Inwestowanie w nieruchomości? Ja mówię NIE – i Ty Też Powinieneś się Zastanowić! [Nieruchomości vs. Giełda i Obligacje]

mnóstwo roboty, konieczność zadłużania się kredytami i ekstremalnie niska płynność. To są niektóre z zalet inwestowania w nieruchomości. No ale co ja tam wiem, bo przecież to najpewniejsza inwestycja świata, prawda? Prawda? Ceny zawsze rosną. Wystarczy kupić mieszkanie, a potem tylko liczyć kasę z wynajmu. Pasywny dochód, życie rentiera. No bogactwo bez żadnego wysiłku. I to brzmi jak bajka. I to naprawdę jest bajka, bo rzeczywistość wygląda zupełnie inaczej. I dziś sobie zrobimy to co zawsze, czyli włożymy trochę kija w mrowisko. A oto dlaczego ja nigdy nie zainwestuję w nieruchomości. Partnerem odcinka jest XTB, polski dom maklerski, gdzie możesz inwestować całkowicie bez prowizji do nawet 100 000 euro obrotu miesięcznie. Dzięki XTB możesz również odebrać całkiem bezpłatnie pełny kurs dla początkujących o inwestowaniu na rynkach. Więcej o tym opowiem ci na końcu materiału. Dołącz do ponad 2100 inwestorów w strefie premium DNA. To najlepsze miejsce do inwestycyjnej i finansowej edukacji również dla ciebie. Dziękuję za wszystkie wasze prawie 70 000 subskrypcji. Pomóżcie temu kanałowi dalej się rozwijać i zostawcie swoją już teraz. [Muzyka] [Aplauz] [Muzyka] Instytut Badawczy Kantar w 2021 roku zapytał Polaków o oszczędzanie i inwestowanie. No i co się okazało? Na pytanie w jakiej formie masz oszczędności, najwięcej wskazań padło oczywiście na lokaty i depozyty bankowe, co trudno w sumie nazwać nawet inwestowaniem. A zaraz potem, zaraz potem były nieruchomości, oczywiście mieszkanie lub domu, potem Ziemia na czwartym i dla porównania akcje zajmę miejsce 10te. A to badanie przeprowadzono na grupie powyżej 25 roku życia. W tej samej ankiecie padło też pytanie: "W co twoim zdaniem najbardziej opłaca się inwestować w czasie niepewności gospodarczej?" I znowu Ziemia i grunty tym razem na pierwszym miejscu i mieszkania i domy na drugim. Co ciekawe odpowiedź: lepiej nie inwestować i zachować pieniądze. Nawet taka przebiła opcje takie jak akcje, fundusze inwestycyjne, a nawet obligacje skarbu państwa. No to naprawdę daje dużo do myślenia o tym, jak wielki analfabetyzm finansowy dalej jest w naszym kraju i z czym muszę tu walczyć. To jest cymcyk. No ale tak czy inaczej wyniki pokazują jak gigantycznym zaufaniem cieszą się nieruchomości albo raczej jak wielkim brakiem zaufania albo niezrozumienia cieszą się w zasadzie wszystkie inne aktywa w przeciwieństwie do tych namacalnych nieruchomości mam wrażenie że istnienie rynku obligacji to była u nas nawet do niedawna jakaś taka wiedza tajemna również i dopiero obligacje indeksowane inflacją w latach 2022-2023 trochę otworzyły bardziej Polakom oczy, ale akcje No akcje pomimo świadomości ich istnienia kojarzą się dalej z jakąś ryzykowną, spekulacyjną grą na giełdzie, a nie poważnym pomnażaniem oszczędności. Zupełnie jakby to był jakiś odpowiednik kasyna. No i efekt jest taki, że Polacy najczęściej trzymają kasę na śmiesznie nisko oprezentowanych lokatach, a gdy dochodzą do wniosku, że mają za dużo gotówki i trzeba coś z nią zrobić, to stają przed wyborem działka czy mieszkanie. No może czasem jeszcze dochodzi do tego złoto. Interesujący fakt teraz moi drodzy. Lokaty płacą tak mało właśnie dlatego, że trzymacie na nich tyle kasy. Banki potrzebują płynności, gotówki do swoich operacji. Jasne, ale jeśli ludzie trzymają masę kasy na lokatach, to bank wcale nie potrzebuje podnosić oprocentowania, żeby ich skusić. Skoro i tak wszyscy trzymają, to po co? No ale mniejsza o tym, nie o tym jest ten materiał. Materiał jest o tym, że Polacy jeśli już myślą o inwestowaniu, to widzą praktycznie jedną drogę nieruchomości, a dla mnie to droga donikąd. Dlaczego alternatywne klasy aktywów mają alternatywne w tym wypadku w cudzysłowie mają u nas tak pod górkę? Po pierwsze no nasza giełda jest relatywnie młoda, to fakt. GPW powstała w 1991. Dla porównania nowojorska działa od 1817, a londyńska od 1801. No więc miały ponad 200 lat, żeby przekonać do siebie inwestorów. My mieliśmy na razie niewiele ponad 30. Ludzie po prostu nie zdążyli się jeszcze przyzwyczaić. Tymczasem nieruchy. No mogę to zobaczyć, mogę wejść, mogę zjeść tam obiad, przespać się, zamieszkać, wynająć i tak dalej. Cały mechanizm działania takiej inwestycji jest jasny dla każdego od razu. Nikomu nie trzeba tłumaczyć, czym jest czynsz, czym jest kaucja. Każdy to wie. A o różnicy pomiędzy dywidendą a skupem akcji to często nie wiedzą nawet ci, co twierdzą, że są inwestorami na giełdzie od długiego czasu. Każdy instynktownie rozumie, że jak wynajmie mieszkanie, to będzie z tego otrzymywał jakieś pieniądze co miesiąc. Do tego dochodzi popkultura. No bo inwestor giełdowy to przecież jest ten zestresowany trader przyklejony do wykresów i tu zerkający co chwilę co się dzieje. A nieruchomości nic się nie dzieje. W Polsce dodatkowo panuje głębokie przekonanie, że ceny nieruchomości rosły, rosną i będą rosnąć cokolwiek by się nie działo. I to przekonanie ma nawet swoje sensowne uzasadnienie w faktach, bo ciągle trwa wieloletni już nieprzerwany wzrost cen na polskim rynku nieruchomości. Ale to jest, moi drodzy, podręcznikowy przykład pułapki psychologicznej, która dotknęła większość tego społeczeństwa. Ludzie już po prostu nie wierzą, że ta klasa aktywów może stracić albo chociaż przestać drożeć. No i to chyba najważniejszy powód, dla którego Polacy tak lecą do nieruchomości. Głęboka wiara w to, że to pewna i bezpieczna inwestycja, na której nikt ich nie oszuka. Ani wielkie instytucji, ani giełda, ani władza. Tylko czy na pewno tak jest? Czy ceny na pewno zawsze mogą tylko rosnąć? No i tu odpowiedź jest prosta: Nie. No i oto dowody. Wystarczy spojrzeć na jakiekolwiek inne rynki nieruchomości na świecie, które kiedyś były tam, gdzie my, a teraz są gdzie indziej. Weźmy sobie Włochy. Ceny nieruchomości spadały od 2011 do 2019. Przez te 7 lat zaliczyły spadek prawie 20% i to nominalnie, bez uwzględnienia inflacji. A dziś po 14 latach dalej nie przebiły szczytu z 2011 roku, mimo że od 2019 konsekwentnie rosną. Przyczyny: słaby wzrost gospodarczy po kryzysie z 2008. Nas też kiedyś może czekać słaby wzrost gospodarczy. Do tego niska stabilność finansowa, wolniej rosnące zarobki, które ograniczały zdolności do inwestowania w nieruchy, do tego problemy banków z niespłacanymi kredytami, ograniczenie akcji kredytowej. Do tego demografia. To też nas dotyka, bo Włochy to jedno z najszybciej starzejących się społeczeństw w całej Europie. No a malejąca liczba młodych i emigracja też osłabiły ten rynek. Na każdym rynku, moi drodzy, na każdym rynku można stracić nieruchomości. Podlegają dokładnie tym samym zasadom, co każdy inny rynek. Mniejsza zmienność, bo ceny nieruchomości nie zmieniają się codziennie i brak codziennej wyceny w aplikacji, tak jak w przypadku akcji, nie zmieniają faktu, że efekty dla waszego portfela mogą być analogiczne. Po prostu nie widzicie ich od razu. Więc czy Polskę może czekać to samo? Oczywiście, że może. Słaba dzietność jest. Odpływ ludności po ewentualnym zakończeniu wojny jest możliwy. O prognozach zresztą już bardziej szczegółowych z konkretnymi danymi dla rynku nieruchomości w Polsce mówiłem szerzej w osobym materiale, więc tu nie będę o tym gadał. Tu możecie sobie w to wejść i link znajecie w opisie. Chodzi mi w każdym razie o to, że nieruchomości nie są wcale bezpieczniejsze od dobrze wybranych alternatyw, od dobrze wybranych akcji, od dobrze wybranych obligacji. Są co najwyżej łatwiej zrozumiałe. No ale idźmy dalej, bo to nie koniec argumentów, dla których ja się nigdy nie zdecyduję na taką inwestycję. Kolejny prozaiczny. Obsługa nieruchomości, remonty, utrzymanie, pokazywanie mieszkania potencjalnym wynajemcom. To wszystko jest czas, który jest waszym kosztem. Niematerialnym, więc go nie liczycie, ale to jest wasz koszt. Zamiast się z tym męczyć, moglibyście robić cokolwiek innego. Jasne, można też wynająć sobie osobę albo firmę, która to zrobi za was, ale to obniża stopę zwrotu z inwestycji, a ta wcale nie jest taka szalona. Zaraz sobie do tego przejdziemy. Kolejna sprawa, media, czynsz, podatki, wszystko to was obowiązuje. Niezależnie od tego, czy macie chętnych na wynajem, czy nie. Mieszkanie stoi puste pół roku, trudno, trzeba zapłacić. Jeśli naprawdę w swoich wyliczeniach zakładasz, że choćby nie wiem co twoje obłożenie wynajętego mieszkania będzie wynosić zawsze ponad 90%, zawsze, no to życzę powodzenia. I tak samo zapłacić trzeba też raty kredytu. A kredyt to kolejny problem, bo nieruchomości mają po prostu bardzo wysoki próg wejścia. W 2024 roku średnia cena metra kwadratowego w Polsce na rynku pierwotnym to około 11000 zł. Inwestycja więc w mieszkanie 50m, no trzeba wyłożyć około pół miliona złotych. Dla wielu osób to oznacza konieczność wzięcia kredytu albo częściowego kredytu do takiego inwestowania. Załatwienie go to znowu czas, zobowiązanie, które ciąży na was niezależnie od tego, czy wasza inwestycja będzie miała powodzenie, czy nie. A do tego kredyt na szczęście w Polsce jeszcze kosztuje, chyba że frankowy wtedy nie kosztuje, więc odsetki z automatu obniżają wam rentowność. Do tego dochodzi ryzyko stopowy procentowej, bo koszty finansowania zawsze mogą wzrosnąć, o czym najlepiej się przekonali ci, co inwestowali mieszkania w 202021. A sama rentowność tej inwestycji i rentowność najmu jest kurde naprawdę mizerna. Czasem porównywalna nawet z obligacjami. Tylko z obligacji lokaty nigdy wam umowy nie wypowie i nie trzeba szukać nowego klienta na szybko. Statystyki z 2024 roku dla Warszawy to średnio 4,2% rentowności na takiej inwestycji. W innych miastach w 2023 było od 4% do 8%. To poważnie o te 4% chcemy się tak zabijać. Na rynku finansowym stworzenie sobie portfela, który będzie zapewniał rentowność na podobnym poziomie bez żadnego ryzyka płynności, to naprawdę nie jest nic wybitnie skomplikowanego. Moim zdaniem wkładanie tyle pracy w inwestycje o takiej rentowności po prostu się nie opłaca. Nawet na polskiej giełdzie można znaleźć bez żadnego problemu w zasadzie zawsze spółki o stopie dywidendy ponad 4%. A cena jednej akcji nie wyniesie pół miliona, więc nie trzeba się będzie kredytować. Kupujesz i masz. Nie trzeba też szukać najemców. Nie trzeba się martwić o remonty. Nie trzeba poświęcać na to swojej faktycznej masy czasu. Obligacje skarbowe to też jest alternatywa. Jak ktoś nie lubi akcji, kupujesz i już. Nie są nawet notowane, więc nie tracisz papierowo patrząc na zmieniające się notowania. Do tego w żadnym z tych instrumentów nie musisz walczyć z płynnością. Zarówno akcje, jak i obligacje możesz w każdej chwili sprzedać. Możesz sprzedać wszystkie, a możesz też tylko część, jaką akurat potrzebujesz, jaka ci, jaka ci pasuje. Jak straciłeś pracę i potrzebujesz gotówki, nie ma sprawy. Sprzedajesz sobie x akcji, 5% swoich akcji, 10, 15, 20 i już. Chcesz kupić samochód, nową zmywarkę, cokolwiek, żaden problem. A w przypadku nieruchomości? No trudno, prawda? Sprzedaż nieruchomości to proces, wywalenie najemcy, odświeżenie, ofertowanie, czekanie. O szybkiej gotówce można w ogóle sobie zapomnieć. A zanim wszystko ogarniemy, czas mija. No i jak was życie przyciśnie, to jasne, sprzedacie szybko, ale mocno poniżej wartości rynkowej i do tego no nie sprzedacie po kawałku wszystko albo nic. No ale dobra, okej. Może w takim razie wzrost cen nieruchomości będzie to na przestrzeni tych lat wynagradzać. No w końcu przecież nieruchomości ciągle tylko rosną. No i szybki rzut oka na długoterminowe stopy zwrotu trochę odpowiada na to pytanie. No przecież tak na dobrą sprawę to to jest to, co interesuje każdego inwestora na końcu drogi. Więc jak sobie radzą nieruchomości w długim terminie w Polsce? Indeks cen mieszkań od września 2007 do października 2024 to prawie 20 lat wzrósł z 1000 do 1877 punktów. Skumulowany wzrost 88% w 17 lat, czyli 3,8% rocznie. I tak będę na to patrzeć w ujęciu długoterminowym, bo w końcu nieruchomość to co do zasady długoterminowa inwestycja. No i dla porównania w tym samym czasie inflacja w Polsce wzrosła z poziomu 140 do poziomu 260, co daje skumulowany wzrost około 85% i przekłada się na roczny wzrost cen średnio o 3,7%. Innymi słowy wzrost cen nieruchomości w Polsce na przestrzeni ostatnich wielu, wielu lat po prostu odzwierciedla inflację. Raz szybciej, raz wolniej, ale ogólnie w długim terminie odzwierciedla inflację. No i jak to wygląda na o wiele bardziej dojrzałych rynkach? No może nasz jest jakiś wypaczony. Spójrzmy sobie na Stany Zjednoczone. Na wykresie, który macie przed sobą teraz, widać jak kształtowała się stopa zwrotu ze 100 $arów zainwestowanych w 1970 roku w nieruchomości w porównaniu z innymi aktywami. Od 1970 do 2022, czyli w sumie taka pełny cykl życia w inwestowaniu w nieruchomości, zarobilibyście ze 100 do$arów 1500 $ar. Sporo, ale inwestując w akcje z tych samych 100 dolarów zrobilibyście ponad 22 000 dolarów. I ktoś powie, że dobra, ale przecież polska giełda to nie Stany Zjednoczone, nie? Więc czemu nie spojrzysz na WIG 20 i pokaż nam tutaj WIG 20. Ale dlaczego mam wam pokazywać WIG20? Przede wszystkim polska giełda to nie jest WIG 20 tylko WIG. A ten za ostatnie 20 lat zrobił wynik plus 280%. Małe spółki z SWIG 80 zrobiły 300%, a średnie spółki z MWIG 40 ponad 400%. Dalej sporo więcej niż nieruchomości nawet na polskiej giełdzie. Do tego inwestowanie dziś na innych rynkach jak Stany Zjednoczone nie stanowi żadnego problemu ani wyzwania. Jeśli nie lubisz polskiej giełdy po cokolwiek, to masz do dyspozycji inne. Ja naprawdę, żeby to dobrze wybrzmiało, ja doskonale rozumiem, dlaczego nieruchomości cieszyły się taką popularnością w Polsce. 10 lat temu potencjalne inwestowanie za granicą było dużo trudniejsze. 10 lat temu polska giełda była o wiele uboższa w instrumenty. Nie można sobie było po prostu wygodnie kupić dobrego funduszu ETF na cały ten MWIG 40, który tak sobie rósł albo SWIG 80. Nie można było 10 lat temu dalej na rynku w Polsce czuć było niechęć do giełdy, bo nie minęło jeszcze sporo czasu od tego globalnego kryzysu finansowego z 2008 roku. Więc ja rozumiem dlaczego masa ludzi inwestowała w nieruchomości w ciągu ostatnich lat. Po prostu obecnie to nie ma sensu, a na pewno nie w takiej skali, jaka jest obecnie stosowana w Polsce, bo możliwości i alternatyw jest dziś dużo, dużo więcej. Inwestowanie w nieruchomości zabiera czas, jest gorzej rentowne od wielu dostępnych instrumentów. Jest oparte o fałszywej przesłance, o wiecznym wzroście, choćby nie wiem co w cenach. I to też inwestycja, która jest dramatycznie słabo płynna i która nie może być jednocześnie poduszką finansową, bo nie możecie jej sprzedawać na kawałeczki. Najważniejsza w zasadzie zaleta to relatywnie niewielka, ale pozorna zmienność i ten psychologiczny aspekt namacalności, który przemawia do większości inwestorów, którzy po prostu nie rozumieją innych klas aktywów. I jasne, od pewnego etapu wielkości portfela można potraktować sobie nieruchomości jako formę dywersyfikacji własnych inwestycji i całego naprawdę dużego milionowego portfela, ale traktowanie tego jako bazowego pomysłu na inwestowanie, no ja tego nie kupuję i nie rozumiem, dlaczego tak wielu z was chce coś takiego kupować. Tym bardziej, że już nawet nieruchomości notowane na giełdach okazywały się lepszym pomysłem. Jak już kochasz nieruchomości i cały ten rynek, to kup sobie akcje deweloperów albo rejty. Specjalne fundusze, które inwestują tylko w nieruchomości. Szerzej omawiałem to w tym konkretnym materiale. Link w opisie. Nieruchomości były dobrym pomysłem dla polskiego inwestora. Po prostu już nie są. Nie są, gdy pojawiły się dla nas dostępne o wiele szersze możliwości do inwestowania. Rozumiem, że wielu z was i wiele z waszych znajomych może je postrzegać jako trudniejsze i bardziej skomplikowane, ale naprawdę takie nie są i dlatego ja na pewno nie będę inwestować w nieruchomości. A jeśli chcecie też trochę lepiej zrozumieć inwestowanie nie w nieruchomości, ale na rynku, to możecie to zrobić na przykład dzięki bezpłatnemu kursowi dla początkujących o inwestowaniu od XTB. Zakładając konto od XTB nie płacicie żadnej prowizji za kupowania akcji do 100 000 € obrotu miesięcznie. A do tego, jeśli w trakcie zakładania konta skorzystacie z kodu DNA rynków, widoczny teraz na ekranie jak to zrobić, to otrzymacie dostęp właśnie do specjalnie przygotowanych materiałów dla początkujących inwestorów. Inwestowanie na rynku finansowym naprawdę nie jest skomplikowane, ani nie jest trudne i każdy z was jest w stanie to zrobić. A jeśli chcecie dowiedzieć się jeszcze więcej o tym, jak inwestować więcej niż z tego bezpłatnego kursu od XTB, to koniecznie sprawdźcie też wersję premium DNA, gdzie można dołączyć do ponad 2100 innych inwestorów, którzy codziennie dostają od nas różne analizy, przemyślenia o rynkach gospodarce, o spółkach, o przeróżnych inwestycjach i mają oni też możliwość obserwowania jak ja sam inwestuję własne oszczędności w portfelach łącznej wartości ponad 4 miliony złot. Wszystko to jest na giełdzie. To duże pieniądze, dają dużo emocji, ale gwarantuję, że dają jeszcze więcej nauki. Więcej na ten temat znajdzie na stronie premiumdnarynków.pl. Link oczywiście w opisie nagrania. A w tym materiale to już wszystko. Do zarobienia. Cześć. [Muzyka] [Muzyka]