Tąpnięcie cen działek? UWAŻAJ! Zmiany w przepisach. Jak odrolnić grunt i na tym zarobić? [Inwestycje w grunty rolne]

Ludzie chcą teraz kupić bo działki drożeją i teraz zmieniają się przepisy i wiedzą że tych działek będzie mniej i to jest ten moment i teraz chcą kupować mam wrażenie To jest moja hipoteza Zobaczymy jak będzie w praniu ale że te ceny będą rosły do zmiany przepisu teraz trochę to przyhamować dobre to są zdrowe rynkowe warunki że teraz nie wszystko się sprzedaje że deweloper musi się trochę bardziej postarać że Kowalski też musi dostosować cenę do uwarunkowań rynkowych także teraz widzę że deweloperzy bardzo ostrożnie wybierają te grunty i skupia na bardzo dobrych lokalizacjach Miałem podobny przykład to trwało około 2 i pół roku cały taki proces kupiliśmy teren za 130 000 i sprzedaliśmy go za około pół miliona więc to jest bardzo fajny strzał Można tak powiedzieć firma Tomka ugruntowała właśnie sprzedaż najnowszej inwestycji w okolicach Jastrzębie i gór Jeśli jesteś zainteresowany zakupem działki inwestycyjnej lub na własne cele budowlane zachęcamy do kontaktu poprzez uwaga aż 73 proc widzów naszego kanału nie subskrybuje go przez co omija je mnóstwo darmowej finansowej wiedzy kliknij subskrypcję i przestań tracić co dalej z cenami gruntów tych inwestycyjnych I co się dzieje z cenami gruntów rolnych czy zmiany w przepisach spowodują że twoja działka stanie się bezwartościowa jak inwestować w grunty o tym porozmawiam w dzisiejszym odcinku A moim gościem Tomek Serocki Witam serdecznie Tomku na naszym youtubowy kanale Cześć Dawid Witam serdecznie Jest mi bardzo miło że mogę być twoim gościem Tomek inwestuje oczywiście profesjonalnie w grunty jest ekspertem do spraw Rynku nieruchomości gruntowych jest Land deweloperem i to najlepiej podkreśla że jest to właściwa osoba do rozmowy na temat gruntów dowiedzieliśmy się z ostatniego raportu Narodowego Banku Polskiego że w końcu w ujęciu kwartalnym ceny mieszkań zaczynają spadać w niektórych miejscach miejscowościach dużych się stabilizują ale są już miasta mamy realne przykłady gdzie ceny transakcyjne zaczynają być wyraźnie niższe od cen ofertowych jak wygląda sytuacja w przypadku gruntów w przypadku gruntów sytuacja może nie jest aż tak jaskrawa ale może na początek odniosę się do samego rynku mieszkań jak pozwolisz dla mnie jest to sytuacja jak najbardziej normalna i oczekiwana rynek tak jak każdy rynek finansowy czy to giełda czy to kryptowaluty obojętnie co wiąże się z inwestycjami i pieniędzmi a mieszkania jak najbardziej się z tym wiążą część jest oczywiście na cele mieszkaniowe ale część jest kupowanych duża część w Polsce na cele inwestycyjne pod pod najem i po latach wzrostów no powinno być jakieś odreagowanie bardzo dziwną sytuacją jest No taka kiedy mamy cały czas wzrost cały czas wyższe ceny i nie ma tego tąpnięcia nie mówię że to musi być drastyczne tąpnięcie może być to stabilizacja albo odreagowanie ale to jest coś zupełnie normalnego I rzeczywiście te ceny zaczynają się rozwarstwiać transakcyjne i i te ofertowe i teraz dlaczego się tak dzieje bo rynek nieruchomości jest rynkiem mało dynamicznym jeśli mamy giełdę jeśli jest słaby sentyment nic się nie dzieje Nie ma kupujących po prostu cena spada bo jest więcej sprzedających No dzieje się to praktycznie błyskawicznie od razu natomiast rynek nieruchomości tak samo mieszkań i działek jest dużo mniej ruchliwy że tak powiem i dużo mniej dynamiczny Czyli Kowalski który widzi że jego mieszkanie się nie sprzedaje nie obniża ceny po tygodniu po dwóch tygodniach po miesiącu tylko często jako dobytek swojego życia trzyma to przez miesiące Dlatego teraz jeszcze nie widzimy takiego drastycznego spadku cen ofertowych bo ludzie cały czas oczekują że że te ceny no słyszeli przez lata że te ceny będą cały czas rosnąć że rosną że mieszkania coraz droższy i oni nie chcą być w cudzysłowie No frajerami i sprzedawać poniżej ceny Jaka tam jest na rynku więc jak widzieli że sprzedawał się po 420 to ja wystawię 450 a później się okazuje że nie ma klienta miesiąc dwa TR C I ta cena transakcyjna spada do 390 000 to są tak przykłady biorę trochę z palca żeby się tam nie mówię że 50 000 teraz mieszkania ceny transakcyjne w danym mieście i lokalizacji są mniejsze ale chodzi o to że taka dynamika rynku i następuje to rozwarstwienie i teraz jak jest w przypadku działek w przypadku działek sytuacja jest troszeczkę inna ponieważ mamy zmiany przepisów które będą ograniczać podaż działek jaka występuje na rynku No i teraz z jednej strony dynamika rynku działek jest podobna jak mieszkań czyli sprzedaje się trochę mniej na własne cele mieszkaniowe z drugiej strony ludzie świadomi którzy wiedzą że w przyszłości będzie ich mniej ponieważ plany ogólne obejmą no może do tego zaraz przejdziemy Ale w każdym razie po prostu będzie mniej ze względów na zmiany formalne będzie mniej działek No to teraz kupują działki więc na rynku działek wyjątkowo jest sytuacja w której pomimo tego że mamy spowolnienie na rynku nieruchomości działki cały czas się sprzedają to porozmawiajmy w takim razie o tej podaży działek tych działek które są dostępne bo rozumiem że mówimy tutaj o działkach Budowlanych czy pod kątem tej dostępności temat nie wiem przekształcania działek Z czego wynika fakt że ta podaż ona nie będzie nie będzie rosła Oczywiście mówimy tutaj o sytuacji w której wiadomo ile mamy gruntów w Polsce i pod kątem pod kątem metrów kwadratowych to to się nie zmieni samo w sobie bo terytorium naszego kraju nie zwiększamy natomiast z czego to się bierze ta kwestia podażowa Kwestia podażowa bierze się ze zmiany przepisów oczywiście tak jak mówisz No grunt jest patrząc na to inwestycje No mocno deflacyjny jest go coraz mniej więc pod tym kątem na pewno nie przybędzie i to nie tylko w naszym kraju ale i wszędzie po prostu Taka specyfika gruntów to był jeden z czynników deflacyjny nie pod kątem ceny a pod kątem dostępności dostępności ilości tak tak tak no nie może go po prostu być więcej mamy taki fajny cytat na stronie internetowej to jest jedno z haseł naszej firmy kupuj ziemię już jej nie produkują to mark Mark TW wrzucił także to akurat pasuje dlaczego tak jest że będzie mniejsza zmieniające się przepisy teraz mamy sytuację w której możemy ziemię Odrolnić w momencie w którym Mamy kawałek pola które spełnia ma wszystkie przesłanki żeby przekształcić je i wykorzystać na cele budowlane czyli słaba klasa ziemi czyli dostęp do mediów dostęp do drogi publicznej sąsiedztwo zabudowane bo nie mówimy stricte o o mieszkaniówce tylko na przykład o powierzchniach magazynowych o usługach i o produkcji o innego rodzaju zabudowie powinno być jakieś bo występuje przy wydawaniu decyzji o warunkach zabudowy występuje zasada dobrego sąsiedztwa Jeśli nie ma żadnej zabudowy w okolicy No to nie będzie można niczego pobudować w środku pola prawda I teraz w tym momencie na starych przepisach mamy sytuację kiedy jeśli spełniamy wszystkie te parametry Nasza działka spełnia czy działka którą chcemy kupić możemy po prostu uzyskać na niej warunki zabudowy Jeśli to będą warunki zabudowy na przykład na domy czy jednorodzinne czy wielorodzinne to po prostu możemy taką działkę zabudować wnioskować o pozwolenie na budowę Możemy też podzielić Jeśli na przykład dom jednorodzinne mamy hektar dostaniemy warunki na osiem działek dzielimy wyznaczamy drogę dzielimy między innymi to robi moja firma Natomiast po zmianie przepisów ta podaż będzie mocno ograniczona ponieważ nie będzie już sytuacji kiedy ziemię która jest stricte opisana opisana jako ziemia rolna będzie można wykorzystać na cele budowlane po to są plany ogólne żeby taką możliwość zablokować to znaczy nie tylko po to żeby wprowadzić ład urbanistyczny No taki jest Taki jest plan i zamierzenie jak się domyślam urzędników i tych przepisów unijnych bo to są przepisy unijne Natomiast ty tych terenów będzie po prostu mniej z tego względu że nie będzie można powiedzieć Okej tu jest pole które jest na obrzeżach miast po sąsiedzku są już domy i ja chcę je zabudować i wnioskuj do urzędu Zgódź się moi drodzy wydajcie warunki zabudowy spełniamy wszystkie wszystkie normy żeby ta ziemia była budowlana będzie tak że ta ziemia jeśli w planie ogólnym będzie zapisana jako ziemia rolna bez możliwości zabudowy będzie mogła być wykorzystana tylko na cele rolne po prostu To z czego wynikają obawy albo inaczej pojawiło się mnóstwo filmów na YouTubie mówiących o tym że twoja działka twój grunt może stać się bezwartościowy Rozumiem że to będzie kwestia tego że nie każdą działkę będzie się dało Odrolnić więc jeżeli tego nie zrobiłeś Nie rozpocząłeś procesu to to może ci się już nie udać bo przepisy mają być wprowadzone w zależności od gminy od miasta do końca tego roku Zgadza się wiele gmin już teraz rozpoczęło pracę gminy i miasto rozpoczęło pracę nad wprowadzeniem nowych przepisów i jak to się dlaczego jest taka narracja że twoja działka może stać się bezwartościowa Jeśli nie masz wydanych warunków zabudowy na swoim terenie i w momencie w którym plan ogólny obejmie twój teren funkcją rolną z przeznaczeniem rolnym bez możliwości zabudowy Bo może być tak że ktoś ma kilka hektarów ziemi na obrzeży miasta ale gmina zaplanowała miasto czy gmina zaplanowała że to nie będzie się rozwijać w tym kierunku urbanistyczny ponieważ gdzie indziej pobudowali sieci gdzie indziej jest poprowadzone szambo i doprowadzona woda gdzie indziej powstały przedszkola które są wymagane No żeby gmina się rozwijała i tak dalej i tak dalej I w tym kierunku nie chcemy iść i po prostu te obszary obejmie funkcją rolną bez możliwości zabudowy no i w takim wypadku po prostu dany właściciel No nie będzie miał nic do do powiedzenia Bo jeśli to już będzie zapisane w planie ogólnym nie mamy informacji kiedy te plany będą aktualizowane zmieniane będzie można wprowadzać jakieś wnioskować jakieś nowe formy wykorzystania terenu i tak dalej to może być za lata dwa pi może nie wiadomo kiedy bo po prostu będzie funkcja Rolna i koniec dlatego dlatego mamy sytuację kiedy ktoś może powiedzieć okej twoja ziemia straci na wartości oczywiście może być wykorzystywana jako z Rolna Ale biorąc pod uwagę ile moglibyśmy uzyskać jaką kwotę moglibyśmy uzyskać tą samą działkę jako działkę budowlaną No to jest przepaść No to mam działkę powiedzmy działkę rolną nie wiem jak te plany ogólne wyglądają albo gmina jeszcze nie zdecydowała o tym co powinienem zrobić biec do urzędu dowiedzieć się kiedy jak oni planują wdrożyć krok po kroku to ogarnąć dobrze to nazwał trzeba bie do urzędu trzeba sprawdzić czy plan ogólny momencie uchwalany jeśli jest gmina wyznaczy termin Do kiedy należy składać wnioski do planu ogólnego jeśli ten termin już minął No to prawdopodobnie w danej sytuacji nic już nie zrobimy są różne podejścia gmin niektóre kategorycznie mówią że okej termin minął Nie ma nie ma w ogóle dyskusji niektóre przymykają oko i mówią okej złóżcie wniosek on może zostać uwzględniony ale nie musi natomiast trzeba tego pilnować No bo powiedzmy sobie otwarcie że te plany ogólne są wprowadzane już od końcówki zeszłego roku gminy miasta się przygotowują i Dzieje się to z coraz większą intensywnością ponieważ ten termin mija i teraz podstawową rzecz jaką należy zrobić to iść do Urzędu spytać na jakim to jest etapie czy plan ogólny jest już uchwalany jeśli nie to kiedy będzie i kiedy będą przyjmować wnioski do tego planu ogólnego i po prostu pana urzędnika czy pani urzędniczki zapytać kolokwialnie po ludzku Chciałbym wykorzystywać mój teren który mam hektar ziemi na przykład czy nawet tam 3000 Met Obojętnie ile mamy jak mamy 1000 Met i to jest działka stricte budowlana bo też Warto zaznaczyć że według prawa działki poniżej 3000 Met nie mogą być traktowane jako ziemia rolna chociaż mogą zostać objęte poniżej trch arów 30 arów czyli 3000 Met tak ale o co chodzi i teraz jeśli w gminie okaże się że ten plan jeszcze nie został przedłożony i wnioski nie są zbierane do tego planu to po prostu trzeba się dowiedzieć kiedy będ zapytać pani Jadzi jak wniosek wypełnić ja na swoim terenie chciałbym mieć funkcję mieszkalną domy jednorodzinne i jak złożyć ten wniosek żeby w planie ogólnym ta funkcja została wpisana i żeby moja ziemia została tym tą funkcją objęta i jeżeli termin cały czas nam nie przepadł No to powinniśmy zacząć działać jak najszybciej Ale mówimy tutaj o sytuacji że ktoś grunt działkę Już ma A co w przypadku osób które się zastanawiają nad inwestycją bo mamy i biorąc pod uwagę na to jak wyglądają wkłady własne jeżeli chodzi o kredyt hipoteczny No to teraz żeby kupić mieszkanie powiedzmy w jednym z tych największych polskich miast Przepraszam czy ja jeszcze mogę jedną rzecz odnośnie oczywiście wcześniejszego tematu bo zaczynamy kolejna jeszcze jedna rzecz która jest ważna a której nie poruszyłem to występowanie o warunki zabudowy teraz możemy Jeśli ktoś ma ziemię i chce bo przechodzimy do tematu gdzie gdzie ktoś chce na przykład kupić ziemie ale jeśli ktoś ma działkę to może również w tym momencie zanim będą wnioski do planu ogólnego wystąpić o warunki zabudowy Jeśli dostanie na swoim terenie warunki zabudowy jeszcze na starych zasadach to po pierwsze te warunki będą bezterminowe bo na nowych zasadach one mają termin ważności pięciu lat a po drugie będzie mógł wykorzystać działkę w przyszłości też na cele budowlane bo praktyka urzędów jest taka że tam gdzie są wydane warunki zabudowy będą też objęte funkcja wpisana na danym terenie będzie związana z tymi warunkami Czyli jeśli mieszkaniówka to mieszkaniówka jeśli magazyny usługi i tak dalej to będzie kontynuacja tej funkcji więc dopowiem dokończę swoją wypowiedź merytorycznie iść do Urzędu dowiedzieć się czy są wprowadzone plany ogólne jeśli nie to spytać się czy mamy jeszcze termin na złożenie wniosku o warunki zabudowy bo być może zanim ten plan ogólny zostanie wprowadzony to gmina zgodzi się żeby już nam wydać warunki zabudowy i to też zabezpiecza nasze interesy czyli tak czy siak czeka was działanie jeżeli wcześniej tego nie zrobiliście i nie macie działki tak naprawdę budowlanej bo to jest oczywiście jeszcze zupełnie inny temat dużo mówiło się w Polsce i to było ten to było to wprowadzenie do kolejnego pytania o tym że w grunty warto inwestować te najwyższe stopy zwrotu dotyczyły tych działek które były kupione okazyjnie bo Najczęściej były to działki rolne z opcją przekształcenia na działkę budowlaną jeżeli myślimy o tego typu inwestycji mamy między 150 a 300 000 i Mamy do dyspozycji kredyt i kupno mieszkania które będzie nam przynosiło pieniądze regularnie co miesiąc ale oczywiście będzie wiązało się to z kredytem więc najprawdopodobniej to będzie nam pokrywało kredyt i zostanie nam za 30 lat takie mieszkanie a inwestycja w grunt przy czym wtedy nie będziemy musieli posiłkować się kredytem pomiędzy 150 a 300 000 uznajmy że jesteśmy w stanie coś sensownego znaleźć to w którą stronę ten inwestor powinien podążać Jeżeli nie inwestował wcześniej w grunty dotykać ten temat czego się dowiedzieć na co zwrócić uwagę Może najpierw na temat sensowności i stóp zwrotu dobra pytanie bardzo złożone tak dlatego podzielmy na na etapy dobra stopa zwrotu na nieruchomościach najlepiej ja powiem ze swojego doświadczenia ponieważ prowadziłem agencję najmu terminowego w Toruniu mieliśmy jako firma mieszkania które wynajmowali dla turystów airbnb to było rbnb Booking własna strona internetowa promocja Ale na tej zasadzie właśnie że mieszkania które po prostu szumnie nazwano w pewnym momencie że to są apartamenty na wynajem po prostu mieszkanie przygotowane do do najmu następnie miałem biuro nieruchomości gdzie pośredniczył i moi agenci Pośredniczy w sprzedażach mieszkań gruntów domów później zacząłem robić deweloperkę budować domy szeregowe i w pewnym momencie zorientowałem się że że chcę robić Land Development czyli przygotowywać grunty bez budowania ale mówię o tym dlatego że mam doświadczenie jakby w obrocie tymi tymi gruntami dlatego chciałem się odnieść do tego na czym się najwięcej zarabia najwięcej zarabia się na dobrym kupnie podniesieniu wartości nieruchomości czy to jest mieszkanie czy to jest działka i sprzedaży ten dochód on jest ważny dla niektórych osób bardzo ważny Szczególnie że daje takie poczucie komfortu psychicznego że co miesiąc wpadają jakieś pieniądze ale jak to mawia mój kolega Pozdrawiam Małysza to śmierdzi robotą Czyli mamy czynsze Czyli mamy rachunki za prąd czyli mamy przestoje w najm musimy wynajmować to mieszkanie Mamy problemy z lokatorami czasem mamy jakieś Skargi sąsiadów że jest za głośno i tak dalej i tak dalej oczywiście można yyy zlecić to zewnętrznej agencji No ale wtedy rentowność z najmu bardzo y spada No i znowu najwięcej zarabiamy w momencie jak kupiliśmy mieszkanie yy 5 lat temu za 200 000 prawdopodobnie teraz możemy je sprzedać za 450 i to jest największy zysk to co było po drodze i ile ludzie często nie biorą pod uwagę na przykład Ile muszą wydać raz na dwa lata żeby wyremontować dane mieszkanie i się okazuje że mieli 50 000 przychodu yyy podatki czyze inne rzeczy i zostało im 45 strzelam ale i chodzi o to że 25 000 jeszcze wydali na remont mają 20 000 i dla mnie to nie jest gra warta świeczki jeśli ktoś komuś zależy na tym komforcie psychicznym i chce mieć ten stały dochód No to lepszym rozwiązaniem będzie mieszkanie No bo z gruntu nie ma pasywnego dochodu Natomiast jeśli ktoś chce zarobić i my zarabiamy na gruntach jako firma ugruntowanie i też te pieniądze które zarabiamy inwestujemy w różne rzeczy natomiast największe zyski na obrocie gruntami tak samo jak nasi inwestorzy po prostu żeby kupić podnieść wartość nieruchomości i po jakimś czasie sprzedać więc to zależy od podejścia i od danego człowieka w jakim kierunku chciałby iść i teraz to co mówiłeś Czyli jak nowicjusz powinien do tego podejść bardzo ostrożnie bo tak na dobrą sprawę mieszkanie dużo łatwiej jest kupić mieszkanie Jeśli ktoś i dlatego grono ludzi w Polsce ale też nie tylko w większości krajów inwestuje się prostu bo to jest najłatwiejsze sprawdzamy księgę wieczystą nie ma żadnego zadłużenia nie ma żadnych problemów prawnych idziemy do notariusza kupujemy czysta sytuacja porównanie cen jest najłatwiejsze w danym bloku wiemy mniej więcej jak się kształtują ceny albo na danym osiedlu i dużo łatwiej jest ocenić przeciętnemu kowalskiemu ile to mieszkanie jest warte w działkach sytuacja jest dużo trudniejsza jak mamy na sprzedaż jedną działkę na danym osiedlu to niekoniecznie jeśli to jest w mieście czy nawet poza miastem ale jest gęsta zabudowa to niekoniecznie nawet będziemy mieli drugą działkę porównywalną żeby sprawdzić czy ta cena jest realna czy ta cena jest Rynkowa Trzeba mieć dobre wyczucie trzeba mieć już dużo transakcji za sobą trzeba sprawdzić mnóstwo aspektów prawnych trzeba zrobić odwierty żeby sprawdzić ziemię czy ona no jest nośna na tyle żeby postawić budynek czy ten grunt trzeba będzie zmieniać jak jest z mediami i tak dalej ta sprawa jest dużo trudniejsza więc nieruchomości gruntowe są bardzo zyskowne dużo zyskowne niż mieszkania ale są dużo trudniejsze więc jeśli ktoś jest laikiem i chciałby w to wejść zainwestować w działkę to albo zdać się na specjalistę czy to ze swojego regionu czy na firmę taką jak my albo po prostu lepiej tematu Nie dotykać oczywiście można się uczyć na swoich błędach ja nie mówię żeby w ogóle nie dotykać tematu i nie stać się specjalistą ale to taki jednorazowy zakup na własną rękę No może być bardzo Ryzykowny i bardzo kosztowny No to dobrze to Idźmy w stronę tego ryzykownego scenariusza krok po kroku co powinniśmy sprawdzić w przypadku działki zaczynamy od ksiąg Wieczystych zaczynamy od planu czy to jest tak że nie wiem Staramy się być stać się ekspertem w danej lokalizacji co wymaga oczywiście wysiłku czasu nakładu pracy i to śmierdzi pracą to też tak dlatego ciężko to robić w małej skali jak to zrobić krok po kroku przede wszystkim no te czynności które wspomniałeś są jak najbardziej bardzo ważne pojechać na działkę i sprawdzić okolicę to jest podstawa bo to że nam że podoba Nam się działka to niekoniecznie cała okolica będzie nam się podobać i może być coś co będzie miało wpływ czego nie dostrzegamy na pierwszy rzut oka także warto stać się specjalistą w danej lokalizacji my jako ugruntowanie inwestując w całej Polsce też mamy ludzi współpracujemy z lokalnymi przedstawicielami chociaż się na tym znamy chociaż mamy Dział analizy chociaż mamy specjalistów To i tak posiłkując dodatkowe opinie żeby być pewni że na 100% że to co wchodzimy to ma Taki potencjał jest taki obrót jest tam taki ruch i tak dalej Jeśli ktoś chciałby zacząć to sprawdzić taką działkę pod względem formalnym i prawnym czyli czy jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego Jeśli nie jest to czy jest studium Jeśli nie ma studium to czy Są wydane warunki zabudowy sprawdzenie księgi pójście do urzędu i zweryfikowanie Bo jeśli mamy miejscowy plan sprawa jest czysta tam jest opisane tą działkę można zabudować w taki i taki sposób taka powierzchnia budynku takie spadki dachu i tak dalej tyle powierzchni logicznie czynnej musi zostać i mamy bardzo czystą sytuację Jeśli nie ma tego planu a na wielu terenach w Polsce nie ma no to wtedy to już jest skomplikowane i właśnie musimy przechodzić te procedury które mówiłem wcześniej czyli występowanie o warunki zabudowy sprawdzenie w ogóle czy ta działka może być zabudowana to też Weryfikujemy w gminie ale to Warto zaznaczyć odnośnie tych przepisów które teraz wchodzą i które się zmieniają że to nie będzie jakby możliwości zmian kwalifikacji zmiany przeznaczenia ziemi więc z jednej strony to będzie dużo łatwiejsze takie inwestowanie będzie łatwiejsze bo idąc na działkę sprawdzając plan ogólny wiemy że jest możliwość zabudowy mieszkaniowej na przykład i formalności będą dużo prostsze nie będziemy mieli i tak trzeba wystąpić o warunki zabudowy nie wiemy czy je dostaniemy Ale przynajmniej mamy określone jaka zabudowa jest tam dopuszczalna Tak więc nie celujemy jak no kulą w płot i teraz co należy jeszcze zrobić dostęp do drogi dojazd jest bardzo ważny w przypadku działki w przypadku późniejsze od sprzedaży Ludzie bardzo na to patrzą jeśli mamy jakąś drogę taką żwirowo gdzie mamy Doły jak na poligonie i trzeba przejechać pół kilometra No to ta działka pomimo tego że w okolicy chodzą po 200 zł z metra to ta z tym najgorszym dojazdem będzie za 100 zł z metra i tego nie przeskoczymy bo nikt nie będzie chciał codziennie tak dojeżdżać a koszt inwestowania w drogę to też nie nie liczmy że za 5000 nam się uda wyciągnąć drogę do działki to oczywiście strzelamy kwotami No to są to są bardzo duże kwoty my robiąc osiedla gdzie mamy takie 15 20 działek to już się opłaca robić takie drogi dojazdowe 300 500 m do pół kilometra można zrobić jeśli mówimy o drodze utwardzonej albo o drodze wyłożonej płytami Jumbo to jest okej ja nie mówię nawet o kładzeniu jakiegoś asfaltu bo to są miliony i to nie ma żadnego sensu więc jeśli ktoś ma słaby dojazd i gmina nie planuje tam robić drogi No to ja bym nie wchodził w taką działkę chyba że ktoś chce zainwestować długoter terminowo i po prostu okej lokuje wiem że jak to się rozwinie to teraz kupuję za grosze bo jest bardzo dobra okazja i w perspektywie gmina mówi No za d TR maksymalnie 5 lat tam pobud jemy drogę no to wtedy to jest sens jeśli ktoś już wie że zostawia to sobie poleży jako jedno z aktywów media o tym chyba nie mówiłem należy sprawdzić to też jest ważne pod kątem dalszy od sprzedaży ludzie patrzą czy czy No Gaz teraz już wyszedł obiegu ale na przykład więc to przeważnie jest pompa i panel fotowoltaiczny to nie jest problemem ale dostęp do wody Jeśli ktoś ma budować dom szczególnie na terenach pozamiejskich nie ma dostępu do szamba to jest do przełknięcia ale ludzie no tak troszeczkę z klapkami na oczach ja nie mówię tego żeby źle to odbierać ale nie chcą decydować się na studnie i mają takie podejście że musi być dostęp do bieżącej wody chociaż studnie też są Rozwiązaniem które się sprawdza i w wielu miejscach studnie są robione ale pod względem inwestycyjnym dalsze od sprzedaży dużo lepiej jak działki są z dostępem do do bieżącej wody do sieci no chyba te najważniejsze rzeczy jest są jeszcze jakieś małe kruczki prawne i na przykład czy mamy strefę przyrodniczo chronioną to co jest w sąsiedztwie jak właśnie jakieś wysypisko cmentarz i tak dalej bo możemy kupić działkę i się okazuje że od cmentarza jest odsunięcie chyba 50 Met i na tej części w ogóle nie będziemy mogli tam pobudować ale poza tym ktoś chce budować przy cmentarzu także jest dużo tych czynników na które trzeba zwracać uwagę linie energetyczne jak idą od działki też musi być od nich odsunięcie to też zmniejsza potencjał działki przy liniach energetycznych Mniej ludzi chce się budować te niskiego napięcia które idą między domami to jest coś zupełnie normalnego ale te wysokiego i średniego napięcia jak mamy te duże słupy i taki widok z ogródka No to już wartość nieruchomości bardzo spada więc trzeba zwracać na to uwagę to w przypadku tych działek rolnych często zakładamy optymistyczny scenariusz w stylu zainwestuję 100 000 podzielę działkę na pięć mniejszych przekształc je na budowlane ze 100 000 zrobię pół miliona w 12 miesięcy ale później tak naprawdę traf trafiamy na weryfikację czyli przede wszystkim czas potrzebny do tego żeby działkę Odrolnić ile te procesy rzeczywiście realnie trwają to muszę ci powiedzieć że miałem podobny przykład to trwało około 2 i pół roku cały taki proces kupiliśmy teren za 130 000 i sprzedaliśmy go za około pół miliona więc to jest bardzo fajny strzał Można tak powiedzieć ale na te procesy Trzeba liczyć około dó lat to nie jest Szybki obrót są działki małe na przykład 3000 Met gdzie dostaniemy warunki zabudowy na dwa domy co będzie trwało 3 miesiące i podział geodezyjny przy dobrych wiatrach są Gminy w Polsce gdzie są urzędy tak zawalone szczególnie teraz przy zmianie przepisów gdzie warunki zabudowy żeby uzyskać to jest 6 8 miesięcy do 9 miesięcy więc może być teraz do końca roku nawet z tym problem ale zasadniczo w wielu miejscach Wygląda to tak że trzy miesiące warunki zabudowy trzy miesiące podziały geodezyjne z działki 3000 m tniemy na pół sprzedajemy dwie działki kupiliśmy działkę za 100 000 3000 m i teraz sprzedając dwie działeczki po 15 arów czyli po 1500 m możemy je sprzedać no 50 proc więcej 80 proc więcej po 90 000 na przykład jeśli stówę daliśmy za całość tak ja podałem za przykład stówę 120 chyba bo w tym twoim było stówkę my daliśmy za cały teren 130 000 i to był duży teren ale to był No to się zdarza bardzo rzadko żeby trafić akurat taki teren bo my kupiliśmy stricte ziemię rolną ale po prostu udało się na w tym całym procesie uzyskać wszystkie parametry takie żeby wykorzystać całość tego terenu na C na cele budowlane A w przypadku dużych inwestycji jest na przykład decyzja środowiskowa powyżej dó hektarów No i nie możesz zrobić tego szybciej na warunkach zabudowy nie możesz wystąpić na przykład na na pole które jest 2,5 2,5 hektara nie możesz wystąpić na warunki na cały teren bo będziesz miał decyzję to znaczy możesz ale będziesz miał decyzję środowiskową która na przykład potrwa pół roku ponad pół roku i bardzo wydłuża ten proces Jak robi się takie całe osiedle to też trzeba wypadałoby przynajmniej y doprowadzić Media jeśli się robi taką dużą skalę albo pobudować jakieś drogi wewnętrzne bo jak się sprzeda pojedyncze działki to trudno żeby 25 potencjalnych nabywców dogadało się jak tam doprowadzić Media więc to trzeba wszystko robić dlatego taki proces trwa około dwóch y dó i pł pó roku natomiast tak jak mówiłem prosta działka warunki zabudowy i przecięcie 3 miesiące plus 3 miesiące pracy geodezyjne w pół roku można taką działkę podzielić i odsprzedać jakie najczęstsze problemy pojawiają się w momencie odralnia działki czyli kupiliśmy działkę wystąpiliśmy o przekształcenie tej działki co może się pojawić czego nie przewidzieliśmy że nagle się okazuje że kupiliśmy realnie po prostu drogą działkę rolną i z nią będziemy musieli żyć Szukając kolejną naiwną osobę żeby pozbyć się tej działki bo takie przykłady na pewno się zdarzają tak tak tak oczywiście my mamy może nie bardzo dużo ale jednak trafiają się do nas osoby które pytają przychodzą i mówią na zasadzie Okej Kupiłem tutaj kawałek pola od rolnic my mówimy strik My się też Ty nie zajmujemy dla kogoś Chyba że w przypadku dużych osiedli to to robimy takie projekty ale nie jak ktoś tam kupi na żeby zarobić na czterech działkach natomiast przychodzą takie osoby i Zdarza się nawet nie to że nie mogą uzyskać warunków zabudowy bo bo kupiły kawałek pola tylko kupiły pole z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego z przeznaczeniem rolnym bez możliwości zabudowy bo były bo pole było w w dobrej lokalizacji albo zdarzają się osoby które kupiły drugą klasę Ziemi która jest niemożliwa do odrolnienia pierwsza druga trzecia klasa w Polsce jest szczególnie nie chroniona co innego jeśli mamy skrawek takiej ziemi w mieście i wiadomo że nie możemy tam uprawiać roli ale zasadniczo jak mamy gdzieś 2 hektary drugiej klasy No to nie ma szans żeby to Odrolnić i to jest podstawowy podstawowy parametr więc to raczej nie Co się wydarzyło że ktoś nie może Odrolnić tylko czego nie sprawdził czego nie sprawdził przed zakupem Niestety takich sytuacji Jest sporo niektórzy liczą na to że okej ja kupiłem i to też jeśli robią świadomie to jest pół biedy i to jest dobrze to jest ich decyzja ja kupuję bo wiem że kiedyś miasto będzie się tam rozwijać albo jakiś region turystyczny będzie się rozwijać i finalnie zmienią mi miejscowy plan na na przykład na mieszkaniówkę czy na usługi turystyczne w przypadku jakiś Właśnie takich atrakcyjnych miejsc turystycznych to jest okej ale jeśli ktoś kupuje z niewiedzą i myśl że wszystko da się Odrolnić to to się nie da a przy po zmianie przepisów To już będzie wręcz niemożliwe Rozumiem że generalnie Jeżeli mówimy tutaj o inwestowaniu jako Land developer czyli budowaniu tak naprawdę banku ziemi też dla deweloperów No bo przekształcając działki rolne siłą rzeczy te najlepsze najbardziej łakome kąski dotyczą większych działek bo je możemy podzielić na więcej części albo sprzedać w hurcie jakiemuś deweloperowi Jak wygląda aktualnie zapotrzebowanie na działki bo wiemy jak wygląda sytuacja z cenami mieszkań i z faktem jak ten popyt nam delikatnie siadł czekamy na temat i tego finalnego rozstrzygnięcia dopłat do mieszkań ale pomimo tego co się dzieje już z tym finalnym produktem czyli mieszkaniami dzieje się w kuluarach jeszcze jedna rzecz deweloperzy potrzebują ziemi żeby budować w kolejnych latach bo najczęściej nie powstali tylko po to żeby postawić jedno osiedle czy tutaj widzicie już jakąś fluktuacji deweloperzy są w jakim takim trybie oczekiwania na to co się wydarzy czy to jest proces który od momentu kiedy ty jesteś w branży wygląda tak samo i deweloperzy działają cały czas tak samo czyli albo cały czas cyklicznie albo tej cykliczności w ogóle nie ma deweloperzy jeśli chodzi o rynek nieruchomości to są podmioty które dosyć szybko reagują na to co się na rynku dzieje chociaż Jeśli mają rozpoczęte jakieś budowy No to najczęściej starają się kontynuować Jeśli trzeba to obniżą trochę ceny ale buduj dalej Natomiast jeśli widzą że jest zastój jeśli widzą że mieszkania się nie sprzedają albo muszą sprzedawać rentowność im siada to albo wstrzymują się z zakupami ale to już są tak takie drastyczne przypadki na rynku jak miało to miejsce w pandemię kiedy nikt nie wiedział co będzie kiedy nikt nie wiedział czy ludzie wyjdą z domu i w ogóle przestali cokolwiek kupować No to to wtedy też deweloperzy zaciągnęli taki ręczny że nie było rozmowy czy czy w ogóle coś kupić bo nikt nie wiedział co się dzieje to są skrajne przypadki Natomiast teraz widzę że deweloperzy bardzo ostrożnie wybierają te grunty i skupiają się na bardzo dobrych lokalizacjach Czyli jeśli mówimy oel zabudowie wielorodzinnej to centra miast albo to znaczy miasta które mają jeszcze bardzo duże zapotrzebowanie na takiego rodzaju budownictwo jeśli te które są mocno nasycone i te te sprzedaże idą topornie to po prostu tam grunty trochę stanęły natomiast deweloperzy cały czas kupują ostrożniej uważniej bo przez lata jak mieliśmy Rynek rozgrzany i sprzedawało się wszystko No to gdzie by się tego bloku nie wsadziło Zresztą mamy wiele przykładów tej pat deweloperki to to się sprzedawało po prostu nie teraz trochę to przyhamować że Kowalski też musi dostosować rynk do cenę do uwarunkowań rynkowych także to jest coś normalnego Ale wracając do tego co mówiłeś jak deweloperzy widzimy takie ostrożniejszy podejście ale nie widzimy tego żeby przestali kupować albo żeby rynek siadł albo żeby zupełnie stanął natomiast to co my robimy czyli Land Development przygotowanie działek dla robimy całe osiedla Bo Land developer robi wszystko bez budowania budynku czyli bierze ziemię buduje sieci buduje drogi czasem oświetlenia też już na osiedlu grodzenie podziały woda kanalizacja podziały geodezyjne projekty budowlane mamy architekta który robi nam projekty budowlane który robi pozwolenia na budowę i takiego gotowca ods sprzedajemy deweloperowi bo deweloper na drugi dzień może wejść wbić łopatę i Rozpocząć sprzedaż więc marketingowo dla niego bardzo dobrze znaczy biznesowo bardzo dobrze bo może rozpocząć marketing już przyjmować wpłaty i rozpoczynać budowę i później etapami nie traci czasu nie nie zamraża pieniędzy gdzie musi kupić ziemię i i 2 lata prowadzić cały proces my jesteśmy na początku tego łańcucha i my zarabiamy na tym że przygod wszystko i oszczędzamy mnóstwo czasu dla dewelopera ale są takie przypadki kiedy dane Osiedle jeśli robimy Osiedle działek dużo bardziej opłaca się sprzedać na pojedyncze działki dla klientów indywidualnych mamy gdzieś 15 działek i deweloper daje taką cenę która nie jest satysfakcjonująca okazuje się że na rynku jest takie ssanie że te 15 działek do klientów indywidualnych sprzedamy w d Trzy miesiące przy dobrej cenie trosze ale jednak wyższej niż deweloper nie Więc to zależy od konkretnej sytuacji Czyli tak naprawdę Jeżeli mówimy nawet o inwestycji na poziomie w działkę na poziomie 100 000 zł No to trzeba do tego doliczyć jakieś kilkadziesiąt tysięcy średnio ile 20 30 proc żeby taką działkę przygotować już licząc pełne koszta to znaczy Jeśli zamy tak tak i no zależy co mamy do zrobienia z działką czas Załóżmy że mamy działkę rolną to znaczy że ona nie jest uzbrojona No Media kilka metrów od działki to jest pewnie jakiś Jackpot że się uda że przy tej działce rolnej te Media będą ale generalnie zapewne kilkadziesiąt metrów trzeba będzie co najmniej podciągać te media to mówisz o większym terenie nie o jakiejś małej działce tylko większym terenie za 100 000 zł jeśli się trafi to to jest bardzo ciężkie już teraz żeby kupić jakiś tam hektar czy półtora perspektywie na budowlankę za 100 000 ale Załóżmy że tak jest no to dociągnięcie mediów Jeśli one będą wiesz tam 200 m dalej to są to są pieniądze na poziomie Teraz nie chcę Wiesz co nie chcę tak strzelać dokładnie bo tym się zajmuje mój wspólnik który jest inżynierem i który zajmuje się damy adnotację jeżeli się pomylisz moc ale wiesz my my płacimy 200 250 300 000 Za doprowadzenie do mediów w zależności jakie odległości zależności jakie średnica rury mówię najlepiej by się wypowiedział mu wspólnik nie chce strzelać do konkretnymi kwotami ale często to jest tak że to się nie opłaca robić w przypadku małych inwestycji ziemia za 100 000 zł jak mamy dociągnąć Media za wiesz za 200 000 zł to robi się 300 000 a działki tam podzielone będą po 60 000 i będzie wiesz s działek 360 000 No nie ma zarobku więc duża skala opłaca się ciągnąć Media jeśli jest mała skala i kupujemy jakąś działkę za 100 000 zł na przykład 5000 m No to musimy celować tak żeby w drodze były Media A może jakimś trafem ktoś już dostał jedne warunki zabudowy to znaczy jedne w sensie na jeden dom i już doprowadził tam sobie Media A my tylko wystąpimy o warunki zabudowy na cztery domy podzielimy działkę na cztery i rozprowadz imy te media i wtedy to jest Jackpot i wtedy zarabiamy dobre pieniądze nie natomiast tak trzeba robić skalę żeby to się opłacało jeżeli popatrzymy jeszcze z perspektywy inwestowania w grunty to oczywiście musimy uzbroić się w cierpliwość No bo tu jest praca z urzędami praca z dokumentami później mamy inwestycję która nie jest tak przytłaczająca jak inwestycja dewelopera czy osobiście znasz przykłady osób które na tym rynku jako osoby indywidualne radzą sobie bardzo dobrze i funkcjonują od lat a nie są to osoby które kupiły działkę jedną zrobiły Nazwijmy to Flipa na działce nic nie wnosząc czyli nie wyciągając mediów i nie regulując nic prawnie po prostu się tej działki pozbyły jak to wygląda jeżeli chodzi o strukturę tego rynku są osoby pojedyncze które sprawnie sobie radzą działają w mniejszej skali na na lokalnym rynku i zarabiają dobre pieniądze także da się jeśli ktoś chciałby się to zaangażować to tak ze wszystkim Jeśli poświęcisz odpowiednio dużo czasu zdobędziesz wied ze doświadczenie to da się na tym dobrze zarabiać i są takie pojedyncze osoby często wywodzą To się takie osoby wywodzą się z pośrednictwa gdzie robiły tak troszkę jak ja gdzie robiły mieszkania później zajęły się działkami a później już przestały pośredniczyć tylko stricte zaczęły inwestować w grunty czy czy da się tak robić zwie że da się tak robić no także tak Odpowiadając na Twoje pytanie są takie osoby są takie które sobie bardzo dobrze radzą ale często to też polega na tym co chciałem powiedzieć jak w przypadku mieszkań zasada dobrego kupienia Czyli jak tanio kupisz mieszkanie to wiesz że już masz tam marżę i sprzedaż więc często takie osoby które robią małe tematy ich najważniejszym celem jest dobrze kupić bo wiedzą że wtedy nawet jak po prostu kupią dę są przypadki kiedy Pan Janusz albo pan Michał kupuje sobie działkę która jest cała zarośnięta i po prostu on podnosi wartość tak że on ją wykosi ładnie wyrówna Troszeczkę ziemi zamówi jakąś tam mini kopareczka żeby podjechała za zapłaci za to 5000 zł wyrówna trochę ziemi odsprzedaj tą działkę on jej nie dzieli nie występuje warunki nie robi z nią nic tylko po prostu robi taki lekki lifting ludzie przychodzą na wiosnę bo będą kupił w zimę i mówią Kurczę jak tu ładnie jak tu jest pięknie gdzieś tam dalej lata sarenka i kupują taką działkę więc to jest taki Flip z małym zaangażowaniem i i z małym ryzykiem który można zrobić na takiej działce No ale jednak trzeba No trzeba uważać na te wcześniejsze rzy o których mówiliśmy na te formalności Ale są tacy ludzie i dobrze sobie radzą porozmawiajmy jeszcze na koniec o podatkach bo podatki trzeba płacić mówi się o tym że działka jeść nie woła i ona sobie może spokojnie leżeć Jak wygląda kwestia zakupu działki sprzedaży działki później z zyskiem od strony podatkowej z jakimi kosztami powin poy się liczyć No kwestia podatków w przypadku ziemi jest dosyć złożona w zależności jak to robimy Czy robimy to na osobę indywidualną W jakiej skali to robimy i tu jest taki mankament bo rodzaj na przykład podatku dochodowego zależy od tego Na jakiej działalności jesteśmy czy robimy to biznesowo na na spółce na ccie estońskim na spółce zo oo z opodatkowaniem 9 proc czy czy czy czy czy po prostu mamy dochodów kę 19 proc więc to jest jedna zasada ale jest też taki haczyk różna interpretacja urzędów skarbowych jeśli chodzi o podatek VAT i to jest Największe ryzyko o którym ludzie na powinni pamiętać ale nie da się tego jednoznacznie stwierdzić są przepisy ale one podlegają interpretacji urzędnika i teraz ktoś sprzedając z naszej z naszej praktyki wynika że ktoś sprzedając indywidualnie jako Jan Kowalski kupił działkę podzielił sprzedał jedną w tym roku drugą w przyszłym roku nie ma podatku nie ma czynności powtarzalnych zarobkowych nie jest to traktowany jako działalność gospodarcza Natomiast jeśli ktoś zrobił tak jak w naszym przypadku kupił hektar ziemi zrobił z tego osiem działek i sprzedał cztery w tym roku cztery w przyszłym roku nawet jeśli byśmy robili to samo tylko nie na spółce tak jak w naszym przypadku tylko na na osobę fizyczną jak ja bym to zrobił No to od każdej działki będzie VAT więc trzeba zwrócić na to uwagę jeśli ktoś kupuje to sobie na firmę to nie ma problemu jeśli kupuje to deweloper też nie ma problemu ale jeśli sprzedajemy to kolejnemu Janowi kowalskiemu który chce pobudować dom jednorodzinny Ja chcę na przykład takie całe osiedle sprzedać w jednym roku No to okazuje się że muszę zapłacić VAT i 23 proc mam w plecy i jeśli nie ma odpowiedniej marży to okazuje się że ten biznes jest nieopłacalny więc na to trzeba uważać jeśli chodzi o takie podatki od od ziemi Jak występują po prostu płaci się podatek od gruntu rocznie to to to są bardzo małe kwoty więc to nie są obciążające jeśli mamy ziemię rolną którą dopiero kcy to to są drobne tam kilkanaście kilkanaście złotych per działka jak jak To liczymy więc to praktycznie nie kosztuje w przypadku działki POD domy jednorodzinne gdzie domy już stoją no to tam kilkaset złotych zależy od miasta w skali roku to nie są jakieś wielkie pieniądze bo kupując jeszcze nieruchomość kupując działkę grunt można się też spotkać z tematem w którym Urząd Skarbowy podważył się zdarza że według Urzędu Skarbowego ta działka będzie i w jego oczach więcej warta i trzeba zapłacić na przykład podatek od czynności cywilnoprawnych wyższy niż wyjściowo zakładaliśmy często ten problem się zdarza wam się zdarzyły Takie przykłady w których Urząd Skarbowy mówi ta cena tej działki ona nam nie pasuje taki podatek powinien być do zapłaty ja przerabiałem ten temat osobiście Jak kupowałem działkę ale już bezpośrednio budowlane pod nie pod inwestycje tylko pod wybudowanie domu dla siebie że sprzedający właśnie chciał taki dodatkowy zapis żeby się zabezpieczyć że jak coś to ja tą różnicę pokryję jeżeli Urząd Skarbowy powie że ta cena tej działki to jest za niska Powiem tak to rzadko to się zdarza taka czynność może nastąpić w przypadku sprzedaży właściwie każdego dobra w Polsce czy to jest samochód skarbówka może przyjść i powiedzieć że PCC jest za niskie ale tak na wstępie jeszcze jedna rzecz Ja nie jestem specjalistą od podatku mamy doradców mamy księgowych którzy się tym zajmują więc ja powiem o swoich osobistych doświadczeniach o to o co pytasz natomiast żeby nie było traktowane że jestem stricte doradcą podatkowym i specjalistą w podatkach bo w branży nieruchomości orientuję się ale nie jestem ekspertem nie zdarzyło nam się żebyśmy mieli na działce sytuację ale raz że bardzo dużo kupujemy ziemi rolnej a ziemia rolna po prostu jest tania z natury więc A my często za taką zemi płacimy więcej niż ona jest warta bo jeśli ktoś nam sprzedaje ziemię rolną hektar i wiadomo że tam hektar chodzi po 120 000 zł ale my mówimy co będziemy robić sprawdzamy czy możemy wystąpić o warunki zabudowy sprawdzamy Jakie są sieci Ten proces trwa więc człowiek który nam sprzedaje też wie że nam sprzedaje na cele budowlane on przeważnie nie chce dostać 120 jakby sprzedał rolnikowi obok tylko chce od nas dostać 150 180 najchętniej to by dostał pół miliona ale kończy się na tym że dostaje 200000 jeśli się dogadamy a I wtedy my rozpoczynamy cały ten proces inwestycyjny więc my za ziemię rolną płacimy więcej niż ziemia rolna więc do nas skarbówka nigdy nie przyszła że proszę zapłacić większy podatek PCC a pojedyncze działki naszym inwestorom którzy z nami inwestują sprzedajemy poniżej ceny rynkowej Bo jak Land deweloper robi swoje Osiedle to tak jak deweloper buduje blok jak deweloper buduje blok to jak wbija łopatę to sprzedaje tanio mieszkania bo potrzebuje zastrzyku finansowego żeby ten blok r część ma ze swoich C może mie z kredytu i część buduje z pieniędzy ludzi i tak samo my robimy osiedla Jak do nas Zgłaszają się inwestorzy kupując działki inwestycyjnie czy na własne cele mieszkaniowe No to w momencie w którym My kupujemy grunt kawałek pola jak już kupują działki No to nie mają jeszcze żadnych sieci nie mają niczego ale kupują dużo taniej niż jest cena rynkowa ale wtedy w skarbówce mamy opisane że działka jest znaczy Na akcie notarialnym który idzie do skarbówki że działka jest bez mediów nie jest nie jest uzbrojona No po prostu niczego na tych Nie ma drogi i tak dalej to znaczy jest dojazd zapewniony ale nie ma drogi nawet utwardzonej więc wiadomo że ta ta kwota jest niższa i dopiero jak My wykonujemy cały ten proces No to ci którzy kupują z nami na początku mają dużo taniej ci którzy kupują na końcu mają po cenach rynkowych i tutaj nie ma zastrzeżeń żeby skarbówka powiedziała że ten PCC się należy także tak na dobrą sprawę słyszałem o takich przypadkach ale my się nie spotkaliśmy No to na koniec Tomek Pobawmy się w przepowiadanie przyszłości w 2020 roku ceny działek i gruntów będą wyższe niż są aktualnie czy niższe no z tym przepowiadaniem przyszłości To ja mam problem bo nikt nie wie co będzie ale wiem o co ci chodzi jak miałbym postawić hipotezę z racji tego że działek na rynku będzie mniej podaż będzie mocno ograniczona przepisy ograniczą dostępność i możliwość wykorzystania terenów na cele budowlane działki po prostu Będą dr mam wrażenie że powiem coś wbrew trochę swojemu biznesowi bo mi zależy na tym żeby do nas inwestorzy się zgłaszali bo wspólnie inwestujemy robimy fajne projekty ale wydaje mi się że te ceny będą rosły do końca roku i później nastąpi stabilizacja bo mamy takie fomo jak to na rynkach finansowych ładnie się mówi czyli ludzie chcą teraz kupić bo działki drożeją i teraz zmieniają się przepisy i wiedzą że tych działek będzie mniej i to jest ten moment i teraz kup I mam wrażenie To jest moja hipoteza Zobaczymy jak będzie w praniu ale że te ceny będą rosły do zmiany przepisów a po zmianie przepisów może być albo stagnacja że już te ceny się utrzymają albo będzie lekkie skorygowanie bo po prostu to już nastąpi więc teraz jesteśmy dosyć wcześnie No bo mamy luty do końca roku te ceny Widzę że jeszcze pompują natomiast na koniec będzie już taka stabilizacja i one w 2006 26 roku nie powinny rosnąć mówię to jest tylko hipote Natomiast ja mówię tak ogólnie o rynku Są miejscowości gdzie te ceny będą zdecydowanie rosły są miejscowości gdzie taki przykład gdzie gminy Mają bardzo dużo działek na sprzedaż gdzie te nieruchomości będą taniały bo po prostu rynek zostanie zalany gmina Potrzebuje pieniędzy i będzie wrzucać w przyszłym roku 150 działek budowlanych w małej gminie No to wiadomo że tam te działki to stracą na wartości jak w jednym roku tyle będzie taka podaż tak Natomiast jeśli mówimy o całym rynku to tak to co wspomniałem Tomasz Serocki prezes ugruntowany moim i państwa gościem Tomku Pięknie dziękuję ci za rozmowę Serdecznie dziękuję i też zachęcam mamy taki mały skromny kanał na YouTubie ugruntowanie jeśli link w opisie wrzucamy Można oczywiście skorzystać bezpośrednio z linku super Jeśli ktoś będzie zainteresowany taką bieżącą wiedzą i to co się dzieje tym co się dzieje w nieruchomościach gruntowych serdecznie zapraszam do naszego kanału no i też jeśli są u ciebie ludzie którzy interesują się są zainteresowani zainwestowaniem w gr też z takimi ludźmi współpracujemy serdecznie zapraszam dziękuję za możliwość uczestniczenia w takim pięknym studiu tutaj się znalazłem pierwsze takie ładne Studio i tutaj Bitcoin i tutaj Wilk z Wall Street wszystko się zgadza wyśmienicie linki wartościowe linki znajdziecie w opisie Tomku Jeszcze raz dziękuję za r serdeczny [Muzyka] dzięki i