Odkryj tajemnice – DWUPAK strzał w 10 inwestowania w nieruchomości! [Inwestycje w DWUPAK]

dwupak Co to jest jak na tym zarabiać Gdzie to kupić jak to skonstruować żeby na najmie dwupaka zarabiać jak najwięcej pieniędzy Cześć Nazywam się Robert jarczyński i od 2012 roku Jestem zawodowym i aktywnym inwestorem na rynku nieruchomości i dzisiaj mamy pierwszą specjalnością jest budowa pasywnych portfeli mieszkań na wynajem w dzisiejszym tematem jest dwupak Co to są dwupaki to jest jedna ze strategii inwestowania nieruchomości tych strategii jest ileś podstawową podstawową znaną strategią inwestowania nieruchomości na wynajem jest inwestowanie w mikrokawalerkę w ogóle w kawalerki mikro apartamenciki tak żeby to były takie kliteczki jak najbardziej zoptymalizowane żeby zarabiał jak najwięcej pieniędzy mam kilka takich nieruchomości nie lubię ich chociaż zarabiają najlepiej najlepiej z metra jeszcze kiedyś te mikro kawalerki można było naprawdę bardzo tanio kupić bo rynek nie rozumiał jej wartości dzisiaj to już jest jakby ceny tych mikrokawalerek są wyceniane od wartości którą generują z najmu stąd micro apartamenty wyskoczyły ostatnie pięć lat trzy od razu do góry to jest w ogóle kosmos problem z mikro apartamentami jest taki że dzisiaj działają i dzisiaj jest to atrakcyjny produkt a za 5 10 15 lat już to nie musi nie będzie musiał być atrakcyjnie produktów rynek się zmienia stąd jeżeli inwestujesz w nieruchomości na wynajem masz jeden mikro apartament OK ale jak masz ich 10 czy 15 to jednak polecałbym z dywersyfikować sobie troszeczkę strategię i to jest tak że im mniej masz pieniędzy tym bardziej rzeźbisz Czyli każda złotóweczka jest musi być w każdą stronę dobrze obrócona a im więcej tym No właściwie bardziej liczy się bezpieczeństwo albo dywersyfikacja ułożenie także Gdyby coś się zmieniło to nie tracisz z dnia na dzień W ogóle dochodu z 10 mieszkań tylko z dwóch z trzech ale nie z 10 przykład covidu pokazał na rynku najmu że mieszkania wielopokojowe są przeżytkiem i mieszkania wielopokojowe w roku 2012 13 14 i tak dalej do 17 były naprawdę super produktem ale od roku 2017 mieszkania wielopokojowe czyli 7-pokojowe pięciopokojowe są co najwyżej produktem drugiej kategorii i choćby dlatego że w roku rok 2020 pokazał i 2021 że w przypadku czegoś takiego jak pandemia ludzie nie chcą mieszkać w jednym mieszkaniu gdzie jest kilka pokoi tak naprawdę kilka osób że jednak w ogóle nie mieć ciasne ale własne i w tym momencie mikrokawalerki wyskoczyły do góry ale nie o mikrokawalerkach dzisiaj chciałem rozmawiać Chciałem rozmawiać o dwupakach co to jest dwupak i jak funkcjonuje Więc pozwól że przeczytać taką formułkę która może co nieco rozjaśnić OK więc teraz inwestowanie w dwupach może być interesującą opcją to po pierwsze i teraz gdyby umożliwia głupa umożliwia posiadanie dwóch nieruchomości które można wynająć i generować dochód z najmu posiadając jedno mieszkanie ale jak to bo chodzi o to że dwupak to jest jedno mieszkanie na jednej księdze wieczystej które faktycznie funkcjonalnie ma 2 mieszkania w środku no i daje to szereg fajnych rzeczy które z których możesz skorzystać Zastanówmy się jakie czynniki są ważne przy podejmowaniu decyzji o inwestowaniu w dwupaki no i po pierwsze jest to lokalizacja No bo jeżeli powiedzmy wybierzesz miejsce gdzie nie ma miejsc do pracy jest za to jest to miejsce w mieście czy poza miastem gdzie jest to dla rodzin gdzie tam jest potrzebna przestrzeń ogród i tak dalej I masz powiedzmy 65-metrowe mieszkanie czyli takie powiedzmy komfortowe trzypokojowe no to ono się tam wynajmie ona tam będzie atrakcyjny ale jeżeli z tego Zrobisz dwupaka tak jak my często robimy czyli zrobimy w środku dwa dwupokojowe mieszkania to oczywiście dwupokojowe mieszkanie około 30 metrów zoptymalizowane w pełni też się wynajmie ale dużo lepiej by się wynająło w centrum a nie w miejscu gdzie jest to atrakcyjna dla rodzin o to mi chodzi więc lokalizacja jest bardzo ważna Czyli musisz być blisko do pracy blisko do centrum handlowego blisko do uczelni jeszcze miejsce żeby była dobra lokal dobra komunikacja że masz dobry dojazd to wszystko wpływa na atrakcyjność najmu dalej analiza kosztów No bo to nie może być tak że mając dwupaka Zapłacisz za to takie same pieniądze jakbyś kupił dwa osobne mieszkania o co chodzi koszt metra kwadratowego Kiedy kupujesz kawalerkę 25 metrów a mieszkanie 65 metrowe to kawalerkę kupić dużo drożej za metr niż 65 metrów Możesz sobie powiedzieć jak to przecież oba wybudowanie kosztuje tyle samo nie kosztuje tyle samo bo w mniejszym mieszkaniu jest więcej instalacji więcej przestrzeni zajmuje kuchnia więcej przestrzeni zajmuje łazienka jest tyle samo pionów musi być i kanalizacyjnych inwentylacyjnych i nagle i też muszą być drzwi i pewnego typu koszty które tam się ponosi Innymi słowy metr kwadratowy w przypadku mniejszych lokali nie tylko jest droższy do wykonania ale także jest dużo bardziej przystępny cała cena małego lokalu jest dużo bardziej przystępna A to oznacza że więcej osób może sobie na to pozwolić bo to mniej finalnie kosztuje i jest to bardziej atrakcyjne do zakupu bo mniej po prostu kosztuje czyli naturalnie będzie kosztowało więcej pieniędzy za metr No i teraz mamy mieszkanie 65 metrów które możesz funkcjonują podzielić na dwa albo z czasem 3 mieszkania więc naturalne jest to że ten większy metraż będzie kosztował mniej i płacąc mniej za ten metraż jesteś w stanie funkcjonowanie zrobić tak że właściwie będziesz miał to samo co płacą dużo więcej pieniędzy za kamerkę tak faktycznie tylko nie będziesz miał nie jedną kawalerkę tylko dwie na jednej księdze tak dużym skrócie i zapłaci za to mniej i to jest atrakcyjne to jest fajny patent stąd koszty wtedy są niższe Kolejna kwestia potencjalny dochód No bo pogadajmy teraz Jeżeli masz to 60 metrowe mieszkanie i chcesz je wynająć No to dzisiaj młodzi trzypokojowe 65 metrowe mieszkanie wynajmiesz między 3 a 3,5 tysiąca plus wszystkie opłaty Powiedzmy a jeżeli to wynajmiesz jako dwa dwupokojowe mieszkania bo 65 metrów ona tak funkcjonalnie podzielić często No to dwupokojowe mieszkanie wynająć między 2000 a 2500 miesięcznie czyli między 4 a 5000 dostaniesz pierwszym wariancie 3,5 w drugim wariancie 4 do 5 Czyli jeżeli bandowe dane porównamy No to dostaniesz 3000 za najem trzypokojowego mieszkania minimum A jak to funkcjonalnie podzielisz na dwa dwupokojowe mieszkania to możesz uzyskać nawet 5000 to jest potężna różnica coś powie to tylko 2000 to jest aż o 67% więcej dochodu znaczy przychodu bo jeszcze minus koszty więc ten dochód może być w ogóle finalnie 5-krotnie większy No i dalej kwestia zarządzania nawet nie samego kosztu zarządzania No bo koszt może być nawet podobny tak Ale wyobraź sobie że masz na przykład nie wiem 10 mieszkań to może być trudno dla wyobrażenia dla osoby która nie ma żadnego ale jak ja zaczynałem w 2012 i mówiłem że mam tam ileś mieszkań to nie spotykałem za bardzo osób które miały więcej niż 5 mieszkań dzisiaj na Rynku nieruchomości to jest naprawdę bardzo częste wśród inwestorów że spotykamy kogoś tam ma 5 do 15 tak 5 10 15 więcej w tym obszarze w tej ilości to naprawdę nie jest rzadką rzeczą żeby żeby No mówię spotkać osobę która na rynku nieruchomości tyle nieruchomości ma I teraz jeżeli to byłoby 10 kanarek rozproszonych po całym mieście ktoś powie tak to dywersyfikacja jest bezpieczniej tylko że równocześnie się ciężko się tym zarządza wiesz Każdy ma inną lokalizację innym możesz mieć grupy docelowe inne zdjęcia i inne układy a jeżeli to jest tak że masz to bliski odległości od siebie albo czasem w jednym budynku i masz tam 5 dwupaków tak to Nazwijmy czyli 10 mieszkanek to faktycznie jedna ogłoszenia możesz to załatwić może być tak że żeby to wynająć co jest wizyta tylko w jednym miejscu jesteś w stanie to wszystko dobrze sobie ograć więc zarządzanie jest prostsze kumulowanie znaczy zgrupowanie kosztów obniżanie kosztów zarządzania mniej czasu to kosztuje i tak dalej i tak dalej więc jeżeli wiesz co robisz to taka dywersyfikacja na maksa nie jest ci w ogóle potrzebna Tylko warunek jest że musisz wiedzieć co robisz dalej Kiedy kupujesz jest istotna długoterminowa strategia no bo No bo teraz tak jeżeli ktoś kupuje mieszkania typu mikrokawalerki No to fajnie to działa dzisiaj pytanie jak to będzie działało za 10 15 lat Jest takie powiedzenie na rynku nieruchomości że jutro nieruchomościach to jest faktycznie za pół roku a za tydzień to jest tak za 5 lat więc jeżeli tydzień to jest 5 lat no to za miesiąc No to jest dekada do do dwóch Nie no Dekada do dwóch za miesiąc Przynajmniej tak więc pytanie jak to będzie za miesiąc Na tym rynku nieruchomości masz dzisiaj pakiet mikrokawalerek fajnie On działa dzisiaj A czy nie będzie takich zmian społecznych albo jakiś tam zmian potrzeby jakościowej że te mikrokawalerki nie będą aż takie atrakcyjne pewnie będzie produkt który się zawsze będzie wynajmował ale jeżeli za dużo inwestorów będzie te mikrokawalerki miało No to one stracą No i wiecie stracą sens w pewien sposób stracą atrakcyjność wyjątkowość unikalność po prostu z kwestii popytowo podażowej ludzie nie będą chcieli w tym mieszkać więc go za dużo i ceny tego najmu tego spadną finalnie stąd tak samo Ich wartość gdyby tak się wydarzyło to mówię Jak w kontekście ryzyka No i odpowiedzią na to może być dwupak dwupak typu kupujesz atrakcyjne mieszkanie typu 56 m takie które zawsze będzie atrakcyjnie do życia dla zwykłego człowieka dzielisz sobie funkcjonalnie wynajmujesz w sposób który optymalizuje sobie tę przestrzeń gdyby cokolwiek na rynku zmieniło Możesz tak zostawić możesz sobie to przeformułować w środku możesz cofnąć zmiany i zrobić remont sprzedać jako Flipa to daje trochę więcej możliwości natomiast jest pewna przewaga Wyobraź sobie że Polska jest jednym z ostatnich krajów w Unii Europejskiej która nie ma katastruk Czyli podatku katastralnego od wartości nieruchomości w wielu krajach działa to tak że przy pierwszym mieszkaniu które posiadasz 0% płacisz tego podatku przy drugim mieszkaniu już zaczynasz płacić przy trzecim płacić więcej przy czwartym jeszcze więcej przy piątym to w ogóle kosmos jak już się nie opłaca mieć takie wyrównanie szans dla tych którzy powiedzmy nie do końca ogarniają kwestie inwestycyjno-biznesowe żeby się za bardzo finansowo nie rozjechali czy byli wszyscy takimi średniakami taka strategia Socjalistyczna więc jeżeli państwo w Polsce prowadzi A to jest tylko kwestia czasu W jakiej formie Nie wiem podatek katastralny No to posiadanie dwupaków na przykład Wyobraź sobie że masz 5 mieszkań niech będzie że masz 4 mieszkania No i nagle Ci państwo tam dowala ustalili w nocy od jutra Bach podatki musisz płacić za pierwsze nic za drugie Ile jest za trzecie ile za czwarty ileś w tym przypadku ty funkcjonalnie jak masz dwa dwupaki Czyli też cztery mieszkania funkcjonalnie to pokazuje że masz tylko dwa mieszkania po prostu i nagle okazuje się że te podatki są mniejsze tak samo są niższe koszty na przykład mediów niższe koszty ogrzewania niższe koszty Nie wiem za telewizję czy internet bo to jest naturalnie sobie to dzielisz po prostu po tym metrażu więc na jednym mieszkaniu kwestia jeszcze analizy ryzyka analiza ryzyka jest taka że dzisiaj robisz dzisiaj mówię o tym katastrze więc dwupaki wypadają lepiej jeżeli chodzi o kwestie analizy analizy ryzyka w wielu kwestiach niż mikro kawalerki ale też dwupaki mogą mieć na przykład narzucone jakieś przepisy przeciwpożarowych których dzisiaj ich nie ma albo trzeba wiedzieć jakie wykonać nagram Także drugą część tego filmu w której pokaże co jest ważne jak to wykonać tak żeby to było w miarę bezpiecznie zrobione oczywiście na poziomie ogólnym bo gdybyśmy mieli to zrobić tak bardzo profesjonalnie to był potrzebny wielogodzinny wykład bardzo techniczny i nie każdy by to chciał słuchać i zrozumieć więc analizę ryzyka polega na tym co się może na rynku zmienić i jak to nas może zadziałać i w którym miejscu w którym będziemy więc z dwupakami może być tak że coś się na rynku zmieni i trzeba będzie tam jakoś licencję uzyskać w żadnym kraju takich dwupaków czy wielopaków nie zakazano w żaden sposób bo funkcjonalnie faktycznie są to pokoje do wynajmu z łazienkami i kuchniami i nie ma przepisów na to które by to dzisiaj w Polsce jakkolwiek mówiły że coś jest z tym faktycznie nie tak No dobrze mówię o tym dwupaku ale nie pokazałem jak on wygląda więc teraz chciałem wam pokazać jeden obraz wart 1000 słów tak w skrócie więc tutaj mamy mieszkanie 58 metrów które kupiliśmy kilka lat temu od dewelopera to jest normalne mieszkanie trzypokojowe to jest takie które dzisiaj można było wynająć w cenie 3 do 3,5 tysiąca miesięcznie tak jak powiedziałem dobrej lokalizacji a teraz Wyobraźcie sobie że te mieszkania takie mieszkanie powiedzieliśmy od chłopaka przeprojektowaliśmy zwróćcie uwagę tutaj troszeczkę Jeżeli chcesz się przyjrzeć możesz nawet ten film sobie trochę zatrzymać i zobacz że tutaj zrobiliśmy dwa mieszkania dwupokojowe faktycznie jest to jedno mieszkanie jest malutki korytarzyk tam gdzie było wejście który poświęcamy na taką część wspólną potem mamy dwa wejścia i przyjrzyj się że jest kuchnia łazienka wszystko jest bardzo małe tak bardzo funkcjonalnie rozłożone no i takie mieszkania zarabiają więcej pieniędzy powiedziałem że gdybyśmy to w całości wynajęli zapłacimy trzy dostajemy 3 do 3500 miesięcznie w tym przypadku dwa dwupokojowe mieszkania wynajmuje między 2100 w tej lokalizacji czy z Łodzi a 2500 miesięcznie czyli razem między 4 200 a 5 tysięcy No to mówiłem o tym wcześniej To jest po pierwsze to widzisz jak ten obraz wart 1000 słów wygląda Czyli jak to się przeprojektowuje tutaj chodzi i mówię w kolejnej części powiem Jakie rzeczy są istotne przy podejmowaniu takiej decyzji ale równocześnie Zobacz to jest krótkie porównanie w wariancie A masz jedno mieszkanie trzypokojowe i najem aż 3 do 3,500 a w drugim wariancie masz dwa mieszkania dwupokojowe i najem między 2 100 a 2 500 a wspólnie cztery dwie pięć tysięcy i więc tutaj w lewym dolnym rogu Porównałem jakby to wyglądało tak procentowo czyli ten jedno to jedno trzypokojowe versus ten wariant dwupaka więc gdyby się okazało że jest taki ogarnięty Kowalski który bierze takie mieszkanie wynajmuje za 3,5 to jest pierwszy wariant także on zarabia Max czy on zrobił super i po drugiej stronie liczymy najmniejszą kwotę którą moglibyśmy uzyskać z najmu dwupaka łącznie czyli 4 200 różnica 4 200 - 3 500 700 zł dlatego w pierwszym równaniu Porównałem 700 zł podzielone przez 3,500 A to jest akurat 20% różnicy Innymi słowy minimalnie mając dwupaka możesz to wynajmować aż o 20% drożej taka drobna różnica natomiast maksymalnie Przyjmijmy sobie że zwykły Kowalski a jest jednakże profesjonalny inwestor który wynajmie to za 5000 miesięcznie a versus 3000 więc 5000 minus 3 daje 2000 zł różnicy więc 2000 podzielone przez 3000 to jest aż o 66,7% więcej Innymi słowy Możemy założyć że całkiem realne na tym akurat przykładzie i na wielu innych robiąc z dwupaka zarobisz między 20 a 67% więcej no jest to rozstrzał tak no to Przyjmijmy że to będzie około 45% więcej przychodu z najmu tego samego metrażu jeżeli jeszcze Powiem ci że no przecież większość ludzi bierze kredyt na zakup nieruchomości tak no to W pierwszym wariancie bierzesz kredyt i płacisz powiedzmy 3000 raty za zakup tego mieszkania więc mówisz No co no Zostanie mi między 500 zł ani nic jeszcze musiał podatki zapłacić więc w zasadzie psie pieniądze OK no to teraz wyobraź sobie że robisz dokładnie to samo i właściwie płacisz 3000 raty ale masz piątkę miesięcznie czyli po zapłacie wszystkiego jeszcze ci dwa na czysto zostaje taka to różnica Czyli to nie jest tylko więcej o tym 2000 Albo o 20% Czy 40% więcej tylko po wszystkich kosztach może okazać się że to jest 5 razy więcej tego co ci zostaje w kieszeni i to jest bardzo istotne i to rozumiem inwestorzy i to też wyjaśniam dlatego że wiele osób mówi a nie do końca rozumiem To jest tylko taka mała różnica To nie jest tylko taka mała różnica nieruchomości liczymy sobie tylko miesiąc do miesiąca tylko rok do roku więc jeżeli zarabiasz nadanie nieruchomości 2000 zł miesięcznie więcej to jest 24 000 rocznie więcej samochód super wakacje rocznie więcej ponad to co zwykle nie to jest dużo jak masz 5 takich nieruchomości a 10 a w ciągu 5 lat jest też takie powiedzenie że ludzie nie doceniają tego co przeceniają to co mogą osiągnąć w ciągu roku ale nie doceniają tego co mogą osiągnąć w ciągu pięciu lat no i teraz z tego są następujące wnioski metr kwadratowy metrowi nierówne czyli inne wykorzystanie metra ja tutaj akurat pokazałem coś co da się podzielić na dwupaka ale Gdybyśmy wzięli inne mieszkanie około 60 metrów które się nie da podzielić bo nie spełnia tych parametrów No to jego produktywność jego prężność jego zyskowność jest będzie niższa niż takiego produktu Po drugie jesteśmy w stanie wykorzystać każdy metr mieszkania żeby zarabiało więcej zbudować portfel mieszkań który jest atrakcyjny i dla właścicieli do najemców i dopasować strategię do potrzeb inwestora Co to znaczy że ty inwestując takie coś musisz najpierw wiedzieć co z tym zrobić to jest tak jak siadasz na rower i musisz się nim nauczyć jeździć jak skręca w prawo w lewo zrozumieć jak funkcjonuje nie najpierw Jeździliśmy na rowerze z czterema kółkami potem Nam zabrali te dwa kółka i trzeba było się nauczyć to jest tak samo z tym chłopakiem nie że jak już się uczysz a funkcjonuje to tak to musisz trochę się nauczyć rozumieć to co tu chodzi jak to sprzedać na tym zarobić jak sobie to wynaleźć i wyszukać więc w kolejnej części opowiem o tym jak wyszukać Jak znaleźć jak przeanalizować co jest ważne i dlaczego jak to trzeba wyremontować Dziękuję ci serdecznie za uwagę Zapraszam cię do oglądania kolejnych filmów na moim kanale i zaproś serdecznie swoich znajomych wszystkich tych o których myślisz że mogą skorzystać oglądając moje filmy Dzięki do zobaczenia cześć