STRATEGIA INWESTYCJI W NIERUCHOMOŚCI w 4 krokach! | Daniel Makowski [Strategia Inwestycji Nieruchomości]

Większość ludzi uważa, że ma strategię inwestycyjną, ale tak naprawdę to mają plan działania tylko wtedy, gdy wszystko idzie dobrze, gdy ceny rosną, gdy najemcy płacą, gdy eksy się spina. Jednak inwestowanie to nie świat, w którym warunki zawsze są idealne. To nie są tylko słupki w górę i zielone tabelki. To świat, którym decyduje nie to, co myślisz, tylko to, co sprawdziłeś, policzyłeś, przetestowałeś i wdrożyłeś. I właśnie dlatego dziś pożasz cztery pytania, które decydują, czy twoja strategia inwestycyjna naprawdę zarobi. Przejdźmy od razu do pytania pierwszego. Brzmi ono: Czy masz precyzyjnie określone cel inwestycyjny? Wiem, brzmi jak banał, ale to właśnie tutaj pada wielu inwestorów, nawet tych z biznesowym doświadczeniem. Dlaczego wiele właścicieli firm traktuje inwestowanie jak coś tam dodatkowego? Mają kapitał, więc coś kupią. Zdarza się okazja, to trzeba ją złapać. Nie ma jasno określonego celu i to jest błąd. Co to znaczy jasno określony cel? na przykład to, czy inwestujesz po to, żeby generować bieżący cashfow, czyli dochód pasywny, który ma ci zastąpić część operacyjnych bieżących przychodów, czy inwestujesz po to, żeby uchronić kapitał firmy albo rodziny przed inflacją, ryzykiem walutowym, niepewnością systemową i przyszłą emeryturą. A może inwestujesz z myślą o dywersyfikacji, żeby zredukować ryzyko związane z jedną branżą, na przykład produkcją czy transportem, którym się zajmujesz na co dzień. Dlaczego jest to ważne? Każdy z tych celów wymaga troszeczkę innej strategii. Dlatego zadaj sobie konkretne pytania. Ile chcesz zarabiać miesięcznie z inwestycji? W jakim czasie chcesz to osiągnąć? Jaki poziom ryzyka jesteś w stanie zaakceptować? Bo są inwestycje z większą stopą zwrotu, ale większym ryzykiem i z mniejszą stopą zwrotu, ale z mniejszym ryzykiem. Czy zależy ci na płynności, czy na maksymalizacji zwrotu? Wiem, wydaje się, że może być to aż zbyt precyzyjne, ale bez tej precyzji każda decyzja będzie przypadkowa trochę. Zresztą nie prowadzisz firmy bez strategii, więc dlaczego miałbyś bez nie inwestować? Przejdźmy do pytania drugiego. Czy znasz swoje realne ryzyka finansowe, operacyjne, ale też emocjonalne? To pytanie, na które nikt nie chce odpowiadać, dopóki nie zostanie do tego zmuszony. A rynek ma to do siebie, że wcześniej czy później zmusza każdego. Jakie jest twoje realne ryzyko? Nie to, co mówił znajomy, tylko to, co jesteś w stanie wytrzymać w liczbach, w czasie i w głowie. Zacznijmy od finansów. Czy twoja płynność przetrwa 6 miesięcy pustostanu? Czy twoje przepływy wytrzymają wzrost stóp procentowych o dwa punkty w górę? Teraz operacyjne. Czy masz ludzi do zarządzania? Masz firmę, której możesz to zlecić? Jeśli nie, to czy wiesz co robić, kiedy najemca nie płaci? I najtrudniejsza ryzyko emocjonalne. Czy poradzisz sobie z kryzysem, gdy kilku najemców wypowie umowy jednocześnie? Czy jesteś w stanie działać racjonalnie? Kiedy większość ludzi dookoła zaczyna panikować i na przykład mówią, że trzeba nieruchomości wyprzedawać. Jeśli masz swoją strategię, to wiesz co robić. Inwestowanie to nie tylko liczby, to też presja, niepewność, odpowiedzialność. Właśnie dlatego strategia musi być dobrana do twojego profilu ryzyka, nie tylko apetytu na zysk, bo ten, nie oszukujmy się, mamy wszyscy. Przed nami pytanie trzecie. Czy twoja strategia została przetestowana na żywym organizmie, czyli w rynku? Dlaczego podkreślam na żywym organizmie? Bo jest to niezwykle ważne. Nie na webinarze, nie w rozmowie z doradcą, tylko w realnym świecie, z twoimi pieniędzmi, twoim czasem, inwestycjami i twoimi decyzjami. Testowanie strategii to temat kluczowy, bo każda strategia wygląda dobrze, dopóki nie zostanie wdrożona. A jak wiemy, analiza wsteczna zawsze jest skuteczna. Co jest zatem ważne? Oczywiście możesz budować, testować własne strategie. Zaczynając od początku sprawdzasz ceny transakcyjne, cykle rynkowe, rotacje najemców, stopy zwrotu, netto w danym rejonie, koszty zarządzania i remontów. Następnie wchodzisz w projekt mniejszy, łatwiejszy, skalowalny. Nie dla zysku, tylko dla wiedzy. Testujesz czas reakcji ekipy remontowej. sprawdzasz jakość zarządcy, mierzysz ile faktycznie kosztuje obsługa najemcy, a potem przechodzisz do etapu realnej implementacji, kiedy działasz już z większym kapitałem, z jasnym planem, budżetem, scenariuszami awaryjnymi. To wymaga czasu, zaangażowania. Niewykluczone, że wydanie pieniędzy trochę na marne. Dużo prościej jest zaufać ekspertom, skorzystać z ich wiedzy i doświadczenia. Przejdźmy do ostatniego, czwartego pytania. Czy wiesz co musiałoby się wydarzyć żeby uznać, że strategia nie działa i ją zatrzymać? Już tłumaczę o co chodzi i dlaczego jest to tak ważne. Otóż to pytanie naprawdę odróżnia inwestora od amatora. Nie żartuję. W biznesie masz progi rentowności, KPI, miesięczne raporty. Wiesz kiedy projekt przestaje się spinać i potrafisz go zamknąć. W inwestycjach zbyt często jedyną strategią jest przeczekać albo jeszcze trochę poczekać albo jeszcze trochę poczekać, bo może odbija. To nie jest strategia, to brak decyzji inwestowania w nieruchomości wymaga dokładnie tego samego, co zarządzanie firmą. jasnych kryteriów, które mówią kiedy działać, a kiedy się wycofać, a kiedy po prostu długoterminowo inwestować w nieruchomości z całymi stopami zwrotu w postaci czynszów i wzrostu wartości w czasie. Jaką strategię jesteś w stanie zaakceptować? Ile czasu możesz poczekać bez efektu albo w jakie nieruchomości zainwestować, żeby efekt był od razu? Jakich wyników oczekujesz i w jakim czasie? nie sugeruję, że stracisz na nieruchomościach. Chociaż jeśli mówią ci, że nie da się stracić na nieruchomościach, to jest taka możliwość. Jednak musisz wiedzieć, co jesteś w stanie zaakceptować. Jeśli twoja nieruchomość jest pustostanem przez pół roku, jeśli rentowność najmu spadła poniżej opłacalności, to pytanie brzmi: czy to jest dla ciebie akceptowalne i czy nie popełniłeś błędów, które być może prościej jest naprawić sprzedając nieruchomość w danej lokalizacji i kupując ją w innej niż bijąc głową w mur i na przykład wynajmować osobom, którym nie chcesz wynająć. Jeśli nie masz z góry określonego momentu, w którym mówisz sobie: "Ta strategia nie działa, to znaczy, że nie zarządzasz inwestycją. Po prostu liczysz, że rynek załatwi to za ciebie, ale rynek nie bierze odpowiedzialności za twój wynik. Ty musisz to zrobić. Cztery pytania brzmią prosto, ale polecam ci odpowiedzieć na nie wszystkie, choć zajmie ci to chwilę. Pamiętaj, inwestowanie to nie sprint, to maraton. A jeśli twoja aktualna strategia wymaga od ciebie 10 godzin pracy tygodniowo i nieprzespanych nocy albo niepotrzebnych nerwów, to może to nie wyjątkowo dobra, tylko wyjątkowo przypominające nowy etaty i może warto rozważyć inną, bardziej skrojoną na twoje potrzeby. Jeśli szukasz specjalistów, którzy pomogą ci przejść przez całą inwestycje, nie angażując twojego czasu, odezwij się do nas. Link do naszej strony znajdziesz w opisie. skutecznego wynajmu.