Gdzie wzrosty, a gdzie spadki? Nie zapłacisz już za cegły. Nowe podatki dla banków. #PrasówkaFNP [Nowelizacja, Podatki, Strategie]

Czy wiesz, że właśnie skończyła się era płacenia 30, a nawet 40 000 zł za gruz w ścianach? Rok 2026 zaczynamy od trzęsienia ziemi w przepisach, które zmienią zasady wyceny mieszkań. Ale to nie wszystko. Czas, gdy media straszą nowymi podatkami dla banków, my widzimy w ich bilansach coś zupełnie innego. Rekordowe zyski i ogromny apetyt na udzielanie kredytów. Cześć, jesteś na kanale Flip na Pierwotnym, gdzie wspólnie z Maćkiem dzielimy się wiedzą i doświadczeniem w zakresie obrotu mieszkaniami na rynku pierwotnym. A dzisiaj prasówka grudniowa. Grudzień był miesiącem, który oddzielił amatorów liczących nałód szczęścia od profesjonalistów, którzy wiedzą jak czytać rynek. Dzisiaj nie będziemy gdybać. Pokażę ci twarde dane. Po pierwsze, jak nowe prawo o metrażu wpłynie na twoje zyski. Po drugie, dlaczego klient w 2026 roku jest tak wymagający i jak nie wtopić kapitału w niesprzedawalne mieszkanie? I po trzecie, zdradzę ci naszą strategię na ten rok, czyli gdzie uciekamy z kapitałem, gdy centra dużych miast robią się za ciasne. Ale zanim przejdziemy do wykresów, jedna kluczowa informacja. YouTube to teoria, ale prawdziwe pieniądze robi się na praktyce. Jeśli chcesz dostać do ręki nasze narzędzia, nasze Excele i system selekcji mieszkań o nazwie Matrix, o którym dzisiaj opowiem, to jest właśnie ten moment. Widzimy się na żywo na warsztatach 24 i 25 stycznia w Poznaniu. To będą dwa obszerne dni samej merytoryki o rynku pierwotnym, obrocie mieszkaniami i różnych nowych strategiach działania, również w kontekście najmu. Link do zapisów masz w opisie. sprawdź go teraz, a my lecimy z analizą. Zacznijmy od trzęsienia ziemi, bo inaczej tego nazwać nie można. Rok 2025 miał być rokiem trudnym. Analitycy wieszczyli spadki, stagnację i walkę o przetrwanie. Tymczasem rynek powiedział: "Sprawdzam". I wykręcił wynik, który zszokował wszystkich. Sprzedaż w całym roku skoczyła o 9%. Łącznie na siedmiu największych rynkach sprzedano 40,7000 mieszkań. to o ponad 3000 więcej niż rok wcześniej. Ale uwaga, diabeł oczywiście tkwi w szczegółach. Ten rok miał dwie twarze, dwa oblicza. Pierwsze cztery miesiące to był dramat. Sprzedaż niższa o 21% rok do roku. Rynek stał i wstrzymywał oddech i wtedy nastąpił zwrot. W kwietniu i maju przyszły pierwsze obniżki stóp procentowy. Popyt można powiedzieć drgnął, ale prawdziwa eksplozja nastąpiła w końcówce roku. Od września do grudnia deweloperzy sprzedali 17,4 000 mieszkań. To aż o 42% więcej niż kwartał wcześniej. Symbolem tego ożywienia stał się grudzień, miesiąc w którym Polacy zazwyczaj lepią pierogi, a nie kupują nieruchomości. Tymczasem grudzień 2025 roku przyniósł sprzedaż na poziomie 5,2000 lokali. To jest wzrost aż o 61% rok do roku. Co w takim razie się stało? Katarzyna Kuniewicz z ODOM mówi wprost: "Wygrały promocj". Skala akcji marketingowych była bezprecedensowa. Deweloperzy wrzucili na rynek 44,8000 nowych mieszkań. To jest wzrost oferty o 11% miesiąc do miesiąca. i walczyli o klienta z harmonogramami oraz pakietami wykończeniowymi. Do tego doszła kwestia jawności cen. Dyskusja o nowych przepisach paradoksalnie pomogła branży. Klienci poczuli się bezpieczniej. Aż 23% Polaków w trzecim kwartale deklarowało gotowość zakupu od dewelopera. To historyczny rekord zaufania. A teraz spójrzmy na mapę, bo tu widzimy ten wielki rozjazd, o którym tyle mówimy. Gdzie było najdrożej? wcale nie w Warszawie. Liderem wzrostów cen jest Trójmiasto. Tam ceny wystrzeliły aż o 15% dobijając do poziomu 17, 2000 zł za metr. A Warszawa stabilny wzrosł o 6%. Dziś za 55mrowe mieszkanie w stolicy trzeba zapłacić średnio 999 000 zł. Milion złotych za trzy pokoje staje się standardem. Na drugim biegunie mamy Łódź. Tam cena 50mrowego mieszkania wynosi średnio 580 000 zł. i wzrosła przez rok zaledwie o pół%a. Widzicie te różnic? Prawie pół miliona złotych różnicy na tym samym metrażu między Łodzią a Warszawą. Z kolei liderem wolumenu, czyli ilości transakcji poza stolicą jest Kraków, gdzie sprzedaż skoczyła aż o 24% rok do roku. A jak wygląda sprzedaż? Hegemonem tutaj pozostaje Warszawa. Sprzedano 13,1000 mieszkań, co odpowiada aż 1/3 całej sprzedaży w Polsce. Stolica urosła solidnie o 8% rok do roku. Prawdziwa walka toczy się w peletonie. Drugi na podium jest Kraków, 6,4 sprzedanych lokali, a za nim Trójmiasto 5,7 i Wrocław 5,4. Co ciekawe, Kraków jest absolutnym liderem wzrostów. Sprzedaż skoczyła tam aż o 24% rok do roku. Mam wrażenie, że tutaj Kraków już jest poza szczytami. Bardzo mocno trzyma się też Poznań. 4,4000 sprzedaży jeśli chodzi o ilość mieszkań, który zanotował dwucyfrowy wzrost o 10%. Na tym tle mamy jednego przegranego. Katowice to jedyne miasto w zestawieniu, gdzie sprzedaż spadła o 2%. To jasny sygnał dla inwestora. Śląsk w 2025 roku złapał zadyzkę. Czy ten rajd oznacza nową bańkę? Dane mówią nie. Wskaźnik wyprzedaży wynosi obecnie 4 pi kwartałów. To podręcznikowa definicja stanu równowagi. Deweloperzy uzupełniają ofertę na bieżąco, a klienci kupują. Ale jest jedno ostrzeżenie na 2026 rok. Eksperci sugerują, że ci, którzy kupili w grudniu, zrobili najlepszy interes. Dlaczego? Bo rosnące obciążenia podatkowe banków w 2026 roku mogą zahamować dalsze spadki oprocentowania kredytów. Okienko taniego pieniądza gigantycznych promocji może się powoli przemykać, ale czy na pewno? Przejdźmy do zatem do konkretu, który bezpośrednio wpływa na waszą zdolność kredytową. Od 2026 roku wchodzą w życie nowe przepisy podatkowe. Najwięksi gracze, w tym sektor bankowy, będą objęci wyrównaniem podatku dochodowego do poziomu 30% CIT. Na pierwszy rzut oka brzmi to groźnie. Możecie pomyśleć, skoro banką zabiorą więcej pieniędzy, to przerzucą te koszty na nas, podnosząc tym samym marsze kredytowe. To logiczne obawy, ale spójrzmy na to analitycznie zaglądając y w bilanse, sektor bankowy wchodzi w ten rok z historycznie rekordowymi zyskami. Poduszka finansowa, którą zbudowali w środowisku wysokich stóp procentowych jest potężna. Wyższy podatek nie zachwieje ich płynnością, ale zmienia ich motywację. Żeby utrzymać zadowolenie swoich akcjonariuszy przy wyższym opodatkowaniu, banki mają dwa wyjścia. Albo drastycznie podnieść ceny, co zabije popyt, albo zwiększyć wolumen sprzedaży. Co to oznacza dla ciebie jako kupującego? Otóż scenariusz jest następujący. Dostępność kredytu pozostanie bardzo wysoka. Banki muszą pożyczać pieniądze, żeby zarabiać. To można powiedzieć jest ich tlen. Spodziewamy się ostrej walki o klienta z dobrą zdolnością kredytową. Jest jednak jedno, ale na które uamy inwestorów. Bądźcie czujni przy ofertach promocyjnych. banki mogą próbować kompensować podatek nie tyle w samej marży kredytowej, bo tu faktycznie konkurują między sobą, co bardziej w produktach dodatkowych, takich jak ubezpieczenia czy prowizje. Kur z pieniędzmi jest odkręcony, ale w 2026 roku jeszcze ważniejsze będzie dokładne liczenie całkowitego kosztu kredytu, a nie patrzenie tylko na wysokość raty. Dla świadomego inwestora to nadal świetny czas na lewarowanie się cudzym kapitałem. Idźmy dalej. Przejdźmy do zmiany, która fundamentalnie porządkuje rynek deweloperski. Otóż prezydent podpisał nowelizację ustawy, która wprowadza jednolity standard liczenia powierzchni użytkowej. Chodzi o zakończenie praktyki wliczania powierzchni pod ściankami działowymi do metrażu mieszkania, za który oczywiście płaci klient. Spójrzmy na to z perspektywy portfela. Do tej pory przy standardowym mieszkaniu o powierzchni około 50 m te ścianki zajmowały często od dwóch do nawet 3 m². W praktyce oznaczało to, że kupujący płaci kilkadziesiąt tysięcy złotych za cegły, a właściwie powierzchnię pod cegłami, czyli za przestrzeń, na której fizycznie nie mógł postawić nawet stopy ani mebla. Teraz ta zasada znika. Płacimy tylko za to, co jest faktyczną powierzchnią użytkową. Co to oznacza dla nas, dla inwestorów? Przede wszystkim transparentność. Otóż do tej pory różni deweloperzy stosowali różne normy, co utrudniało nam bezpośrednie porównanie ceny za metr kwadratowy netto między inwestycjami. Teraz zasada jest prosta, jednakowa dla wszystkich. To duży krok w stronę dojrzałości rynku. Oczywiście jako przedsiębiorcy twardo stąpający po ziemi spodziewamy się, że ceny ofertowe mogą zostać skorygowane, aby deweloperzy utrzymali rentowność projektów. Ale dla nas to i tak korzystna zmiana. Łatwiej ocenimy realną wartość lokalu, nie płacąc za powietrze w ścianach i łatwiej wytłumaczymy cenę naszemu klientowi końcowemu przy odsprzedaży. Czyste zasady gry to podstawa dobrego biznesu. Koniec dyktatu ceny. Klient w 2026 roku szuka stylu życia, nie murów. Mamy też bardzo ciekawe dane dotyczące tego, co w ogóle sprzedaje się na rynku. I tu uwaga, nastąpiła potężna zmiana mentalna. Jeszcze kilka lat temu król był jeden. Cena za metr. Jeśli było tanio, sprzedawało się wszystko. Dziś to już nie działa. Eksperci tacy jak Jan Dziekoński z rynekpierwotny.pl wskazują jasno, kupujący przestali patrzeć tylko na mury. Dziś liczy się energooszczędność, certyfikaty środowiskowe i tak zwany social. Nowe osiedla to małe miasteczka. Klient chce mieć na dole kawiarnię, strefę fitness i paczkomat. No i tutaj wniosek jest brutalny, ale szczery. Jeśli kupisz tanie mieszkanie w bloku, które jest betonową pustynią bez udogodnień, będziesz miał problem z wyjściem z inwestycji. Klient stał się, używając ładnego słowa, wysublimowany. Ale to nie wszystko. Rynek ewoluuje w stronę nowych formatów, które musimy obserwować. Po pierwsze mikroapartamenty, czyli takie lokale 20-30mrowe w pełni wyposażone z dużymi częściami wspólnymi. To hit dla singli i młodych specjalistów, gdzie rentowność z metra jest najwyższa. Po drugie, PRS, czyli najem instytucjonalny. Wielkie fundusze wchodzą do gry i budują całe bloki na wynajem. Dlaczego o tym mówię? Bo fundusze wyznaczają nowy standard wykończenia i obsługi. Jeśli chcesz z nimi konkurować jak prywatny inwestor, twój produkt musi być top. I teraz pytanie za milon. Jak w gąsu tych wymagań, certyfikatów, mikroapartamentów i konkurencji z funduszami znaleźć mieszkanie, które daobić? Skąd wiedzieć, czy tak kawalerka to hit, czy gniot? Dokładnie po to stworzyliśmy nasze narzędzie Matrix. To system, który bierze pod uwagę te wszystkie nowoczesne zmienne, potencjał części wspólnych, strukturę demograficzną, konkurencję PRS w okolicy. Przelicza te dane i daje nam prostą odpowiedź. Wchodzić czy uciekać? Nie musisz zgadywać, czego chce klient w 2026 roku. My to policzyliśmy. Jeśli chcesz dostać dostęp do Matrixa i nauczysz się z niego korzystać, zapraszam cię do Poznania 24 i 25 stycznia. Pokażemy ci jak inwestować w te nowe formaty i zarabiać na wymagającym rynku. Link do warsztatów znajdziesz w opisie. A teraz trendy na 2026 rok. Na koniec zostawiłem to, co najważniejsze dla waszych portfeli, naszą strategię na 2026 rok. Business Insider opublikował świetną analizę, z którą zgadzamy się w 100%. Polska mapa mieszkaniowa się rozjeżdża, można powiedzieć. Rynek się polaryzuje. Skończyły się czasy, gdy wszystko rosło. Teraz mamy rynek dwóch prędkości. Centra metropolii są drogie i stabilne, ale prawdziwe okazje, nasz inwestycyjny Blue Ocean, można powiedzieć, przeniosły się poza rogatki miast. Dlaczego tak mocno stawiamy na miasta satelitarne i mniejsze ośrodki? Tu działa czysta matematyka i psychologia. W 2025 roku popyt w mniejszych miejscowościach wyhamował, bo tamtejszy klient jest wrażliwy na koszt kredytu, ale teraz gdy stopy spadają, zdolność wraca, popyt w satelitach odbije ze zdwojoną siłą. Ludzie widzą ceny w centrum i mówią: "No nie stać mnie". A potem patrzą na świetnie skomunikowaną satelitą, gdzie jest taniej i włącza się mechanizm. Okej, to ma sens. Prognozy CBRE mówią jasno, w mniejszych i tańszych rynkach odbudowa sprzedaży będzie najbardziej dynamiczna. Dla nas handlujących mieszkaniami to sygnał. Tam szybciej znajdziemy klienta końcowego na nasz gotowy produkt. Żeby na tym zarobić, musimy kupić mądrze. Stosujmy tutaj cztery żelazne filtry, które zabezpieczają naszą marżę przyc sprzedaży. Pierwsze to szyna, która jest królem. Nie interesują nas miejscowości, gdzie stoi się w korkach. Musi być kolej aglomeracyjna, szybki tramwaj lub SKMK. Klient kupi od nas mieszkanie tylko wtedy, gdy będzie miał pewność, że w 30 minut dojedzie do pracy. Dwa to czas, a nie kilometry. Kluczowy parametr to 2545 minut do magnesu, czyli biurowca albo uczelni. Jeśli dojazd trwa dłużej, odpuszczamy, bo trudniej będzie wyjść z inwestycji. Po trzecie, ograniczona podaż. To jest taki nasz bezpiecznik. Unikamy szczerych pól, gdzie deweloper może budować w nieskończoność. Szukamy raczej satelitów, gdzie y ilość inwestycji w sprzedaży jest znikoma. No i czwarta kwestia to produkt na start. Tutaj celujemy w układy dwupokojowe. To one ratują najszybciej, bo idealnie trafiają w zdolność kredytową młodych ludzi. Drugi filar to mniejsze miasta wojewódzkie. Rok 2025 pokazał, że wzrosty nie są domeną tylko Warszawy. Są miasta w Polsce, gdzie relacja zarobków do cen jest zdrowa, a rynek rośnie szybciej. Jeśli miasto ma nowe fabryki i strefę ekonomiczną, tam szukamy okazji do obrotu. No dobrze, a jak wygrać z konkurencją operacyjnie? Tu stosujemy taktykę value. Eksperci CBR słusznie zauważają, że klient widzi w internecie wszystko. Dlatego my nie walczymy byciem najtańszym. My wygrywamy produktem kompletnym. Naszą przewagą w 2026 roku jest polowanie na pakiety. Negocjujemy z deweloperem mieszkanie plus komórka oraz miejsce postojowe w cenie. Kiedy wystawiamy takie mieszkanie na sprzedaż, jest ono bezkonkurencyjne. Klient woli dopłacić za naszego gotowca z miejscem garażowym niż kupować gołą dziurę w ziemi od dewelopera bez dodatków. Żeby w 2026 roku połączyć te kropki i zarobić, potrzebujesz planu. My ten plan mamy i podzielimy się z nim z tobą. Excele, Matrix, nasze analizy lokalizacji. Wszystko czeka na stole w Poznaniu 24 i 25 stycznia. To jest inwestycja, która zwraca się błyskawicznie. Link w opisie. Subskrybujcie kanał i do zobaczenia. M.