Inwestowanie na KREDYT. Czy Warto Kupować Mieszkanie na Wynajem na Kredyt? [Analiza Rentowności Kredytu]

Czy warto kupować mieszkania na wynajem na kredyt Co to znaczy zły i dobry kredyt w jaki sposób dzięki kredytom i nieruchomością w kilkanaście lat możesz zbudować potężny majątek dla siebie i swoich dzieci chcesz się dowiedzieć oglądaj dalej Nazywam się Grzegorz Grabowski pomagam wynajmującym inwestor oraz przedsiębiorc branży nieruchomości podat koniecznie zasubskrybuj Kana wynajmistrz i kij dzc nieruchomości to duże kwoty część osób z tego powodu myśli że inwestowanie w mieszkania na wynajem jest tylko dla wybranych którzy mogą odłożyć albo w jakiś inny sposób weszli w posiadanie wysokich kwot gotówki ci bardziej świadomi wiedzą że w inwestowaniu w nieruchomości bardzo dużą mieszkan na wynajem bez wykorzystania kredytu Dla większości osób kredyt jest jedynym sposobem na powiększanie portfolio nieruchomości na wynajem No chyba że otrzymasz Nagle jakiś większy spadek w praktyce nie trzeba mieć dużych pieniędzy żeby w mieszkania na wynajem inwestować na pewno słyszałeś takie zwroty jak opm czyli People Money czyli pieniądze innych ludzi kredyty by to no money Down deals czy też wszystko co o nieruchomościach mówił Robert Kos w tym filmie jednak nie będę wchodził w różne strategie inwestowania w nieruchomości to są ciekawe tematy ale na inne filmy ale skupię się na rzeczy podstawowej Czy obecnie w Polsce warto kupować mieszkania na wynajem na kredyt i teraz pewnie mógłbym przytoczyć wiele skrajnie różnych opinii od totalnej negacji takiego pomysłu potwierdzenie że zawsze warto kupować niezależnie od sytuacji na rynku bo na nieruchomościach nie można stracić Ja jednak siedzę w finansach decyzje inwestycyjne staram się opierać na faktach liczbach i analizie ryzyka Wiem że to nie jest łatwe i sam też czasami ulegam emocjom autorytetom i reklamom jednak w przypadku inwestowania w mieszkanie na wynajem na kredyt można i warto samemu policzyć a potem świadomie zdecydować czy i jakie ryzyko akceptujemy podstawowa kwestia to czych z najmu zapewnią pokrycie kosztów oraz ry kredytowej od 2013 roku w Polsce zaczął się okres naprawdę niskich stóp procentowych do 2016 roku przewyższały one inflację czyli mieliśmy dodatnią realną stopę procentową a potem jednak inflacja zaczęła rosnąć a stopy nadal były trzymane na niskim poziomie a wręcz obniżane mimo rosnącej inflacji weszliśmy wtedy w okres ujemnych realnych stóp procowy to był zresztą jeden z powodów tak dużego wzrostu cen nieruchomości w Polsce w tym roku patrząc na ostatnie odczyty inflacji najprawdopodobniej weszliśmy ponownie w dodatnie realne stopy procentowe w okresie tych niskich stóp procentowych które przekładał się na niskie Oprocentowanie kredytów hipotecznych Czyli mniej więcej od 2013 do 2022 roku dość łatwo było kupić mieszkanie na kredyt tak żeby wynajem spłaca nam raty kredytu i jeszcze coś nam w kieszeni zostawało pokażę ci to na licz Za chwilę zobaczysz plik excel w którym zobaczysz dokładne wyliczenia link do tego pliku otrzymasz jak zapiszesz się na mój darmowy newsletter więc na spokojnie będziesz mógł go edytować wpisując swoje liczby jeszcze na koniec filmu Przypomnę ci o pobraniu tego pliku a teraz przejdźmy do wyliczeń na początek jedna uwaga w tym pliku dane wejściowe wpisujemy wyłącznie w żółte pola Załóżmy że mamy wkład własny w wysokości 20 i bierzemy kredyt na 30 lat na potrzeby tej analizy zakładam rentowność najmu po uwzględnieniu wszystkich kosztów związanych z mieszkaniem utrzymania remontów czy napraw na poziomie 6 proc czy to dużo czy mało na potrzeby swojej analizy sam musisz to ocenić Ale ja uważam że taka rentowność jest osiągalna w szczególności jeśli uwzględnimy optymalizację najmu na przykład poprzez najem na pokoje mikrokawalerki wynajem krótkoterminowy czy kwatery wysokość inwestycji to 600 000 złóż że obejmuje ona koszty transakcyjne wyposażenia i in wysokość kredytu wychodzi więc na poziomie 48s zł Zacznijmy od zakupu sytuacji niskich stóp procentowych 56 lat temu kredyty na poziomie 3 I5 były osiągalne jak widzisz najem zapewniał spłatę kredytu a po opłaceniu podatków oszczenia Przyj opodatkowany jeszcze coś w kieszeni zostawało przy tych samych założeniach kupilibyśmy takie mieszkanie obecnie czyli w sytuacji wyższych stóp procentowych wpism więc oprocentowanie kredytu na poziomie 7,5 proc jak widać wynajem z założoną rentownością nie zapewni nam tego że kredyt będzie się sam spłacał przypływy będą ujemne do twojej decyzji co zrobić można to poprawić na przykład zwiększając wkład własny wydłużając o ile to będzie możliwe okres kredytowania czy też kupując bardziej rentowne mieszkanie Trzeba pamiętać że mieszkanie na wynajem to inwestycje na długie lata i trzeba na to patrzeć długoterminowo a nie tylko na bazie warunków z jednego roku jak kupujesz coś na najbliższe kilkanaście a być może nawet kilkadziesiąt lat analiza tylko sytuacji aktualnej jest bardzo dużym błędem bo jak pokazuje historia stopy procentowe i warunki kredytowe ceny nieruchomości i czyn najmu zmieniają się czasami wręcz Zróbmy więc taką analizę na najbliższe 15 lat jednak zanim przejdę do analizy to powiedzmy sobie o pewnych założeniach czy też właściwościach Rynku nieruchomości które warto znać i które jednocześnie powodują że inwestowanie w nieruchomości jest tak popularne założenie pierwsze które na potrzeby tej analizy nieco uprości w długim terminie nominalne ceny nieruchomości rosną mniej więcej tak jak inflacja oczywiście nie każda nieruchomość nie w każdej lokalizacji ale dobrze dobrane mieszkanie z dużym prawdopodobieństwem spełni to wymaganie Nie oznacza to też że na rynku nieruchomości mieszkalnych nie ma okresów spadków cen Patrz chociażby okres 20072 w Polsce podkreślam więc że chodzi mi o tręd w długim terminie oraz o ceny nominalne czyli te bez uwzględnienia inflacji założenie drugie bardzo podobne do pierwszego że w długim terminie nominalne czynsze najmu też rosną mniej więcej zgodnie z inflacją jednak wolniej niż ceny nieruchomości Co oznacza że Zakładam że w długim terminie wzorem innych rynków rentowność inwestycji w mieszkania na wynajem będzie powoli spadać Przejdźmy więc do liczb ten arkusz działa podobnie jak poprzedni ale analizujemy już 15 lat a nie tylko jeden rok modyfikujemy oczywiście wyłącznie żółte pola założenia dotyczące wkładu własnego okresu kredytowania i rentowności najmu są takie jak poprzednio wpisałem też to założenie o wzroście cen nominalnych mieszkań oraz o wzroście czynszu najmu z czasem niższym niż dla mieszkań czyli rentowność najmu spada Załóżmy że kupiłeś w dobrych czasach nisk st C oocytu 3 15 l zarobi ale przecież wzrosła inflacja i także Oprocentowanie kredytów wpiszemy więc na przykład 7,5 od TR roku pojawiły się negatywne lata gdy najem nie pokrywa ci kosztów i rat kredytu ale przepływy gotówkowe narastająco z mieszkania cały cz dodatnie czyli te Nazwij mo pokryć z tego co zaoszczędziłeś we wcześniejszych latach A co jeśli sytuacja się jeszcze pogorszy i oprocentowanie z jakichś powodów wzrośnie na przykład do 10 PR z dużą dozą prawdopodobieństwa można jednak założyć że po jakimś czasie znowu spadnie będzie kilka lat chudych a przepływy narastające już nie będą tak dobrze wyglądać ale w długim terminie i tak wyjdą na Plus Załóżmy że zaczynasz w gorszych czasach czyli oprocentowanie twojego kredytu wyniesie 7,5 od samego początku wynik nie jest W pierwszych latach taki super ale tak jak mówiłem wcześniej być może wtedy trzeba kupować bardziej rentowne nieruchomości albo powalczyć o lepsze parametry kredytu które przecież i tak w kolejnych latach się zmienią być może na twoją korzyść oczywiście opieram te obliczenia na jakiś prognozach dotyczących inflacji wzrostu cen nieruchomości oraz cen najmu na 100 procentowych i oprocentowania kredytu które nie muszą być prawdziwe więc wprowadź własne prognozy przetestuj scenariusze negatywne na przykład bardzo wysokie stopy procentowe i mniejszy wzrost cen nieruchomości Zobacz jaki będzie efekt Zwróć uwagę na tak zwane equity czyli w uproszczeniu twój majątek ukryty w tym mieszkaniu jako cena mieszkania gdyby się sprzedał minus zadłużenie które pozostaje Ci do spłaty w prawie każdym przypadku będzie dobrze czyli zyskasz w ujęciu nominalnym bo cena mieszkania urośnie a wysokość kredytu z czasem spada co by było gdybyś zamiast jednego mieszkania kupił na kredyt kilka bo tak się ubudu majątek Dzięki nieruchomościom nawet jeśli nie zarabiasz milionów widzisz już że policzenie twoich potencjalnych przepływów finansowych z mieszkania na wynajem kupionego na kredyt nie jest jakoś trudne i może Naprawdę Pomóc w decyzji o ewentualnej inwestycji zapewne też zauważyłeś że duży wpływ na wynik twojej inwestycji ma oprocentowanie kredytu w szczególności przepływy pogarszają się jeśli to oprocentowanie nagle rośnie w wyniku wzrostu 100 procentowych tak jak się to wydarzyło w Polsce w 2022 roku tak naprawdę optymalnie byłoby kupować te mieszkania na wynajem na k stym oprocentowaniem Niestety w przeciwieństwie do wielu innych krajów z tym stałym oprocentowaniem kredytów w Polsce jest problem banki oferują takie kredyty dopiero od kilku lat a te stałe oprocentowanie możemy dostać tylko na kilka lat i w tym momencie na mało atrakcyjnym poziomie w ramach ciekawostki powiem że mi kiedyś udało się ostać kredyt ze stałym oprocentowaniem na poziomie około 3 na 25 lat ale w tym momencie w Polsce nikt Takiego niestety nie oferuje z kredytami na nieruchomości w ogóle w Polsce jest słabo poza tym że brakuje sensownych kredytów o stałej stopie to nie ma sensownych kredytów by tak zwanych BTL czyli przeznaczonych na zakup nieruchomości na wynajem kredyty hipoteczne są zabezpieczone na nieruchomości ale przypięte także do osoby w przeciwieństwie do wielu innych krajów w razie problemów kredytobiorca może straci cały majątek a nie tylko nieruchomość między innymi z powodu tych różnic zachod książek C szkoleń na przykad znanego ci pewnie Kosaki nie są wprost przekład na polskie warunki to jednak nie znaczy że nie można ich stosować trzeba tylko uwzględnić te nasze polskie uwarunkowania za to sytuacja podatkowa w nieruchomościach w Polsce jest jeszcze w miarę rozsądna wprawdzie mocno się pogorszyła w wyniku polskiego ładu bo zniknęła amortyz nieruchomo mieszkalnych oraz możliwość rozliczania wed podatkowej Wach najmu prywatnego nadal mamy jednak możliwość rozliczania najmu prywatnego ryczałtem 8,5 i 12,5 PR oraz możliwość sprzedania nieruchomości bez podatku po Piu latach od końca roku nabycia Obawiam się jednak że rządzący zauważyli rynek nieruchomości i mogą chcieć go najczęściej nieudolnie bez potrzeby regulować i opodatkować wróćmy jednak do tytułowego pytania Czyli Czy warto obecnie kupować mieszkania na wynajem z wykorzystaniem kredytu specjaliści od Finans mówią że kredyt może być zły albo dobry zły to ten przeznaczony na konsumpcję w szczególności na rzeczy które tracą na wartości najczęściej te kredyty nie są na najlepszych warunkach i stanowią spore zagrożenie dla kondycji finansowej kredytobiorcy z kolei za dobry jest uważany ten kredyt który finansuje jakąś inwestycję która zwiększy swoją wartość lub będzie generować dochód w przyszłości kredyt na mieszkanie na wynajem jest właśnie takim dobrym kredytem oczywiście zakładając że podeszliśmy do tego rozsądnie na przykład po takiej analizie którą ci przed chwilą pokazałem są trzy grupy ludzi pierwsza ludzie którzy mają awersję do kredytów z jakichś powodów na przykład traum wyniesionych z dzieciństwa nie akceptują kupowania czegokolwiek na kredyt po prostu ich psychika nie akceptuje takich zobowiązań pewnie takie osoby spotkałeś w swoim życiu druga to ludzie którzy nie mają oporów i jak czegoś chcą to kupują nawet jeśli ich na to nie stać można wziąć jakiś kredyt zapłacić kartę kredytową a jak trzeba będzie coś spłacić to weźmie się kolejną pożyczkę i trzecia grupa to ludzie którzy biorą kredyty ale tylko te dobre kupowanie mieszkań na kredyt Według mnie jest tylko dla tej trzeciej grupy ludzi te pierwsze dwie grupy powinny się pewnie od takiego inwestowania trzymać z daleka Tak więc według mnie inwestowanie w mieszkania na wynajem z wykorzystaniem pożyczonego kapitału jak najbardziej ma sens a dla niektórych wręcz jest jedynym wyjściem sam do takich osób należę trzeba to jednak robić z głową przy pomocy Excela a nie na podstawie opinii innych emocji i reklam obiecujących inwestycje bez ryzyka Po pierwsze dobrze wszystko Policz Naucz się decydować na podstawie liczb i analizy ryzyka według mnie jeśli nie jesteś w stanie zaakceptować ryzyka że przez jakiś czas trzeba będzie do swojej inwestycji dokładać bo na przykład nie masz innych źródeł dochodu albo poduszki finansowej to lepiej odpuść po drugie nie wystarczy kupić pierwszej lepszej kawaleri wyn bo to się najczęściej nie zepnie trzeba znaleź nieruchomość w dobrej cenie najlepiej poniżej ceny rynkowej z potencjałem na optymalizację przepływów z najmu na przykład poprzez najem na pokoje podział na mniejsze lokale wynajem krótkoterminowy czy też kwatery pracownicze po trzecie Jak już kupisz to trzeba bardzo dbać o te przepływy Czyli dobrze zarządzać najmem przykładowo trzeba zadbać o mechanizm podwyższania czynsz najmu co roku zgodnie z rykiem zewnętrznej firmie mówiłem o takiej usłudze w innym filmie na tym kanale ale trzeba to uwzględnić w Excelu bo taka usługa kosztuje ja najczęściej zakładam orientacyjnie koszt 20 od przychodu I na koniec dodatkowe pytanie Masz 600000 zł czy kupisz jedno mieszkanie za 600000 zł na wynajem czy kupisz TR mieszkania na kredyt z wkładem własnym 33 czyli 200000 zł każde ja Wybieram opcję B w zależności od wzrostu cen mieszkań może się okazać że za kilka a bardziej prawdopodobne za kilkanaście lat będziesz mógł jedno z nich sprzedać i spłacić wszystkie kredyty które wziąłeś na początku zostajesz z dwoma lokalami bez zadłużenia chcesz mieć arkusz który pokazywałem ci w tym nagraniu na swój własny użytek Jeśli tak to kliknij w pierwszy link w opisie Zapisz się na mój darmowy newsletter A na stronie dla subskrybentów z plik Dziękuję i do zobaczenia