Dlaczego NIE inwestuję w nieruchomości w Hiszpanii? [Ryzyko Inwestycji Hiszpania]

W dzisiejszym odcinku chciałbym poruszyć kraje z dziedziny tych, których nie należy inwestować. Opinie na ten temat są różne. Wiele osób ma co do tego, no powiedzmy, różniącą się ode mnie opinię, ale chciałem pewne rzeczy przeczytać, przekazać, powiedzieć i część osób zachęcić, zniechęcić, ale na pewno uświadomić. [Muzyka] Jeśli chcesz wiedzieć jak naprawdę zarabiać na nieruchomościach i unikać kosztownych błędów, a także być odpornym na nowe wymysły rządzących, to zasubskrybuj ten kanał. Co tydzień nowe strategie, realne case study i konkretne wskazówki bez ściemy. Kliknij suba i włącz dzwonek, żeby nic się nie umknęło. Jest to kontynuacja filmu o z przeglądem czterech państw, które omawiają a propos inwestowania na rynku nieruchomości i dzisiaj skupimy się na Hiszpanii. Hiszpania jest bardzo atrakcyjnym rynkiem, bardzo słonecznym, ładnym, fajnym, pięknym, który ściąga wielu inwestorów z zewnątrz. To jest fajne miejsce do życia i do jakiejś przyjemności, ale jest to państwo, które jest państwem socjalistycznym i które nie respektuje tak naprawdę prawa własności do końca. Dla jasności to nie jest tak, że oni nie uznają tego, tylko rządy, a także ludzie mają do własności takie podejście, że finalnie przy niedużej zmianie przepisów mogą ci to odebrać. Bardziej o to chodzi, że jak gdyby własność nie jest świętością, bo jak gdyby wszystko w imię dobra społecznego. To jest to jest bardzo duża rzecz. To ma bardzo duże znaczenie, którą ludzie po prostu ignorują. Ale teraz przejdźmy do kilku rzeczy, które chciałem dzisiaj omówić. Są to podatki w Hiszpanii, koszty utrzymania, także koszty najmu, jakie są ograniczenia dla cudzoziemców i formalności, różne inne ciekawe zjawiska na rynku hiszpańskim, co jest ważne i na końcu to wszystko pięknie podsumować. Mam tutaj przygotowane notatki i pozwólcie, że ruszam z konkretami. Dla nieruchomości kupowanej z rynku wtórnego podatek od przeniesienia własności jest progresywny i wynosi od 6 do 10% w całej Hiszpanii. I wyjątek stanowi Costa Blanca, gdzie będzie to 10% niezależnie od ceny zakupu. A Andaluzja w kwietniu 2021 roku podjęła decyzję o redukcji podatku do 7% bez względu na wartość transakcji. No wiecie, mamy PCC 2%. Kupisz w Polsce od dewelopera masz 0%, a tutaj masz od 6 do 10. To jest bardzo dużo. To jest bardzo dużo. To jest jak gdyby każą ciebie za to, że kupisz jakąś nieruchomość u nich. Dobra. Później opłata notarialna. Skala opłat jest określona przepisami prawa i naliczania jest odpowiednio do wartości nieruchomości, czyli nie tak jak w Polsce. Znaczy w Polsce też są tam taksy jakieś, ale więc powiedzmy, że że to może działać podobnie. Nie kupowałem nic nigdy w Hiszpanii, więc z praktyki wam nie powiem. Opłata za wpis do ksiąg wieczystych w Polsce też taka jest jako przybliżona przybliżoną regułą regułę należy przyjąć 60% opłaty notarialnej. No to w Polsce ten wpis wynosi tam 200 zł, nie? A nie tak, że zapłacisz, nie wiem, 2000 € za notariusza i 1200 € za wpis, to to już jest dużo. I teraz niezależny adwokat, około 1% wartości transakcji plus VAT. To również dużo. To nie jest usługa typu 500 zł, 100 EUR, 200 EUR tylko 1%. Kupujesz coś za 200 000, to 2000 EUR mu zapłacisz. Come on. Opłaty związane z kredytem hipotecznym. Wycena około 700 €. podatek od czynności prawnych około 1,2% kwoty hipoteki i prowizja pożyczkodawcy zazwyczaj 1,5% od kapitału kredytu. Później dla nieruchomości kupowanej z rynku pierwotnego podatek VAT wysokości 10% okej w Polsce jest 8 i podatek od czynności prawnych przy zakupie z rynku pierwotnego plus znaczy to jest to jest 1,2% ceny zakupu czyli w Polsce tego tak jakby nie ma tutaj masz ten VAT 10% to jest wierze niż w Polsce i także masz tak naprawdę PCC polski 1,2% No więc Tak naprawdę te obwarowania są dosyć duże. To jest to jest drogo, tak bym powiedział. I jak gdyby sens tych niektórych opłat no jest przesadzony, no nie. Chyba, że oni po prostu oceniają, że jak kupujesz nieruchomość, płacisz podatki, to na wstępie za to, że masz przywilej kupić u nich nieruchomość, to na wszelki wypadek cię po prostu skasują. Teraz jakie są koszty utrzymania, koszty tego najmu? Więc czynż lub opłata za kredyt hipoteczny, jeśli mieszkasz w wynajętym mieszkaniu, głównym kosztem będzie czynsz, który może się różnić w zależności od lokalizacji standardu mieszkania. Jeśli masz kredyt hipoteczny, będziesz musiał co miesiąc spłacać ratę kredytu. To jest masło maślane, oczywiście. podatki lokalne. Podobnie jak we Francji, w Hiszpanii istnieją różne podatki lokalne, takie jak impuesto, sobre bienes inebles, czyli podatek od nieruchomości. Mam nadzieję, że ci z was, którzy mówią pięknie po hiszpańsku, pozytywnie ocenią mój hiszpański, który jest rocznym podatkiem pobieranym przez lokalne władze. Koszt podatku od nieruchomości będzie zależał od wartości nieruchomości i lokalizacji. Czyli tak naprawdę mamy formę katastru, którego w Polsce nie ma. Podatek katastralny to jest procentowy w jakimś tam wahaniu. Podatek od wartości nieruchomości. Opłaty za użytkowanie terenu. W niektórych przypadkach właściciele nieruchomości muszą płacić dodatkowe opłaty za użytkowanie terenu, zwłaszcza jeśli mieszkają w budynku z wieloma mieszkaniami lub wspólnotą mieszkaniową. Oczywiście tak jak w Polsce. Opłaty za usługi komunalne. Koszty za usługi komunalne, takie jak woda, gaz, prąd, kanalizacja i wywóz śmieci również stanowią część kosztów utrzymania mieszkania. Oczywiście tak jak w Polsce w niektórych przypadkach koszty to mogą być wliczone w czynsz. Opłaty za wspólnotę mieszkaniową. Jeśli mieszkasz w budynku z wieloma mieszkaniami, możesz być zobowiązany płacić opłaty za wspólnotę mieszkaniową, które pokrywają koszty związane z utrzymaniem wspólnych obszarów, takich jak klatki schodowe, windy, basen, tak jak w Polsce nic się nie różni. I ubezpieczenie mieszkania. Ubezpieczenie jest zazwyczaj konieczne i obejmuje ochronę przed ryzykami takimi jak pożary, zalania, kradzieże i tak dalej. Koszty polisy ubezpieczeniowej mogą się różnić w zależności od lokalizacji, wielkości mieszkania. Oczywiście nic nowego. No i teraz jakie są ograniczenia dla cudzoziemców? Po pierwsze, procedura związana z nabyciem nieruchomości w Hiszpanii różni się od standardów przyjętych w Polsce. Osoby zainteresowane kupnem yyy apartamentu lub domu mogą być zdziwione liczbą dokumentów, które należy zweryfikować podczas nabycia nieruchomości yyy znaczeniem umowy y sprzedaży yyy oraz obowiązkami spoczywającymi na kupujących. No więc jak gdyby jest to jest to wszystko troszeczkę jakby to powiedzieć to jest biurokracja mówiąc w skrócie tak jak gdyby w Polsce też bardzo dużo dokumentów trzeba przynieść no jakie są inne mamy takie coś jak zjawisko los okupas niektórzy mówią okupados ale to błędne jest to okupas sam tak mówiłem więc po pierwsze Los ocupas to są osoby, które zajmują nieruchomość wbrew woli właściciela i zamieszkują ją bez jego zgody. Jest to problem, który budzi obawy wśród właścicieli nieruchomości, zwłaszcza zagranicznych inwestorów, którzy obawiają się, że ich nieruchomości mogą być okupowane i państwo hiszpańskie wobec losu okupas no jest bardzo takie liberalne, nie? w ogóle to, że to sam fakt, że to istnieje. Więc hiszpańskie prawo pozwala właścicielowi na usunięcie okupantów siłą z siłą policji, jeśli nie minie 48 godzin od targnięcia. 40 oni wbijają się, włączają timer. Jednakże jeśli okupanci przebywają w mieszkaniu powyżej 48 godzin, właściciel może ich usunąć tylko drogą długotrwałego postępowania sądowego. No to chciałem się na chwilę przy tym zatrzymać. Masz swój dom, wyjechałeś na wakacje, płacisz za to fortunę. Co miesiąc wbija ci się jakiś kurde Zenek tam czy tam jakiś Zdzisław z ekipą i od tej pory oni ci mówią, że tu zamieszkują, mają prawo, a jeszcze pewnie byliby pod wpływem. Tak szczerze was zapytam, naprawdę byście to tolerowali? Naprawdę byłoby och, nic nie mogę zrobić. Może w dużych miastach, a może część ludzi, ale myślę, że w Polsce doszłoby do krwawych rozbojów. y w kierunku wytłumaczenia yyy okupantom mieszkania, że mają z niego wyjść. Yyy no bo no nie wiem, ja sobie tego nie wyobrażam i tak naprawdę to jest straszne. To jest właśnie pokazanie jak bardzo y własność nie jest szanowana i się wcale nie dziwię. No tam czasem widziałem oferty takie hiszpańskie, które ludzie mówili: "Tak, mamy rozwiązanie, bo jest ochrona i w ogóle i wiemy to i tamto". Nie, dalej da się to ograć. Słyszałem, że czasem ktoś zamawiał pod jakiś adres pizzę, nie? Na przykład w poniedziałek stał przed drzwiami, odebrał i miał już rachunek, że odebrał pod tym adresem, a potem włamali się do mieszkania trzy dni później, nie? I już potem mówią, że są dłuże niż 48 godzin, bo mają dowód, że zamówili sobie pizzę, bo tam mieszkają, więc jest to dramat. No i koszty związane z Osokupas dla właściciela y no są takie, że właściciel ponosi koszty związane z eksploatacją mieszkania, takie jak podatki, opłaty yyy za usługi komunalne, a nawet koszty prawne związane z z próbami usunięcia okupantów. Wyobraźcie sobie na przykład na takiej Ukrainie albo w Rosji, że taki o kupas jest i co co by się działo? Przecież to jak mafia, to jak gangsterka. No co to w ogóle? Jakiś kosmos. No i obawy inwestorów dotyczące Losokupas. No tak naprawdę kupujesz tam mieszkanie i i możesz stracić panowanie nad swoją nieruchomością, bo ci, że tak powiem, odjedzie. No i strat finansowych z tym związanych związanych z z procesami sądowymi i opustoszowymi mieszkaniami. Tak. A jak nie będziesz płacić za te opłaty komunalne, to ciebie będą ścigać. No więc jest to czysta forma złodziejstwa, który jeszcze jest, że tak powiem, uregulowane, nie? No i znowu ryzyko dla rynku nieruchomości, więc obecność losokupas może być ryzykiem ryzykiem dla osób dla rynku nieruchomości w Hiszpanii, ponieważ może wpłynąć na zaufanie inwestorów i zmniejszyć atrakcyjność inwestycji. Oczywiście, że tak. Ale w Hiszpanii problem jeszcze jest taki, że państwu kończą się tam pieniądze i oni mają takie pomysły jak 100% podatek od nieruchomości dla właścicieli, czy dają różne ograniczenia. yyy związane z najmem krótkoterminowym i myślę, że chcą po prostu zniechęcić y ludzi do tego, żeby tam kupowali mieszkania, licząc, że to jest oczywiście to wszystkie ten rozcen to jest oczywiście spekulacja. Jak wyrzucimy inwestorów, to ceny spadną. No może spadną o 5% no czy o 10 tam w niektórych miejscach. No ale umówmy się, że jak ktoś jest biedny, no to i tak nie będzie miał mieszkania. Co to? To myślisz, że to jest prawem to mieszkanie, czy o co tu chodzi? No i teraz w Hiszpanii nie ma taniego mieszkalnictwa. nie ma. A to oznacza, że istnieje niedobór tanich mieszkań i to znowu widać w dużych miastach i takich regionach turystycznych, które są bardzo drogie. I znowu to oznacza, że ceny najmu są stosunkowo wysokie i wiele osób, zwłaszcza to o niskich dochodach, ma trudności ze znalezieniem odpowiedniego mieszkania. No jest to problem w wielu krajach różnych, tak? Ale powiedziałbym, że no tutaj to jest kwestia, no nie wiem, wsparcia rządowego może, ale nie sankcjonowania kradzieży i włamań. Jestem ciekaw, czy ktoś z was ma jakieś takie historie a propos Los Ocupas, które były z waszym udziałem lub waszych znajomych i jakie były możliwości rozwiązania, bo tak naprawdę co ja bym zrobił? Ja bym zrobił to samo, co gdyby takie coś się zdarzyło mojej nieruchomości, przyszedłbym i bym wyłożył pieniądze i powiedział: "Albo weźmiecie pieniądze, proszę, zapłacę wam, żeby było grzecznie, a jak nie, to rozwiążemy to inaczej". Y, oczywiście y no musiała być to atrakcyjna oferta, żeby nie musiało być inaczej. No i teraz coś, czego możecie nie wiedzieć. Uwaga, hit w Hiszpanii obowiązuje czwarty stopień zagrożenia terrorystycznego. Hm, w pięciostopniowej skali. Z powodu zagrożenia działaniami terrorystycznymi kontrole na lotniskach oraz dworcach z reguły są bardzo dokładne. No ale także no sam fakt, że masz idziesz sobie w jakimś miejscu i nagle ktoś może na ciebie napaść albo zaatakować, bo coś, więc to w ogóle jest jakiś totalny kosmos. No i co jest tutaj istotne w tej całej w tej całej Hiszpanii? W Hiszpanii ważne jest to, że to jest atrakcyjny rynek. To jest fajne miejsce, żeby tam mieszkać, bo jest dużo, y, dużo dni słonecznych. Y, ludzie na to, yyy, tutaj są zainteresowani, patrzą i porównują, mówiszą sobie: "Jest na krótkoterminowy, są to atrakcyjne nieruchomości, kupujemy, fajnie tam jest żyć i mieszkać". Ale faktycznie coś co jest ukryte, to jest właśnie ten okupas, wysokie koszty i podatki, potencjalne różne uwłaszczenia nieruchomości, które w krajach socjalistycznych są. Kiedy i w jakiej formie się to zdarzy, nie wiem. Nie jestem socjalistycznym politykiem w Hiszpanii, więc nie wiem. To trzeba się zastanowić, co oni tam znowu wymyślą. Ale każdy rząd, zwłaszcza socjalistyczny, jeżeli brakuje im pieniędzy, to po prostu biorą od tych, co mają, czyli dodatkowe podatki, opłaty, koszty i wszystkie inne rzeczy. Więc podsumowanie co do Hiszpanii wygląda tak. Po pierwsze jest tam biurokracja i skomplikowane procedury prawne. I ona ma swoje specyficzne procedury, dużo biurokracji i które mogą być trudne dla do zaakceptowania i zrozumienia dla osób spoza kraju i to może wydłużyć czas potrzebny na finalizację transakcji. Język i kultura. Więc nieznajomość języka hiszpańskiego może stanowić problem w komunikacji z lokalnymi władzami. Oczywiście, że tak. albo agentami nieruchomości, innymi osobami zaangażowanymi w proces zakupu. Ponadto różnice kulturowe mogą sprawić, że niektóre kwestie będą trudniejsze do zrozumienia. Okej, w porządku. I teraz nieruchomości dziedziczne i prawne. Niektóre nieruchomości w Hiszpanii mogą być obciążone długami lub innymi problemami prawnymi, które mogą nie być od razu widoczne. Dlatego ważne jest przeprowadzenie gruntownego badania prawnego przed zakupem. Koszty utrzymania. Oprócz ceny zakupu nieruchomości istnieją inne koszty związane z utrzymaniem nieruchomości w Hiszpanii, takie jak podatki lokalne, opłaty za utrzymanie wspólnoty mieszkaniowej, ubezpieczenia. To wszystko tak jak w Polsce to się akurat niczym za bardzo nie różni. No i sezonowość. W niektórych regionach Hiszpanii, szczególnie na wybrzeżach, rynek nieruchomości może być sezonowy, co oznacza, że ceny mogą być wyższe po okresach turystycznych, a niższe poza sezonem. Zmienność rynku. Yyy, jak w przypadku każdego rynku nieruchomości, ceny mogą być podatne na wahania i zmienność, co może wpłynąć na wartość inwestycji w dłuższej perspektywie czasu. I jest wysoki wskaźnik bezrobocia, jeden z najwyższych wskaźników w Europie. Więc moi drodzy, należy sobie zadać pytanie, jak by rynek hiszpański funkcjonował, gdyby nie było tam pogody? No padłby szybciutko. Nie ma tam odpowiedniej produkcji, nie ma tam wartości, wysokie bezrobocie, nie ma zatrudnienia. nie ma pracy, czyli nie ma najemców. Innymi słowy, no dobra, pewnie będzie tam jeszcze goręcej w Hiszpanii, a nie zimniej, ale to to jest w ogóle czynnik decydujący. A drugi jest taki, który rynek ma perspektywy do tego, żeby był unormalizowany i bezpieczny, czy jak masz tam ostatnie pieniądze, to w którym kraju byś zainwestował? No i w wielu kręgach mówi się, że Unia Europejska to socjalistyczny związek Republik. Chodzi o to, że istnieje postępujący socjalizm w państwach Unii Europejskiej i to jest kłopot w takim sensie, że socjaliści nie szanują własności, nie dotrzymują umów społecznych i Hiszpania jest pierwszym krajem w tym kontekście. na odstrzał, żeby moje słowa były dobrze zrozumiane. Pierwszym krajem, który może zostać pochłonięty przez socjalizm panujący, galopujący, szarżujący. A to oznacza, że będzie to pięknie wytłumaczone, żeby nam się wszystkim żyło dobrze. Przejdziemy po twoim majątku albo zabierzemy tobie, bo to jest nieuczciwe, że masz za dużo. Czy to się musi wydarzyć? pewnie nie. Czy jest duże ryzyko, że takie coś się może wydarzyć? Tak. I pytanie, czy chcesz z tym ryzykiem życi funkcjonować? Ja jednak zachęcam do zrewidowania tego i i to jest czas taki ostatni, żeby się nad tym zastanowić, bo myślę, że za kilka lat może być tylko trudniej. I to jak było na rynku hiszpańskim 7 8 lat temu, a to jak jest dzisiaj, no jest bardzo duża zmiana w kierunku utrudnień i takiego podnoszenia legislacji, ograniczeń i po prostu może to być problem y w kontekście długoterminowym tej kwestii. Więc moi drodzy, dziękuję bardzo za uwagę. Liczę na wasze komentarze, na te się zgadzacie i się nie zgadzacie. Yyy, jestem ciekaw, co myślicie o rzeczach, które tutaj powiedziałem. Mam nadzieję, że część informacji była dla was wartościowa.