Najlepsze strategie inwestowania w nieruchomości w 2025 roku cześć 2/2 [Porównanie Strategii Nieruchomości]

jakie wątki chciałbyś poruszyć W tym
odcinku powinniśmy porozmawiać o tym jak konkretne typy nieruchomości będą się
miały albo jak teraz się mają może nawet nie nieruchomości ale typy inwestowania
w nieruchomości na przykład czy y domy na pokoje są lepsze od wynajmowania
całych mieszkań albo czy flipowanie teraz ma sens i tak dalej więc jest
sporo tych metod inwestowania i chciałbym trochę je porównać między sobą
to jest w sumie spora praca intelektualna żeby to zrobić wszystko
prawidłowo więc przynajmniej żebyście wyciągnęli z tego
odcinka mniej więcej jak ja myślę i pewnie ty Ronaldzie i dane które które
znamy które możemy wam przedstawić i to by było już spoko to jest pierwsza rzecz
No to lecimy Cześć witam cię u mnie na kanale
Ja nazywam się Ronald Szczepankiewicz A to jest druga część filmu z Danielem
piesto link do pierwszej części znajduje się w opisie pod filmem mówiliśmy tam o
tym czy to jest dobry moment na zakup nieruchomości No bo gdzieś tam trąbi się
o tym że wzrasta liczba ogłoszeń na sprzedaż że
kupujących mówi się o tym że jest mniej co jest Uważam że nieprawdą i
wspominaliśmy o tym wszystkim także zapraszam do do pierwszej części ale
mieliśmy tak dobre Flow z Danielem i tak dużo wątków było poruszonych że jest to
druga część tego filmu i Daniel to od jakiej nieruchomości zaczynamy
wspomniałem o tym Może w pierwszym odcinku że nie chcę ładować wszystkiego
w nieruchomości czyli mój portfel musi być zdywersyfikowany i jeżeli mamy dużo
pieniędzy dużą nadwyżkę miesięczną powiedzmy kilkadziesiąt
tysięcy 100 tysięcy niektórzy mają i milion No to nie Ładujemy tego
wszystkiego w nieruchomości tylko musimy mieć jakiś biznes który nam który jest
alternatywą dla nieruchomości tak uważam Natomiast jeżeli chodzi o same
nieruchomości to do tej pory uważałem że najlepszą stopę zwrotu miał znaczy nie
uważałem tylko tak wychodziło mi że najlepszą stopę zwrotu miały domy wynajm
na pokoje niekoniecznie jako hostele coś na krótki termin tylko to jest na długi
termin ale podzielone na pokoje No i można kupować oczywiście mieszkania na
pokoje ale po prostu Jak kupowałem dom to miało lepszą rentowność za metr
kwadratowy cena była jakby niższa więc można było lepiej to wynająć i
wychodziło Lepiej problemem jest amortyzacja w tym wypadku czyli zużycie
nieruchomości i to jak często trzeba to remontować I uwzględniając remonty domów
to uważam że że lepszą opcją na wynajem jeżeli już
musimy kupować nieruchomości na wynajem to lepszą opcją są mieszkania
wynajmowane w całości W tym momencie tylko że nowe czyli na wyższy standard
wyremontowany tak pod pod takiego dobrego klienta i wtedy odpada nam też
duży koszt zarządzania najmem Znaczy nadal mamy koszt zarządzania najmem ale
on jest mniejszy i to wynika z tego że zmienia się mentalność przeciętnego
najemcy o czym tylko Wspominałem w zeszłym odcinku uważam że więcej osób z
pieniędzmi któ które mogłyby sobie kupić nieruchomość na kredyt będzie wynajmował
w przyszłości czyli będą dobrymi najemcami A do tej pory najemca No
prezentował jakiś tam poziom i uważam że on będzie mógł być wyższy jeżeli
będziemy mieli lepsze nieruchomości postaram się chciałbym to
trochę podsumować do tej pory co powiedziałeś Czyli jeżeli chodzi o duże
domy to dobra stopa wzrotu jeżeli szukamy w
ogóle gdzieś takiej takiego bilansu konkretna kwota wejścia i jak największa
stopa zwrotu to ty kierujesz wzrok naszych widzów w stronę domy i wynajem
na pokoje długoterminowy może żeby nie być
gołosłownym żeby na liczbach mówić Jeżeli kupowaliśmy mieszkanie powiedzmy
w 2018 roku na wynajem No to mogliśmy
liczyć na rentowność rzędu 7 proc w zależności mówię tak o aglomeracji
warszawskiej Czyli wiadomo może być znacząco inaczej gdzie indziej ale
chodzi mi o skalę Natomiast jeżeli ja kupiłem wtedy domy na wynajem i miały
średnią stopę zwrotu 15 było dwukrotnie lepiej
tylko nie mogłem do końca jeszcze wtedy policzyć jaka będzie amortyzacja No bo
będzie większa bo jest więcej osób na metrze kwadratowym i tak dalej względem
wynajmu całego mieszkania i amortyzacja powoduje że ta różnica To jest jakieś D
TR punkty procentowe Czyli nadal bardziej opłaca się domy na wynajem na pokoje była lepsza
rentowność a w tym momencie uważam że lepszą wychodzi mi że rentowność jest
bardzo porównywalna Jest Jest Jest bardzo porównywalna A mamy mniej
kłopotów jeżeli wynajmujemy na wyższy standard całe mieszkanie albo
ewentualnie najwyższy standard mieszkan na pokoje ale to ciężko Wedy zale klia
na coś taki drogi opisujesz to że jest grupa
Odbiorców czyli najemcy Premium którzy szukają też nieruchomości wyższym
standardzie są za to w stanie wyżej zapłacić zaczy drożej zapłacić mówisz
wtedy o rentowności w okolicach 15 proc No w tym momencie nie uzyskasz takich
rentowności znaczy Oczywiście możesz trafić taką cenę nieruchomości która
powoduje i tani remont zrobić że uzyskasz coś takiego ale w tym momencie
masz zbliżone te rentowności Czyli po prostu domy znacząco podroż najem na pokoje jakby nie rokuje tak
dobrze jak wtedy No bo też trzeba wziąć pod uwagę jak dużo osób przyjechało z
Ukrainy które nie miały dużego kapitału i ale jednak mieli kapitał który został
umieszczony w rynku najmu na pokoje i miałem świetne stopy zwrotu na tych
domach najem na pokoje ale w tym momencie bym takich nie kupowałam kolei
inwestora kóry dalej kupuje domy z myślą o wynajmie długoterminowym tylko jego
docelowymi klientami najemcami są osoby z zagranicy które przyjeżdżają do Polski
pracować tak on współpracuje z agencją pracy
która której wąskim gardłem nie jest nie są pracownicy A gdzie ich ulokować Tak
więc On kupuje domy gdzieś w okolicach miejsc pracy i często w takim takim
jednym pokoju mieszka po kilka osób i w takich sytuacjach rentowność jest w
okolicach 20 mówimy o nieruchomościach w okolicy Warszawy a nie w innych
lokalizacjach Tak więc jest to sporo sporo wiesz co myślę że 20 proc to
jest To jest jednak trochę źle policzone dlatego że jeżeli mówimy o wynajmowaniu
agencji nieruchomości albo firmie która zatrudnia pracowników to to te umowy są
skonstruowane trochę inaczej to nie jest najem długoterminowy i te Firmy często
mają swoją sezonowość Co powoduje że jest więcej pustostanów i jest bardzo
wysokie zużycie Jeżeli mamy dużo najemców bo ja również wynajmowałem domy
swoje w ten sposób więc wiem i jakby skontaktowałem się w pewnym momencie ze
wszystkimi agencjami nieruchom Zagadam nieruchomości agencjami
pośrednictwa pracy w Polsce bo jest jest dostępna Publiczna lista wszystkich
takich firm z kontaktami i do wszystkich napisałem Dzwoniłem do wszystkich że mam
określone domy że mogę kupić dom specjalnie dla was i to jest tak że to
są firmy które wynajmują takie domy ale oni
mają swoje zyski które z czasem uznają że warto zainwestować w nieruchomości No
bo jeżeli firma ma duże stopy zwrotu no to wtedy zgadza się na najem
nieruchomości żeby się rozwijać żeby reinwestować w biznes jeżeli te stopy
zwrotu spadają No to szukają Alternatyw na przykład dobra utniemy koszty najmu w
ten sposób że kupimy sobie własny dom co jest normalne jakby
logiczne także ci najemcy wcale nie są najlepsi bardzo wysoka amortyzacja i
masz bardzo zmiennego najemcę Czyli on może już Abstrahując od sezonowości że
najwięcej osób przychodzi w czerwcu i oni chcieliby wyjść w styczniu mniej
więcej to oni po prostu tam jest bardzo duża rotacja tych firm i lokatorów w
środku okej domy mieszkania premium co jeszcze lokale komercyjne w tym
momencie no koszty mediów czyli prąd i tak dalej zabijają ekonomiczne obiekty
Natomiast w centrach miast wiecie we Wrocławiu czy
Warszawie zagraniczny kapitał inwestuje bardzo duże kwoty oni się posiłkując jeżeli wchodzą duże fundusze niedawno
była taka sytuacja że Szwedzki fundusz wykupił chyba Cosmopolitan To była jedna
z największych transakcji w Polsce jeżeli chodzi o nieruchomości za za
ponad miliard już teraz nie pamiętam miliard 200 milionów kupili jeden
budynek więc oni posiłkując rynek to znaczy Oni nie psują rynku
tylko chodzi o to że dla nas ten rynek jest niedostępny A ceny prądu są tak
wysokie bo jeżeli mamy lokal mieszkalny No to możemy powiedzieć że to jest na
cele mieszkaniowe więc mamy ten tańszy prąd A jeżeli mówimy o lokalach o
biurowych na przykład no to nie mamy żadnych zniżek tutaj i w związku z tym
koszty prądu mogą być bardzo wysokie także jestem przeciwnikiem inwestowania
na Na tym rynku na rynku lokali usługowych dobrze zrozumiałem Tak okej a
Przejdźmy jeszcze do funduszy to też jest ciekawy temat No bo fundusze
faktycznie inwestują na na bardzo niskiej stopie zwrotu niedostępnej dla
przeciętn inwestora No bo jeżeli mają stopę zwrotu w okolicach 3 PR No to
profesjonalista który działa na dużo mniejszą skalę No nie bardzo będzie
chciał się tym tym w to bawić Może powiedzmy w
ten sposób no bo podobne stopy zwrotu może osiągnąć dużo mniejszym ryzykiem
mowa na przykład o jakiś jakiś powiedzmy obligacjach Skarbu Państwa Polskiego i
tak dalej i tak dalej więc faktycznie tak to jest natomiast z perspektywy tego
co ty wspomniałeś w pierwszej części że Polska będzie Mia miała znaczy
prognozowany jest największy wzrost gospodarczy w Unii Europejskiej O dobrze
pamiętam i ogólnie Polska jest już uznawana za kraj rozwinięty tutaj
wjeżdża duży kapitał I choć my tego jeszcze nie widzimy bo mieszkań na na
wynajem w Warszawie większość jednak to są osoby powiedzmy prywatne albo jakieś
małe firmy jakieś spółki ale nie jakieś duże molochy koncerny gdzieś tam które
mają w swoim portfolio kilkanaście tysięcy mieszkań natomiast to wszystko
jest jeszcze przed nami Czy ty też tak uważasz że że ten rynek
jest jeszcze na etapie raczkowania że duże fundusze inwestycyjne jeszcze na
dobre tutaj się nie zadomowiły tak uważam Nie wiem czy ty tak uważasz z
tonu głosu wnioskuj że chba nie ale uważam że tak jest tak uważasz że tak
jest No ja uważam że totalnie raczkuje Widać to na wykresach jak z roku na rok
Rośnie liczba inwestycji na przykład w w nieruchomości które są budowane na najem
jak zagraniczny kapitał jak coraz bardziej interesuje się rynkiem
nieruchomości w Polsce i to się przejawia w tym w tym rynku Na tym rynku
lokali komercyjnych czyli właśnie lokali biurowych który jest dla nas no może
jest dostępny ale jest nieopłacalny także będzie więcej tego i w ogóle to
jest dziwne że w takim kraju jak w takim mieście jak Warszawa czy czy Gdańsk
nadal większość nieruchomości jest kupowanych przez Polaków Wydaje mi się
że jak popatrzeć na na inne kraje europejskie po prostu wchodzi olbrzymi
kapitał który który stwierdza dobra tutaj by jest bezpiecznie
ulokować nasze środki Przez najbliższe 10 lat i może tak być że za chwilę
będziemy mieli taki olbrzymi napływ Ja nawet wydaje mi się że to jest możliwe w
przypadku złej sytuacji gospodarczej Europy że może być tak że Europejski
kapitał zacznie spływać do Polski Chociaż nie jestem tego taki pewien No
nie bez powodu mówiłem o tym że Polska gospodarka zdaniem analityków będzie
miała się najlepiej w 2025 roku czy będzie najwyższy wzrost gospodarczy bo
to czytają inwestorzy i to jakby historycznie oni już przeczytali bo to
było to z grudnia są dane więc inwestorzy od przynajmniej tych dwóch
miesięcy interesują się intensywnie i polską ja nie mam biznesu żadnego który
jest nastawiony na inwestorów zagranicznych którzy chcieliby
inwestować w Polsce więc jeżeli ktoś z widzów ma to
bardzo chętnie przeczytałbym komentarz co on o tym sądzi albo gdyby odniósł się
do jakichś danych na ten temat szerzej ale widzimy Po tych
historyczny że inwestorów zagranicznych jest coraz więcej ciekawe też jak to
wszystko się ma w kontekście jeszcze wojny która jest za wschodnią
naszą granicą czy też wojny między USA a Chinami w kontekście jakieś wojny
handlowej cła które gdzieś tam Trump wspomina o tym żeby żeby dorzucić nie
tylko powiedzmy w zasadzie on wspomina o wielu państwach
na które te cła chętnie narzucił No to wszystko w jakimś sensie odbije się
oczywiście też na PKB gospodarek między innymi Unii Europejskiej co z kolei może
przełożyć się na to że no tutaj w Unii Europejskiej będzie mniej pieniędzy a to
oczywiście też się przełoży na na cele na ceny nieruchomości czy w ogóle na ten
rynek Jaki masz komentarz z tym w tym temacie tak ja raczej nie widzę tutaj
świetlanej przyszłości dla kontynentu europejskiego tylko pytanie czy taką
przeciwwagą dla tej Deon który Europy Zachodniej nie będzie Europa Wschodnia
także jest bardziej interesuje mnie w tym momencie polska jeżeli chodzi o te
cła które i to wszystko że Grenlandia będzie zajęta przez stany on po prostu
ma taką metodę negocjacyjną że mówi na początku stawia bardzo wysoko mówi czego
chce razy razy 10 i później schodzi z tego No ma taką pozycję negocjacyjną
wyjątkową że jest w sumie najbardziej wpływowym człowiekiem na świecie i może
sobie na to pozwolić więc tak mówi i powiedział że zajmie grenlandię może
nawet siłą No to Dania wystosowała pismo co właściwie chcesz więcej od nas jeżeli
chodzi o grenlandię żebyś nam nie zajmował tej wspaniałej wyspy więc to
jest forma negocjacji która się toczy w tym momencie i nie ma co tego przeżywać
że cła będą nie będą wynosiły 25 proc na wszystko tylko to jest kwota wyjściowa i
i tak naprawdę czy cła uratują gospodarkę
amerykańską cła czyli zakaz sprowadzania bardzo dobrych towarów po niskiej cenie
do Stanów Zjednoczonych żeby Amerykanie musieli kupować
gorsze droższe produkty amerykańskie No to przecież nie wiem jak ty ale ja
uważam że gospodarka generalnie stoi na popycie na konsumentach więc jeżeli oni
mają gorszy wybór mniej no to amerykańska gospodarka wcale nie będzie
się miała lepiej to że powstanie więcej firm produkcyjnych to nie znaczy że że
gospodarka amerykańska będzie się miała lepiej skoro to mogłoby być nabyte o
wiele taniej kupując coś z Chin także to jest
tylko to jest taka polityka która właściwie jest ekonomicznie
nieuzasadniona i i może nawet Europa z czasem odnaleźć
swoje miejsce dzięki temu No bo my też będziemy prowadzić wojnę wojnę celną
jako powiedzmy Unia Europejska może będzie tutaj spójna polityka i Ona
doprowadzi do tego że jakby od amerykańskiego rynku albo od chińskiego
będziemy się uwalniać w jakimś momencie no nie wiem trudno mi to okreś
chodzi też o to że Europejska
gospodarka bardzo mocno hamuje przez ograniczenia i regulacje nie tylko
związane z zielonym ładem ale też ogólnie ilość tych regulacji i
jednocześnie mamy cła ale nie nie na wszystkie produkty z Chin i Stanów
Zjednoczonych dlatego opłaca się importować towary do Europy czyli jest
to nieuczciwa konkurencja I wojna Celna może paradoksalnie spowodować dla Unii
Europejskiej wyłącznie że w dłuższej perspektywie że ta nieuczciwa
konkurencja będzie no w mniejszym stopniu niszczyła gospodarkę Europejską
czy to ma sens ma sens czy tak się To wydarzy to czas Czas pokaże Wydaje mi
się że musi się tak wydarzyć jeżeli dojdzie do takiej wojny celnej pomiędzy
Chinami i stanami jakiej o jakiej jakie były w historii czyli totalne wojny
celne między Anglią Francją albo Wielką Brytanią i Niemcami
to to musi tak się wydarzyć najbardziej tak jakby trochę przeraża to
że w większości przypadków w momencie kiedy jeden hegemon ustępował miejsca
drugiemu to działo się to najczęściej w wyniku jakiś wojen tak czy na przykład
mówimy o tym No kto tam był Hiszpania O ile dobrze pamiętam ustąpiła miejsce
Wielkiej Brytanii tam częściej Portugalia była Hiszpania gdzieś jeszcze
było w tym wszystkim o ile dobrze pamiętam Holandia która też ustąpiła No
i to wszystko się skończyło jakimiś wojnami i i teraz mamy sytuację w której
być może Stany Zjednoczone będą na drugim miejscu a Chiny na pierwszym
chociaż wiele osób twierdzi że już to się to już nastąpiło no i i pytanie czym
to się zakończy ten okres przejściowy mamy na razie jakąś wojnę gospodarczą i
oby na tym się tylko zakończyło Trzymam kciuki aby aby Tak właśnie było No wiesz
to to że była jakaś wojna jeżeli jeden hegemon zastępował drugiego to prawda
ale to nie znaczy że to była dewastacja kompletna
danej krainy tylko po prostu była wojna pomiędzy armiami i tyle więc może być
teraz tak samo że po prostu rozegra się wojna gdzieś wokół Tajwanu i tyle okej
Moi drodzy mieliśmy małą przerwę techniczną bobasek przyszedł i trochę
tutaj namieszał w wątkach Więc jeżeli macie jakieś pytania piszcie proszę w
komentarzach Myślę że Daniel tutaj Postaw kropkę Dziękuję jeszcze raz za to
wystąpił kanale że znalazł C za zaproszenie jeszcze raz i jesteśmy w
kontakcie Będę czytał wasze komentarze także z widzami twoimi do których teraz
mówię też jesteśmy w kontakcie Będę będę czytał i odpowiadał a w tym odcinku to
już wszystko Do zobaczenia [Muzyka] cześć n