Jak zrobić flipa na trudnym rynku? | @DanielSiwiecPL [Flip na trudnym rynku]

Dzisiejszy odcinek Misja Mieszkanie gościnnie u Daniela Siwca, inwestora, specjalisty, eksperta od rynku nieruchomości, no ale też człowieka, który sporo osób wyszkolił i na ten rynek nieruchomości zaprosił. Dziękuję, że jesteście z nami, że subskrybujecie, lajkujecie kanał Misja Mieszkanie i komentujecie filmy. Róbcie to dalej, zależy nam zwłaszcza na subach, bo ich rosnąca liczba pozwala nam na rozwój kanału i dostarczanie Wam potrzebnych treści. Zasubskrybuj, a co tydzień dowiesz się czegoś ważnego o kupnie, wynajmie i remoncie mieszkania. Widzimy się na Misja Mieszkanie. Zacznijmy od tego, czy taki rynek dla Ciebie, jaki jest w tej chwili, gdzie te ceny uspokoiły się, trochę stoją, można powiedzieć, że to jest taki płaski rynek, czy to dalej jest rynek, na którym można robić biznesy na rynku nieruchomości? Jak ja zaczynałem w 2010 roku, to przez pierwszy rok czy dwa ten rynek spadał, czyli tak w 2011, 2012 widać było, że ceny lekko spadały, więc ja wykształciłem w sobie taki, żeby wejść i się w ogóle przeżyć na tym rynku, musiałem się nauczyć zarabiać na tym rynku, kiedy nawet on spada, żeby przetrwać na nim. Dlatego to, jak ja działam dzisiaj, jest totalnie niezależne od tego, czy ceny idą do góry, czy idą do dołu, czy stoją w miejscu. Dzisiaj mamy ceny stabilne, które się utrzymują i tak jak powiedziałaś, rynek jest dosyć płaski i to jest i dobrze, i źle. Dobrze dlatego, że mogę dzięki temu kupować mieszkania, bo wiem za ile sprzedam, że jest pewna stabilizacja, że nie ma tak, że ceny rosną co kwartał, trzeba aktualizować swoje wyceny. No wiadomo, że jak ceny rosną, to ja zarabiam podwójnie, prawda? A tak wystarczy, że zarabiam pojedynczo, bo moja metoda polega na tym, że nie zarabiam, kiedy ceny rosną, że kupuję od dewelopera, zaklepuję sobie ceny, a później sprzedaję, bo ceny urosły, tylko ja zarabiam budując z wartości. Czyli twój sposób to nie jest tylko prosty handel, kupić taniej, sprzedać drożej, ale jednak coś wkładasz pomiędzy. Tak, oczywiście muszę kupić taniej, znaleźć okazję, tak? Mieszkanie z problemami, gdzie ludzie np. mają mieszkanie do dużego remontu, albo mają mieszkanie nieustawne, nie wie co, jak to przebudować. Mają mieszkanie, które chcą się szybko pozbyć w ciągu paru dni, prawda? I ta prędkość też jest ważna w tym biznesie. Więc mają wzór czterech różnych problemów, które ja rozwiązuję i oczywiście dzięki temu dodatkowo buduję swoją wartość i zarabiam na tym. Czyli jak mamy rynek taki dosyć płaski jak dzisiaj, to trzeba kupić jeszcze taniej, a w związku z tym, że jest więcej ofert na rynku, większa podaż, to łatwiej się negocjuje dzisiaj niż negocjowało się wtedy, kiedy wszystko wyrywali ci z rąk ludzie, każde mieszkanie. Dzisiaj spotykamy się w takim trochę wyjątkowym dniu dla rynku nieruchomości, bo przynajmniej w tym segmencie rynku pierwotnego właśnie mamy ujawnienie cen. Wszystkie ceny zostały odkryte. Dzisiaj nasz portal rynekpierwotny.pl, no tu jakieś nieprawdopodobne rekordy. Ludzie naprawdę byli ciekawi jakie są ceny mieszkań. Powiedz, jak to według Ciebie wpłynie w najbliższym czasie na biznesy takich ekspertów, specjalistów jak Ty, a jak to w ogóle wpłynie na rynek ogólnie, na przykład jak biznesy, biznesy deweloperów. Tak, mamy dzisiaj taki wyjątkowy dzień, jest 11 września, akurat dzisiaj ustaliśmy to nagranie, także fajnie się złożyło. Powiem Ci szczerze, że z mojego punktu widzenia jako flippera, ale też i dewelopera, to nie ma znaczenia, bo jak patrzę na rynki, które mają już transparentność cen, prawda, czyli na przykład w Dubaju jest tak, że może nie ma nakazu opublikowania cen, ale jest pełny rejestr publiczny, bezpłatny z dostępem w trybie rzeczywistym, czyli wczoraj była transakcja i dzisiaj już jest dostępna cena tej transakcji i to nie wpływa na to. I powiem Ci, że z mojego perspektywy i z doświadczenia, które ja tam mam, to widzę, że ludzie kupują te nieruchomości, często nawet nie wiedzą gdzie sprawdzić, mimo tego, że portale ogłoszeniowe mają podpięcie z katastrofą nieruchomości, czyli jakby z księgą wyczystą, którą się publikuje i mogą to sobie zaciągać automatycznie po API, to mimo tego ludzie nie robią z tego, nie eksportują sobie tych tabelek z ministerialnej strony, nie robią analiz w dużej części. Oczywiście agenci tak, oczywiście zawodowcy tak, ale ludzie, którzy kupują dla siebie, to kupują na podstawie potrzeb swoich, emocji bardzo często i tego, czym im się podoba, czy to jest ten moment, jakby to ma dużo większe znaczenie moim zdaniem. A wiesz co, gdybyś tak się odniósł do tego, co ja myślę, że jednak się zmieni po tym ujawnieniu cen, ja nawet mam taką myśl, że to będzie taka paradoksalna trochę sytuacja, że jakkolwiek wszyscy uczestnicy rynku deweloperzy trochę się bali, że może ojej, ojej, teraz wydłuży się proces kupowania, bo ludzie będą porównywać, bo będą widzieli te ceny, to ja myślę, że będzie wręcz odwrotnie, to znaczy, że jak użytkownik portalu, taki kupujący, po prostu poszukujący, już zna wszystkie ceny, to on będzie szybciej podejmował tę decyzję i może się wręcz odwrotnie skrócić proces podejmowania decyzji i w tym samym deweloperzy będą sprzedawać szybciej to, co wyprodukowali. Mi się wydaje, że może to nie będzie tak, bo ten klient i tak potrzebuje czasu, żeby dojrzeć do tych decyzji, prawda? I to, czy będzie miał te ceny, czy nie, to nie zmienia jego decyzji, natomiast to, co rozumiem się w kuluarach również, no to to, że będą docierali już bardziej gotowi klienci, czyli ci bardziej gotowi na zakup i będzie łatwiej finalizować te transakcje z tymi ludźmi i to ja uważam, że duży plus dla dewelopera, który będzie miał w swojej obróbce głównie klientów bardziej zdeterminowanych do zakupu, a nie koniecznie tych, którzy tylko popatrzeć, tylko zapytać i jakby, którzy kosztują obsługę dewelopera, czyli trzeba się z nimi spotkać, trzeba z nimi pogadać, trzeba im pokazać wszystko i można powiedzieć, że ilość klientów ani nie przybędzie, ani nie zmaleje, no bo to nie zależy od tego, czy ceny są transparentne, czy nie.
Więc po prostu do naszych biur będą przychodzili ludzie, którzy okej, chcemy pogadać, bo wiemy, że cena jest rynkowa, adekwatna i to już będzie klient, który jest dużo bardziej zamykalny. Danielu, ty jesteś identyfikowany jako flipper, to teraz spróbuj w prostym zdaniu powiedzieć, czy flipper jest zadowolony z tej zmiany, czy dla niego ona jest obojętna? Dla flippera nie ma to znaczenia. Dla mnie nie ma to znaczenia. A dla rynku uważasz, że to jest dobra zmiana, czy nie? Ja uważam, że każda regulacja państwa i nakazywanie przez państwo jest złe. I teraz jakby oczywiście... Ale z drugiej strony ludzie zobaczą to, co widzą choćby w takim Dubaju, co przed chwilą chwaliłeś. Jasne. I jakby, bo teraz w Dubaju mamy transparentność cen transakcyjnych, a tu mówimy o nakazie cen ofertowych. To dlaczego państwo nie ureguluje każdego innego rynku? Dlaczego państwo nie ureguluje biur podróży, chleba, że musi być zawsze cenówka na półce, bo inaczej będzie wielka kara dla sprzedawcy pieczywa, prawda? Dlaczego państwo tego nie reguluje? Jest wiele branż, w których ceny są nietransparentne. Wyobraź sobie, że chcesz kupić usługę marketingową od agencji marketingowej. To rzadko kiedy masz tam cenę. Ona jest na podstawie wyceny. Są pewne pakiety, ale to państwo, jak będzie regulowało wszystkie te rzeczy, to będzie powodowało to, że będziemy mieli dodatkowe... My już dzisiaj jako developerzy mamy, musimy wziąć systemy dodatkowe, ludzi do tego zatrudnić, koszty dodatkowe ponieść. To są rzeczy, które uważam, że nie trzeba regulować, bo ja wiem, że klient ma, musi więcej energii poświęcić na to, żeby sobie te oferty porównać, ale ja wydaję taką zasadę, że nie rób innym dobrze, to i tobie źle nie będzie. Fanów chyba tym wśród kupujących na rynku prywatnym to nie pozyskałeś, ale wśród developerów to pewnie więcej przyjaciół będziesz miał. Ja nie robię tego pod publikę, żeby się przeprowadzać w jakiejś grupie zawodowej. Ja jestem zdaniem, że im mniej państwo dotyka, oczywiście państwo musi regulować pewne rzeczy kluczowe, jak np. kwestie prądu, kwestie funkcjonowania państwa. To państwo uznało, że być może mieszkanie jest aż tak ważne w życiu każdego z nas, że akurat tu również powinno się tę cenę ujawnić. Ludzie dali, gdyby u władzy była lewica, to za chwilę byśmy mieli tak naprawdę zakaz handlu mieszkaniami, ponieważ mieszkania to jest dobro wrażliwe, które tak naprawdę nie może być podlegać jakiejkolwiek obróbce, obrotowi i tylko i wyłącznie firmy z licencją będą mogły za chwilę handlować mieszkaniem, które mają egzaminy poznawane. To już jest jakby kuriozum. Ja jestem zdaniem, że im mniej jest przepisów, tym w latach dziewięćdziesiątych dlaczego się tak rozwijaliśmy szybko. Dlatego, że nie było przepisów, które nam zakładały gagańce i oczywiście, że mogły dochodzić do wielu patologii. Braki w podaży też były, to znaczy wielu rzeczy brakowało, więc wystarczyło wyprodukować cokolwiek. Ustawa deweloperska jest dobrą regulacją, która nakłada pewne homonto deweloperom i dzięki temu ten rynek jest bezpieczny. Deweloper jako strona silniejsza nie może wykorzystać tej przewagi, natomiast mamy rachunki powierzchnicze, które są bardzo dobrą regulacją, natomiast nie można iść aż tak za daleko w tym kierunku. Dobra, wróćmy do Twoich zainteresowań. Powiedz mi, jak dzisiaj można zrobić tak w skrócie, tak jak szkolisz ludzi na swoich szkoleniach dobrego flipa? Jak można zarobić na mieszkaniu, które już było na rynku, jest zniszczone? Jak zrobić? Ja jestem zwolennikiem w ogóle flipowania na obu rynkach, na pierwotnym i na wtórnym, natomiast najwięcej pieniędzy zarobiłem na wtórnym. Dlaczego? Bo tam jest największa podaż tych mieszkań. Bo tam jest najwięcej mieszkań, których nikt nie chce. Po spadkowych, po babci, do generalnego remontu. Bo każdy by chciał robić flipy na pięknych nowych mieszkaniach od dewelopera, ale tam jest mała podaż, czyli mało zmotywowanych sprzedawców i deweloperzy w większości też nie są zmotywowani. Bo ciężej się rozmawia z osobą, która pracuje w tej branży 10, 15, 20 lat, niż z osobą, która ma jedno pierwsze w życiu i ostatnie mieszkanie, które odziczyła w spadku. Rozumiem, że chodzi Ci tu o to, że trudniej złapać tą przestrzeń na zarobienie, jeżeli rozmawiam z deweloperem. Negocjacje są trudniejsze. Ma wszystkie narzędzia. Może sam sobie wykonać remont, może sam sobie to sobie wstawić. Znalazł już wszystkie możliwe opcje i jeżeli kupujemy od dewelopera, to musimy zawsze się zastanowić, czy to on robi lepszy interes, czy my robimy lepszy interes. Ja jestem deweloperem również, który kupuje od innych deweloperów i mam więcej okazji do zakupu okazyjnie, bo komuś się spieszy niż od dewelopera, bo jeżeli deweloper się spieszy, to ja muszę dwa razy bardziej sprawdzić tego dewelopera, czy przypadkiem on dowie, że tu inwestuje do końca. A Kowalski jak oddaje im mieszkanie, to nie mam ryzyka, że on za chwilę będzie miał utonięty w długach, prawda? Tylko kupuje od niego mieszkanie i sprawa się kończy. A deweloper musi mi jeszcze w ciągu roku czy półtorej dowieść ten projekt. Czy dla Ciebie to jest dobry czas Ty jako fachowiec od wielu lat zajmujący się flipami? Widzisz, że jest płaski rynek i że Ci, którzy gorzej negocjują mają mniejszy talent, no jakby odchodzą z tego rynku, bo my taki objaw na rynku widzimy, że Ci, którzy uważali, że to jest prosty biznes właśnie teraz dochodzą do wniosku, że niekoniecznie ileś tam mieszkań im wisi w zasobach nie mogą tego sprzedać. To nie jest kwestia talentu, prawda? Ja uważam, że to jest umiejętności. Jakbym spojrzał na mnie 15 lat temu, jak ja wyglądałem, to nie chciałbyś mnie nawet zatrudnić do swojej firmy, tak? Bo byłem po prostu Może się nie doceniasz. Nie, ja widziałem swój ostatnio znalazłem swój filmik sprzed 15 lat, kiedy uczyłem się do rozmowy o pracę, nie byłem w stanie powtórzyć trzech argumentów na podstawie których mają mnie zatrudnić, tak? Czyli można powiedzieć, że przeszedłem pewną ewolucję i tak samo jest z negocjowaniem, tak samo jest z biznesem, tak samo jest z umiejętnościami że dzisiaj masz inne kompetencje niż miałeś 15-20 lat temu, prawda? I te kompetencje są inaczej wyceniane przez rynek. Dlatego ja uważam, że to nie jest kwestia talentu, to kwestia wiedzy doświadczenia, obycia w tym wszystkim i każdy nawet introwertyk jest w stanie się nauczyć negocjować, tak? I to wymaga oczywiście pracy, nie teorii tylko praktyki. Czy jest tu taka rada, trochę nie poddawajcie się? Tak, tak, ja uważam, że każdy nawet widziałem różne osoby, które robiły wielką transformację, tylko że po prostu się nie poddawały, a widziałem ludzi, którzy wchodzili na ten rynek którzy mieli doświadczenie z biznesu i mówili, co to nie ja mieli pieniądze nawet, ale generalnie po trzech niepowodzeniach po trzech odrzuceniach oferty mówili, nie da się No to, jak tak będziesz zaczynał, to każdy biznes ci nie wyjdzie, prawda? Bo trzeba przebić ten mur. Więc ja uważam, że oczywiście jest tak, że dzisiaj ten biznes, może jest on trochę trudniejszy, bo jak nam ludzie wyrywali te mieszkania i przebijali się, żeby od nas je kupić, to było pięknie i to było do rado i było super. Natomiast dzisiaj ja uważam, że jest raz lepiej kupić mieszkanie, bo dzisiaj mamy dużą podaż, a raz lepiej ją sprzedać. Więc to jest tak, że ten biznes jest czasami trudniejszy w tym aspekcie, a czasami w tym. I dzisiaj mamy tak, że łatwiej jest kupić, a trudniej się sprzedaje. Nas w Misja Mieszkania oglądają zazwyczaj ci, którzy szykują się do pierwszego zakupu mieszkania i to mieszkania dla siebie. To oni nie będą zadowoleni z tego, co robią.
Ale tu oglądają jedni i drudzy, ale tych drugich tych kupujących, poszukujących jest więcej. I zawsze pytamy na koniec wszystkich, którzy z nami rozmawiają, jak kupić takie mieszkanie dla siebie, żeby nie żałować. Tutaj prosiłbym Cię o kilka rad. W nieruchomościach jest taka zasada, że nie czekaj, żeby kupić, tylko kup i czekaj. I dzisiaj mamy dobry moment na to, żeby kupić nieruchomość. Ale ja uważam, że jeżeli nie wiemy czego potrzebujemy, to powinniśmy po prostu zrobić sobie jazdę próbną. I pójść pomieszkać gdzieś, wynająć sobie mieszkanie. Może nawet nie w Warszawie, jak ktoś mieszka w Warszawie. Nawet znaleźć tańsze mieszkanie, ale zobaczyć, jak mu będzie dobrze w trzypokojowym. Zobaczyć, co jest dla niego ważne. Czy strony świata są dla niego istotne. Czy taka sypialnia mała wystarczy. Czy musi być większą. Niech go pomierzy. Niech wynajmie sobie parę mieszkań. Być może zobaczy niech kiedy są np. na apartamentowce wynajmowane. Czyli troszeczkę takie dłuższe randkowanie z mieszkaniem. Dokładnie tak. Jak kupujesz samochód, to ja kiedyś kupiłem samochód, na podstawie podobał mi się. Kupiłem, przejechałem, sprawny działał. Ale po tygodniu okazało się, że jest za twarde zawieszenie. Jest trochę niewygodny. Podoba mi się dalej wizualnie, ale to nie jeździ się tak, jakby się jeździło np. niemiecką motoryzacją. I byłem niezadowolony, bo uważałem, że to jest tak samo, jakbyś się oświadczył dziewczynie bez rocznych zaręczyn, albo jakiegoś tam doświadczenia w randkowaniu. Tylko po prostu byś na zasadzie randki w ciemno powiedział, dobra to jest fajna dziewczyna na zdjęciu. Wygląda na miłą. Czyli próbujemy, próbujemy i jeszcze raz próbujemy. Tak jak z tym hasłem lokalizacja, lokalizacja, lokalizacja. Dokładasz nowe hasło do rynku nieruchomości. Wydajmujemy sobie na bookingu, śpimy sobie tam, patrzymy czy nam się tam mieści wszystko i dopiero wtedy podejmujemy decyzję czy chcemy tak mieszkać. Bo ludzie podejmują decyzję po prostu bardzo, bardzo szybko, a później mówią no za mało jeden pokój albo za ciasne to mieszkanie. Raczej nikt nie mówi, że za duże. To jest tak z koniami mechanicznymi, że nikt nie mówi, że ma za mocny ślinik raczej. Powiedz mi kiedy ostatni raz schodziłeś na jakiś portal z rynkiem pierwotnym, z mieszkaniami z rynku pierwotnego i patrzyłeś czy tam można złapać jakąś okazję? Ja nie patrzę, nie wiem, siedzę w portalach ze względu, że mam aplikację, która trackinguje, czyli śledzi wszystkie portale w całej Polsce inwestorów. Pokazywałem ją kiedyś ci zresztą, prawda, jak ona działa. To jest taka aplikacja, która przeszukuje wszystkie portale, więc ja nie muszę tego robić. Ja mam ustawione filtry, notyfikacje. Jak coś ciekawego mi wpadnie w jakieś ogłoszenie, to dostaję sms-a bądź maila. Czy jakiś alert masz ustawiony, na pewne wskaźniki. Na pewne wskaźniki, na pewne ceny, na pewne dane słowa kluczowe. Jak cokolwiek się takiego pojawi, to ja mam od razu sygnał i mogę działać. Dobra, dziękuję. Pokazałeś na koniec, że nieprzypadkowo jeździmy takim samochodem. Dzięki wielkie. Piąteczka.