🎢 W górę czy w dół? Gdzie jest dzisiaj rynek nieruchomości, VII.2022. Ceny spadną do 40%! (JDON#31) [Rynek nieruchomości i scenariusze]

Człuchów Słuchajcie Witam was serdecznie jeszcze raz na psychicznym co kwartalnym właściwie webinarze w górę czy w dół Gdzie jest rynek gdzie dzisiaj rynek nieruchomości taki to jest już właściwie piąty odcinek tego webinaru bo praktycznie od początku działalności mojego bloga gdzie od początku zeszłego roku praktycznie zacząłem właśnie takim debilem żeby co kwartał analizować Gdzie jest dzisiaj gospodarkach dziecko ekonomia Gdzie są nastroje konsumentów na przykład żeby z jednej strony odpowiedź Okej jak wyglądamy gospodarczą z drugiej strony żeby odpowiedzieć na pytanie OK W jakim stanie jest rynek nieruchomości żeby wyłączyć trochę tą analizy tych dwóch rzeczy popatrzeć albo zastanowić się OK W jakie są scenariuszy Jakie rzeczy nas mogą czekać jeżeli chodzi o rynek nieruchomości w najbliższym dwóch trzech czterech kwartałach albo dwóch trzech latach po to żeby też odpowiedzieć sobie na sobie i wam na pytanie a Okej to jak się mogą zachować te ceny czy to może być dobry moment na kupowanie nieruchomości Czy należy jakbyś w ciemność dotykowym w tym rynek czy być może byłoby zasada żeby chwilę się wstrzymać I też jak ewentualnie ukształtować swoją strategię inwestycyjną czy po prostu decyzję o tym czy na przykład zmieniamy mieszkanie Budujemy dom że cokolwiek właściwie są rynkiem nieruchomości moglibyście chcieć zrobić taka była idea tego webinaru więc dla mnie to też jest taka okazja żeby trochę można powiedzieć tak bardziej rygorystycznie które tak stoją z boku Popatrz na to wszystko jakby zbudować też swoją opinię na ten temat no bo to nie jest tak że mam nie wiem szklaną kulę w głowie czy coś takiego jednak ta praca jest potrzebna żeby tak naprawdę mógł sobie jakby to że też ze sobą porozmawiać na ten temat jest taka taka też taka też dokładnie było geneza tych webinarów Przejdźmy od razu do prezentacji że wiecie że jestem gadułą więc już tutaj gadam parę minusa jeszcze nie było żadnych konkretów więc postaram się tym razem naprawdę złapać się jakby tych naszych RAM czasowych Więc wiele rzeczy tutaj postaram się upominać o czym dzisiaj chciałbym przede wszystkim powiedzieć Po pierwsze krótką charakterystykę tego gdzie Polska gospodarka było jakby w drugim kwartale tego roku czyli właściwie mamy dzisiaj 19 lipca więc właśnie dopiero zacząłem trzeci kwartał nawet nie mamy półmetka wakacji i tutaj pokażę też z jednej strony troszeczkę historii ale przede wszystkim najnowsze prognozy które pokazał nie kto inny Jak Narodowy Bank Polski który w dużej mierze ma dostęp do bardzo dobrych informacji ekonomicznych z drugiej strony trochę rzut wpływa potencjalnie wpływa na decyzje Jakie są podejmowane przez radę polityki pieniężnej które dotyczą stóp procentowych Dlatego wydaje mi się że te prognozy dość są istotne wobec tego co myślimy o przyszłości po drugie opowiem o tym to gdzie był jest rynek nieruchomości pod kątem właśnie liczby transakcji tego co się dzieje wśród deweloperów Co się dzieje z kosztami na przykład budowy no i też troszeczkę o tym co się działo synami oraz oczywiście czasami zajmuje rentownością takich inwestycji No i wreszcie powiem jakie Ja dzisiaj widzę scenariusze na najbliższe trzy lata jest tutaj jest pewna aktualizacja no i od razu uchyla rąbka tajemnicy że od razu postaram się odpowiedzieć na pytanie O ile w ogóle mogą spaść ceny nieruchomości w moim zdaniem już przeszliśmy ten etap szczytu to już pokazują pierwsze dane statystyczne więc bardziej jest powstaje pytanie Okej ja głęboko do kiedy Albo jak długo w jakimś segmentach te ceny mogą spadać potem bardzo krótko o tym czy w jaki sposób zaktualizowane swoją strategię inwestycyjną No i wreszcie Chciałbym więcej czasu poświęcić na sesje pytań odpowiedzi więc Przygotujcie sobie notatniki kartki chciałbym żeby mogą godzinę albo nie tyle ile nie zostanie poświęcili właśnie na takich płynnej Moto dzisiejszego webinarium będzie inna inna niż ostatnio nie patrz na pedały jadąc na rowerze to mój trener karate jeszcze ponad 20 lat temu nie tego uczył w momencie kiedy wykonywałem jakieś katai potrzebna nogi zamiast patrzeć na tego wirtualnego przeciwnika i podobno trochę parafraza jakby tego motto to był właśnie ten artykuł do którego przeczytania wszystkich was zachęcam jeżeli jeszcze tego nie zrobiliście Nie jedź do przodu patrząc tylko we wsteczne lusterko dlaczego skąd jakby taki zawiły tytuł on się wziął z tego że ostatnie ostatnie dane cenowej jakie opublikowała właśnie numerem pokazało wzrosty cen zarówno na rynku pierwotnym gdzie pierwszy kwartał 2022 roku czyli ten już kończący się jakby wojną pokazał wzrosty cen na rynku pierwotnym oto 123 procent na różnych rynkach zarówno w Warszawie gminnej niższych rękach jaki pewne wzrostu na rynku wtórnym to bardziej kosmetyczne one już nie były tak wyraźnie Jak na rynku pierwotnym No i kilka osób nie zapytało hej Janek Ale czekaj od roku No wiesz tutaj makaron na uszy że rynek nieruchomości ma przeżyć jakąś korektę wszystko to będzie jestem i związane z tymi stopami procentowymi na tych przypadków jak nie było tak nie ma no i zachęcamy sobie dalej Rosa No i jakby motyw jakby cały artykuł związane z tym że pierwsze ceny w ogóle pokazują głównie historie to co się działo nie tylko w tym kwartale który jest raportowany ale tak naprawdę jeszcze kwartał wcześniej o tyle zajmuje mniej więcej zawarcie transakcji od decyzji do powiedzmy jakieś tam po budynku o tym powiedziałem dużo one o poprzednim też powinno że jak sprzedałem swoje mieszkanie a po drugie już te cele i tak naprawdę te statystyki co one już bazowy że coś na tym rynku dzieje Zobaczcie Po pierwsze że na rynku pierwotnym różnica między linią przerywaną atom ciągłym czyli tak zwana więc ceną ofertową czyli to czego sobie oczekują sprzedający na rynku na portalach i to co faktycznie zawierane w transakcjach dość mocno zaczęło się rozwarstwiać szczególnie widać to w Warszawie za chwilę pokażę to na kolejnym wykresie a to że na rynku pierwotnym celem wystrzeliły zwłaszcza w Warszawie No też odpowiadało tak naprawdę o takim odwrotnym zjawisku którym później w szczegółach je wyjaśniali dużym skrócie że średnia cena rosła dlatego że tak naprawdę najtańsze mieszkania się nie sprzedawały do czego one przede wszystkim były kupowane przez kredytobiorców o tym też pisałem Właśnie w tym artykule Około 60 70 mieszkań na rynku pierwotnym jest kupowany przez kredytobiorców zaraz zobaczycie że praktycznie kredytobiorcy zniknęli z rynku sprzedawane były tylko mieszkania relatywnie droższe bardziej premiowe przez kupowane przez osoby które po prostu mają dużo osób osoby bardzo dużą zdolność kredytową albo po prostu Kupują za gotówkę po prostu segment ekonomiczny zniknął ale o tym za chwileczkę lepiej to widać na tym wykresie gdzie właśnie porównuje on trochę porównuje Jaka była cena transakcyjna w danym kwartale na przykład w czwartym kwartale 21 roku czy pierwszym kwartale tego roku względem ostatniego roku jeżeli chodzi o ceny ofertowej niektórzy traktują jako taka równanie maksymalnego rabatu ale tak naprawdę to nie jest maksymalny rabat jakby osiągane jakoś transakcje tylko tak naprawdę pokazuje na ile się oczekiwania jednych i drugich rozjeżdżają albo którym mieszkania są wykupywane i tutaj widzimy że rynek wtórny dość mocno odjechał od rynku pierwotnego Przepraszam że rynek wtórny ceny transakcyjne ofertowych bardzo mocno odjechały nastąpiło tak zwane rozwarstwienie cen i na rynku pierwotnym analogiczna sytuacja nastąpiła że tak naprawdę te kupowane mieszkania były kupowane z górnych półek tylko i Hej to jest sytuacja która bardzo podobna do tego co było w 2008 9 oraz 2010 11 czyli takich okresach poprzedzających najniższe spadki cen dla mnie to był pierwszy taki sygnał że tak naprawdę te dane mimo że pokazują wzrosty cen one pokazywały że coś tam się Na tym rynku dzieje Nie tak kolejną taką informacją były statystyki amron czyli to jest agencja która może powiedzieć sfinansowana przez banki to dobrze czy to źle ale ta agencja możliwość monitorowania rynku Obrotu Nieruchomościami ona śledzi ona śledzi różne rzeczy ile kredytów jest udzielane Jakie są marzę jakie są problemy z wypłacalnością ale też czyli między innymi czynsze i ceny mieszkań i amron troszeczkę szerzej raportuje jakby te ceny bo on patrzy też na mniejsze miasta No i on po pierwszym kwartale 2022 roku na trochę i najbardziej oczywiście bo bardziej na bazie raportowany przez banki tak ponad 10 miastach pokazał spadki nominalnych cen Oczywiście to nie były takie miastach wiem Warszawa Kraków Wrocław Poznań Łódź duże miasta większość to były mniejsze miejscowości albo małe miasto wojewódzkie albo miasto powiatowe typu nie Bytom Toruń olsztyn-lublin Zabrze i tak dalej to oczywiście też może być efekt artystyczny że po prostu na przykład ze względu na to że spadły zdolności kredytowej o czym też wcześniej mówiłem na poprzednich webinarach posługuje się zdecydowali na mniejsze mieszkania więc mamy Średni spadek A czy mniejsze tańsze mieszkania przed bardziej oddalone od centrum jest mamy efektywnie spadek średnich cen transakcyjnych można to sobie tak tłumaczyć ale w momencie kiedy znowu w zeszłym tygodniu PKO BP czyli największy de facto bank w Polsce jednym z największych kredytodawców pokazał swoje dane o cenach transakcyjnych już za drugi kwartał tego roku czyli ten który się skończył raptem 3 tyg dzięki temu O to już pokazał że ten wzrost cen bardzo dynamiczny w poprzednich kwartałach ostatnim kwartale spadł praktycznie do zera a poza Warszawą i Bodajże chyba Poznaniem we wszystkich tych miastach zbudź gdańsk-kraków następuje spadki cen drugim kwartale to jest jedyne źródło takie obiektywne które pokazało dane z ostatni kwartał i on pokazał zahamowanie rynku na części dużych miast nawet spadki No może Moim zdaniem to jeszcze nie jest sygnał tego że okej mamy pełną recenzję na rynku nieruchomości ale też kolejne jakieś tam proces który pokazuje że na pewno coś się zmieniło No i wreszcie mamy też indeks cen działek który bardziej pokazuje to co się dzieje na rynku domów jednorodzinnych i tutaj przez ostatnie czym 3 miesiące mieliśmy dość dynamiczny spadki cen a przynajmniej spadku popytu ponieważ osoby budujące domy No spotkały się niestety z bardzo wysokim wzrostem kosztów z budowy i też spadkami zdolności kredytowych A ostatnio nawet Słyszałem że banki nie są nawet wypłacać kolejnych transz ze względu właśnie na problemy z budową więc ten segment domów jednorodzinnych jakby ma jakieś tam problemy te trzy rzeczy mnie upewnił się co do tego że scenariusze które w poprzednich webinarach jakby jednorazową zbudowaliśmy razem nie sobie omawialiśmy by mnie celem Dawaliście je trochę młodych modyfikował am że one ciągle trzymają kupić więcej nabierają jakby jednoznacznego kierunku Więc jakie to były scenariusze rok temu w lipcu czyli praktycznie równo rok temu zbudowaliśmy tak jest cztery scenariusze one tak naprawdę modlę mocniej były uzależnione od tego jaka będzie inflacja w najbliższych latach jakie wskutek tego będą stopy procentowe jeszcze rok temu w ogóle stopy procentowe powyżej trzech punktów to bym się wydawał bardzo wysokie inflacja powyżej sześciu procent też bardzo wysoka więc zobaczcie jak jak powiedzmy wtedy to był a potem wiele osób nie wierzyło że stopy procentowe mogą pójść do góry a inflacja będzie w ogóle tak wysoka No rzeczywistość mamy Jaką mamy o tym za chwileczkę A my zbudowaliśmy 400 ruszy cenowe zależności od tego czy inflacja będzie wysoka i co będzie Bank Centralny jakby robił ze stopami procentowymi Niezależnie od tego w którą stronę byśmy poszli ten rynek albo mógłby rosnąć dalej Spoko może trochę bardziej spokojnie niż w połowie zeszłego roku ale jednak rosnąć może wystrzelić w kosmos Ale ten strzał w kosmos z reguły się kończy tym że jednak tak jak to mieliśmy 15 lat temu jak to się kończy Jaką jakimś tam jakąś korektą Czy to jest ta korekta będzie niewielka ale ale mimo wszystko coś co się zachowuje Na tym rynku i wybranych segmentach więc o tym myśleliśmy rok temu tak naprawdę jeszcze w grudniu tego roku jakby te serduszko jeszcze do końca silnik realizowały Natomiast w lutym oczywiście wybuchła wojna w Ukrainie agresja rosyjska w krainie i wtedy dodaliśmy sobie kolejne kolejne scenariusze mianowicie tego jak jak w jaki sposób w ogóle będzie ewoluowała ta Wojna w Ukrainie są już optymistyczny że ta powinna się szybko skończy usunąć oczywiście pesymistyczne że za chwilę Rosja zaatakuje Polskę albo inne kraje regionu albo nie wiem muszę broń jądrowa albo Niemcami Ukrainą zostanie zajęta no i taki sojusz zrównoważonym Niestety ten optymistyczny już możemy niestety wepchnąć włożyć między bajki Rosjanie zostali wyrzuceni z okolic kijowo częściowo charkowa No ale tak naprawdę w tej chwili mamy stagnację konfliktu I takie Milenie tak zwane mielenie w donbasie czego Trochę niestety Miałem okazję może nie widzieć bezpośrednio albo pośrednio się pomagają są na granicy i widząc uchodźców właśnie z Renią Donbasu właśnie z banknotu Zaporoża krzywego ale to i tak dalej z niestety ta wojna tam dalej trwa na pewno ten ruch imigranci od zasłużył pokaże on jest mniejszy i na pewno już mnie trochę można o tej wojnie zapomnieliśmy ale na pewno już nie działa tak szokująca nas na naciąga tam się dzieje i ten scenariusz pesymistyczny nadal Moim zdaniem też jest niestety możliwe i powiedzieliśmy sobie też jak to są już mogą wpłynąć na pewno ekonomia i gospodarka Polski jaki na rynek nieruchomości z są już optymistycznego gdzie odbudowa szybko odbudowała Ukrainy i powiedzmy w jakiś taki Impuls gospodarczy i brak inflacji to byłby relatywnie mógłbyś nawet i pozytywne dla polskiej gospodarki No to dzisiaj raczej myślimy o tym jak źle tak ta cała wojna cały konflikt na nas wpływa przede wszystkim poprzez inflację częściowo wpływ na PKB częściowo wpływ na postrzeganie Polski jako kraju potencjalnie ryzykowne i też na rynek nieruchomości bo ten nieruchomości doznał pewnego impulsu takiego popytowego w sektorze najmu o czym też później sobie opowiemy ale w sektorze Obrotu Nieruchomościami jednoznacznie jakby oberwało więc jakby ten bilans nie jest jednoznaczna a jeżeli ten konflikt jeszcze bardziej rozkręcił No to będzie jeszcze gorzej to co warto zwrócić uwagę że praktycznie od maja wtedy w marcu jeszcze nie wiedzieliśmy którą stronę jakby pojedzie ten to cała historia jeżeli chodzi o liczbę w ogóle uchodźców którzy przyjadą do Polski zostaną w Polsce więc oczywiście scenariusz osiągały od tego że będziemy 4 miliony Ukraińców po to że większość Ukraińców za chwilę wrócimy odbudować Ukrainę dzisiaj jesteśmy gdzieś w rozkroku natomiast to co jest pewne to to że łącznie w takim szczytowym momencie do Polski wyjechało ponad netto czyli uwzględniają przez wyjazdy powrotu na Ukrainę wjechało co najmniej dwa miliony Ukraińców wiemy że na pewno część pojechała dalej na zachód a ja od maja mamy sytuację taką że więcej Ukraińców wraca na Ukrainę czy Ukrainy niż z niej przyjeżdża w szczególności My w takim okresem odpływu i obecnie taka liczba netto bez odliczania tych którzy pojechali na zachód bo tego nikt nie jest to nie monitorować oznacza że 1,9 miliona netto Ukraińców do polskiej wjechało od wybuchu wojny i ten stan jest tak naprawdę on się tego wyjazdu netto utrzymuje się praktycznie od maja non-stop pomijając jeden bodajże tydzień w ciągu ostatnich dwóch i pół miesiąca non-stop mamy więcej powrotów niż przyjazdów do Polski przez to że faktycznie sytuacja w zachodniej i centralnej Ukrainie może nie jest super no bo ciągle tam spadają rakiety No ale jednak jakaś część Ukraińców zdecyduje się wracać do do siebie Natomiast takim obiektywnym wskaźnikiem podpowiadają ile tak takim razie Ukraińców postanowił zostać pol-supply na średnim terminie lub bazy PESEL właśnie to jest 1,2 miliona osób tyle weseli zostało wydanych praktycznie do dzisiaj jest to to pokazuje że że te projekcje tam trzech milionów ona się nie zmieściły projekcie że zaraz wszyscy wrócą też do końca się nie zmieścimy No mamy faktycznie taką ilość Ukraińców w Polsce głównie Ukrainek głównie Kobiet oraz dzieci lub starszych osób faktycznie Byłem na granicy przez kilka dni faktycznie to się potwierdza że to takie osoby przyjeżdżają okej I wreszcie jaką jaką sobie książkę tych scenariuszy określimy w tym oryginalne w marcu więc warto umówiliśmy okej że mamy już praktycznie dwucyfrową inflację tego taka była w marcu i stopy procentowe wtedy były na poziomie ponad trzech punktów procentowych powiedzieliśmy sobie że okej prawdopodobnie osiągniemy szczyt inflacyjny gdzieś na przełomie pierwszego i drugiego półrocza i te wysokie stopy procentowe pozostaną jeszcze bardziej podniesiony do ponad 5 punktów procentowych Co to są tak zwane stopy ja bym powinno zł recesywny czyli takie które wprowadzają faktycznie hamowaniem gospodarki w pierwszym kwartale 2013 roku czyli już w następnym roku zapewne ta inflacja powoli powoli ale zacznie opadać cóż Widzimy na takich surowcach na przykład jak ropa ceny paliw na przykład trochę już wychowały z drugiej strony oczywiście będzie będą efekty wzrostu płac minimalnych wzrostu cen energii elektrycznej ciepła węgla dla tych którzy się ogrzewają domu wody wszystkich mediów faktycznie No i oczywiście żywności i również życzę nim przypuszczalnie ta inflacja w nowym roku będzie trochę mniejsza a w drugiej połowie 2013 roku prawdopodobnie te stopy procentowe mogłyby być powolutku zacząć być obniżonym i to była taka perspektywa z trzech miesięcy faktycznie na siebie wypowiedziach NBP obecnie jakby Potwierdzam No i faktycznie wtedy już mówiłem że a tak naprawdę chyba już mamy to prześlij mi na tym rynku nieruchomości te stopy procentowe to Wysoka inflacja to praktycznie wszystko A4 rynek będzie musiała zatrzymać i tylko pytanie będzie czy to zatrzymanie nastąpi już teraz sensie tak z perspektywy tego marca czy to jeszcze chwilę potrwa to było takie pytanie na wtedy natomiast więc popatrzmy gdzie w takim razie Ekonomia jest dzisiaj I co pokazują nam prognozę co był właśnie DPI Jaką mamy sytuację więc tak dużym skrócie i dużym takim podsumowaniu bo wszystko to w szczegółach jakby Opisałem na tym artykule o którym mówiłem na początku Słuchajcie sytuacja w lipcu tak naprawdę jest gorsza i dość mocno negatywne jeżeli chodzi o sytuację gospodarczą niż to co mieliśmy czym mieliśmy do czynienia tak naprawdę w marcu i patrząc Przynajmniej tak bardzo krótkoterminowo najbliższe 3-6 miesięcy na pewno czeka nas i gospodarczą dość ciężka ale to i tak naprawdę roku 2023 prawdopodobnie też będzie trudnym rokiem to mówi wielu ekonomistów to bieli mówi wielu jakby analityków rynku to mówią międzynarodowe instytucje finansowe profesjonalizm polski rynek na pewno nie będzie łatwo i pytaniem raczej będzie to czy Polska wyjdzie wersja właśnie stagflacja Czy on był recesję połączony z wysoką inflacją czy uda nam się ceni jakość przed tą recenzją uchronić tak naprawdę takich pozytywów to co można wymienić to to że ta inflacja Zarówno ta konsumenckiego producencka prawdopodobnie zaczyna hamować jeżeli chodzi o tempom i na przykład ostatnie dwa odczyt inflacji bazowej czyli tej takie bardziej obiektywnej mniej zależnej od tego tych czynników zagranicznych one ta inflacja wolniej rosła i czyli nie było aż tak źle ale ciągle było źle natomiast to są jakieś sygnały że może może już powoli Zbliżamy się do szczytu tej dynamiki informacyjnej w Polska złotówka to jest bardzo słabo no bo w tej chwili euro jest poprawie 4,8 Francesco był Frank dolary i euro wszystkie w zeszłym tygodniu powiesimy do pięciu złotych Czyli wakacje niestety zagranicą są dość drogie dla nas zresztą to w kraju też ale z drugiej strony to faktycznie wzmacnia Polski eksport i potencjalnie Daj jakieś tam szansę na przyszłość i potencjalnie też zaczęły się rysować jakieś tam scenariusz do stopy procentowe na przykład zaczną być obniżone pod koniec następnego roku No i ciągle mamy w miarę dobry rynek pracy bezrobocie prawie nie istnieje i tak dalej no ale to tyle właściwie miasto No niestety obrazek stanie Tak patrząc na statystyki dość optymistycznie jest co pokazują też że tak zwane wskaźniki ufności konsumenckiej czyli to jak my Polacy prostu oceniamy sytuację gospodarczą naszą prywatną sytuację finansową na przykład i to co w najbliższym czasie będzie nas czekało No to niestety tak to niestety tak dobrze nie wygląda zaznaczone są na poziomie na prawdę pan Demi tego początkowego szoku szoku termicznego oraz powiedzmy spowolnienia gospodarczego z 2009 roku i 2013 roku Zwróćmy uwagę że to były te momenty kiedy rynek nieruchomości bardzo mocno wyhamował 2009-2013 No to były takie okresy spadku cen nieruchomości sprzedaży pandemia za krótko czy ten rok był pierwszy pandemii za krótko trwał żeby tak mocno uderzył sam rynek nieruchomości na przykład rynek najmu dość mocno przy przemeblowaniu więc jakby ewidentnie ten wskaźnik nie jest pozytywny element się w tym że nasze wynagrodzeń osób pracujących na etatach zaczęły rosnąć wolniej niż inflacja czyli faktom realnie zarabiamy mniej więc zaczynamy oszczędzać otrzymano cenę w sklepach i tak dalej nie będę się tym rozwijał o tym mówił mówi też ten artykuł i prognozy jeżeli chodzi o tą inflację No niestety też nie są zbyt optymistyczna chociaż jest jakieś światełko w tunelu wykres pokazuje to właśnie najnowszą gipsową projekcji NBP jeżeli chodzi o inflację b&b zakładało że inflacja może sięgnąć nawet takim pesymistycznym scenariuszu 20 procent więcej natomiast prawdopodobnie ona ta inflacja przestałoby mieć miejsce jakby taki wzrost do końca roku i gdzieś od połowy następnego roku zaczęłaby spadać dużą wiedzę tym wykresie Pierwsza jest taka że względem poprzedniej projekcji czyli takiej zmarła ona była z marca 2022 roku ta praca jest znacznie wyższa czyli ta stacja informacyjna nam się niestety pogorszyła i druga rzecz która jest do końca nie widać na tym wykresie to jest to że NBP Jeszcze zakładało koniec tak zwanych tarczą inflacyjnych w drugiej połowie tego roku natomiast już jest już prawie pewne że rząd przedłużył jakby funkcjonowanie tych tarczy antywibracyjnych na dokąd tego roku albo zapewne trochę 2023 jest pewnie Ta inflacja tak odczuwalna w tym roku nie będzie tak wysoka na pewno się utrzyma w okolicach tych 15 20 procent na X mam nadzieję z drugiej strony prawdopodobnie ten następny rok to będzie troszeczkę wyższą inflacją już jest prognozowane więc pewnie to będzie około 10 procent i zaraz zobaczymy Z czego to będzie wynikała np inflacja tak naprawdę składa się z dwóch albo trzech czynników tak naprawdę ta która jest raportowany przez NBP bo mianowicie mamy tego tak zwaną inflację bazową czyli O ile wzrosną ceny takich najbardziej podstawowych usług i dóbr które nie są związane z tym takim mocno zmiennymi czynnikami jak ropa gaz czyli właśnie ceny energii czy też ceny żywności które też się dość mocno potrafią zmieniać no i tutaj jeszcze o ile o ile dasz Szczytnej inflacji który jest prognozowane przez NBP to głównie właśnie są takie czy chcemy energii no i tutaj nie mam dobrych wieści bo ceny energii dla gospodarstw domowych najprawdopodobniej w następnym roku wzrosną o 50 procent 50 funtów dokładnie względem tego co widzimy dzisiaj Chyba że faktycznie rząd prowadzi jakieś powiedzmy ustawowe ograniczenia przy czym dla firmy ten został wyniosą około 200 jest nawet jeżeli my jako gospodarstwo domowe nie będziemy płacić tak dużo za prąd to my i tak zapłacimy za ten droższy prąd po prostu produktach Czy usługach zdrożeje ciepło zarówno jeżeli się ogrzewamy indywidualnie węglem czy gazem Czy jeżeli mamy centralne ogrzewanie powiedzmy z sieci miejskiej która Oczywiście ceny są regulowane ale one w tej chwili najprawdopodobniej będą musiały być podnoszone około 50 procent żeby prostu zrekompensować wzrost kosztów Podobnie jest z wodą wywozem śmieci i tak dalej więc jakby nawet jeżeli powiedzmy to ceny pewnych czynników by spadły No to i tak mamy praktycznie gwarantowane poduszki właśnie przede wszystkim mediów mamy też skoki cen żywności które też odczuwamy tutaj konflikt w krainie też ma duży związek No i te rzeczy to się przekładają właśnie na inflację po prostu nie wiem co fryzjera kawę na mieście i czegokolwiek innego stąd jest też ta inflacja bazowa to co jest optymistyczna to to że np oczekuję że ta inflacja spadnie 24 roku oby się nie mylili niestety to ich prognozy inflacyjne zbyt udane nie były dotychczas owo z drugiej strony z drugiej strony może być tak że jeżeli świat wpadnie w recesję o tym zaraz właśnie będziemy opowiadać o to można się spodziewać do ceny ropy i być może części właśnie surowców materiałów żywności spadną O faktycznie część tych osób była wynikająca z tego że częściowo kończyła nam się pandemii ogromny różnych krajach lub popyt na No dobra efektywnie one nawet częściowo spekulacyjne niektóre surowce drożdżowe Wojna w Ukrainie oczywiście to wezmą bardzo szybko wzmocniła Natomiast jeżeli gdybyś cały świat w recesję co też jest możliwe i oto już mówimy No to oczywiście to się może odwrócić No ale również nie będziemy mieli recesji wzrost bezrobocia i tak dalej więc pytanie co jest gorsze no i dochodzimy właśnie do też projekcji jeżeli chodzi o polską gospodarkę i tutaj ta projekcja jest zdecydowanie jeszcze bardziej pesymistyczna niż projekcja inflacji bo ona praktycznie mówi to że czeka nas hamowanie gospodarki w drugiej połowie tego roku i dość mocno hamowanie też praktycznie 1423 roku i na około 25 procent czyli jedną czwartą NBP w ogóle dopuszcza to że będziemy mieli recesję przez cały następny rok i spadek realnego PKB i o ile to projekcja jest troszeczkę bardziej optymistyczne te Twitter uczy te ostatnie półrocza trochę poszło nam lepiej niż poprzednia projekcja No to jeżeli chodzi o przyszłość to niestety to projekty zdecydowanie bardziej pesymistyczną I co tam recesja może wywołać to może być przede wszystkim malejąco właśnie konsumpcja czyli nasze wydatki realne na różne dobra bo zaczęły pod oszczędzać bo przygniata u nas koszty mediów i w ogóle wszystkiego tak zapewne po drugie spadek inwestycji zarówno mieszkaniowych które widać tak naprawdę już tej chwili jak inwestycji procent firm w nowe moce produkcyjne bo jeżeli widzą spadek konsumpcji No to po co mają na przykład rozbudować swoje zakłady produkcyjne i koniec budowy zapasów to jest warto zwrócić uwagę na to że te dobre pierwsze półrocze tego roku i końcówka zeszłego roku to na wynikało między innymi z tak zwanej akumulacji zapasów budowy zapasów czyli tego że firmę Tak miały puste magazyny i tak dużo były też problemy z dostępnością różnych produktów że musiał jakby można powiedzieć antycypując wysoki popyt w sposób dość dużo produktów zamawiała i te produkty były produkowane to widać tutaj po lewej takie niebieskim słupkiem i projekcja NBP pokazują że tak naprawdę na przełomie tego i następnego roku będzie złapać tej akumulacji zapaść konsumpcji czystego spożycia prywatnego i tak naprawdę jedynym takim motorem wzrostu czy przynajmniej utrzymania na zerowym poziomie tego tej naszej gospodarki miało być eksport pod warunkiem że świat nie wpadnie też jakąś recesję a po prostu dużo świat duże gospodarkach rozwiniętych ryzyko dzisiaj po prostu jest jest oceniony No co najmniej niezerową to niestety jest możliwe bo cały świat boryka się z taką inflacją dużo krajów zaczął podnosić też stopy procentowe czyli weszło na podobne jakby cykl powiedzmy gospodarczy to co Polska jest to nie jest sytuacja tylko i wyłącznie jako ograniczona do nas więc eksport mógłby Nas ratować ale to też jest nie do końca pewna no inwestycje publiczne jeszcze roślina przykład środki z kpo które faktycznie mogą tutaj jakimś tam jakimś tam powiedzmy wytchnieniem być No i wreszcie najbardziej chyba pesymistyczna częściej prognozy czyli pewno dlatego że np praktycznie zakłada wzrost bezrobocia i spadek dynamiki wynagrodzeń czyli de facto zakłada że nasze wynagrodzenie netto będą ujemne będziemy jeszcze mniej zarabiać jakby w ujęciu tego co możemy kupić niż dotychczas a część z nas tak pi razy drzwi 300 400 tysięcy osób może stracić zatrudnieniem No i to już jest dość mocno pesymistyczna rzecz No i wreszcie jakoś tych prognoz gospodarczych to coś ważnego to jak to wszystko będzie się wiązało ze stopami procentowymi No i prawdopodobnie w najbliższych dwóch-trzech latach ten wybór będzie się utrzymywał na poziomie około 6 do 9 procent nawet biorąc pod uwagę przewidywany obniżki stóp procentowych pod koniec następnego roku A no to przypuszcza się że tak naprawdę one będą zbliżonym do inflacji bazowej te stopy procentowe czyli do mniej więcej około 6 5 punktów procentowych No to oznacza Viburcol mniejszością procentowe może być tak że te stopy procentowe będę musiał być utrzymywana wyższym poziomie niż zapowiada Bank Centralny prawdopodobnie tracimy nawet na YouTubie że tak powiem można było usłyszeć że prawdopodobnie ten cykl już się kończy ale gdyby inflacja i słabo złotówka utrzymywały się naprawdę bardzo uciążliwie no to naprawdę jakby nie byłoby wyboru i faktycznie stopy procentowe mogłyby polecieć na poziomie dwucyfrowe tak jak to się dzieje obecnie Węgrzech Czy wreszcie może mieć sytuację odwrotną i to pokazuje że niestety Ekonomia jest dość wredna nie wiadomo w tą stronę to wszystko poleci może mieć sytuacja decyzyjną czyli podjęcie wersję deflacja właśnie tych różnych surowców ale też właśnie szybki wzrost bezrobocia spadek wynagrodzeń i to jest taka sytuacja kiedy faktycznie trochę musiałby zadziałać nie drugą stronę czyli obniżać stopy procentowa ale też nie należałoby się spodziewać tego wyboru mocno poniżej czterech punktów procentowych więc to są prawdopodobnie te scenariusza jest ten Najbardziej prawdopodobny non dla zwłaszcza dla Rynku nieruchomości ale też gospodarki jakoś szczególnie takie optymistyczne nie jest no bo zaraz zobaczymy zdolności kredytowej to co się dzieje z kredytami takich stopach procentowych okej rynek nieruchomości gdzie byliśmy w lipcu i tutaj w lipcu tego roku czyli jakby z perspektywy ostatniego kwartału ta sytuacja się pogorszyła względem tego co co się dzieje na na rynku Obrotu Nieruchomościami przede wszystkim faktycznie obrót dostał ponoszę Zaraz zobaczymy gdzie to co na pewno Na tym rynku nieruchomościowych tak świeci się mocno na zielono to jest rynek najmu bardzo niskie pustostany praktycznie bliskie do zera Czyli można powiedzieć to są już takie frykcyjne to są powtarzane frykcyjne wynikające z już się wyprowadził jest ten nowy najemca jest Jest to się nie wprowadził praktycznie prosto są dość niskie mieszkania znikają praktycznie na pniu z wynajmu co Jeżeli chcą racjonalnie wyceniona Ale co oznacza racjonalnie No to są czynszu najmu jeszcze około 20 procent conajmniej względem tego co było w zeszłym roku o tym zaraz szczegółach i oczywiście ten cały napewno imigrantów tą ten obszar rynku najmu dość mocno zasilił ale to już nie wystarczyło do tego żeby w jakikolwiek sposób pomóc Jak dostaną sektorze obrotu mieliście popyt i sprzedaż mieszkań leci na łeb na szyję wielkość oferty deweloperów rośnie czyli to coś zapasie rynkowym co nie sprzyja temu żeby ceny miały być wysokie ale o tym zaraz też szczegółach pojawiają się już pierwsze takie sygnały że koszty budowy conajmniej wy hamowały mogą zacząć spadać na pewno część materiałów zaczyna już się już otwartą tanieje dostępne i w efekcie A jakby tych wysokich stóp procentowych wysokich cen które jest o tym rozpędza z poprzednich kwartałów zostało się naprawdę wysokie połączeniu z wysokimi stopami procentowymi takim zaufaniem gospodarczym powoduje że dostępność cenowa mieszkania po prostu spadła na łeb na szyję mało kto może sobie dzisiaj pozwolić przynajmniej przeciętnie zarabiający na kupno mieszkania na kredyt a przede wszystkim na kredyt konsumenci kupują mieszkania jeżeli chodzi o kupowanie na wynajem inwestycyjne o tym też za chwileczkę sobie opowiadać pierwsze co się przede wszystkim wydarzyło to to nie będę jakby opowiadał w szczegółach tego skomplikowanego wykresu tym było całą osobne nagranie o stopach procentowych ale w dużym skrócie co się wydarzyło w ciągu ostatniego roku w ciągu jednego roku przeciętny zdolność kredytowa Kowalskiego spadła o około 60 procent oraz pod uwagę że około 60 70 zakupów na rynku pierwotnym czy właśnie pieniędzy które trafia jest finansowana z kredytu na rynku wtórnym konsumenci ten około 150 finansowania konsumentów to jest też kredyt w segmencie najmu czy obrotówki Pingu albo powiedzmy jakieś tam spekulacji nieruchomościowej czyli kupuje i trzymam mieszkanie po prostu bo ma zyskać na wartości tam oczywiście dominuje gotówka natomiast konsumenci największy segment rynkowe to jest przede wszystkim kredyt No i spadek zdolności tak w takiej skali No miał jednoznaczny wpływ na aktywność kredytową mianowicie wartość wolumenu dzielą liczba udzielonych kredytów w ostatnim miesiącu była niższa o 40 procent względem zeszłego roku Oczywiście wtedy mieliśmy pełną górkę tak naprawdę wartość udzielonych kredytów spadła poniżej najgorszych miesięcy Gowina co pokazuje ze mną chyba dobrze nie jest praktycznie jeżeli chodzi o doradców kredytowych Czy banki No jakby sygnały są wiedzą że za bardzo klientów nie ma Jeżeli nawet się pojawiają to praktycznie był dostają negatywy i to widać jeszcze bardziej dobitnie w liczbie i wartości złożonych wniosków o kredyty czy jeszcze tego co nie zostało z konwertowana Mianowicie w czerwcu to było o 60 dni wniosków niż rok wcześniej to oczywiście była pewna Górka ale nadal to liczba wniosków jest faktycznie była najniższa w skali ostatnich kilku nastu lat co pokazuje że tak naprawdę no no rynek kredytowy zamarł i co więcej ten znowu inwestycje gotówkowa które też były bardzo aktywne jego w zeszłym roku ze względu właśnie na zerowe stopy procentowe ponieważ trzymając jakieś duże ilości gotówki na koncie No mieliśmy gwarancję tego że stracimy mi inflacja zaczynała już rosnąć natomiast oprocentowanie Bo praktycznie zerowa I to było widać w statystykach te wtedy kiedy mieliśmy okresach wzorowych stóp procentowych liczba nowych depozytów spadła praktycznie 60 procent abyśmy liczba naszym wartość pieniędzy inwestowanie w obligacje nakaz specjalnie wzrosła no i tutaj w momencie kiedy Skończył nam się ten tak zwany okres zerówek stóp procentowych Zobaczmy wystrzeliła po lewej stronie wartość lokaty depozytów ona wróciła tak naprawdę do poziomu prostu z okresu przed pan technicznego czyli praktycznie ponad 5 miliardów złotych popłynęło w jednym miesiącu w ostatnim miesiącu jakby na rynek okazję i depozytów to bym i potem czerwca jeszcze nie ma a jeżeli chodzi o obligacje to już wiemy że w czerwcu został pobity rekord wszechczasów jeżeli chodzi o jakby pieniądze trafiają na Rynek obligacyjne 14 miliardów złotych to są pieniądze które poprzednich dwóch latach trafiały przede wszystkim na rynek na rynek Nie nieruchomościowe no obecnie jakby ten rynek zbyteczne to zasilanie gotówkowe też stracił Więc można powiedzieć że dwa motory wzrostu dla Rynku nieruchomości [Muzyka] zwichnąłem zniknęło też jakieś optymizm na pewno to komunikowaniu która nie jest a pozytywa no i to widać w statystykach sprzedaży deweloperów o ile przed kominem te ostatnie takie lata 216 219 kwartalnie średnio deweloperzy sprzedawali około 17 tysięcy mieszkań w największych miastach trwa dłużej Allowed i w zeszłym roku ta liczba byłaby nawet jeszcze troszeczkę wyższa zwłaszcza pierwsza połowa była rekordowa tam się nie sprzedaż choinek sięgała 20 tysięcy sztuk to ostatnie dwa kwartały ostatnie półrocza to było średnio 95 1000 okazji sprzedanych jakby w tej próbki jest praktycznie prawie dwa razy mniej niż przeciętna w tych dobrych latach i to jest praktycznie poziom mniej więcej 213 roku roku kiedy praktycznie na rynek nieruchomościowy stał w miejscu i co więcej te ostatnie dwa kwartały czasem dwa ostatnie miesiące maj czerwiec to jest bardzo dynamiczny Spadek tej sprzedaży mieliśmy w kwietniu one odbicie martwego kota ono wynikało tak naprawdę wprowadzenia nowych regulacji jeżeli chodzi o sposób liczenia zdolności kredytowej jest dużo osób jeszcze w marcu składało właśnie wnioski kredytowe próbując się załapać na te stare warunki no i to w kwietniu się przerodziło jakby chcę zawarto umowę natomiast widzimy że dużo Praktycznie to ten rynek można powiedzieć dużym skrócie za tło Jeżeli dodamy do tego szacunki liczby transakcji też na rynku wtórnym No to też dużych miastach mamy wszędzie spadki pierwszy kwartał tego roku danych za drugi kwartał jeszcze nie ma ale już pierwszy kwartał tego roku był gorszy porównaniu do roku 21 można dużym skrócie powiedzieć że sprzedaż spadła w efekcie mamy przy takiej spadku sprzedaży mniej su45 na rynku deweloperskim to jest praktycznie dwa razy większy spadek niż sami deweloperzy jakby sądzili spowodowały że mamy dość duży wzrost liczby OFE tych dostępności tego co mają deweloperzy w zapasie tutaj oczywiście też jest taki efekt Statystyczny w zeszłym kwartale dużo ofert trafią tak fikcyjnie na rynek po to żeby się złapać jeszcze na starym warunki tak zwanej ustawy deweloperskiej jest tutaj Oczywiście te dane są troszeczkę takie przekłamane natomiast patrząc już na takie bardziej obiektywne dane Ile jest ofert sprzedaży mieszkań na oto domiar No to mamy rekord ostatnich lat z ponad 150 tysięcy mieszkań to jest około 15 proc więcej ofert na rynku od czasu wybuchu wojny wybuch wojny wzrostu procentowych ta niepewność spowodowało że jakaś część ludzi jednak zaczęła się decydować na sprzedaż to są zarówno ofertę na rynku pierwotnym i wtórnym jest jakby obiektywnie jeżeli chodzi o sprzedaż motorynek jakby wpadł hibernacja to co na pewno jakby Na tym rynku nieruchomości może i pewnie będzie trzymał oceny przede wszystkim na rynku pierwotnym to są koszty budowę bo one faktycznie ostatnich czterech pięciu latach one dość dynamicznie rosną od 2017 roku i zwłaszcza mieliśmy taki skok cen o z kosztów budowy w zeszłym roku No i oczywiście ta wojna skoki na przykład stali i on generalnie taką generalna niepewność spowodowały że znowu Mieliśmy ten pierwszy kwartał też go strony Jeżeli chodzi o koszt obudowę natomiast Mamy już pierwsze jaskółki tego że ta dynamika być może zacznę zachowasz i pierwszy kwartał tego roku pokazał że faktyczne koszty budowy takiej kosztorysowe on już zaczęły hamować tam jeszcze jest wzrost Ale on już hamuje No i pytanie oczywiście co będzie dalej na pewno część materiałów nie ma szans żeby zrobić gdy staniesz następnych następnym roku na przykład Przykładem może być cement gdzie mamy dużo udziału jakby kosztują skład węgla albo podobno panem prezesem podobnego surowca energetycznego czyli konkretnych śmieci plus energii elektrycznej Dzięki raczej będą Niestety równie drogie albo i droższe w następnym roku jest efektem raczej nie spadnie Ale na przykład stali już to nie je zaraz pokażę natomiast trzeba zwrócić uwagę na to że same koszty budowę obecnie stanowią większości miast mniej niż 50 łącznej ceny netto mieszkania większą drugą połowę albo największą większą część stanowią na przykład koszty gruntu czy na przykład dewelopera zyski deweloperskiego na projektach one sięgają obecnie około powiedzmy 15 20-30 proces zależnie od znowu segmentu skali firmy deweloperskie i tak dalej największe firmy deweloperskie zeszłym roku na początku tego roku odnotowały prostu rekordowe zyski No i tu pokazuję trochę ten prawy wykres on pokazuje jak się zmieniały koszty różnych czynników od 2007 roku i najbardziej od tego w tym okresie zwłaszcza w ostatnich pięciu latach najbardziej zdrowa robocizna to wysokie koszty wynagrodzeń i one pewnie jakoś spadać specjalnie mocno nie będą Chyba że faktycznie kryzys w budownictwie będzie dużo bo obecnie em-budownictwo za chwilę będzie miało dołek przez to że właśnie te nowe inwestycje deweloperskie nie będą już różowych takiej roślin ale przede wszystkim złych koszty ziemi gruntu bo przy tak wysokim popycie gruntu bardzo szybko rosłe kosztuje takie pośrednie budowlane deweloperskie Czy można wejść poszczególne są wynagrodzenia na przykład zarządu czy sprzedaży deweloperów czy zyski to są elementy które najbardziej różowy materiały relatywnie drżały w stosunku do tych innych kategorii więc sam fakt że te koszty budowlane zwłaszcza materiałów one tak wzrosły No ma znaczenie ale zauważmy że w ciągu ostatnich pięciu lat średni koszt budowy wzrósł niemieckiego 1600 złotych koszt mieszkania uczące na mieszkanie deweloperskie w tym czasie wzrosła o prawie 4000 złotych czyli ponad 2000 zł netto to są inne czynniki niż koszty robocizny materiałów to są przede wszystkim mate zyski deweloperów lub wzrost cen gruntów które to jest natłuszczonej orginal to nie jest także gruntów nie ma nie ma prostu dostępnej gruntów od zaraz a teraz gruntem wymagająca Development Oczywiście są dostępne ale przy tak wysokim kupić Jaki mieliśmy w ostatnich pięciu latach oczywiście te grunty drożały ale obiecałem że pokażę to cennych materiałów mamy stal-stal oczywiście wystrzeliła w kosmos po wybuchu wojny Ukrainie bo duża część stali jest importowana albo z Ukrainy od Rosji wspomnieliśmy skoki razy 2 albo razy 50 na różnych kontynentach natomiast obecnie pręty w lipcu w połowie lipca 2022 czyli zeszłym tygodniu Sprawdzałem ceny prętów zbrojeniowych One jeśli stanęły na poziomie zeszłego roku czyli są przed tym skokiem cenowym natomiast były w jakby taki tendencji spadkowej podobnie blacha gruba czy profile stalowe one też były wszędzie spadkowym one bo jeszcze troszeczkę droższe poza blachą HRC one były jeszcze troszeczkę wyższe niż po wybuchu że przeszłam w trakcie 21 roku ale niektóre z tych instrumentów Serio już spadły poniżej jakby tej górki kominkowej więc na przykład potrafi toniesz to wynika między innymi z tego że generalnie popyt na świecie nastal hamuje między innymi w Chinach zabił konsument ale też geografia właśnie ze względu na to że to stopy procentowe one zabijają rynek nieruchomości czy prezent na sprzedaż Na tym rynku nieruchomości jak też budowlaną nie tylko u nas jest uniwersalne zjawisko podobnie ceny materiałów budowlanych na przykład tutaj według danych polskich składów Budowlanych on faktycznie mocą wystrzeliły w połowie zeszłego roku to były wzrost urzędu 23 ci pod 35 procent one powolutku zaczynają zawracać niektóre sortyment jakąś płytę OSB ten szczyt jakby wzrostów cenowych on był w trzecim kwartale zeszłego roku obecnie ta dynamika spadła Oczywiście te płyty są i tak super ekstra drogie ale widzimy że to tendencja powoli spadkowa jest niemniej no inaczej to się zachowuje kompletnie niż na przykład to co to co się dzieje jakby ze sprzedażą sprzedaż spadła 40 procent ceny materiałów nie spadły 40 procent one są najwyżej w tej chwili wracają do jakichś takich poziomów 21 roku na razie takiego światełka żeby znacznie mocniej spadły raczej na chwilę obecną nie No i wreszcie rynek najmu rynek najmu przeżył jakby wogóle tuż przed wojną To o czym mówiłem na samym początku leczenia na samym początku ale poprzednim webinarze to oczywiście doznał może powiedzieć wielkiej czystki jeszcze wogóle przed sądem ją przeze mnie przed panem przez wojny Bo w ogóle zeszły rok 2001 był rok kiedy generalnie najem bardzo cieszył się popularnością tu widzimy liczby ofert mieszkań na wynajem olx.pl to akurat na tym portalu jest najwięcej ofert jest dość reprezentatywnym No to tak naprawdę jakby dostępne liczba dostępnych mieszkań na rynku spadała już od połowy zeszłego roku i na początku 22 roku byliśmy w domku wtedy już było dość mało mieszkaniu Dość mało ofert na rynku A wybuch wojny w krainie przypływ tego ponad miliona jakby uchodźców do Polski No spowodował że ten rynek został jeszcze bardziej przetłuszczone tam spadki wynosiły o misję 60 procent liczby ofert większości dużych rynków Hej z oczywiście zaraz zobaczymy czynszu wystrzeliły w górę o więcej 20 30 procent w większości dużych miast niektórych powiedzmy w niektórych segmentach mieszkań tańszych mniejszych mieszkań wzrosły mogły sięgać nawet 40 procent ale przeciętnie Tesco 20 procent natomiast od połowy maja czyli właśnie od końca tj końca napływu netto tych uchodźców czyni od tego momentu które Pokazywałem na początku kiedy już więcej Ukraińców zaczyna zaczęło wyjeżdżać niż przyjeżdżać do Polski to nie ta liczba ofert mieszkań zaczęła powolutku sobie rosnąć dzisiaj Dzisiaj jesteśmy w środku tak naprawdę tak zwanego wysokiego sezonu czyli powoli zwalniają się mieszkania studenckie które wynajęte do końca czerwca i wakacje to typowo jest okres kiedy duża liczba ofert mieszkań wraca na rynek to widzimy że ciągle jesteśmy dość dużym dołku tych ofert jest mniej niż było w ogóle schować ciągu ostatnich dwóch lat to jest mniej niż jakikolwiek domek wcześniej pomijając właśnie ten wojenny więc ewidentnie ten rynek jest dość mocno czyszczone Ja osobiście dostałem propozycję moim właścicielki za dość dużej podwyżki czynszów większej niż Nawet mówiłem przed chwilą to powiem później więc można powiedzieć że to przeczyszczenie rynku spowodowało bardzo dynamiczny wzrost czynszów mamy dane amron one kończą się niestety na pierwszym kwartale tego roku Natomiast to mamy praktycznie we wszystkich miastach wzrost czynszów około właśnie cię tutaj były wzrostu między 20 procent względem ruchu wcześniejszego natomiast zauważmy że rynek najmu w ogóle tak jak wahadło przyleciał z takiego głębokiego dołka 2020 roku kiedy to pandemia No niestety ten rynek dość mocno przedstawiła teraz mamy silne odbicie w górę natomiast jakby tak popatrzeć na taką człowieczy tendencje No to tak naprawdę gdyby pociągnąć tą linię tego wzrostu jeszcze dwa 19-20 gdy ten warstwach dalej bez tego spadku No to właściwie to często byłyby podobne i to widać dobrze na tym wykresie pierwszy kwartał 222 czyli tego roku kiedy już mieliśmy te efekty wojenne No to miesiąc wzrostu przemysłową ec20 po 30 procent na przykład niektórych miastach względem roku z zeszłego czyli tego dołka ale jeżeli już policzymy te wzrosty przemysłu względem tego pierwszego kwartału przed panem ją Czyli pierwszy kwartał 2020 kiedy jeszcze nie było pandami lub domu to też wzrost są Około pięciu do dziesięciu procent zboża powiedzieć że wróciliśmy bardzo szybko na tą trajektorii od robiliśmy te stratę i drugi kwartał nie mamy jeszcze danych za to drugi kwartał 2022 też przyniósł kolejne 5 do 10 procent dalszych wzrostów natomiast jakby dane rynkowe i statystyki opinię w ogóle przede wszystkim Legend przedmiotów mówią że ta dynamika już nie jest taka wysoka ty wciąż rosną przypuszczalnie to już taką kolejność części prognozy No nasz zakłada że kolejne kolejny rok to będzie dalszy wzrost czynszów najmu no nie Mnie już nie z taką dynamikę jak prostu Taunton środkowy szokowy pierwszy kwartał tego roku Jeżeli popatrzymy na taką opłacalność jak jak się w ogóle zachowały te często względem na przykład kosztów kredytu motorway NBP taką wyliczankę robi i on to wyliczanka pokazuje że tak naprawdę w tym pierwszym kwartale 22 roku koszt najmu do kosztu kredytu mniej więcej się zrównał większości miast podobnie jak w okresie takim przed 2013 rokiem czyli tym właśnie w tym okresie kiedy ceny nieruchomości spadły to może coś mówić Oczywiście nic jeszcze z tego Pewnego nie jest no ale obecnie taniej jest po prostu wynająć mieszkanie niż płacić odsetki od bo kredytu o innym obnaża w innym nagraniu też na moim kanale możecie obejrzeć tam dokładnie takie wyliczenia pokazywałem niestety popsute został kredytu są też mordercze znacznie bardziej niż toksycznością więc docieramy wreszcie do ostatniego i najważniejszego punktu jakby jakby celem nagraniu czy jakie widzę są ruszam na najbliższe trzy cztery lata Jakie są już są możliwe przede wszystkim Jak głębokie spadki cen mogą nas czekać oczywiście wyciągnę sobie taką szklaną kulę i to co będziemy za chwileczkę oglądać to są raczej wyliczenia teoretycznie czytam z punktu widzenia powiedzmy jakieś tam ekonomiczny takiej po prostu opłacalności co miałoby sens Natomiast co nam pokaże życie to to zobaczymy jak by w przyszłości i matonis pewnego Chociaż ja osobiście dość mocno wierzę w to prognozy i zresztą wszystkie inwestycje czy jakieś decyzje powiedzmy takie finansowe efektywny były nie podejmowano jakby myśli tej fazie przewidywać Więc na początek w ogóle przypomnę część osób jakby mówi No tak ale co z tego że ta zdolność kredytowa zniknęła i tak dalej jeżeli na przykład mamy wysoką inflację albo co z tego że powiedzmy najbardziej się opłaca od kupna mieszkania jeżeli mamy najlepsze powtórzy uchodźców jakby zagranicy mają dużo migrację więc jeszcze w zeszłym roku popełniłem takie trzy długie nudne filmy i artykuły analizując jak w ogóle skąd się biorą cykle Rynku nieruchomości to nie jest tak że te ceny zawsze rosną są takie okresy jak na przykład 2008-2013 kiedy ceny spadają to był sytuacja w Polsce albo na przykład 2004/5 albo 2000-2002 to był okres kiedy w Polsce ceny nieruchomości albo stały w miejscu albo składałem ahistoria powiedzmy takich bardziej można powiedzieć dojrzałych gospodarek pokazuje że to cykliczność popsuta misję to jest sobie taką analizę żeby te czynniki posłów Przeanalizuj identyfikować No i tak naprawdę cykle tą nieruchomością składają się z trzech rzeczy po pierwsze z takiego fundamentalnego długoterminowego wzrostu cen bo po prostu wynagrodzenia w długim okresie będą drożały mimo że po drodze mogą być jakieś kryzysy No to te 100 lat później wynagrodzeniach sądeczanina nie gruntów też jednak w perspektywie stu lat może być mniej i tak dalej więc jakby w długim okresie naprawdę długi okres aptece będą rosły oraz mamy też takie średnio C średnioterminowe cykle cenowa które trwają od dwudziestu do nawet 70 lat i cykle krótkoterminowe takie trwającą 5-10 lat które No po prostu związane są z takim najbardziej zmiennymi c