Jak kupić mieszkanie od dewelopera, żeby zarobić? Flip na pierwotnym! MACIEJ WELMAN i DANIEL SIWIEC [Flipowanie na rynku pierwotnym]

i miałem firmę transportową na zasadzie prywatnych frachtów Tylko to strasznie wymagało dużego zaangażowania czasowego No przeczytaj dwie książki Zobacz się filmy na YouTubie i zapytaj chociaż tego kumpla czy on by to kupił jeżeli kupuje mieszkanie w bloku z płyty które z założenie Ma być tanie to ono finalnie musi być tanie jak lipu jąc na małych mieszkaniach które są po 400 000 zł to mogę tych mieszkań za ten sam kapitał kupić 30 biznes Rider Daniel siie na miejscu pasażer jego gość w interesującej rozmowie o nieruchomościach biznesie i życiu cześć witajcie w nowym odcinku Biz Ridera a m dzisiejszym gościem jest Maciej Welman piąteczka Cześć Maciej jest flipem jest flipem na rynku pierwotnym jest współtwórcą marki Flip na pierwotnym i zrobił sam ponad 200 flipów i pośredniczył przy transakcjach za ponad milion 200 miliard 200s zł to jest tak duża kwota że tak jej używam że aż się pomyliłem więc to jest naprawdę człowiek który ma doświadczenie we flipach w szczególności na rynku wtornym moje doświadczenie sę głównie o rynek wtórny mimo tego że jestem deweloperem mimo tego że sam fpu na rynku pierwotnym ale jakby moją ekspertyzą jest wtórny dlatego zaprosiłem tutaj człowieka który wie Bardzo dużo na temat rynku Ile lat jesteś w tym biznesie maci 10 lat stricte mieszkaniówka ale tak naprawdę jeżeli chodzi o nieruchomości No to będzie 18 lat okej jak to się stało że zacząłeś się tym zajmować jakś przybliżyć swoją drogę dojścia do tego miejsca w którym jesteś No więc na początku to wyglądało tak że jak miałem w ogóle nigdy w życiu nie pracowałem na etacie jak miałem 18 lat otworzyłem pierwszą działalność gospodarczą w wieku 21 lat założyłem pierwszą spółkę zo oo No i jak się zastanawiałem co robić to dostałem tata mi doradził żebym kupił działkę podzielił ją na mniejsze działki i wybudował dom więc pomysł wydawał mi się dobry Szczególnie że nie wtedy jakby korowa się to z moim pomysłem na życie żeby nie pracować nikogo na etacie i nie słuchać niczyich poleceń więc kupiłem 40 arą działkę pod małą miejscowością jestem z małyj miejscowości podzieliłem na cztery działki 10 arowe i zacząłem systemem gospodarczym budować dom jednorodzinny dlatego moja jakby geneza nieruchomości wywodzi się stąd że najpierw Wybudowałem siedem domów jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej czyli na rynku pierwotnym a potem dopiero przyszedłem na flipowanie mieszkaniami po prostu te zyski jak budowałem w takiej małej skali dom jednorodzinny czy blizej były porównywalne do zysków Flipa z jednego mieszkania a proces zaangażowania czasowego odpowiedzialności po sprzedaży takiego domu No jest niewspółmiernie większy tak i to też była dla ciebie duża lekcja pierwszą działalnością co robiłeś lat co było wiesz co na początku jakby Dostałem Dostałem pożyczył mi tata pieniądze więc zakupiłem tą działkę więc to był w ramach jdg kiedyś załatwienie kredytu dla nowo pozostałej działalności gospodarczej zabezpieczonego w ogóle na nieruchomości w kontekście budowy domu było zdecydowanie łatwiejsze niż dzisiaj jgi po 6 12 miesiącach już mogły starać się o kredyt więc częściowo sfinansował to z kredytu ale w międzyczasie wziąłem pierwszego busa w leasing potem docelowo Miałem je trzy i miałem firmę transportową na zasadzie prywatnych frachtów Tylko to strasznie wymagało dużego zaangażowania czasowego i jakby to To była moja baza w ogóle do stworzenia zdolności do do działania w biznesie ale to jest ciężki kawałek chleba Czyli co trochę chciałeś sobie założyłeś t firmę po to żeby zbudować zdolności czy po prostu przy okazji Wiesz co musiałem założyć firmę żeby zacząć w ogóle normalnie działać bo nie chciałem tego robić na takiej zasadzie że kupię działkę na na fizol potem ją podzielę potem będę czekał żeby nie zapłacić podatku to w ogóle nie tędy droga bo ja jakby od samego początku wiedziałem że chcę robić biznes więc doszedłem do wniosku że trzeba to zrobić tak jak książka pisze Otwórzmy JD wy by d lata zwol tyko Wedy ZUS chyba Kosowa 300 zł i chciałem zrobić od początku do końca Od początku Od pierwszego dnia mogłem budować zdolność kredytową więc jakby podszedłem do tego nie tak na dziko tylko od a do z wzięcie leasingu No na osobie fizycznej nic nie możesz zrobić 18 lat temu Jak ja zaczynałem poszedłem do do fiata wpłaciłem 10 wyjechałem autem za 100000 zł 18 lat temu to było bajecznie drogie auto droższe niż osobówki które wtedy jeździłem więc to bardzo otwierało duże możliwości i to też taka jest rada dla wszystkich osób które przychodzą i się zastanawiają nad pierwszym flipem i zadają bardzo często pytanie czy otworzysz jdg ja mówię pewnie że tak już jest za późno bo to zawsze da ci lepszy start a jeżeli zrobisz tego Flipa opodatkujemy z telefonu za 15 minut działalność jest zawieszona Nikt się ciebie nie będzie pytał ale jest to zrobione No zgodnie z prawem i śpisz spokojnie tak No tyle że płac wysokie podatki ale ale generalnie wszystko OKE A pamiętasz jakie to był kwoty za ile kupisz tą działkę Jejku pierwsza działka kosztowała w granicach 800 zł okej A twój tata tak zapytam był przedsiębiorcą że ci taką radę dał No tak miał miał swoją firmę okien plastikowych OKE okej powiedziałeś o tej zdolności ja ostatni miałem taką rozmowę z moim elektrykiem który też ma firmę i On zapytał coś takiego Daniel ja myślę żeby może wziąć od ciebie 10 najem do podnajmu bo bym sobie chciał zrobić zdolność kredytową i ja mówię słuchaj masz dochodową firmę zatrudniasz ludzi masz Brygady robisz elektrykę po deweloperach i ty się chcesz wpierdalać pod najem po to tylko żeby priel pieniądze przecież to ta firma ci padnie jak się tym zaczniesz zajmować Nie i jeszcze tego nie potrafisz robić nie masz żadnego mieszkania na wynajem i taki miał pomysł po prostu A to ta firma mu nie generowała rozumiem tak generowała mu dochody no no właśnie nie nie takie jakby chciał Tak chciał jeszcze dołożyć trochę a nie chciał zwiększyć skali więc Ludzie mają też takie pomysły żeby założę firmę albo mówią niektórzy wezmę coś w leasing tylko po to żeby robić koszty No ale nie nie wszyscy wizą to że jak nie potrzebujesz czegoś to tracisz na tym tak to nie jest dobry pomysł to możemy to od razu zdradzić taki tajik Jakby ktoś nie wiedział inwestowania to nie jest dobry pomysł szó przedsiębiorcy mówią że A wy macie samochody za darmo bo sobie koszty robicie i nie płacicie od tego podatku tak no ale my używamy tych samochodów dzięki temu zarabiamy a Nikt u nikogo na podjeździe nie stoi 100 samochodów żeby tylko koszty robić no nie To tak nie działa bo przecież VATu nie idzie odliczyć bo tylko do 150 000 a dzisiaj umówmy się Passat kosztuje więcej czyli niedługo tylko Fabia będzie w to wchodziła nie moż odliczyć VATu od paliwa no te odliczenie tych kosztów jest znikome dzisiaj przy samochodzie osobowym umówmy się to jest żaden żaden Benefit tak naprawdę dzisiaj dla przedsiębiorcy to są groszowe sprawy przy przy zakupie całego samochodu a co dziwne na zachodzie albo nawet na południu w Czechach na Słowacji tam jest normalnie można odliczać i czy nawet w Niemczech tak no ale to by działało pozytywnie dla całej gospodarki gdyby Mia mg odliczyć całego samochodu to może Nie kupiłbym z klasy w dieslu a V8 tak dokładnie Maciej Jakbyś mógł powiedzieć Na czym polega twoja strategia Inwestycyjna tak czyli jakby jak ty działasz w jaki sposób w jakim modelu ty zarabiasz na flipach No więc może zacznijmy od początku rynek pierwotny jak ja w ogóle zaczynałem flipować to zadałem sobie bardzo proste pytanie czy są w Poznaniu ludzie którzy są skłonni na tamten czas zapłacić 800 000 zł za metr kwadratowy więcej mieszkania żeby dostać nowy blok zwią świeżo wykończony mieć sąsiadów podobnych do siebie ciężko mi było znaleźć odpowiedź na to pytanie ponieważ całym Poznaniu mieszkań slipowy na tamten czas może było 10 nie szło zestawić cen nie szło zrobić badania rynku mogłem się tylko posiłkować flipi na rynku wtórnym i mniej więcej to było 1000 zł ten finalnie produkt więcej kosztował dla tego docelowego właściciela i stwierdziłem że na pewno jest jedna osoba w Poznaniu która zapłaci 1000 zł więcej za nowe mieszkanie w bloku no i tym sposobem jakby poszedłem w tym kierunku realizując to zawodowo bo wcześniej dwa nowe mieszkania na rynku pierwotnym które sprzedałem z bardzo dużym zyskiem więc wiedziałem że Trop jest dobry więc jak taki podstawowy model biznesowy który uważam że każdy od niego powinien zacząć to kupić bardzo dobrze Mieszkanie bardzo dobrze czyli poniżej ceny rynkowej nie płacić za nie w trakcie budowy przede wszystkim mieć możliwość wyjścia z transakcji w każdym momencie Bo sytuacja gospodarcza No i fluktuacje są bardzo duże i bardzo szybkie wykończyć to mieszkanie dla docelowego właściciela ale też normalnie z głową nie jest tak że kupisz mieszkanie na rynku pierwotnym to teraz za pi koła zrobisz remont do metra to tego nigdy w życiu Ci klient nie odda więc trzeba to zrobić analogicznie do inwestycji którą kupujemy bo z drugiej strony są inwestycje w Warszawie tak jak teraz jesteśmy w Gdańsku w Krakowie gdzie zrobisz za piątkę do metra i będzie za tanio wykończ to mieszkanie w fajnym ładnym standardzie i wprowadź tam do celowego klienta to jest taki podstawowy model niektórzy mówią jak ja mówię często żeby robić te optymalne remonty pod dane mieszkanie pod kli pod standard to m że no ty robisz tanie remonty ale Gdybym robił bardzo drogie remonty to bym przeinwestowanie takie pierwsze komu ja chcę sprzedać swój produkt jeżeli kupuję mieszkanie w bloku z płyty które z założenie Ma być tanie no to ono finalnie musi być tanie jako produkt całościowy No to nie będziesz stawa zł klamek No bo klient ci tego nie odda No bo on liczy 5000 zł do zdolności kredytowej Jeżeli masz 100 metrowe mieszkanie na Mokotowie to ten klient jak mu wsadzisz za tanią kuchnię to odrzuci twój produkt za to że ono jest źle wykończone w sensie źle za słabo nieadekwatnie do jego oczekiwań więc to zawsze zadajemy sobie pytanie komu chcemy sprzedać nasz produkt i tak go szykujemy Okej to jak dzisiaj zarabiasz jakby co dzisiaj robisz w swoim biznesie jak kupujesz te mieszkania w jakim modelu finansu je No dzisiaj czyli odpowiadamy na na c Czyli mamy wrzesień 2024 to trzeba powiedzieć że sytuacja na rynku nieruchomości wraca do normalności przez to Że czekaliśmy na tą decyzję o kredycie na zero to cały rynek nabrał powietrza i Prawda jest taka że się wstrzymał z zakupami to dzisiaj jest najlepszy czas na zakupy ponieważ nabywamy nieruchomości w Warszawie w systemie 1090 szybko wyjaśnimy jak to działa wpłacamy 10 proc deweloperowi Resztę czyli 90 proc płacimy za 2 lata na koniec budowy takiego systemu płatności u deweloperów w Warszawie nie było przez ostatnie 5 lat więc dzisiaj tak naprawdę jest najlepszy czas na zakupy po to żeby kupić mieszkanie nie płacić przez okres budowy i za da lata podjąć decyzję czy chcemy to sprzedać na etapie budowy Czyli nie angażując resztę kapitału czy zapłacimy deweloperowi wykończymy to mieszkanie i dostarczymy gotowy produkt na rynek iś Jak długo ta sytuacja potrwa Chodzi ci o takie preferencyjne warunki zop dzisiaj trochę rynek Krwawi i deweloperzy jakby są dużo skłod niejszy do do usem bo ostatnie 5 lat było takie że jak chciałeś negocjować to niekiedy była odpowiedź no to okej to w górę albo nie sprzedałem panu tylu mieszkań to bardzo często słyszałem taką inwestycję Dzień dobry chciałbym 20 mieszkań dla pana to 10 więc takie sytuacje też też miały miejsce no realnie Myślę że taka sytuacja będzie miała miejsce co najmniej do końca tego roku okej A jak myślisz jakie właśnie są powody dla którego deweloper sprzedaje bo umówmy się że część branży w tych czasach kiedy wszystko szło do góry i te ostatnie 5 lat yyy to ten rynek Był kupowania był trudniejszy niż jest teraz prawda Czyli dużo ciężej się negocjował z deweloperami bo oni mieli dużo Alternatyw dużo mieli pieniądza rozproszonego po rynku bo byli i inwestorzy i prywatne osoby kupowały po prostu wiele osób kupowało mieszkania i było ciężko kupić Natomiast dzisiaj jest prościej ale jak to było w tych ciężkich czasach dlaczego Bo ja jestem z pozycji dewelopera i jakby ty byś mógł pokazać jakby sytuację w której ty budowała winwin że oni byli w stanie jakieś dać ci ustępstwo tak No to może zacznę od najbardziej komfortowej Dla M dla mnie sytuacji Jak szedłem do dewelopera i kupowałem od niego całą inwestycję Na przykład 200 mieszkań No to bardzo łatwo było wypracować schemat winwin No bo strategia sprzedaży u dewelopera polegała na tym że w jednej transakcji tak naprawdę podpisywał umowę zamykał kontrakt tak jak miał generalnego wykonawcę to miał generalnego nabyc tak i my zobligowani się że w śle określonym czasie na przykład s czy os miesięcy bo to było podzielone na dni będziemy systematycznie podpisywać umowy przedwstępne na daną inwestycję więc to dużo łatwiej było wypracować wspólny kompromis no Bo szukaliśmy wspólnego mianownika żeby deweloper zarobił i żeby inwestorzy zarobili No więc tutaj to była najbardziej taka Komfortowa dla mnie sytuacja ale ponieważ mamy bardzo szerokie grono odbiorców to przy dwóch mieszkaniach udało się negocjować Bardzo korzystne warunki bo trzeba zwrócić uwagę że jak pójdziesz do dewelop i Poprosisz go o system 1090 na mieszkaniu które jest warte milion to ci deweloper udziela nieoprocentowane kredytu w wysokości 900 000 zł ale jak Poprosisz go o 10 tych mieszkań to on ci musi udzielić kredytu 9 milionów więc ostatnio dużo łatwiej było negocjować te warunki na małych pul mieszkań deweloper chciał domknąć kwartał domknąć półrocze al domknąć rok spółka akcyjna tutaj To był bardzo dobry moment na zakupy że ostatnie dwa trzy mieszkania w inwestycji to wtedy była przestrzeń no bo wiadomo że notowania są na koniec roku najważniejsze dla spółek więc dużo łatwiej było zrobić ten mały zakup od dewelopera na preferencyjnych warunkach niż wbrew pozorom ten taki duży duży Mam na myśli 10 20 mieszkań więc była przestrzeń dla każdego inwestora bo jeżeli on cię kredytuje to też się obciąża ryzykiem bo jeżeli nie ma finansowania zagwarantowano No to przez to że sprzeda dużą pulę to też może się wywrócić tak no może się wywrócić dlatego tutaj deweloperzy odmawiali na przykład współpracy na takich zasadach że przychodziła spółka z o kapitał zakładowy 5000 wczoraj założone i ktoś podpisywał umowę na 20 mieszkań bo takiej sytuacji też miały miejsce i potem bardzo często ci inwestorzy myśleli że złapali Pana Boga zapięte rzeczywistość okazywała się inna nie sprzedawali tych mieszkań i to potem się odbijało na wszystkich innych fliperach w szczególności w tym 22 roku tak 21 już te sytuacje miały miejsce i one Wielokrotnie były powtarzane gdzieś ktoś kogoś znał myśli to wezmę 30 mieszkań a ułożenie strategii sprzedaży dla 30 mieszkań w jednej inwestycji to nie jest takie proste jak sprzedasz jednego mieszkania wykończonego Tak dokładnie to tak nie działa OK Maciej powiedz mi jakie jest takie idealne mieszkanie dla ciebie na ryku pierwotnym tak jakbyś miał wskazać taki ideał jakich mieszkań szukasz dzisiaj tak znaczy dzisiaj i zawsze no bo jakby król jest tylko jeden i on jest bezwzględnie na samym początku listy to są dwa pokoje w przedziale między 35 a 45 m dwa pokoje tu podkreślam to muszą być dwie oddzielne izby bo czasami deweloper sprzedaje kawalerkę Gdzie jest możliwość wyodrębnienia tej drugiej sypialni izby Jak zwał tak zwał no nie jest to komnata nie może tego zrobić bo będzie nied doświetlony pokój ale ty widzisz Na rzucie że bez problemu stawiasz ściankę działową więc to jest ten idealny produkt Ja nie jestem zwolennikiem kawalerek raz samim wszyscy możecie to zweryfikować Jak wejdziecie do deweloperów Zróbcie sobie tak testowo 100 spotkań to w sennik nie ma kawalerek a jeżeli są to one są w bardzo małej ilości więc te małe dwa pokoje tak naprawdę dla stony popytowej i podażowej widać że są hegemonem tak bo to jest też tak że one zjadają m jakby możliwości lokalowe czyli po pierwsze mało mały jest popyt na Nie a po drugie każdy taki mieszkaniec zjada ci miejsce postojowe tak każda kawalerka No pożera to jest to jest bardzo kosztowny dla deweloperów wgz się w ziemię ale dzisiaj klienci chcą dwóch izb dzisiaj to mieszkanie na pokoju dla ludzi zamożnych No bo umówmy się że ten rynek pierwotny jest dla klasy średniej klasy średniej wyższej no to oni chcą mieć jakiś Komfort tak No to nawet jak na ciebie żona czy dziewczyna się obrazi to nie może trzasnąć drzwiami No bo co do łazienki chyba alb od mieszkania No to też ale nie wi Z której strony i też budowa takich mieszkań jest o wiele droższa czyli budowa kawalerki jest dużo droższa na każdy metr kwadratowy bo jeżeli mamy na przykład 50 m a 25 No to to mamy dwa razy wyższy koszt za drzwi wejściowe dwa razy wyższy koszt za piony za instalacje wszystkie za okna podłączenia wszystko tak tak więc jakby to tak się wydaje że to jest cena z metra podobna ale wbudowanie takiego mieszkania Czasami jest to nawet 30 40 proc droższe niż dużego mieszkania 60 metrowego tak no i to miejsce miejsce w hali zabija po prostu system dla deweloperów No chyba że ktoś mieszka buduje na peryferiach No gdzie ma na przykład miejsca zewnętrzne mjs zewnętrzne i tak naprawdę jest nieograniczony tak wiesz co w przypadku Warszawy ciężko by było znaleźć takie to byśmy musieli pod Lublinem budować jeżeli chodzi o peryferia Warszawy bo znowu z drugiej strony ci deweloperzy którzy nawet decydują się na te parkingi zewnętrzne to no to też wyciskają z tego pum po maksie Nie no ale oni już ważą że ta cena tej hali jest zbyt wysoka i szukają jakichś optymalnych rozwiązań Teraz spotykamy coraz częściej że zamiast jednego budynku jest budowana hala garażowa wielopoziomowa ale na powierzchni tak jak mamy w galerii no bo to jednak koszty są dużo niższe bo właśnie w ziemi się najdrożej buduje a na na górze no tak jest na Złotej że wjeżdżasz na parę pięter prawda i masz pierwsze piętra to są to są garaże dopiero Wyżej masz mieszkania nie tak i tam nie jest T tak tam nie jest ale mimo tego mają też chyba podziemne parkingi tak chyba są trzy poziomy Tak więc no czasami jest tak że Niektórzy wolą wybudować mniej ale żeby nie budować Hal bo na halach się nie zarabia tylko się dokłada często do tego dokładnie okej A jakie błędy popełniają początkujący fliperzy którzy wchodzą na rynek no przede wszystkim taki podstawowy błąd to jest ktoś dostaje ofertę od szwagra albo jakiegoś kolegi bo wszyscy teraz dookoła inwestują w nieruchomości No więc ja też będę inwestował w nieruchomości ktoś mu podesłał ofertę On nie potrafi jej zweryfikować czy to jest dobra cena czy to jest dobry układ w ogóle umowę którą podpisuje nie przeczytał jej nie dał jej prawnikowi podpisał na przykład umowę deweloperską nie może sprzedać trakcie budowy czeka na księgi w Warszawie pół roku i się okazuje że C lata będzie siedział na danym mieszkaniu bo jak źle trafi to może tak być i z najlepszej okazji inwestycyjnej No rozmyje mu się tu po to po prostu w czasie to jest biznes tak jak każdy inny czy handlujesz na giełdzie czy handlujesz Krypto czy handlujesz nieruchomościami oczywiście nieruchomościami trochę łatwiej niż trejdować na kryptowalutach ale musisz postawić mieć jakąś bazę wiedzy No przeczytaj dwie książki Zobacz trzy filmy na YouTubie i zapytaj chociaż tego kumpla czy on by to kupił to naprawdę niewiele kosztuje i kup mu potem cheeseburgera w McDonaldzie ale nie może być tak że każdy mieszkaniec jest okazją inwestycyjną bo nie byłoby dla nas miejsca ja bym może nie pytał kumpla czy on by to kupił tylko czy on to kupił tak bo jeżeli on to kupił to jest dużo większa szansa bo jest dużo takich doradców którzy nie mają pojęcia mówi zainwestuj w to i jeszcze odnośnie tego tej analogii do Krypto czy do giełdy No mi się ona nie podoba bo jakby to sugeruje że inwestowanie nieruchomości jest spekulacji Nie bo to są takie trzy spekulacyjne biznesy a ja na przykład nie uważam siebie za spekulanta bo ja nie zarabiam na tym że ceny idą do góry tylko na tym że kreuje wartość i jakby Oczywiście że zarabiamy na tym Dzięki dodatkowo że Ceny rosną zarabiamy więcej to jest bonus natomiast nie możemy się ustawiać w kolejce po ten bonus Jako główne wynagrodzenie Bo może być tak że najbliższych roku dwa czy trzech ceny nie będą rosły tego nie wiemy na 100% jakby Czujemy że że jeszcze jest potencjał żeby było drożej chyba mamy taką zgodę prawda No co najmniej o wskaźnik inflacji Tak więc jakby tutaj mamy Ale ceny mogą stać w miejscu przez najsze roku i te osoby które kupiły pocenie bez negocjacji pocenie rynkowej dzisiaj na jutro mogą tego zysku nie doczekać ja ci powiem tak jak ja zaczynałem inwestować na rynku pierwotnym w Poznaniu to u nas przez wiele lat średni wzrost cen nieruchomości w Poznaniu na rynku pierwotnym oscylował między 2 a 5 PR To umówmy się że jak idzie cena rok do roku 2 PR to nie ma wzrostu Poznań jako jeden z nielicznych jak sobie sprawdzicie jak wyglądały ceny 109 lat temu w Poznaniu był anomali do innych miast tam ceny były i można było realizować zyski to że rynek pójdzie 10 do góry w ciągu 12 miesięcy to tylko nie wiem pozwoli ci zarobić zamiast 7085 ale nie możesz bazować na tym że ty dzisiaj kupisz dziurę w ziemi po najwyższej cenie w okolicy ceny nawet by rosły o wskaźnik inflacji i się okaże że za d lata dalej będziesz miał najdroższe mieszkanie w okolicy bo nawet jak wykreuj wartość zrobić to wykończenie Idealnie to dalej możesz nie zrealizować tego z po prostu klient ci odda to co zainwestowałeś A stracisz półtora roku swojego czasu więc ten rabat bo bardzo często Kiedyś było pytanie na temat ceny i ile rabatu ile se złoty da ci deweloper On jest bardzo ważny Ale weźcie pod uwagę ten drugi czynnik Jaki dzisiaj mamy koszt pieniądza jak ci deweloper daje kredyt milion złotych nieoprocentowany na 2 lata to też to trzeba w tym Excelu umieścić bo ktoś ten koszt będzie musiał ponieść prawdopodobnie wszyscy inni w tym bloku Tak dokładnie a wiesz co którzy się zgadzają na przykład na różne zapisy takie jak na przykład na to że można sprzedać w trakcie Czyli on nie ma problemu z tym że to oferujesz to mieszkanie gdzie indziej Są tacy którzy absolutnie definitywnie nie A są też tacy którzy można ich do tego przekonać I jakbyś jakich argumentów byś użył żeby przekonać developera do tego żeby móc w międzyczasie podczas jego budowy i sprzedaży innych mieszkań móc to mieszkanie wystawiać i żeby on się zgodził na cesję bądź na odstąpienie zacząłbym przede wszystkim od zbijania jego bo te obiekcje dewelopera dlaczego nie chcą się zgodzić są bardzo różne najtrudniejsza jest obiekcja nie bo nie bo nigdy tego nie robiliśmy więc są tacy deweloperzy wbrew pozorom jest bardzo dużo Im mniejsze miasto tym tym więcej jest takich odpowiedzi jak wyjdzie pan prezes i powie że nie Albo nikt nie będzie zarabiał na jego metrach kwadratowych to bardzo trudno tutaj wyperswadować to ale jeżeli jest płaszczyzna do rozmowy że druga strona nie robiła Nie zna się na tym ale chciałaby to zrobić ale boi się zagrożenia w postaci konkurencji to nic prostszego No to powiedzmy deweloperowi że będziemy sprzedawać nasze małe mieszkania jak on się wyprzeda ze swojej podaży to jest najprostsze takie rozbicie takiego argumentu że on się boi że on nie sprzeda ja mówię Nie ma problemu to ja będę sprzedawał dopiero za rok pan ma teraz 12 miesięcy Niech pan to sprzedaje przez rok A ja się będę wystawiał od 13 miesiąca i to już daje chociaż do myślenia tym deweloperom że okej to przecież ja i tak planowałem to sprzedać s gość daje mi 12 to że on za półtora roku będzie sprzedawał swój towar to nota nie będzie ze mną konkurował bo ja już nie będę dla niego tutaj miał Alter umowie na sztywno Bo tak jeżeli deweloper tego oczekuje to tak Pamiętaj że deweloper Pamiętaj Sam jesteś deweloperem ale deweloper budował mieszkania buduje i będzie budował biznes w nieruchomościach nie polega na tym że ja dzisiaj pójdę do dewelopera kupię 10 mieszkań Sprzedam bo jutro i tak będę bez pieniędzy No bo zaraz to zre inwestuje tylko chodzi o to żeby budować relacje i działać z tymi partnerami cały czas jeżeli on wyjdzie zadowolony z transakcji rozpocznie kolejną budowę to do kogo zadzwoni jak będzie chciał uruchomić przez sprzedaż Tak wiadomo że do ciebie A powiedz taką największą zaskoczenie które miałeś w tej branży co C Najbardziej zaskoczyło to z takich pozytywnych aspektów zadzwonił kiedyś do nas Deweloper z Łodzi z którym mieliśmy zbudowaną relację bo kupiliśmy od niego wcześniej 3/4 bloku pamiętam byliśmy wtedy w Gdańsku dzwoni deweloper mówi Cześć Maciek chcecie kupić blok ja mówię że chcemy mówi to przyjedźcie do Łodzi ja mówię ale my nie chcemy zapłacić on mówi spoko dogadamy się przyjechaliśmy do Łodzi Dogadaliśmy się z deweloperem że dajemy mu 10 proc za blok i resztę mu damy pół roku po wybudowaniu on mówi że dobra zamknęliśmy sprzedaż w ciągu dwóch tygodni czyli 28 mieszkań zostało podpisanych z inwestorami i dostaliśmy blok w wartości 9 milionów zł za 900 000 zł do do dyspozycji No i to był tak zwany złoty strzał i często pada pytanie a co Deweloper z tego miał mhm to jest pierwsze pytanie jak opowiadamy o tym kejsie no więc od razu odpowiem raz miał inwestora który wniósł mu działkę do inwestycji i powiedział że on weźmie sobie trzy wybudowane mieszkania za tą działkę od nas dostał od razu zamkniętą prz sprzedaż zanim wbił łopatę pokazał banku że 100% mieszkań jest sprzedanych podpisanych umowami przedst notarialnymi z wpłaconymi zadatkami czyli miał działkę 30 proc wartości miał 10 PR od nas jako zadatki nawet strony internetowej nie zrobił inwestycji musiał uruchamiać biura sprzedaży i dostał finansowanie z banku na domknięcie inwestycji i robił to co u mnie najlepiej bo buduje od 12 lat sobie już marże od tego momentu za koszty budowy koszty sprzedaży wszystko Kos sprzedaży to był żaden przychód już miał zagwarantowany on wiedział że zarobi te inwestycji x i miał to dopięte w momencie kiedy za koparka wjechała na budowę to on już wiedział jaki ma zysk tak musiał tylko to wybudować po prostu nie dokładnie Niska zabudowa bez gac nie był pazerny bo mó myśleć a może jak będę sprzedawał sobie na PR sprzedaży w czasie to ceny pójdą do góry mi koszt budowy będzie stały generalnego na przykład sam generalnym tak tu nie mam Ryzyk ale też mam potencjalne możliwości wielu deweloperów jest takich ja sam taki jestem że no nie sprzedajemy od razu wszystkiego tylko tylko wiadomo że czas działa na Kon na konto dewelopera i powoduje to że część mieszkanie jest sprzedawany po cenie 10 Met a później za 12 prawda I słuchaj tam była taka sytuacja miała miejsce że wtedy jak mieliśmy podpisaną tą umowę na ten blok to był ten drastyczny wzrost cen wykonawstwa stal poszła bardzo mocno do góry nie wiem czy pamiętasz jak szalały te ceny i deweloper do nas zadzwonił i nie musieliśmy tego zrobić ale dołożyliśmy mu 5 PR do ceny od całości każdy solidarnie inwestor dołożył No bo było ryzyko że się wywróci nawet nie tyle ale było ryzyko że mu zje to całą marżę to była nasza druga transakcja z tym deweloperem Gdzie No to co powiedzieliśmy na początku Win Win ja bym się wtedy połasił nawet nie ja my tam z Patrykiem mieliśmy też sześć mieszkań kupionych na te 5 proc ale ten człowiek już by ze mną nie zrobił interesu on by nie odebrał ode mnie telefonu to w ogóle nie o to chodzi bo to miało miejsce 5 lat temu czy c lata temu a my do dzisiaj kupujmy od niego mieszkania i te 5 proc i tak pokryli finalnie klienci którzy od nas kupili Jaki tam zysk Na tym był pamiętasz no wiesz co tam były rekordowe zyski bo my akurat na tych małych mieszkaniach w granicach 400 PR zarobiliśmy bo wkład w inwestycję był 18 a zarobek w granicach 80 No fajnie no okej to był taki pozytywny prawda Czyli jak jest lekcja z tego taka Nie zakładaj nigdy coś na co ty byś się nigdy nie zgodził albo że wszyscy myślą tak samo jak i ty Tylko bądź otwarty na negocjacje i jakby nigdy nie zafiksować to się nie dowiesz to akurat było Komfortowa sytuacja bo on do nas zadzwonił ale pierwszy blok 70 proc z tego bloku to my do niego Poszliśmy z tą propozycją te warunki nie były takie dobre po prostu było zwykłe 1090 mieliśmy potężne problemy ze sprzedażą tych mieszkań Ponieważ to były 8 Met mieszkania w Łodzi po 5000 a wtedy dla Łodzi to by było tak jakbyś 4 miliony musiał położyć na tamten czas i strasznie się z tym męczyli ale pomagaliśmy deweloperowi dowieść tą inwestycję do końca on nam pomagał Bo też nam przesyłał swoich klientów i to gdzieś Zadziałało nie i dwie strony na tym zyskały więc no warto szukać nowych rozwiązań i No raz raz po raz to wejdzie okej Patryku to jest twój wspólnik prawda którym razem działacie w ramach Flip na pierwotnym moż co więcej powied o tej współpracy bo jakby Na czym ona polega jakby Jakie są korzyści tego że masz wspólnika w tym w tym projekcie w tym biznesie jak to działa Jakby kto jest od czego Wiesz co my z Patrykiem w ogóle się znamy ze studiów Ja poszedłem tak jak wszyscy na studia dzienne ale byłem na studiach dziennych TR miesiące bo Sytuacja wyglądała tak że wtedy średnio na etacie w Poznaniu zarabiało się jakieś 800 1200 zł a ja miałem już wtedy ratę za auto 240 pamiętam To jak dzisiaj nie byłem w stanie godzić studiów dziennych z utrzymaniem się w Poznaniu więc po trzech miesiącach Niestety musiałem zrezygnować w razie czego zrobiłem zaoczne mam mam magistra Zarządzania i Marketingu jakby ktoś miał wątpliwości co do mojego wykształcenia ale tam poznałem Patryka poznałem jego żonę poznałem swojego wspólnika z którym na początku flipować warto się edukować jak ktoś mnie pyta czy warto iść na studia uważam że tak nie wiem czy po wiedzę ale dla relacji i właśnie Patryk Flipa cały czas Na tym rynku wtórnym jak on mi opowiadał jakie tam ma wyzwania to ja mówię Ojejku to nie dla mnie nie ja mówię to nie dam rady Ja mówię ja zrobiłem 200 flipów jednego na wtórnym i ja mówię i mu cały czas mówię kurczę spróbuj na pierwotnym spróbuj na pierwotnym spróbuj na pierwotny który to był rok No wiesz co to było zanim zaczynaliśmy fnp czyli to było jakieś 8 lat temu bo fnp ma 7 lat czyli To było 8 lat temu jak że tak powiem starałem się go przekonać do tego rynku pierwotnego żeby zrobił Flipa ale Patryk zawsze zanim wszedł inwestycję robił Excela czyli tutaj mamy koszty tu mamy wykończenie za tyle prawdopodobnie sprzedamy Ale w tamtym czasie 8 lat temu w Poznaniu bardzo było trudno zrobić w Excelu wynik finansowy ponieważ ta cena sprzedaży była tylko i wyłącznie szacunkowa to było na takiej zasadzie że kupujemy wykańczamy doliczamy 1000 do metra i to sprzedajemy ale ja nie miałem dla niego żadnego podparcia bo w promieniu 4 km nie było żadnego mieszkania slipowego więc to musiało być na słowo i to było bardzo trudno przekonać ja to robiłem po prostu na czu na czuja wcześniej dwa swoje prywatne mieszkania z rynku pierwotnego slipowa i wiedziałem że to chodzi ale nie było na to takiego dowodu tego badania rynku które dzisiaj każdy może wykonać I jak udało Udało się sfinalizować mu tą transakcję 50 000 50 Met mieszkanie 50 000 był wtedy zysk to połączyliśmy siły i stwierdzimy że będziemy teraz robić zakupy wspólnie No żeby negocjować lepsze warunki no ale tak jak każdy inwestor w tym kraju W pewnym momencie mieliśmy zapchane swoje portfele naszych wspólników i doszliśmy do wniosku że trzeba pokazać ludziom że rynek pierwotny nadaje się na Flipa i co wtedy było ogólnie śmiech i hejt że tylko da się flipować na blokach z płyty i mieszkania w kamienicy a na rynku pierwotnym to to nie ma flipowania a ja wyszedłem z taką opcją i mówię to każdemu kto przyjdzie do nas na szkolenie jesteśmy w stanie dostarczyć okazję inwestycyjną w ciągu wtedy powiedziałem w ciągu 14 dni po szkoleniu No bo tutaj daliśmy sobie backup i tak naprawdę tym wygraliśmy bo pokazaliśmy że teoria to że ja ci powiem że idź inwestuj teraz na rynku pierwotnym będziesz milionerem to jest jedno ale praktyka Pokazuje to że my robimy 700 spotkań z deweloperami w ciągu roku rok rocznie od kiedy powstało fnp i my pokazujemy tym ludziom którzy do nas przychodzą że to co ja mówię że jest system 1090 to ja go Pokazuję i Słuchajcie developer x na mieszkaniu na pierwszym piętrze ma tą ofertę dla ciebie czyli łączymy teorię i praktykę plus sami cały czas aktywnie inwestujemy mhm czyli razem działacie i właśnie bo większość osób które działają tak jak ja ja załóżmy w flipach No głównie jestem sam prawda jakby mam swój kapitał mam mam wspólniczki natomiast jakby ja jestem głównym inwestorem właścicielem można powiedzieć osobą taką w pełni decyzyjną A jak jest u was Jakby kto jest od czego jakby bo na pewno się uzupełnia raczej nie jesteście tacy sami prawda Tylko na pewno tylko właśnie dlaczego jesteście razem a na przykład nie wiem po pi latach się nie rozstaliście bo czasem jest tak że jeden ze wspólników mówi No ten siedzi mi trochę na plecach ja za niego robię i tak dalej i tak dalej a żeby tam ta partnerstwo szło dobrze to muszą się te dwie osoby uzupełniać to może od początku jeżeli chodzi o flipy to z Patrykiem wspólnie zrealizowaliśmy około 30 40 flipów ale z założenia od samego początku mieliśmy niezależne portfele Patryk ma spółkę ze swoim tatą i jeszcze z jednym wspólnikiem Ja też miałem tego kumpla ze studiów i my niezależnie flipowac wiadomo że finalnie wypadkowa to jest tam z 40 flipów razem tak jak powiedzmy w tej Łodzi kupiliśmy sześć gdzieś tam wypadkowo się zdarzają to to robimy te flipy razem więc tutaj ten podział na osobne portfele na trochę inne strategie inne podejście do tego co kupujemy jak sprzedajemy i tak dalej to też daje nam ten dystans do siebie a w przypadku spółki fnp Mam na myśli spółki jako jako partnerów to się uzupełniamy bo działamy w całkowicie innych zakresach Patryk jest Patryk jest od takiej strony produktowej Jeżeli chodzi o excele o dopięcie tego wszystkiego Ja zajmuję się takim spięciem całości jeżeli chodzi o nasz projekt wspólnie jeździliśmy kiedyś do deweloperów teraz już robimy to naturalnie osobno dogrywkę nawet nie mieliśmy asystentki wszystko od początku od adz robiliśmy razem ten podział funkcjonuje uzupełniamy się na bieżąco więc po co zmieniać coś co jest dobre no właśnie A dlaczego nie budujecie nic no bo jakby skoro zacznie ten biznes to dlaczego nie Wchodzicie w deweloperkę wiesz co mamy działkę 5600 Mamy pozwolenie na budowę prawomocne tak naprawdę wystarczyłoby wpuścić koparki i budować Ale zarobimy na tym mniej niż na flipowac Dlaczego tej działki nie slipu wiesz co wystawiliśmy odpowiednią marżą jest wystawiona z odpowiednią marżą mniej niską bo chcieliśmy Chcieliśmy wejść tą deweloperkę powiem szczerze tylko że teraz z racji tego że nie mamy doświadczenia to by trzeba było jednemu z na wyciąć d lata z życiorysu zapłacić frycowe jak w każdym biznesie bo nie ma siły żeby pierwsza inwestycja powstała bezbłędnie ona była na 4500 Met to nie mówię że jest duża ale też nie taka mała i teraz ja bym musiał 2 lata poświęcić na budowlankę d lata zrezygnować z Aktywnego flipowania i nie odrobił bym tego przy tej inwestycji Okej może może nie budowlankę prawda No bo to jest akurat łatwo oddelegować ale cała ta ten proces żeby to komuś przekazać jakiemuś tam załóżmy prezesowi Albo menedżerowi to albo ktoś wychodzi z w butach innej firmy i to robi albo sam się tego uczysz i uczysz innych prawda Zgadzam się ale jak ja robiłem pierwsze flipy to powiem ci że kładłem panele malowałem kładłem elektrykę i jak ja zatrudniał swoją pierwszą ekipę na flipie to jak wszedłem na mieszkanie to ja od razu wiedziałem co było nie tak co zepsuli co jest do poprawy dlaczego te drzwi są tak w kuchni kiepsko zamontowane bo są źle osadzone a jak w proces budowlany to ja bym się musiał tego uczyć ciężko jest kontrolować kogoś nie mając 100% wiedzy tak zaczy ciężko ale w tej branży właśnie w deweloperce to się różni tym od flipów że ciężko znaleźć kogoś do pracy we flipach kto jest z branży i będzie chciał dla ciebie pracować bo jak ktoś jest branży to sam będzie robił ale w deweloperce jest mnóstwo ludzi etatowych inspektorów nadzoru kierowników budów takich ludzi którzy pracują na etacie i zarabiają dobrze mają ekspertyzę robi to po 20 lat i oni mają taką wiedzę której ty nigdy i ja razem wzięci nigdy nie zdobędziemy nawet nie chcemy jej zdobyć a oni są dostępni oni też są Projektowo więc jakby tutaj jest jest taka możliwość ale Zdaję sobie sprawę że wejście w ten biznes deweloperski ma pewną barierę tej jakby tej takiej schylania się po te pieniądze Tym bardziej że no Każdy z nas ma tutaj szerokie możliwości prawda doba ma 24 godziny No wybieramy tak naprawdę to co jest dla nas najbardziej rentowne i to co jest dla nas najbardziej zyskowne No robiliśmy tabelę zysków i strat Chociaż nie jestem zwolennikiem Excela nie jest zwolennikiem Excela czy co Na czuja bardziej czy znaczy nie ale no przy tych 200 flipach które zrealizowałem na własnym portfelu to Kupując mieszkanie wykańczając je i sprzedając To z pamięci wiem mniej więcej ile zarobię ile w to włożę plus minus 10 proc i nie robię do tego exceli no bo to jest schemat powtarzalny No na mieszkaniu 50 50 m kwad na rynku pierwotnym nic się nie ma prawa wydarzyć mhm nie pęknie ci pion nie musisz wymieniać instalacji elektrycznych nie musisz wymieniać drzwi wejściowych tam no nie wiem no płytka będzie droższa w lera 20 zł na metr kwadratowy ale to nie spowoduje że ci się budżet zwali w całej inwestycji więc to jest bardzo powtarzalne schematyczne jak wypracujesz sobie dwa trzy projekty na których działasz to spokojnie możesz to powtarzać A jak statystycznie robicie remonty ile procent wykę czacie sprzedajcie na brudno wiadomo że już pomijając te pośrednictwo prawda wasze to ja mam G50 50 % mieszkań tylko że to trzeba zestawić tak że kupujesz mieszkanie stum metrowe weźmy w Poznaniu bo takich mieszkań mam najwięcej to ono dzisiaj kosztuje milion 250 000 musisz włożyć wykończenie to jest mil 250 000 zł w jedno mieszkanie stum metrowe a mając system 1090 Flip pujcmy a na pewno nie pod kątem ilościowym bo to jest niemożliwe bo flipowanie takie klasyczne czyli płacę 100% deweloperowi przenoszę własność wykańczam jest strasznie kapitałochłonne No robią to ci w szczególności którzy tego kapitału nie liczą tak jak my prawda A to też jest zarza tak i też wychodzą a największą wtopę którą miałeś zakup mieszkania o powierzchni 55 Met kwad typowego dla rodziny z dzieckiem lub dla starszej osoby bez Miec stow i bez możliwości zaparkowania bliżej niż 300 Met od bloku była tak dobra cena tak dobre warunki z zakupu że ja mówię to jest najtańsze mieszkanie na rynku pierwotnym w Poznaniu by to była pozorna okazja po prostu najtańszy towar i to mieszkanie sprzedawało się rok ono zarobiło finalnie nie ale w kontekście kosztu kapitału zaangażowania czasu prezentacji to było po prostu jedno wielkie nieporozumienie bo ten produkt założenia był przeznaczony dla kogoś kto będzie jeździł samochodem finalnie na rożne mieszkanie jeszcze ono nie miało balkonu ale to nie było problemem ale to że na ulicy nie można było stanąć bo wszędzie były słupki to te 300 m zabiło transakcje nieźle wiele osób nas postrzega jak konkurentów prawda Czyli może nie wiedzą że się znamy nawet albo myśl że jesteśmy konkurentami bo ja uczę ludzi na rynku wtórnym Jak zarabiać pieniądze jak robić flipy ty wy pokazujecie rynek pierwotny też sprzedajcie swoje okazj jakby niektórzy ja sam się z każdą osobą która która w Polsce to robi i mam wrażenie że ludzie myślą o tym że my jesteśmy nie wiem na śmierci życie pokłóceni i jakby sobą rywalizujemy i podcinamy sobie gardła tak myślę że to są błędne wnioski powiedzmy jasno rynek pierwotny produkuje w Polsce między 120 A 170 000 mieszkań rok rocznie rok rocznie No to nawet gdy my jako fnp kupiliśmy 2200 mieszkań czy 2 400 mieszkań na rynku pierwotnym przez tyle lat to to jest tak mały procent rynku to jest tak znikoma jego ilość że jakby starczy miejsca dla wszystkich dodatkowo ty się zajmujesz rynkiem wtórnym gdzie my w ogóle w tym nie siedzimy w ogóle nie leży to w kręgu naszych zainteresowań gdzie podaż mieszkań na rynku wtórnym chyba szacuje się na około pół miliona w całym kraju więc też wszystkich mieszkań tych nie kupię No nie ma takiej OPC ale nie ma takiej siły Ja uważam że mieszkań jest naprawdę dla wszystkich uzupełnianie się wiedzą czy nawet takimi uwagami w którym kierunku idzie rynek jak działać jak funkcjonować to tak naprawdę nam pomaga A jest miejsce dla każdego tutaj dokładnie A my właśnie jedziemy teraz na debatę bo będziemy mieli wspólną debatę na temat rynku deweloperskiego już za chwilę nagrywamy nie wiem czy ten odcinek będzie przed czy po ale na pewno na naszym kanale i na na fnp i na u mnie na moim kanale będzie ten odcinek także Maciej Dzięki ci wielkie za tą rozmowę Było bardzo przyjemnie Dziękuję piąteczka