Jak zacząć inwestować w nieruchomości bez wielkiego kapitału? [Strategia sublet i garaże]

Marcin ma 38 lat, zarabia około 5000 na rękę i nie ma w banku żadnych oszczędności, o których warto opowiadać, a jednak od roku co miesiąc dostaje na konto kilka tysięcy złotych z nieruchomości. [parsknięcie] Nie kupił ani jednego mieszkania, nie dostał spadku i nie wygrał w totka. Zaraz ci powiem, co zrobił, ale uprzedzam, że to co usłyszysz będzie dokładnie odwrotne do tego, co mówią ci wszyscy od lat. Znasz te teksty? Mieszkanie to mur. Nie wynajmuj, bo wyrzucasz pieniądze w błoto. Najpierw zbierz 20% wkładu, a jak zobaczysz ile kosztuje kawalerka w Krakowie czy Wrocławiu, to ręce opadają. Wkład własny, koszty notariusza, remont. Zanim to uzbierasz, ceny uciekną jeszcze bardziej. Masz 35, 40 lat, kredyt na samochód albo dwa, rodzinę na głowie i czujesz, że ten pociąg odjechał. Otóż nie odjechał. Ten pociąg po prostu jedzie innym torem, o którym nikt ci nie mówi. Historię Marcina opowiem ci w kawałkach, bo jest składanką kilku podobnych przypadków, które widziałem. Na końcu pokażę ci jedną rzecz, która zmienia całe myślenie o inwestowaniu w nieruchomości. Większość ludzi zrozumie ją dopiero po pięciu latach. Ty zrozumiesz za kilka minut. Zacznijmy od błędu, który robi prawie każdy Polak. Kiedy myślimy o nieruchomościach, widzimy akt własności, klucze i kredyt na 30 lat. Nasi rodzice tak żyli, bo w ich czasach kupno mieszkania było celem życia. Dlatego w naszych głowach inwestowanie w nieruchomości to to samo co kupowanie nieruchomości. Tyle że to nieprawda. To dwie zupełnie różne rzeczy i Marcin odkrył to przypadkiem. Wynajmował wtedy dwupokojowe mieszkanie w mieście średniej wielkości. płacił za nie około 2200 zł z opłatami. Pewnego wieczoru rozmawiał z właścicielką, starszą panią, która mieszkała w Niemczech i miała kompletnie dość kłopotów z lokatorami. Powiedziała mu coś, co zostało mu w głowie, że marzy o jednym stałym najemcy, który zapłaci na czas i nie będzie jej zawracał głowy. I wtedy Marcinowi zaświtała myśl: "A co jeśli ona nie chce mieć lokatora, tylko spokój?" Zrobił coś, co brzmi prawie jak żart. zapytał, czy pozwoli mu wynajmować pokoje dalej, ale legalnie, na piśmie, z jej zgodą. Dwa pokoje oddał obcym ludziom, jeden zostawił sobie. Wiesz ile wyszło? Dwa pokoje po 1200, razem 2400. Jego własne mieszkanie przestało go kosztować cokolwiek. Zaczął na tym zarabiać, mimo że nie miał ani złotówki wkładu. Pewnie myślisz teraz, że to nielegalne albo że właściciel się wścieknie. Spokojnie, bo tu jest pierwszy haczyk i dlatego większość ludzi się na tym wykłada. To działa tylko wtedy, gdy masz zgodę właściciela na piśmie, najlepiej wpisaną wprost do umowy najmu. Bez tego to nie jest strategia, tylko proszenie się o kłopoty. Pamiętaj o tym, bo za chwilę wrócimy do tego, jak się to robi bezpiecznie. Ale to był dopiero początek. Prawdziwa zmiana przyszła, kiedy Marcin zrozumiał, dlaczego to w ogóle działa. A działa dlatego, że w Polsce jest ogromna luka. Z jednej strony są właściciele, którzy mają mieszkania, ale nie mają czasu, nerwów albo ochoty się nimi zajmować. Z drugiej strony są ludzie, którzy potrzebują pokoju blisko pracy i nie chcą wynajmować całego mieszkania, bo ich na to nie stać, a pomiędzy nimi jest pusta przestrzeń. Ktoś, kto to wszystko ogarnie. Tym kimś może być każdy, kto ma trochę organizacji i odrobinę odwagi. Zanim pójdziemy dalej, jedna ważna rzecz. Ten pomysł nie jest magiczny i nie zrobi z ciebie milionera w trzy miesiące. Jeśli ktoś ci to obiecuje, uciekaj. To jest powolna, praktyczna droga, ale jest realna. I tak ma też swoje ciemne strony, o których powiem ci szczerze, bo szanuje twój czas. Ciemna strona numer jeden to ludzie. Wynajmujesz pokój i czasem trafiasz na kogoś, kto nie płaci, hałasuje albo znika bez słowa. Marcin trafił na takiego już w drugim miesiącu. Spóźnił się z czynszem o dwa tygodnie, potem o trzy, a potem zaczął unikać wiadomości. Wiesz co uratowało Marcina? Jedna rzecz, którą zrobił na samym początku. Kaucja i umowa najmu okazjonalnego. Dla tych, którzy tego nie znają, to specjalna forma umowy w Polsce, która pozwala szybciej odzyskać mieszkanie, jeśli lokator nie płaci i nie chce się wyprowadzić. Wymaga trochę formalności, między innymi oświadczenia o poddaniu się egzekucji u notariusza i wskazania lokalu, do którego najemca się wyprowadzi i jest warta każdej złotówki. Nie róbcie tego na gębę, na słowo honoru. Słowo honoru nie jest dokumentem. Ciemna strona numer 2 to podatki. Przychód z najmu trzeba rozliczyć i to jest moment, w którym wielu ludzi udaje, że problemu nie ma. Potem dostają list ze skarbówki i robi się nieprzyjemnie. W Polsce najem prywatny można rozliczać ryczautem. Stawka to zwykle 8,5% do pewnej kwoty przychodów, a powyżej wyższa. Przepisy lubią się zmieniać, więc zanim cokolwiek zrobisz, sprawdź aktualne stawki albo wydajas złotych na jedną rozmowę z doradcą podatkowym. To najtańsza polisa, jaką możesz kupić. Ciemna strona numer trzy to twój własny komfort. Mieszkanie z obcymi ludźmi nie jest dla każdego. Marcin przyznał, że przez pierwsze pół roku miał chwilę, kiedy chciał to rzucić. Kuchnia pełna cudzych kubków. Ktoś znowu zostawił światło w łazience, ale zrobił prosty rachunek. Za ten dyskomfort dostawał kilka tysięcy złotych miesięcznie, czyli rocznie tyle, ile wielu ludzi odkłada przez lata. I teraz najważniejsze, co wydarzyło się później, bo tu Marcin zrobił ruch, który wygląda głupio, a jest genialny. nie wydał tych pieniędzy. Wszystko co zostało po opłatach odkładał na osobne konto. Nawet nie na lokatę, tylko na zwykłe konto z jedną zasadą. Żadnych wyjątków. Po ośmiu miesiącach miał kwotę, której wcześniej nie widział na oczy. A wtedy zrobił drugi krok i zaczął rozglądać się za czymś zupełnie innym niż mieszkanie. Zadam ci teraz pytanie. Jakie jest najtańsze miejsce w Polsce, które da się wynająć i które w ogóle nikogo nie męczy? Nie mieszkanie, nie pokój, nie lokal usługowy, garaż. komórka lokatorska. W dużych miastach takich jak Warszawa, Kraków, Gdańsk czy Wrocław miejsce w garażu podziemnym potrafi kosztować kilkadziesiąt tysięcy złotych, ale w mniejszych miastach i na starszych osiedlach bywa dużo taniej. A najem takiego miejsca to kilkaset złotych miesięcznie bez żadnego remontu, bez awarii kranu o 3:00 w nocy, bez lokatora, który dzwoni, że pralka się zepsuła. To nie jest wielka fortuna, wiem. Ale posłuchaj o co chodzi. Garaż nie ma kaprysów. Nikt w nim nie mieszka. Nikt nie hałasuje, nikt nie przeprowadza się co roku. Przy zakupie za gotówkę nie potrzebujesz kredytu, który cię przytłoczy. I to pierwszy raz, kiedy Marcin zobaczył, że da się mieć coś swojego, nie zaciągając tak ogromnego zobowiązania. Jeszcze zanim kupił cokolwiek, policzył zwrot z inwestycji. I tu dochodzimy do rzeczy, której większość ludzi nigdy nie sprawdza, a która decyduje o wszystkim. Policz to tak. Bierzesz cenę zakupu, dodajesz koszty, czyli notariusza, podatek od czynności cywilnoprawnych, opłaty sądowe, ewentualny drobny remont. Potem bierzesz roczny czynsz, który naprawdę dostaniesz już po odjęciu pustostanów i podatku i dzielisz jedno przez drugie. Jeśli wychodzi ci mniej niż 5 6% to uważaj. W dużych miastach często tak jest, bo ceny poszły w górę szybciej niż czynsze, ale w mniejszych miastach i na peryferiach potrafi wyjść sporo więcej. I to jest drugi sekret. Ludzie tłoczą się tam, gdzie wszyscy patrzą, czyli w centrum Warszawy, a okazje leżą kilkadziesiąt kilometrów dalej. Teraz zrobimy przerwę, bo muszę ci powiedzieć coś, co może cię zaskoczyć. Najgorszym wrogiem Marcina nie była bieda ani brak wiedzy. Najgorszy był strach przed tym, że ktoś go oszuka. I wiesz co? To normalne w Polsce słyszymy tyle historii o deweloperach, którzy upadli, o oszustach na ogłoszeniach, o ludziach, którzy zapłacili za liczkę i nigdy nie zobaczyli klucza. Dlatego jeśli to oglądasz i część ciebie mówi, że to nie dla ciebie, bo ktoś cię wyrolują, to wcale nie jesteś tchórzem. Po prostu masz instynkt. Zostaw go, tylko zamień go w listę kontrolną. Zanim zapłacisz złotówkę, sprawdź księgę wieczystą. Ona jest dostępna online i jest za darmo. Zobacz, kto jest właścicielem, czy nie ma hipotek, służebności, długów. Przeczytaj dział czwarty, bo tam wychodzą kredyty. Nie podpisuj niczego pod presją, bo prawdziwa okazja nie znika w ciągu godziny. I zawsze, naprawdę zawsze, jedną rzecz robi się u notariusza, a nie przy kawie. Dobra, wracam do Marcina, bo tu historia robi się naprawdę ciekawa. Po niecałych dwóch latach miał to, czego nie miał nigdy wcześniej. Miał historię. Wyobraź sobie, że idziesz do banku i mówisz, że chcesz kredyt na mieszkanie. Pani w okienku patrzy na twoje zarobki, patrzy na twoje zobowiązania i kiwa głową. Ale [parsknięcie] kiedy przychodzisz z umowami najmu, z historią wpływów, z oszczędnościami uzbieranymi z własnych pieniędzy, wtedy bank patrzy na ciebie inaczej. Nie jak na kolejny numer w kolejce, tylko jak na kogoś, kto udowodnił, że potrafi. Oczywiście żaden bank niczego nie gwarantuje, a zasady zdolności kredytowej zmieniają się co jakiś czas. Ale przychody z najmu, jeśli są udokumentowane, bywają brane pod uwagę. Zapytaj o to wprost doradcę kredytowego, zanim cokolwiek zaplanujesz. I tu jest moment, w którym większość ludzi myśli, że to koniec historii. Marcin kupił swoje pierwsze mieszkanie, ale nie tak, jak wszyscy sobie wyobrażają. Nie wybrał ładnego nowego z balkonem. Wybrał stare mieszkanie w kamienicy do remontu w mieście, w którym są uczelnie i duży szpital. Dlaczego? Bo studenci i personel medyczny to najstabilniejsza grupa najemców, jaką można sobie wymarzyć. Zawsze ktoś szuka pokoju. W takim mieście pustostan to rzadkość. Zapłacił za nie mniej niż wynosiła mediana cen w okolicy, bo mieszkanie wymagało pracy. Remont zrobił etapami. Nie wszystko na raz, tylko tyle, żeby dało się wynająć. Najpierw łazienka i kuchnia, bo to one decydują o czynszu. Reszta poczekała. I tu jest kolejny sekret, który odróżnia ludzi z małym budżetem od ludzi, którzy sobie radzą. Nie czekają na idealny stan. Robią [parsknięcie] tyle ile trzeba, żeby ruszyć, a resztę dokładają z zysków. Wiesz ile czasu minęło od pierwszego pokoju do pierwszego własnego mieszkania? Nie 10 lat, nie pięć, niecałe trzy. I to bez spadku, bez rodziców, którzy dorzucili wkład, bez wygranej. Po prostu seria małych, trochę nudnych kroków, które ułożyły się w całość. Teraz bądźmy uczciwi, bo obiecałem ci prawdę. Zależy od miasta, od ludzi, których spotkasz, od tego, czy właściciel się zgodzi, od tego, ile masz cierpliwości. Marcin miał szczęście, że trafił na rozsądną właścicielkę. Ty możesz trafić na 10, którzy odmówią. I wtedy co? Wtedy 11 powie: "Tak, bo to gra liczb, nie talentu." Większość ludzi odpada po trzecim odmownym telefonie. Ci, którzy dzwonią dalej wygrywają. A teraz obiecana rzecz, na którą czekałeś. Ta jedna myśl, która zmienia wszystko. Przez całe życie uczono nas, że nieruchomości to coś, co się posiada. Marcin zrozumiał, że nieruchomości to coś, co się kontroluje. Różnica jest kolosalna. Kiedy kontrolujesz mieszkanie na przykład przez długoterminowy najem z prawem podnajmu, zarządzasz nim, zarabiasz na nim, uczysz się rynku i budujesz reputację, a ryzyko jest o wiele mniejsze niż przy kredycie na 30 lat, własność przychodzi później jako nagroda, a nie jako bilet wstępu. I jeszcze jedno, co on powiedział mi na koniec, a co do dziś siedzi mi w głowie, że pieniądze nie były jego największym problemem. Największym problemem było przekonanie, że ta gra jest nie dla niego, że to dla ludzi, którzy mają znajomości, rodziców z majątkiem albo 3 zera więcej na koncie. Gdy to przekonanie pękło, reszta była kwestią czasu i kilkunastu nudnych dokumentów. Więc jeśli masz 35, 40 albo 50 lat i myślisz, że za późno, to spójrz na to inaczej. Masz coś, czego nie ma 20latek. Masz stałą pracę, zdolność do podejmowania decyzji i świadomość ile kosztuje nic nieerienie. To jest twój kapitał na start, nawet jeśli konto świeci pustkami. Teraz jedno pytanie do ciebie i proszę odpowiedz w komentarzu, bo naprawdę chcę to przeczytać. Co cię do tej pory najbardziej blokowało przed wejściem w nieruchomości? Brak pieniędzy, strach przed kredytem, brak wiedzy, a może głos w głowie, który mówi, że to nie dla ciebie? Napisz, który z tych głosów jest u ciebie najgłośniejszy. Jestem pewien, że wiele osób pod tym filmem rozpozna w twoim komentarzu samych siebie.