiać o tym, dlaczego uważacie, że ta Hiszpania jest taka popularna. Może dlaczego wy wybraliście y inwestowanie w nieruchomości akurat w Hiszpanii? Zacznijmy od tego. >> Znaczy my wybraliśmy w ogóle Hiszpanię do życia też tak ze względu na pogodę przede wszystkim e ze względu na słońce przez cały rok, bo na początku na początku mieliśmy apartament, do którego przyjeżdżaliśmy wakacyjnie. To też się u nas zaczęło mniej więcej w ten sposób, co się zaczyna u naszych klientów. Więc przyjeżdżaliśmy wakacyjnie i taki przyjazd zimą na dwa tygodnie, mimo że nie mamy jakiś nie wiadomo jakich wysokich temperatur, około 19, 18 stopni w dzień, to jednak mamy słońce. >> To lepiej niż jest 10 i szaro, nie? >> Tak. I praktycznie nie pada, więc no nastrój się od razu poprawia. Mm. A w tym momencie jest tyle możliwości pracy też zdalnej po covidzie, że że dużo osób decyduje się na po prostu przyjeżdżanie na przykład pół roku spędzania w Hiszpanii. >> Macie też takich klientów, którzy po prostu przyjeżdżają zdalnie >> programistów. >> Programistów. Rozumiem. >> Bardzo dużo. >> Dzisiaj obecnie w ogóle w Internecie jest często reklamowane są inwestycje w różnych krajach, jeśli chodzi o nieruchomości. Popularna jest Gruzja, Tajlandia, Dubaj, ale zdecydowanie dane pokazują, że najchętniej Polacy jednak lgną do tej do tej Hiszpanii. I jak myślicie, dlaczego to jest tylko ta pogoda? >> Ja myślę, że można dojechać samochodem przede wszystkim. >> No tak, jesteś najbliżej. Tak, >> jest najbliżej. Można dojechać samochodem. Dalej jesteśmy w Europie, więc rozmawiamy o prawie europejskim. >> Mhm. >> No trochę ciężej będzie polecieć na Cypr. Z samochodem polecieć. Raczej niewykonalne, prawda? Przykonał czy do Dubaju w aktualnym momencie i patrzeć się w niebo, czy przypadkiem coś w nas nie leci. >> No tak. Tak. W Hiszpanii jest na pewno. >> Mamy taką sytuację geopolityczną, że Hiszpania po prostu wypada najlepiej. >> Najlepiej wypada. Tak, to prawda. >> Y, a czy widzicie jakąś tendencję wśród swoich klientów, Polaków? Czy macie porównanie względem innych narodowości, które przyjeżdżają inwestować? Jak inwestują Polacy na tle innych narodowości? >> Tak. To tutaj może Wiktoria powie. Tutaj się klienci z Polski nieco różnią. Przede wszystkim tym pierwszym założeniem, bo pierwsze założenie zazwyczaj jest właśnie blisko morza. Najwięcej w Hiszpanii kupuje holendrów, Anglików, Belków i oni wybierają raczej tą lokalizację nieco dalej od morza >> i łatwiej kupują też. To jest tak, że jeżeli przyjeżdża holender, no nie zawsze oczywiście, ale ale bardzo często, czy czy Angli to przychodzi, sprawdza: "Okej, trzy sypialnie miały być, trzy sypialnie są, jest to nowe budownictwo, jest okej, działkę mam, bo to villa 200 m, pasuje mi, biorę." >> Mhm. >> Polacy jeszcze na ten moment, może nie wszyscy, ale część z nich się boi, więc do tego podchodzi bardzo ostrożnie, długo myśli i to jest częsty bardzo błąd. Moim zdaniem warto, jeżeli już ktoś jest, no właśnie, moim zdaniem warto, jeżeli ktoś już jest zdecydowany, że chciałby coś znaleźć w Hiszpanii, to warto jest przyjechać i podjąć jakąś decyzję. Mhm. >> dlatego, że no mieliśmy taką sytuację, może odpowiem na przykładzie, że klientka szukała willi, znalazła willę dokładnie taką jak jak chciała, podobała się dla niej, dla męża, kosztowała 600 000 EUR i potrzebowała czasu do namysłu. To było osiedle WLi, więc tych will było tam osiem, pięć sprzedanych, zostały jeszcze trzy i ta jedna się sprzedała w przeciągu tego tygodnia. Kolejne dwie podniesili cenę o 50 000 EUR do góry z dnia na dzień. No i w tym momencie już decyzja o zakupie willi, która 3 dni temu kosztowała 50 000 € mniej, a teraz muszę za nią zapłacić 50 000 € więcej i nie ma yyy możliwości negocjacji z deweloperem, bo on wie, że tak czy siak to sprzeda. Mhm. Yyy >> no jest trudna, tak? Dlatego jak coś się podoba, to warto, żeby podejmować decyzję szybko, tak jak reszta Europy Zachodniej, która tak rzeczywiście kupuje. >> Rozumiem. A czy uważacie, że no na pewno dane pokazują, że rośniemy jako nabywcy w Hiszpanii? Pytanie, no ile jeszcze jest miejsca na Polaków? O, może tak. >> W zależności w której w której miejscowości, bo są miejscowości, w których mamy połowę Polaków na przykład, >> jak się chodzi po ulicach i można to nazwać, że że to jest taka mała Polonia, a są miejscowości, w których jest jeszcze bardzo dużo miejsca dla Polaków i tam warto inwestować. >> Rozumiem. Tam by tam podejrzewam, że to >> mnie i za tłumem, a i za rozumem. [śmiech] >> Okej. To jest to jest też właśnie bardzo ważna uwaga. No dobrze. A gdybyście wy tak chcieli pójść za rozumem i załóżmy, że cofamy się w czasie i i wy chcecie podjąć taką pierwszą inwestycję, to jaką byście podjęli? >> Podjęliśmy bardzo dobrą. Akurat w [śmiech] tym wypadku nam się udało. >> Nie żałujemy. Zrobiliście >> zrobiliśmyśmy to samo. Na pewno byśmy zrobili to jeszcze wcześniej. Tak. Jedyne co mi przychodzi do głowy po po kilku latach w Hiszpanii, że czemu ja nie czemu nie przenieśliśmy się kilka lat wcześniej, >> ale nawet tak na przykładzie naszej nieruchomości pierwszej to też można tak powiedzieć, że y inwestycja w której nabyliśmy pierwszą nieruchomość w Hiszpanii startowała od 179 000 €. Mhm. >> Zlekaliśmy trzy miesiące. Przylecieliśmy na miejsce. Mieliśmy już cenę 249 000. No ale żona się zauroczyła. >> No nie ma [odchrząknięcie] wyjścia. Tak trzeba kupić. >> Spokój. ważne. >> Tak, spokój w domu też jest ważne. Y, kupiliśmy tą nieruchomość i było w sprzedaży jeszcze kilka innych segmentów szeregłówki. Sąsiad obok już kupował ze 329. >> Mhm. >> I kupił. >> Rozumiem. Czyli, >> czyli ja mogę sprzedać, mogłem sprzedać za 320. Sąsiad, który kupił za 312 będzie chciał sprzedać za 400. >> Mhm. >> Taka jest różnica. No czyli powiedzielibyście, że taka idealny czas od momentu podjęcia decyzji, że chcę kupić mieszkanie w Hiszpanii do zakupu, to ile powinien trwać? >> Znaczy ja bym powiedziała tak: nie przyjeżdżać póki nie mam tej decyzji, że chcę coś kupić. No bo potem jak przyjeżdżamy, oglądamy, chcę coś kupić, ale się zastanawiamy, a ceny nam rosną bardzo szybko, no to trochę potem jest taki zagwozdka w głowie, że kurczę, ale mogłem kupić tydzień temu, a mogłem kupić miesiąc temu. Czyli najważniejszym moim osobiście zdaniem jest to, żeby podjąć decyzję, okej, mam pieniądze albo będę brał kredyt i chcę kupić tą nieruchomość w Hiszpanii i wtedy dopiero przyjeżdżać i się i się rozglądać. No co do tych błędów jeszcze, to też jest tak, że klienci, którzy yyy przyjeżdżają często korzystają z dużej ilości biur nieruchomości i z każdym jeżdżą w każdy dzień. Mhm. >> Ale to jest trochę bez sensu, bo my wszyscy mamy to samo. >> Mhm. >> Pytanie jest tylko, kto jak chce być obsłużony i przez kogo. Reszta to się kompletnie nie zmienia. Rynek jest taki sam. Czy nawet klient, jeżeli sam by chciał przyjechać do do Hiszpanii, udać się do dewelopera, i tak dostanie taką samą cenę jak jakby przyszedł do nas. >> Tylko u nas ma polską obsługę, >> załatwiamy za za niego całą dokumentację, pilnujemy go, >> więc to jest taka wartość dodatnia. A często Polak myśli, że >> no nie, jak zajdę sam, to będę miał lepiej. Nie do końca. >> To jest właśnie taka polska mentalność, że dam sobie radę sam. Często jest nawet w domu, że ja naprawię kran czy coś. Tak więc no >> tutaj tylko poważnie dochodzą dodatkowe koszty, bo jeżeli się nie ma tej tej obsługi w języku polskim, no to później jest problem, bo nie rozumiem dokumentu, to muszę kogoś wziąć, żeby mi ten dokument przetłumaczył. Muszę, nie wiem gdzie mam pójść, jak mam to załatwić, to muszę kogoś wziąć, kto pójdzie mi to załatwi i wychodzi to drożej. Tutaj akurat mi się wydaje, że to jest głupota przede wszystkim przez to, że my nie pobieramy prowizji od klientów, tylko płaci nam deweloper e albo osoba sprzedająca i wtedy tak naprawdę dla kupującego to nie jest żadna różnica. No bo tak jak mąż powiedział, te ceny są jednakowe, czy zajdziesz bezpośrednio, czy czy pójdziesz przez agencję. Natomiast agencja dużo pomaga ze względu na te tłumaczenie dokumentów, nabycie przy akcie, chociażby powiedzenie co i jak po kolei będzie wyglądało i i na i to, że się znamy prawnie po prostu jak to powinno wyglądać. Także klient niczego nie traci. Natomiast no no Polacy mają to do siebie, że często próbują gdzieś tam ominąć i i pójść, >> bo bo może coś się uda znegocjować. Tak. >> No właśnie. Jakie jeszcze błędy z twoich klientów byście wymienili? Bo to już mówiliśmy o tym, że się wahają, o tym, że troszkę próbują ominąć. Y, >> no i trzeci ten błąd, co też mąż już wspomniał, że kilka agencji na raz. Mhm. >> Z perspektywy naszych doświadczeń to wygląda tak, że lepiej wybrać jedną agencję i z nią iść przez kilka dni, bo wtedy agent, który wozi tego klienta, no to już mniej więcej wie czego on szuka, już już był w kilku miejscach, już widzi reakcję na jedną czy na drugą nieruchomość. jest mu łatwiej podpowiedzieć coś dodatkowego. A wszyscy agenci na Costa Blanca, no ci, którzy rzeczywiście się przykładają do pracy, mają wszystkie nieruchomości, które są dostępne. E, więc tak naprawdę nie ma różnicy, czy on przyjdzie do tego biura, czy do drugiego, e, bo te same nieruchomości będzie mógł z nimi obejrzeć. >> No i w tych samych cenach, więc to jakby >> i w tych samych cenach. Runek, rynek jest po prostu równy, bo wiem, że w Polsce to jest troszeczkę inaczej i te ceny się różnią. W Hiszpanii ceny są jednakowe u w każdej agencji, >> tak. musi być równości. >> No większości agencji może tak, no bo pewnie pewnie są różne agencje, które może próbują coś tam dodatkowo ugrać, ale większość agencji stara się być fair i trzymać te ceny, które są rzeczywiście. >> Rozumiem. Czyli ktoś, kto próbowałby sam rozwiązać, znaleźć ofertę i sam sobie wszystko załatwić, no to może utonąć też w tej biurokracji, tak? >> Papierologii. >> Dokładnie. >> Papierologii. >> Dokładnie. Myślę, że w tej rozmowie poruszyliśmy tak naprawdę wszystkie istotne tematy. Jeśli ktoś się zastanawiał, czy to jest dla niego to inwestowanie w Hiszpanii, myślę, że otrzymał odpowiedzi na te pytania, więc chciałbym, żebyśmy sobie jakąś tą rozmowę podsumowali. Słowo na koniec od was. >> Zapraszamy wszystkich, którzy są zainteresowani inwestowaniem w Hiszpanii, czy czy też zakupem po prostu na użytek własny. poradzimy, doradzimy i na pewno będą państwo zadowoleni. Polecamy się. [muzyka]