Prognozy dla 6 spółek deweloperskich z GPW: Sprzedaż, dywidendy i wpływ nowego prawa [2026, dywidendy i nowe prawo]

Mimo zadyszki na rynku mieszkaniowym w 2025 roku, akcje deweloperów mieszkaniowych kontynuowały wieloletnią hossę i dostarczały gotówki w formie dywidendy. Sprawdziliśmy w dzisiejszym materiale jak rysują się perspektywy na 2026 rok oraz które spółki deweloperskie mają dziś najlepsze fundamenty, potencjał dywidendowy oraz szansę na dalszy wzrost. Ja nazywam się Rafał Leszek i zapraszam na nowy film. Partnerami kanału są Dom Maklerski Banku Ochrony Środowiska, Dom Maklerski Navigator oraz Dom Maklerski Nobel Securities. Mimo spowolnienia na rynku mieszkaniowym, rok 25 był kolejnym udanym dla akcjonariuszy giełdowych deweloperów. Czołowi reprezentanci sektora zanotowali wzrosty cen akcji, wypłacili soite dywidendy i utrzymali wysokie marże. Indeks WIG nieruchomości grupujący 23 notowane na GPW spółki deweloperów mieszkaniowych oraz komercyjnych urósł w 2025 roku o 30% a w styczniu 26 roku zanotował nowe ATH przekraczając poziom 6000 punktów. Liderami. W tym segmencie okazać się Develia, Marvy Pol i Dom Development, których akcje podrożały o ponad 50%. Jeszcze rok temu tak mocne wyniki deweloperów mieszkaniowych wcale nie były oczywistością. Po ostatecznym pogrzebaniu projektu dopłat do kredytów hipotecznych i stosunkowo kiepskiej sprzedaży w pierwszych miesiącach 25 roku na rynku pojawiły się głosy o możliwej zapaści i mocnych przecenach nowych lokali. Finalnie żaden z czarnych scenariuszy się nie ził, ponieważ do gry włączyła się Rada Polityki Pieniężnej, która w maju nieoficjalnie rozpoczęła cykl obniżek stóp procentowych. Sami deweloperzy też zachowali zimną krew. Mimo najwyższej w historii oferty nowych lokali dość ostrożnie grali kartą rabatową. Jak komentuje dla stokoach.pl Patryk Kozierkiewicz, radca prawny Polskiego Związku Firm Deweloperskich. Wchodząc w 2026 rok rynek mieszkaniowy znajduje się w fazie wyraźnej stabilizacji. Deweloperzy spodziewają się raczej umiarkowanego, kontrolowanego wzrostu sprzedaży niż gwałtownych wahań. Skala tego ożywienia będzie silnie uzależniona od lokalnych uwarunkowań oraz sytuacji makroekonomicznej. Kluczowe znaczenie ma poprawiająca się dostępność kredytów hipotecznych i stopniowy powrót odłożonego popytu, który jednak trafia na niemal rekordowo szeroką ofertę mieszkań, co działa stabilizacyjnie na ceny. Od strony wyzwań największą niepewnością pozostają koszty realizacji inwestycji, w tym koszty pracy, materiałów oraz gruntów, a także otoczenie regulacyjne i planistyczne. Ostatecznie przeczekanie słabego początku 25 roku okazało się trafioną strategią, bo już czwarty kwartał na rynku mieszkaniowym upłynął pod znakiem zdecydowanego ożywienia. Jak mówi Stokucz.pl Katarzyna Kuniewicz, dyrektorka badań rynku Autodom, ostatnie miesiące 25 roku przyniosły ożywienie na rynku deweloperskim. Zarówno po stronie podażowej, jak i popytowej w największych polskich miastach Outom odnotował wyraźny wzrost aktywności. Bez wątpienia największy wpływ na skłonność potencjalnych kupujących do sfinalizowania zakupu miało sześć obniżek 100% i niska inflacja, które spowodowały wyraźny wzrost zdolności kredytowej nabywców. Jeden z branżowych liderów poprawił w 2025 roku swój rekord sprzedaży znajdując nabywców na ponad 4,4000 lokali. Jak powiedziała Stockpl Monika Dobosz, wiceprezes zarządu, dyrektor finansowy Dom Development, miniony rok był dla grupy Dom Development wyjątkowo udany. Ustanowiliśmy rekord sprzedaży znajdując nabywców na niemal 4500 lokali. Jednocześnie przekazaliśmy klientom detalicznym rekordową liczbę 4228 lokali. Łącznie z segmentem PRS przekazaliśmy 4325 lokali. Mimo obaw o popyt deweloperzy intensywnie inwestowali w nowe projekty. W 2025 roku w Polsce rozpoczęto obudowę aż 130 000 mieszkań oraz ukończono budowę 134 000, co daje 8% wzrost rok rocznie. PZFD szacuje, że rok 26 powinien zakończyć się wynikiem jeszcze lepszym, oscelującym wokół 140 000 od danych mieszkań. To z kolei zbliżyłoby rynek do rekordowych poziomów z lat 2020-202. Jak oceniają analitycy domu maklerskiego BOś, podaż będzie nadal rosła, co po kilku latach silnych wzrostów pomoże w stabilizacji poziomu cen. Różnice regionalne będą się pogłębiać. Najbardziej rozwinięte rynki będą sprawnie absorbować nowy wolumen, podczas gdy pozostałe odczują wydłużenie cyklu sprzedaży. Zmiany prawne powinny stopniowo likwidować wąskie gardła, choć ich efekt pojawi się w pełni dopiero po 26 roku. Eksperci są zgodni, że większość deweloperów notowanych na warszawskiej giełdzie ma dobre perspektywy na poprawę wyników w 26 roku i wypłatę solidnych dywidend. Jak prognozują analitycy biura makerskiego mBanku, spodziewamy się, że w 26 roku sektor osiągnie łączny wzrost EPS o około 31%. Wzrost nie będzie jednak rozłożony równomiernie. Archicom, Atal i Murapol powinno notować wysoki wzrost EPS, a EPS, Dom Development i Develi będą prawdopodobnie stabilne. Spójrzmy teraz na stanowisko analityków domu maklerskiego BOś. Zważywszy na perspektywy branży, zalecamy trzymać się spółek deweloperskich, a przede wszystkim tych, które mają wysokie wolumeny sprzedaży, co umożliwia pokrycie kosztów sprzedaży i ogólnego zarządu. Oferują mieszkania w niskim i średnim standardzie, a także te, które wypłacają duże dywidendy. Rosnący wolumen sprzedaży pozwalający na skalowanie biznesu i wysoka stopa dywidendy brutto powinny wspierać kurs akcji Dom Development, który wolimy od Marvy Polment, gdyż ten drugi ma niską przedsprzedaż mieszkań. Przy selekcji najlepszych spółek analitycy zalecają analizę jakości zarządu i banku ziemi poszczególnych firm. Jak podkreślają to elementy stanowiące o potencjale do budowania mieszkań w kolejnych latach i przyszłych wyników. Jak powiedział Stockz.pl Dariusz Nawrot, analityk Nobel Securities. W mojej opinii najlepiej zarządzane są Dom Development i Develia. Obie spółki w ostatnich latach przejmowały mniejszych deweloperów bądź ich projekty mieszkaniowe, dzięki czemu mogły rozpocząć sprzedaż w kolejnych miastach bądź skokowo zwiększyć sprzedaż na rynkach, na których dotychczas operowały. I Dom Development i Deveria w ostatnich kwartałach osiągają bardzo dobre rezultaty w sprzedaży mieszkań, co powinno przełożyć się na poprawę wyników finansowych obu spółek. Deweloperzy mieszkaniowi o ponad dekady są stałym punktem rankingów dywidendowych na GPW. Rynkowa hossa napędza wyniki, kursy akcji i winduje stawki. W efekcie stopy przekraczające 67% stały się niemal normą w branży. Bieżący sezon dywidendowy wśród deweloperów mieszkaniowych również zapowiada się dobrze. Dom maklerski Boys zakłada, że Dom Development wypłaci w 26 roku dywidendę w wysokości niemal 22 zł na akcję, co przełoży się na stopę dywidendy około 7,9%. Deia zdaniem biura maklerskiego mBankku może wypłacić nawet 68 gros na akcję, co dałoby stopy w okolicach 8,8% rosnącą w 27 do około 9,1. Jak podkreślił Dariusz Nawrot, dobre perspektywy wynikowe w najbliższych dwóch, trzech latach mają również Murapol, Archikom, Atal i Echo. Te cztery spółki również niemal regularnie dzielą się zyskami z akcjonariuszami. Spodziewam się, że tak będzie również w najbliższych trzech latach. Wszystkie sześć wymienionych przeze mnie spółek ma dosyć mocne bilanse. Zdecydowanie najlepszą pozycję gotówkową ma Dom Development oraz grunty zakupione bądź zabezpieczone umowami przestępnymi w ilości pozwalającej na trzy do 5 lat budowania mieszkań. Prognozy biura maklerskiego m banku zakładają, że w 2026 roku Murapol wypłaci ponad 5,5 zł dywidendy na akcj, co przekłada się na stopę dywidendy w okolicach 14-15% po już dwucyfrowej stopie wypłat w 25 roku. Eksperci firmy doradczej JL zauważają, że 2025 rok był czasem odpływu inwestorów indywidualnych z rynku mieszkaniowego. Ich udział, który przez lata stanowił około 1/3 zakupu, wyraźnie się skurczył, co także miało wpływ na spadek sprzedaży w 24 i 25 roku. Jak oceniają analitycy tejże firmy, inwestorzy indywidualni byli zniechęcani przez zapowiedzi opodatkowania trzeciego i kolejnego mieszkania, wprowadzenie podatku katastralnego, a także ograniczeń w najmie krótkoterminowym. Atrakcyjność inwestowania w najm spadła w porównaniu do ubiegłych lat. Rok 2026. Ich zdaniem to kontynuacja niepewności co do tego, czy nowe regulacje zostaną wprowadzone. Najszybciej prawdopodobnie pojawią się zmiany w zakresie najmu krótkoterminowego, bo są związane z rozporządzeniem Unii Europejskiej, która nakłada na Polskę dostosowanie przepisów wewnętrznych w pierwszej połowie 26. W 2026 roku w praktyce wejdą w życie nowe przepisy dotyczące planowania przestrzennego. Od 1 lipca każda gmina będzie musiała uchwalić tak zwany plan ogólny. Jak mówi Stokosz.pl pl. Katarzyna Kuniewicz, dyrektorka badań rynku Outom. To ogromne przedsięwzięcie, które już teraz angażuje urzędników w całym kraju. Wiele firm deweloperskich spieszy się, żeby uzyskać decyzję o warunkach zabudowy, bo po uchwaleniu planów część terenów może zostać po prostu wyłączona z możliwości zabudowy. Szacuje się, że 60 do 70% gmin zdąży z uchwaleniem planu w terminie, a brak planu może sparaliżować wydawanie pozwoleń na budowę. To może oznaczyć, że liczba dostępnych gruntów pod nowe inwestycje gwałtownie się skurczy. Grunty, na których nie będzie można budować, stracono wartości, a te dopuszczone do zabudowy wyraźnie zdrożeją. Ten fakt wzmocniony relatywnie dobrą sprzedażą może sprawić, że druga połowa 26 roku przyniesie szybszy wzrost cen. W połączeniu z niższymi stopami i opanowaną inflacją może to wywołać wyraźnie szybszy ponadinflacyjny wzrost cen mieszkań. Rosnącym cenom oferowanych na rynku mieszkań będzie zapewne towarzyszyła dalsza redukcja czynszów na rynku najmu. W efekcie rentowność inwestycji w mieszkania na wynajem w 2026 roku będzie podlegała dalszej redukcji. Inwestycje mieszkaniowe, na które wnioski o pozwolenie na budowę będą złożone od 2026 roku, będą musiały posiadać miejsca doraźnego schronienia, co może wywindować koszty ich całościowej realizacji. Jak podają eksperci JL, pierwsze projekty z MDS mogą teoretycznie pojawić się w sprzedaży w drugiej połowie 26 roku, ale zdecydowana większość nowej podaży w 2026 będzie realizowana na podstawie wniosków złożonych przed końcem 25 roku. W przypadku Warszawy i Trójmiasta wpływ na koszty będzie widoczny na większą skalę, zapewne w 2027 roku. W Poznaniu czy Łodzi prawdopodobnie jeszcze później ze względu na ogromny zapas niewykorzystanych pozwoleń. W sierpniu 25 prezydent podpisał ustawę o zmianie ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa oraz niektórych innych ustaw zakładającą rozwój budownictwa publicznego. Jak czytamy w analizie JL, państwo zrezygnowało zatem ze wspierania zakupów mieszkań na własność na rzecz mieszkalnictwa społecznego i komunalnego. Zgodnie z deklaracją rocznie ma powstawać około 25 000 takich mieszkań. Przyszłość tego programu jest ściśle uzależniona nie tylko od finansowania budżetowego w kolejnych latach, ale również od determinacji spółek i samorządów oraz od dostępu do gruntów niezbędnych do minimalizowania kosztów kredytów i utrzymania niskich czynszów przy jednocześnie wysokich kosztach realizacji. Podsumowując, rok 2026 powinien być rokiem ożywienia popytu i wzrostu sprzedaży mieszkań, co powinno przełożyć się na wyniki spółek giełdowych i poprawiać ich wyceny. Jak podkreśla Katarzyna Kuniewicz, nawet gdyby w 2026 roku nie nastąpiły dalsze obniżki stóp procentocentowy, w pierwszej połowie 26 sprzedaż mieszkań powinna utrzymać się na dobrym poziomie z czwartego kwartału 25 roku. Jeśli jednak w 2026 będziemy świadkami kolejnych obniżek stó procentowych, zapewne wiosną, w kwietniu czy maju, o czym mówią członkowie Rady Polityki Pieniężnej, dobra sprzedaż mieszkań utrzyma się także w drugiej połowie roku i to pomimo obowiązywania od 2026 roku wyższego opodatkowania działalności prowadzonej przez banki. Jeżeli takie analizy oparte na twardych danych są dla was użyteczne, jeżeli chodzi o podejmowanie decyzji inwestycyjnych, dajcie nam znać o tym w komentarzu, jednocześnie zostawiając łapkę do góry. Jest to dla nas sygnał, że warto tworzyć tego typu treści. Jednocześnie jeżeli macie apetyt na więcej tego typu informacji z GBW, ale również i rynków zagranicznych, zachęcam do odwiedzenia portalu stokach.pl. To wszystko na dziś. Dziękuję i do zobaczenia. Yeah.