CZY BAŃKA NIERUCHOMOŚCI PĘKA? Sytuacja Na Rynku Mieszkań [Rynek Pierwotny Nieruchomości]

Ceny mogą zacząć niedługo rosnąć, bo coraz więcej ludzi będzie po prostu zrezygnowanych cały czas odkładaniem tej decyzji i tymi obietnicami, że coś będzie teraz. Czy budownictwo mieszkaniowe, czy deweloperzy mają budować, czy nie budować. W końcu ludzie będą powoli wracać do zmysłów, żeby zaspokoić swoje potrzeby, spełnić swoje marzenia i kupić swoje m, swoje mieszkanie, swój dom. Chcą budować lokale, mieszkania, że rząd będzie budował, czy gminy będą budować mieszkanie. Spoko, budujcie w takim razie. Będzie to drogo, żeby nie było. Będzie drożej. tylko już będziemy płacić z budżetu wyjdzie drożej, bo nie będzie ktoś patrzył na te pieniądze tak jak my jako deweloperzy liczymy na co warto wydać pieniądze, na co nie. Ten program jeśli wejdzie to będzie tylko po to, żeby na główkach się pojawił, że ktoś sobie coś kupił. Nie dadzą zarobić deweloperom bardzo dobrze. Nie potrzebujemy tak naprawdę tego. Studio FX Mag jest dziś ze mną deweloper i inwestor nieruchomościowy Radomir Sejdak. Cześć. Dzień dobry. Cześć. Dzień dobry państwu. Zacznę od razu z mocnym tematem. Na rynku nieruchomości jest zastój. No spójrzmy wprawdzie w oczy. Mamy takie trzy główne wątki. Po pierwsze, większość klientów liczy na spadek cen. I tutaj na ekranie pojawi się zapewne wykres od rednet, w którym widzimy, że 56% klientów obecnie liczy na spadki cen. Po drugie, na rynku wtórnym od miesięcy notowane są spadki cen. Co prawda to jest rynek wtórny i będziemy mówić głównie o rynku pierwotnym, rynku deweloperskim. No i w większości tych miast wojewódzkich są spadki rok do roku. No i po trzecie, popularny niezależny portal OLX Data, OLX Data pokazuje, że liczba ogłoszeń na OLX i Oto Dom jest rekordowa i mamy tutaj 235 000 ogłoszeń około wobec 153 000, na początku 2024. No ale to był wyjątkowy okres, bo końcówka bezpiecznego kredytu 2%. No i niektórzy deweloperzy udają, że okej, tego nie ma, nie ma tej rekordowej oferty, wszystko jest niby okej. Niektórzy przyznają, że faktycznie coś się dzieje. A jakie jest twoje zdanie jako dewelopera? Na rynku następuje taka powoli jest wygładzenie nastrojów, jest taka stabilizacja. W tym momencie rośnie liczba ofert, to jest dobrze, bo to jest większy wybór dla klientów. Tego potrzebowali. Jest to zupełnie sytuacja odwrotna, jak było przy kredycie 2% BK 2%, gdzie akurat był za mały wybór, a przecież to też nam budującym też nie o to chodzi, żeby ktoś miał za mały wybór, żeby podejmował świadome decyzje, więc żeby miał duży wybór, więc to jest dobrze i to jest stabilizacja. nie rosną gwałtownie ceny. To też jest, to też jest lepiej, bo łatwiej przewidywać jaka będzie sytuacja po tak jak pokazał tam ten program, ceny gwałtownie rosły, to z kolei ciężko było reagować czy wiedzieć w jakiej cenie tak naprawdę ustawić produkt do sprzedaży. Więc widzę, że to jest jest normalna sytuacja w cyklu jakimś cen mieszkaniow cen mieszkań. Normalna sytuacja na rynku nieruchomości. Okej. Normalna sytuacja. Ty masz na myśli to, że jak mamy ten cykl, to mamy wzloty, upadki, to w którym miejscu jesteśmy? To jest dno, czy jeszcze będziemy zniżać się? Tak, według mnie to jest dno i w tym w tym roku sytuacja będzie się stabilizować między innymi dlatego, że coraz więcej klientów widzi, że y program na który tak jak był kredyt 2% on już się nie powtórzy. To już jest jasne dla wszystkich. I mam nadzieję, że dla każdego to w tym momencie jest, że już już nie stać rządu na to jakiegokolwiek będzie na to. I ten program w takiej skali, który był wtedy już się nie powtórzy. Ten, który jest obiecywany jest na razie tylko w PowerPoincie i budżet przewidziany na niego jest ekstremalnie mały. Dam cyfrę. Budżet D 2% kredyt to było 16 miliardów. Teraz bodajże na 2025 rok przewidzieli 2,5 miliarda. Więc to są to jest ułamek tego. Więc to nie będzie takiej skali. yyy nie będzie takiego programu i coraz więcej ludzi to rozumie. Jak rozumie to też widzą, że tak naprawdę ceny mogą zacząć niedługo rosnąć, bo coraz więcej ludzi będzie po prostu zrezygnowanych cały czas odkładaniem tej decyzji i tymi obietnicami, że coś będzie teraz, czy budownictwo mieszkaniowe, czy czy deweloperzy mają budować, czy nie budować. W końcu ludzie będą powoli wracać do do zmysłów, żeby zaspokoić swoje potrzeby, spełnić swoje marzenia i kupić swoje m swoje swoje mieszkanie, swój dom. Okej. Czyli mówisz, że ten program kredytowy prawdopodobnie nie będzie taki duży. No ale to też jest na ten moment PowerPoint. On też nie dotyczy rynku pierwotnego, tylko wtórnego. No ale mimo wszystko, mimo wszystko jeden z największych deweloperów działających w Polsce i chyba największy ogółem, jeśli chodzi o wszystkie inwestycje deweloperskie, nie tylko mieszkaniowe, tylko wszystkie, czyli Echo Investment w ostatnim sprawozdaniu finansowym y napisał wprost w takiej sekcji, gdzie tam były wymieniane czynniki makroekonomiczne wpływające na działalność grupy, wymienił, że ten program jest ważny jako korzystny czynnik, który zmoży popyt na produkty tej firmy, czyli mieszkania. No ale oprócz tego obniżki stóp procentowych. Co sądzisz o tych obniżkach? Myślisz, że to rozkręci rynek? To koniecznie i to nie dotyczy tylko nieruchomości, ale obniżenie 100% jest konieczne w ogóle do tego, żeby gospodarka wróciła na normalne tory, bo w tym momencie gospodarka się dusi. Same kredyty hipoteczne są w tym momencie najdroższe w całej Unii Europejskiej, są w Polsce. Więc to jest sytuacja nie fair dla klientów, którzy mogliby, chcieliby ze swoimi zarobkami mogliby zaspokoić swoje potrzeby mieszkaniowe, a nie mogą, bo mamy najdroższe kredyty. Jak się dzieje? powiedziałbym, że y nie jestem w stanie wypowiedzieć się dlaczego tak się dzieje akurat, że u nas są najdroższe, dlaczego u nas akurat banki mogą mieć takie najwyższe, czy czy bank czy bankowi centralnemu na tym zależy. natomiast najdroższe stopowe procentowe i kredyty hipoteczne nie działają dobrze na żadną branżę i nieważne czy nieruchomościową czy ktoś produkuje drzwi, meble, rowery, buty, to nie działa dobrze dla gospodarki, więc to pomoże to obniżenie 100%, bo pomogło znacznie ożywić gospodarkę i również rynek nieruchomości. No tutaj jest nawet taki podwójny podwójny wpływ na rynek nieruchomości. No bo z jednej strony okej gospodarka się rozpędza, bo aktywność się zwiększa przez niższe stopowy procentowe, no ale oprócz tego zdolność kredytowa, no to też jest bardzo ważne, prawda? Tak, zdolność kredytowa, tak, tylko że ona też jest wynika z wysokiej 100%owej. Jak wyliczając zdolność kredytową, tak, no to też jest prognoza 100% i tej raty, prawda, wynikające z obecnych 100%. Więc obniżenie 100% powoduje również zwiększenie zdolności kredytowej. Okej. A co sądzisz o tym, że nie wszyscy deweloperzy pokazują ceny mieszkań? No nawet ci najwięksi często mają te zakładki Zapytaj o cenę czy to przysłowiowe, pisz na PRF. Jaką kto ma strategię? To może nie będę się wypowiadał. Ja zawsze pokazywałem ceny. Y, nie widzę z tym problemu, bo właściwie jak można sprzedać, nie pokazując ceny, więc okej, chodzi o to, że klient nie ma pełnego dostępu do informacji na rynku w szybki i prosty sposób, tylko musi przejść przez procesania do deweloperów tych dużych, w dużych miastach. No my jesteśmy w Krakowie. Byłem na tym etapie szukania ofert z rynku pierwotnego, intensywnego, gdy szukałem własnego mieszkania. No i musiałem tych maili wykonać naprawdę bardzo dużo, żeby zrozumieć jak wygląda pełen rynek nieruchomości w Krakowie. No a tych inwestycji jak się domyślasz no jest sporo. Było ich około setka. No i tako okej połowa deweloperów pokazywała ceny. Mhm. Wszystkie, ale było sporo takich, którzy nie i musiałem ich o to pytać. No jest to pewien problem. Tak. Niepotrzebna bariera dla dla ciebie szukającego mieszkania. Niepotrzebna bariera zupełnie. Przecież i tak cena nie jest głównym czynnikiem wyboru miejsca do życia, bo to również to jest lokalizacja, to jest to jest piętro, to jest otoczenie zieleni, jest dojazd, to są wszystkie te rzeczy również z ceną są jednym cena jest jednym z z czynników, więc dlaczego akurat ten czynnik nie jest widoczny, ja tego nie rozumiem. Y niepotrzebne utrudnienie do dla poszukującego. Okej, czyli taki portal jak ostatnio się pojawił deweloperów.pl, to też widzowie zobaczą go na ekranie. Widziałeś go? Y tak, ktoś ktoś mi tam wspomniał ostatnio o nim. I co sądzisz na ten temat, że że klienci wymieniają międetą cenę? Super, powinno to dawno już być. Czyli transparentność rynku jak najbardziej tej za tak. Tak. Jeśli nawet ktokolwiek teraz powie, że to jest szkodliwe, że jest niepotrzebne, to tak czy siak czy za rok, czy za dwa się wydarzy. Więc na każdym rynku jest potrzebna transparentność również w tym miejscu. No to to ma ma pomóc w podjęciu świadomej decyzji klientowi, komuś kto chce spełnić swoje marzenia i kupić swoje mieszkanie, swój dom. Okej, czyli spełniamy to marzenie, chcemy kupić swoje mieszkanie. No i zapewne dla wielu ludzi to będzie jedna z największych decyzji finansowych w życiu. Trzeba się do niej dobrze przygotować. Jak podejść właściwie skutecznie do negocjacji z deweloperem? Jeśli to jest nasza decyzja na na całe życie, mamy rodzinę na przykład, chcemy się znaleźć miejsce dla dla naszej rodziny do życia, trzeba świadomie pomyśleć co chcemy, ile pokoi, jaki salon, co chcemy dokładnie oraz w jakim budżecie. y nie ma co może bardzo liczyć na to, że że ten, że ceny nieruchomości, tak jak mówię, spadną jeszcze, bo w tym roku będzie mocna stabilizacja na rynku i absolutnie jeśli chodzi o wypłaszczenie tego tego tego jakby trendu, niech będzie, że to będzie ala dno. Tak jest moim moim zdaniem tak będzie. Więc znając swoje możliwości, swoje potrzeby oraz swoje możliwości, tak idziemy, oglądamy lokale, tak rozmawiamy z deweloperem czy z pośrednikiem i i dzięki temu jesteśmy w stanie zawęzić do do kilku kilku lokali, które nas interesują. No i wtedy można negocjować na przykład. Okej, dobra. Czyli udajemy się do biura sprzedaży dewelopera, wybraliśmy sobie inwestycje. No i my jesteśmy osobą, która w kupowaniu nieruchomości nie ma dużego doświadczenia, natomiast sprzedawca w biurze sprzedaży ma bardzo duże doświadczenie. I jak możemy właściwie podejść do tej rozmowy, żeby uzyskać jak najlepszą cenę? Cena. Najpierw poznajemy tą cenę, tak jaka ona jest. Powiedziałbym, że nie ma co nastawić się na negocjacje cenowe typu 20% w dół, bo nawet możliwa jest zawsze negocjacja ceny i to bardziej mówimy tutaj o kilku procentach w stosunku do ceny, ale 10% nawet 10% to są tylko nagłówki w w mass mediach. że jest możliwość taka rabatu cenowego. Takie rzeczy występują 1 na 1000 i i często dotyczy to jakieś jakiegoś skrajnego lokalu, najbardziej zaciemnionego i tak dalej. Więc jeśli chcemy jednak znaleźć miejsce do życia dla nasze nasze ulubione, to prawdopodobnie jest to również y atrakcyjny atrakcyjny lokal, więc nie dostaniemy nie wiadomo jakiego rabatu. natomiast negocjujmy zawsze, zawsze próbujmy i kilka procent jest możliwe. I jeśli pokażemy pośrednikowi czy deweloperowi, że naprawdę jesteśmy klientem, który ma zamiar podjąć decyzję w ciągu najbliższych tygodni, to wtedy zostaniemy potraktowani poważnie, bo również wtedy może dostaniemy coś w gratisie od dewelopera, czy to są komórki, tak? Czy może na przykład deweloper będzie bardziej elastyczny w przypadku innych rzeczy, jakieś yyy prawda zmiany lokatorskie, jeśli są jeszcze możliwe, w zależności yyy który etap inwestycji jest, to może być bardziej w tym elastyczny, może nie musi, tak może niektóre rzeczy y zmodyfikować, może będzie chciał dodać, y tak, nie wiem, jakieś może okucia do zamków czy do do okien czy coś takiego, to wtedy, jeśli jesteśmy zdecydowanym klientem i taki, który naprawdę szuka i i to będzie widać w nas. to może to będziemy konkretnie rozmawiać. Jeśli jesteśmy tylko takim sobie poszukującym, że może teraz, a może co d lata kupię, no to wtedy też nie wiadomo, czy można rozmawiać o konkretach z taką osobą, prawda? Okej, to na dzisiejszym rynku, stan na wiosnę 2025 na rynku deweloperskim ile realnie może klient liczyć, że może ugrać? Jaką, jaki rabat, jaka zniżka w procentach? No będzie to ciężko 10% raczej nie. No to 5%. Myślę, że to byłoby bardziej kilka procent, raczej 2 3%. Yyy, na pewno można negocjować każdą cenę. Nie sądzę, żeby ofertowa ofertowa cena y była ofertą sprzedaży, ceną sprzedaży finalnie, ale negocjujmy, próbujmy. Powiedziałbym, że maksymalnie do 5%, jeśli już miałbym strzelać jakąś cyfrą. Y, ale zależy jeszcze co kupujemy, prawda? Bo pewnie na parterze oraz najwyższym piętrze będzie nam łatwiej negocjować, bo to są lokale mniej atrakcyjne. Y natomiast jeśli wybieramy najlepszy yyy albo na przykład trzy segmenty, y ja bardziej buduję segmenty na przykład, no to segment skrajny będzie kosztował więcej i on nigdy nie będzie w cenie na przykład środkowego. Y na pewno ten środkowy segment, który ma y jest środkowym segmentem plus z dwóch z dwóch stron ma sąsiadów na tym będzie może najłatwiej negocjować ceny niż na takich które mają po prostu są bardziej atrakcyjne i więcej większość ludzi o niego pyta. Tak więc y y na mniej atrakcyjne wynegocjujemy więcej, powiedzmy do tych 5% może dojdziemy, tak? Na bardziej atrakcyjne może to będzie 1%, bo przy jakimkolwiek ruchu rynku to właśnie te najbardziej atrakcyjne znikną i może się okazać, że albo ten ten program na rynku rynek wtórny pierwsze klucze wejdzie i i wtedy zniknie ilość lokali z tych procentów, to wtedy również rynek deweloperski na tym też skorzysta. To wtedy te najbardziej atrakcyjne zniką znikną pierwsze. Mhm. fliperzy, jakie jest twoje zdanie o fliperach? Bo tak, z jednej strony niektórzy twierdzą, że są pożyteczni, no bo wciągają na rynek te mieszkania, które w innym przypadku by nie trafiły na ten rynek, ale z drugiej strony no napędzają popyt i zbierają te najciekawsze, najfajniejsze oferty, które mogłyby trafić do ludzi. Co myślisz na temat flipperów? Yyy, dobrze Przemek, wspomniałeś o tym, że oni też szukają lokali, które yyy w tym momencie nie są w sprzedaży, bo to są również pustostany i w Polsce mamy kilkadziesiąt tysięcy pustostanów. Są niektóre na yyy mniejszych miejscowościach, ale są też w dużych miastach. Są też w Krakowie i są też w Warszawie pustostany. I są to czasami mieszkania w stanie tragicznym, gdzie normalny ojciec, głowa rodziny, rodzina nie ma czasu takie czegoś remontować. yyy odświeżać, malować, odgruzować zupełnie co tam jest, bo to mogą być lokale, które były na przykład 5 lat nieogrzewane yyy na przykład w normalnym budynku na przykład i nie mają czasu ludzie się tym zajmować. Ja jako deweloper dostarczam nowe lokale, gdzie może ktoś sobie zamieszkać, ale przecież jak już istnieją lokale w w tkańce miasta, w w blokach, w centrum albo troszkę dalej, ale nadal w mieście i one nie są aktywne, to tak naprawdę zmniejsza to ilość lokali dostępnych. Jeśli chcemy, żeby ceny były atrakcyjne dla nas, to musi być więcej dostępnych lokali. Ja budując jestem w stanie dostarczyć lokal w ciągu dwóch lat. Ktoś kupując mieszkanie pustostan jakiś, który do tej pory był niezaludniony przez ileś lat, przywraca go w w trzy miesiące, tak? W s miesięcy, naprawia jakieś rzeczy prawne również może być zadłużone, prawda? Mo być jakaś sytuacja do wyjaśnienia tam. No to Flipper spełnia realnie rolę w przywracaniu, również zwiększaniu puli mieszkań dostępnych do do sprzedaży. I to jest normalna rzecz. W ogóle tak dyskutujemy o tym, ale że czy można czy nie, czy oni powinni być na rynku, czy nie. No są w Niemczech, są w Anglii, są we Francji, są w Stanach i jakby dlaczego dlaczego mamy zwyk dlaczego nagle u nas jest ten problem z tym, to jakby szukanie chyba chyba winnego kto przywróci te pustostany kilkadziesiąt tysięcy. Najwyraźniej rządzący nie są tym zainteresowani, bo inaczej by coś zrobili. na przykład zdecydowaliby, że jeśli jak Elon Musk wysłał maila do wszystkich w tydzień, mają odpowiedzieć, jak nie to ich nie ma, to oni może powinni rządzący wysłać list na ten adres i w ciągu jeśli ktoś w ciągu sześciu miesięcy nie odpisze, to plus on przechodzi na stan państwa i wtedy jest oddawany. Może powinien tak zrobić rodzący, nie wiem, ale powinni coś z tym zrobić, a nie zrobiłem nic. I to flipererzy to przywracają do do szukają właścicieli, przywracają, remontują, także można się wprowadzić. No rządzący tego nie robią, ktoś musi to robić. Więc to jest funkcja realna, bardzo wartościowa funkcja, którą flipererzy stanowią na rynku i dlatego są potrzebni. Okej. No to to jest ten argument pozytywny, jeśli chodzi o flipperów. No ale są też wady, jeśli chodzi o flipperów. No przede wszystkim ściągają z rynku te najkorzystniejsze oferty, bo okej, to jest pewien segment, że oni trafiają na te mieszkania z trudną sytuacją, niejasną sytuacją, ale z drugiej strony jak się pojawia oferta na rynku to oni z uwagi na doświadczenie mają szybki dostęp do tego, żeby ciekawą fajną ofertę w niskiej cenie zgarnąć z rynku. Więc ten element korygujący rynek, okej, w pewien sposób oni go kasują. Mhm. Znaczy jakie mieszkanie, jakie no to można jakie są źródło źródła tych mieszkań gdzie, które mają fliperzy w swoim zasobie, które remontują i sprzedają, tak? No to między innymi są to jakieś licytacje, tak, gminne, są to oferty również te, które są w internecie. Te oferty w internecie również mam znajomych, którzy kupują, remontuję mieszkania również dostępne dla każdego Kowalskiego, również kupują fliperzy, więc w sumie nie wiem jaka tu jest przewaga, że akurat Flipper kupi, a nie no Kowalski też może sobie kupić. Kowalski, Nowak czy Wiśniewski może też sobie kupić to mieszkanie, więc akurat tutaj jest raczej równa gra. Jeśli chodzi o licytację, właściwie nie widzę problemu, żeby ktoś wpłacił to wadium 5000, 10 000 zwykła osoba i również sobie wzięła udział w tej licytacji. Więc właściwie to jest tak samo równa gra. Więc to w czym Flipper ma przewagę to to, że zrobi remont w dwa miesiące, w trzy, a nie w sześ miesięcy. Bo jeśli robiłeś remont, to wiesz ile to jest użeranie się z ekipami, y ile rzeczy na które trzeba byłoby praktycznie patrzeć na ręce, żeby zrobił to y wykonawca. Trzeba byłoby prawie cały czas tam być, żeby zrobił to dobrze. A i tak są rzeczy do poprawki, a i tak może czasami ktoś wziąć pieniądze i uciec i się nie pojawić na drugi dzień. To jest mnóstwo, mnóstwo rzeczy, które zwykła osoba ma na głowie do yyy do zrobienia, a Flipper zdejmuje na to nam to z głowy. Także kupuje na tym samym rynku, podsumowując, co kupuje normalna osoba. Remontuje szybciej, sprawniej. Kupuje taniej, y, taniej materiały, bo robi masę, bo robi na przykład ileś y dziesiąt 10, 20 mieszkań na przykład rocznie, więc wiadomo, że ma lepsze ceny, rabaty. Normalna rzecz, jak powiedziałbym. jeszcze przywrócają przywracają pustostany, gdzie zwykły Kowalski może nie mieć na to czasu zupełnie przywracają na rynek to widzę jako pozytywna cecha. Mhm. To wróćmy do rynku pierwotnego. Tak stricte pojawia się sporo zarzutów w ostatnich latach w Internecie. To nie są moje zarzuty, tylko przeczytałem parę komentarzy i jakoś wpadło mi to w w pamięć, że deweloperzy przy inwestycjach na rynku pierwotnym tną często koszty, używają teraz tańszych materiałów. ze swojego doświadczenia, czy uważasz, że standard mieszkań teraz jest niższy niż te 10, 20 lat temu czy podobny? Nie, jest wyższy. Jest wyższy. Powiedziałem jakby nie spotkałem się z tym, żeby dawać specjalnie tańsze materiały, nie, albo że gorsze materiały, bo to się zupełnie nie opłaca. Rękojmia jest 5 lat, 5 lat od oddania lokalu, czyli buduje się, oddaje się go na przykład za rok, a czasami trzeba czekać dłużej, na przykład za dwa lata. Czyli tak naprawdę może by to już realnie 6 s lat od momentu budowy zastosowania danego materiału jest rękojmia również więc ja odpowiadam za to więc w razie czego to tak jak z nowymi rzeczami no po prostu musiałbym to naprawić więc nie wiem po co miałbym dawać y dachówkę czy czy blachę albo okno, które przecieka na przykład żeby później to naprawiać to żadna przyjemność jest więc absolutnie robi się tak żeby właśnie były bezproblematyczne żeby klient był zadowolony. To jest to jest też nasza wizytówka. Jeśli jest dane osiedle, dany dany blok stoi, przecież ludzie równie dobrze mogą pójść. Ja się chwalę na przykład, które rzeczy wykonałem, które zrealizowałem, żeby ktoś sobie mógł to po prostu zapukać. Przepraszam, bo państwo tutaj kupili od tego dewelopera, jak się państwo mieszka, jak państwo po roku, po dwóch latach, jak państwo myślą o jakości wykonania. Absolutnie. Niech niech ludzie chodzą i pytają i zachęcam do tego również. A może powinien powstać następny portal, autorzy tego portalu wcześniejszego również opiniami o danym osiedlu. Niech ludzie wpisują sobie ten adres, jak było wykonany na przykład blog, jak było wykonane domy. Absolutnie. Niech niech ludzie również takie rzeczy wpisują, żeby można było łatwiej znaleźć od razu. Tak, to w sumie ciekawe, ciekawe. No przydałby się taki portal też z opiniami. Transparentność przyda się. Okej, ale chcemy takie mieszkanie z rynku pierwotnego kupić i jak sprawdzić czy że jego standard jest właściwy? Na co zwrócić szczególną uwagę? Tak. Tak, bo to jest bardzo budowa jest skomplikowana. Są dziesiątki rzeczy, które które trzeba wziąć pod uwagę. Więc patrzymy na specyfikacje. Na przykład czy to co jest w umowie deweloperskiej, jaka specyfikacja danego lokalu, czy dany lokal się z tą zgadza, czy tak jak było w umowie, czy też się zgadza oczywiście, ale na co zwrócić uwagę tak ogólnie, które rzeczy są, których nie ma. Powiedziałbym, że na dzisiaj przy całej zmianie tej efektywności energetycznej to ja bym zupełnie zwracał uwagę, żeby ogrzewanie nie było już na gaz. na przykład, bo to jest rozwiązanie, które będzie przychodzić powoli do lamusa, nawet jak nie teraz, a za 5 lat wróci ten temat. To jest jednak z paliw kopalnych to będzie opodatkowane podatkiem CO2 jakimkolwiek będzie opodatkowane będzie coraz bardziej yyy żeby ogrzewanie było y z zastosowaniem ogrzewanie podłogowe, czyli w podłodze żeby ciepło było rozprowadzane równomiernie niskotemperaturowe, a nie kaloryfery. Wiem, robi się z kaloryferami czasami, ja nie robiłem nigdy, ale po prostu jest to lepsze, bo oszczędzamy energię. Pompa ciepła na przykład zamiast pieca gazowego, jak już wspomniałem, jeśli chodzi o to, akustyka to jest mega ważne, że jak mamy zarówno jak mamy segmenty, gdzie jest ściana, która dzieli nas z sąsiadem, jak i tak samo jak mamy w bloku, jej ściana, która dzieli nas z sąsiadami, tak, czy z korytarzem, to jest ekstremalnie ważne, żeby zwracać uwagę, że deweloper wykonał tą ścianę z odpowiedniego materiału akustycznego, jak pustaka, który jest akustyczny do tego, czyli spełnia wymaganie 50 dcybeli, na przykład tak, tak to mówiąc, te przepisy w wielorodzince, mieszkaniach wielorodzinnych, budynkach wielorodzinnych były od lat, w segmentach w domach nie były od lat. To jest świeża rzecz. Natomiast na komfort życia wpływa znacznie to, że właśnie jest akustycznie oddzielone dane mieszkanie od pozostałych, żeby sobie nie słuchać niepotrzebnie, no po prostu żeby się żyło, żyło komfortowo, tak że ktoś sobie może muzykę posłuchać normalnie. Więc na to zwracamy uwagę i warto takie rzeczy pytać w ogóle testować pewnie na żywo ciężko, szczególnie jak jest jeszcze etap deweloperski, jak jeszcze nikt tam nie mieszka, ale pytać z czego jest wykonane. Można poprosić o zdjęcia z czego jest wykonane, ale w specyfikacji może być, no nie musi być. Natomiast no mamy prawo wiedzieć z czego jest wykonana ściana między nami a pozostałymi lokalami. To jest akustyka jest ważna. energia, ogrzewanie, powiedziałbym przeszklenia są ważne. Dzisiaj to co jak było 20 lat temu, tak jak teraz jest coraz więcej większe okna, większe naświetlenie, to nam się podoba, to klienci wymagają. Niekoniecznie muszą być to okna, drzwi przesuwne czy coś takiego. Nawet nawet jak są okna za fix, które są nieotwierane, na przykład dół, dół jest nieotwierany, góra jest otwierana, ale to i tak jest światło, które do nas wpada, jest jaśniej wtedy. Więc takie coś się podoba i i na to na to należy należy zwracać uwagę, bo dziesiątki rzeczy na które podejmują decyzję jest to lokalizacja, cena, ale właśnie to co jest w środku też też warto patrzeć i wymagać i też podejmować decyzję, że cena w tym momencie nie będzie najważniejsza. Tak, czasami trzeba będzie kupić drożej, bo ktoś na przykład zrobił ogrzewanie podłogowe. Tego nie zmienimy, prawda? Właśnie niektóre rzeczy możemy zmienić, niektóre nie. Wysokość stropu, prawda? Tak samo o to powinienem, że teraz się robi 2,70 na przykład wysokość i więcej, ale 270 no powinno być i tego 20 lat temu nie było. Na przykład teraz się robi wysokie, to się nam podoba. Jak ktoś zrobi 2,5 akceptowalne to to jest, ale prawda i wtedy może ugramy większy rabat w cenie, nie? schylać się nie trzeba, natomiast komfort jest inny wtedy mieszkania. Więc mamy teraz unikalną sytuację na rynku w tym momencie, gdzie mamy duży wybór. Korzystajmy z tego i wybierajmy, przebierajmy sobie i jeśli już sobie to wybierzemy, te kryteria, to po prostu idźmy do lokali i po prostu przewierzmy, wybierzmy sobie ten idealny, który gdzie chce chcielibyśmy żyć i wtedy podejmuj decyzję o właśnie o finansowaniu, kredycie na ileś lat. Mhm. To w ramach tak podsumowania tej rozmowy chciałbym spytać cię o to, jakie widzisz największe złe rzeczy na rynku nieruchomości. Potem przejdziemy do tych dobrych, ale na razie o tych patologiach. Co twoim zdaniem jest taką największą patologią na polskim rynku mieszkaniowym? Myślę, że bardziej jednak tu tutaj największe to jest włodarze, jeśli chodzi o o strategię w ogóle rynku nieruchomości w Polsce jako firmy prywatne, deweloperzy jako firmy prywatne czy w moim przypadku raptem kilka, kilkanaście sztuk budujących, czy ktoś budujący kilka tysięcy sztuk rocznie, zmagamy się z tym, że nie wiemy co będzie za rok tak naprawdę z z programem, czy czy w ogóle będzie jakiś program. Osobiście nie chcę żadnego programu ani na rynek wtórny, ani na yyy na pierwotny. Yyy niech rynek będzie normalny, dzie dzieje się niech niech po prostu na podstawie pobytu i podaży się kształtuje. Tak. I celem przedsiębiorcy jest dostarczenie mieszkania, domu, który będzie zadowoli przyszłego klienta i w budżecie na jakiego stać. To, że stopy procentowe powinny być niższe, uważam, na całą gospodarkę, bo niepotrzebnie kredyt jest za drogi, nie tylko dla nieruchomości, ale również dla każdego, kto produkuje, czy meble, krzesła, okna, samochody, rowery powinny być niższe, żeby po prostu firmy były stać na rozwój, nieruchomości również, ale specjalnych programów dla nieruchomości nie jest potrzebne. I problem jest w tym, że strategii władzarzy nie ma. Władarzy nie ma, mówią, że będzie program, dwa miesiące później go odwołują. Teraz pokazują prezentację, że będzie, czy wejdzie. zobaczymy, wejdzie na totalnie skromnym budżecie, bo nie ma kasy, tak? To przynajmniej to już wiemy w budżecie, tak? Nie oszukujmy się, kasy nie ma. Tak więc ten program jeśli wejdzie, to będzie tylko po to, żeby na główkę się pojawił, że ktoś sobie coś kupił, tak? Yyy, nie dadzą zarobić deweloperom. Bardzo dobrze. Nie potrzebujemy tak naprawdę tego, ale niech sobie, niech sobie, ale strategia jakaś powinna być. Chcą budować lokale, mieszkania, że rząd będzie budował, czy gminy będą budować mieszkania. Spoko, budujcie. W takim razie będzie to drogo, żeby nie było. Będzie drożej, tylko będziemy płacić z budżetu, to wyjdzie drożej, bo nie będzie ktoś patrzył na te pieniądze tak jak my jako deweloperzy liczymy na co warto wydać pieniądze, na co nie. A to nie będzie tak, że rynek też to zweryfikuje i zmusi do obniżki cen przez tych przez publiczne jakby instytucje, które oferują mieszkania. Mhm. Ale te te mieszkania będą budowane drożej. O tym mówię, że jeśli jesteśmy, jeśli y my budujemy, patrząc na rachunek ekonomiczny i negocjuje zakup materiałów tego samego pustaka powiedzmy poroterm negocjuje. Nie wiem na ile będzie jak będzie pieniędzy pieniędzy publicznych jak to będzie negocjowane, prawda? To może być po prostu drożej wybudowane, że pojawią się faktycznie ala za darmo na rynku. Hej budżet nie ma pieniędzy. Oni sami pieniędzy nie mają. To są pieniądze z naszych podatków. Tak, to będzie z naszych podatków. Pojawią się za darmo. Z naszych podatków. Tak. Twoich podatków, moich podatków, twoich podatków, widzu, się pojawią. To one się pojawią za darmo, zweryfikują ceny w dół dla firm prywatnych jak my. Okej, ale oni się pojawią z naszych pieniędzy, tak więc patrzmy na ręce tak samo jak będą robić ten program. Okej, czyli czyli tą największą patologią na polskim rynku nieruchomości jest właściwie czynnik, który jest poza rynkiem, czyli czyli otoczenie polityczne. Tak. Mają wszystkie wszystkie włodarze mają wszystkie możliwe narzędzia, żeby kształtować politykę mieszkaniową. Na razie je nie kształtują, tylko to są po prostu obietnice wyborcze, które są realizowane, później odwoływane i tak dalej. To jest pierwsza rzecz. Druga rzecz, powiedziałbym, patologia jaka jest, to przyłącza kwestia przyłączy. My jak realizując, kupując działkę mamy bardzo duży problem ze zdobyciem odpowiednich przyłączy, żeby dom miał prąd, wodę, kanalizację, gaz, powiedzmy już teraz jest coraz mniej ważne. To są również od włodarzy, to zależy od zakładów komunalnych, czy PG, które jest absolutnie, czy Taurony, które są normalnie w kontroli przez skarb państwa. Dlaczego one nie mogą przyznać na normalnych rynkowych zasadach warunków przyłączeń przyznać, nie przyznać, ale nie przyznają, a później na przykład nie podłączą albo na przykład nie nie dadzą wody. Okej w XX wieku, 2025 nakręcamy tak to w razie czego. Na przykład nie się nie stan się wody. Kanalizacja nadal nawet Warszawa gęsto zaludnione dzielnice nie mają kanalizacji. Wodarze. Hej no jak można w tym momencie żyć? Tak to to jeśli do tego zmierzamy, to my jako deweloperzy tego nie zrobimy, bo to jest w kwestii włodarzy właśnie i i rządzących, że oni mogą to poprawić komfort życia ludzi, ale właśnie jeśli chodzi o nas, my możemy dostarczyć więcej produktów i w lepszych cenach, jeśli będzie to otoczenie, również te przyłącza będą łatwiej osiągalne. Na jasnych zasadach, transparentnych zasadach, ale żeby były osiągalne, dostępne. To jest to jest duża patologia akurat w Polsce, że dostępność przyłączy do do budowy. Osoby prywatne, które budują również się z tym zmagają, więc mogą ci co budują sami domy. Mówiliśmy tutaj głównie o tych czynnikach zewnętrznych politycznych, o włodarzach, o politykach, samorządach lokalnych, różnego typu. Okej. A jeśli chodzi o tych, którzy tworzą rynek nieruchomości przede wszystkim, czyli firmy deweloperskie, branża deweloperskam, jakie praktyki mogłyby wyglądać lepiej, bo ze strony społeczeństwa no wiele zarzuca się tej branży. Czyli jak co się zarzuca na przykład branży? przede wszystkim to, że że ceny nie zawsze są jawne, trzeba ich szukać. Albo to zarzuca się, że ceny tak dynamicznie wzrastały w ciągu ostatnich dwóch lat, że deweloperzy oportunistycznie wykorzystali to, no i zwiększali ceny. Więc moje pytanie jest tak bardziej ze strony przenistnego Polaka, członka społeczeństwa, który chce znaleźć mieszkanie i widzi, że te ceny rosną, rosną, rosną, no i utożsamia to z deweloperami. Można nie wybierać od tych, którzy nie pokazują cen, to po prostu od nich nie wybierać, nie dzwonić do nich. Może zostaną przez w ten sposób ukarani. Nie wiem czy prawodawca może wprowadzić coś takiego, że ceny mają być jawne. Nie wprowadzi w takim razie. Tak. Transparentność cen również tych transakcyjnych mogło być jawne. Dla mnie to nie jest problem. Niech niech tak będzie. Tak to, że można będzie później jasne chociaż, że czasami może negocjować, było znegocjowane, czasami nie. To jest jakby okej. Dla mnie to jest, jeśli ode mnie by to zależało, ja bym to zmienił, żeby były transparentne ceny również te ofertowe oraz później transakcyjne, no problem. No i trzeba przyznać, że Polski Związek Firm Deweloperskich, który zresztą tych największych deweloperów to rekomenduje to, żeby ceny wszystkie pokazywać. To trzeba o tym powiedzieć. To pewnie. A jeśli chodzi o no co się zarzuca deweloperom, że że wykorzystują sytuację rynkową, tak? Ale teraz kupująca może wykorzystać sytuację rynkową, tak? Więc może negocjować dalej ceny, więc jeśli teraz jest taka duża rekordowa ilość ofert, to kupująca może wykorzystać. To się nazywa popyt podaż. Tak więc to pewnie, że tak jak deweloper ma wyprzedane 80% swoich lokali, że jest taki rynek akurat wznoszący, ma wyprzedane 80% swo, to wiadomo, że na tych 20% będzie podnosił cenę, żeby zarobić. Ale spokojnie, średnia marża na na dewelopera, powiedzmy, nie wiem, czy spółki giełdowe mogą mieć lepsze dojścia niż ja, raczej do materiałów budowlanych nawet na pewno, ale przeciętny średni deweloper, mały deweloper to jest 20%. Pracowałem w największych korporacjach w Polsce i za granicą. 20%a marża to nie jest nic nowego przy produkcji szklanek, stołów, myśl o marży marży netto, tak? Zysku netto. Tak, tak, tak. To nie jest nic wyjątkowego. To jest normalne. Szczególnie jak się produkuje produkt nie jak coś co powstanie za parę dni tylko coś co powstanie za lata, to to nie jest nic nowego, bo sytuacja gospodarcza może się zmieniać w tą i z powrotem, tak jak dzisiaj widzimy. Więc 20% to jest to jest normalna marza. Jeśli ktoś uważa, że to jest to jest dużo, no to w takim razie niech zapyta swojego szefa tam, gdzie pracuje na jakie marże my sprzedajemy te produkty, tak? Inne. To jest ten ten co szef produkuje, tak? co się produkuje. Więc to jest normalna marża, żeby również wziąć pod uwagę ryzyka takie jak są teraz. Na przykład, że kapitał najdroższy prawie w Europie jakie mamy w Polsce również kosztuje, bo lokale są niesprzedane i kapitał nie jest zwrócony, a trzeba to płacić. Na przykład ma się kredyt deweloperski, tak więc trzeba to wziąć pod uwagę. Więc marże są absolutnie normalne w Polsce, jeśli chodzi o to, że czasami są wyższe ceny, a niższe, że czasami ceny można negocjować, a jeśli a nie, to jest właśnie pobyt podaż. Tak jest w samochodach, tak jest w rowerach, tak jest w ubraniach. Black Week można negocjować normalnie, nie może mnie można, więc to normalna rzecz to jest rynek. A co uważasz, że jest dobrego na polskim rynku nieruchomości względem innych państw? Co jest u nas takiego, co nas wyróżnia pozytywnie? Być może powiedział, że u nas jest y bardzo duże przywiązanie do własności. Im dalej pójdziemy na zachód, to ludzie coraz więcej wynajmują. W Niemczech na przykład 55% ludzi ma na własność. W Polsce to jednak bardziej chyba powyżej 80 i każdy jednak wolałby mieć, tylko z przemusu nie chce. Na zachodzie y więcej ludzi chce jednak y mieć swą y elastyczność w swoich decyzjach życiowych. Jak ktoś już sobie kupi mieszkanie na 25 lat, no to bardziej w nim większe prowż zostanie. Jeśli wynajmuje, to ma tą elastyczność. Oczywiście większość ludzi chce mieć i realizować swoje marzenie i to jest jedna z głównych potrzeb w Polsce, jak tak oceniane w stosunku do zachodu, że u nas to jest jedna z głównych potrzeb to zaspokajanie potrzeby mieszkaniowej. Nie ma się co dziwić. Akurat jesteśmy, jeśli chodzi o ilość lokali, ilość izbę, jesteśmy zawsze na szarym końcu w Europie. Tak więc mamy ogromną lukę mieszkaniową. Ty mieszkań jest potrzebnych więcej. Flipererzy w tym pomagają, deweloperzy mogą budować więcej. Powinno być więcej lokali. To fakt. Więc nie dziwię się, że to jest taka ważna potrzeba dla Polaków, bo mamy za mało lokali, za mało pokoi. Nie chcemy, żeby nasze dzieci mieszkały po dwójkę, trójka w w jednym pokoju, tylko że każdy miał swoje, żeby żeby jednak mieli lepsze lepsze warunki niż my mieliśmy. I ludzie tak są. I no cóż, nie wiem czy to odpowiada na na twoje pytanie, ale różnica jest duża. Czy co jest u nas lepiej niż niż no mamy do nadrobienia, powiedzmy trochę jeśli chodzi o o ilość dostępnych lokali mieszkań? No powstaje też dużo nowych mieszkań, co niekoniecznie w tych krajach rozwiniętych, na przykład w Wielkiej Brytanii jest duża podaż z rynku wtórnego starych po prostu mieszkań. U nas jest dużo nowych. Mhm. No tak. U nas z kolei nowych. Tak. No mamy jeszcze mamy dużo dużo mieszkań z wielkiej płyty, które są z lat 70, które też z kolei za 10 20 lat mogą u nas wychodzić z życia, czy będą musiały być likwidowane albo nie wiem w jaki sposób jakieś odrestaurowywane. Kraje zachodnie często budowały to wcześniej i na przykład tych osiedli z wielkiej płyty już były burzone na przykład y tak tak w wielu krajach się już wydarzało, że po prostu były budowane po po nowemu. U nas to się nie wydarzyło dlatego właśnie, że brakuje u nas mieszkania, więc Mhm. Miałem powiedzieć pozytywy. Nie wiem. Mamy tańsze mieszkania, mamy tańszy metr kwadratowy mieszkania. Mimo wszystki w ostatnich latach to i tak są tanie. Tak, tak, tak, tak. Mam znajomych za granicą, mówię jakie są ceny w Warszawie, w Krakowie. Zdziwieni są, że nie jest za 1/3 cenę tego co w Niemczech, ale nadal jest to dużo taniej niż w dużych miastach. Okej. to pewne pocieszenie, ale to też z tym mamy bardzo stabilny rynek i jeśli chodzi o widziałem ranking banku UBC ostatnio, który y publikował ilość miasta na świecie w różnym przekroju, czy amerykańskie, czy z cał z całego świata i Polska akurat tam była reprezentowana przez Warszawę, była bodajże na samym końcu drugie albo trzecie chyba z Sao Paulo Brazylijskim najmniejsze ryzyko bańki na rynku nieruchomości na świecie. Więc bańki na rynku nieruchomości w Polsce nie ma, cokolwiek by się mówiło w głośnych nagłówkach, tak? Nie ma. I dlatego nie będzie kryzysu nieruchomości. Kryzys nieruchomości w Polsce będzie polegał na tym, że ceny spadną 1%, 2%. Tak, to jest tyle. Tyle będzie i to w tym roku się akurat już wszystko wypłaszczy. To tyle, tyle może być. Okej. Czyli twoim zdaniem kryzysu nie będzie. To jakieś pocieszenie dla naszych widzów? Stabilny rynek. Dzięki serdeczne, że wpadłeś dzisiaj do nas do studia. Radomir Sejdak, deweloper, inwestor nieruchomościowy, był dzisiaj u nas w studio w FX Mac. Jeszcze raz dzięki i do zobaczenia. Dzięki Przemek, dziękuję za zapraszanie. Dziękuję państwu. [Muzyka]