ETF czy mieszkanie na wynajem – co lepsze? [Real-Estate vs ETFs – Zwrot i Ryzyka]

Dzisiejszy odcinek jest zatytułowany Mieszkanie versus ETFY, czyli coś, co z jednej strony bardzo rozgrzewa serca i umysły wielu inwestorów. Inwestowanie mieszkania jest lepsze, ponieważ łączy sobie regularny, przewidywalny strumień gotówki z czynszu, możliwość wykorzystania danniego finansowania w postaci kredytu hipotecznego, ochronę wartości majątku przez inflacją i realny wpływ inwestora na wynik. WTFY, no to prostota. Chcemy zainwestować szybko w całe spółki z całego świata. >> Jak liczę rentowność najmu od samego początku, łącznie wzrost wartości nieruchomości i najem to jest zdecydowanie ponad 10%. W niektórych nawet sięga 14% w skali roku. Czyli jak już to poznasz to inwestowanie w ETF jest dużo prostsze i wymaga mniej wiedzy tak naprawdę. >> Dzień dobry. Dzień dobry. Witamy serdecznie w kolejnym odcinku ETF Cafe. W momencie kiedy to nagrywamy, jesteśmy tuż po świętach. Kiedy wy to słuchacie czy oglądacie to już no nawet dwa ponad tygodnie być może minęły od tego momentu, także być może już wasza pamięć o świętach jest mniejsza niż nasza, ale my się tutaj powoli wdrażamy w nagrywanie kolejnych odcinków. A dziś mamy też bogatą ekipę, bo jest ze mną nie tylko Grzegorz Radziukiewicz jak zwykle, ale jest też Michał Walendowicz, którego już tutaj mieliśmy przyjemność i okazję gościć w jednym z poprzednich odcinków. Także witam was serdecznie panowie. Witam serdecznie wszystkich słuchaczy i widzów >> również witam serdecznie. Generalnie Michał wygląda na to, że właśnie, że już będzie może powoli staje się stałym bywalcem naszego podcastu. Także Michał w jednym z poprzednich odcinków, w którym rozmawialiśmy o tak powiedzmy luźno o inwestowaniu, gdzie były też do wygrania książki, no to ten odcinek cieszył się dużą popularnością. No i dzisiaj idziemy za ciosem i przyjęliśmy sobie pewien taki scenariusz na ten dzisiejszy odcinek i dla jasności tak z przymróżeniem oka troszkę, żeby sprowokować do dyskusji i do przemyśleń. Mianowicie dzisiejszy odcinek jest zatytułowany Mieszkanie versus ETFY, czyli coś, co z jednej strony bardzo rozgrzewa serca i umysły wielu inwestorów, wielu ludzi, wiele osób w Polsce, bo jak zwykle mówi się o inwestowaniu w Polsce, to oczywiście nieruchomości wysuwają się tutaj na czoło. I tutaj taką rolę powiedzmy takiego zwolennika inwestowania w nieruchomości będzie Michał, natomiast z drugiej strony barykady będzie Grzegorz i ja tam powiedzmy będę tylko tak z doskoku jeszcze również. Natomiast tak jak wspomniałem, jest to tak z przymróżeniem oka, bo tutaj nie o to chodzi, żebyśmy narzucali komukolwiek co jest lepsze, czy nieruchomości, czy ETFy, tylko chodzi o to, żeby zderzyć jak gdyby dwa różne spojrzenia na dwa różne podejścia inwestycyjne, tak żeby każdy z słuchających, oglądających miał okazję do wyciągnięcia swoich wniosków, do swoich przemyśleń, bo tak naprawdę to też nie jest tak, że wybór musi być zerojedynkowy. Michał zresztą jest też dobrym przykładem. Bo tak naprawdę może to jest taki spoiler, ale też było o tym w jednym z poprzednich odcinków. Michał w gruncie rzeczy inwestuje w jedno i drugie. No ale dziś będzie jednak tutaj bardziej w tej roli inwestora w nieruchomości. Dobrze panowie, to co może tak żeby na początku jakoś nadać rytm tej dzisiejszej dyskusji, to może zaczniemy od Michała jako tej osoby, od nieruchomości. Gdybyś tak miał w dosłownie jednym zdaniu nam powiedzieć, uzasadnić, czemu twoim zdaniem inwestowanie w w mieszkania czy szerzej w nieruchomości bije ETFY? To gdybyś miał to w jednym zdaniu zamknąć, to co by to było? >> To spróbuję. Będzie to zdanie wielokrotnie złożone, ale nie było zakazu, >> ale w jednym zdaniu >> oczywiście spróbujmy. >> To tak. Inwestowanie w mieszkania jest lepsze, ponieważ łączy sobie regularny, przewidywalny strumień gotówki z czynszu, możliwość wykorzystania taniego finansowania w postaci kredytu hipotecznego, ochronę wartości majątku przez inflacją i realny wpływ inwestora na wynik. >> Okej. No dobrze, zaliczamy to jako odpowiedź w jednym zdaniu. To teraz ty, Grzegorz, musisz się postarać. Zacznę jako jako ten, który ma bronić yyy inwestowania w w ETFY. No to prostota. Chcemy zainwestować yyy szybko w całe spółki z całego świata. Powiedzmy jakiś indeks MSCI World czy czy Fucci or World. Możemy kupić to szybko i bez jakieś większej gotówki. Tak, czyli drugi argument jest właśnie, że nie potrzebujemy dużych pieniędzy na to, żeby zacząć inwestować. Dywersyfikacja przede wszystkim. Ktoś może Michał może powiedzieć: "Dobrze, ja też się będę dywersyfikował. Będę kupował mieszkania w Dubaju. Będę kupował mieszkania w Japonii, w Stanach i w w Polsce, ale to jest jednak już cały czas ten sam rynek. Tutaj przez ETFYM możemy zainwestować w różne firmy, różne rynki. Może jeszcze jeden argument jest płynność. To co możemy poruszyć później, jeśli chodzi o zbycie nieruchomości będzie Michałowi pewnie trudniej to zbyć tą nieruchomość, a dla mnie ten ETF będzie powiedzmy jednym jednym kliknięciem i i mam gotówkę na na koncie. >> No Grzegorz to było bardzo mocno wielokrotnie złożone zdanie, ale zaliczamy. Okej, dobrze. Ale to lepiej w tę stronę niż czasami pytania są dłuższe od odpowiedzi. Ja tak naprawdę jak miałbym coś dodać to myślę, że choć oczywiście miałem do czynienia z jednym i drugim to tak naprawdę myślę, że w dużej mierze to jest wybór pomiędzy jak gdyby nie tym co jest lepsze, tylko raczej być może kwestia jaki chcemy mieć styl życia, jakie mamy priorytety, jak chcemy w ogóle do tematu podejść. No i generalnie wtedy wybieramy to, co nam lepiej odpowiada. Ale wiele tych rzeczy, które tutaj wymieliście panowie, to będziemy sobie powoli w nie wnikać nieco głębiej w trakcie tej dzisiejszej rozmowy, debaty. Prawdą jest, że nieruchomości w Polsce rozgrzewają serca, jak wspomniałem na początku, inwestorów, bo tak naprawdę ta historia jest dość pozytywna mimo wszystko, tak? Nie mieliśmy tutaj takich sytuacji, jak na przykład w roku 2008 przeżywali inwestorzy w nieruchomości w Stanach Zjednoczonych. Natomiast no myślę, że gdybyśmy mieli takie historie trudniejsze, to prawdopodobnie ten obraz też by był nieco inny na te nieruchomości. Spojrzenie na te nieruchomości. Michał, chciałem ciebie zapytać, bo jeżeli chodzi o ETFy, jak inwestujemy, kupujemy sobie takiego ETFa, no to policzyć stopę zwrotu z tego ETFa jest dość prosto. Znaczy jak być może on wypłaca dywidendy, to jest nieco może bardziej skomplikowane, no ale możemy sobie nawet w Atlasie pokazać na wykresie jak to wygląda, gdy akumulujemy, czyli reinwestujemy sobie te dywidendy. A jak to wychodzi w praktyce, jeżeli byśmy chcieli policzyć taką stopę zwrotu od nieruchomości? No bo może zanim pójdziemy dalej w dyskusję to porozmawiajmy sobie o stopach zwrotu, jak to się kształtuje, jak to policzyć, czy liczymy tutaj tak naprawdę jak przyrasta w czasie wartość samej nieruchomości, czy też właśnie te kupony takie w cudzysłowie odsetkowe de facto tak naprawdę z nie wiem z wynajmu na przykład. No i jak też tutaj jeszcze to skorygować o pewne koszty, które po drodze się mogą pojawiać typu nie wiem remonty i tak dalej. No tak, żebyśmy mieli jakiś punkt wyjścia, jeżeli chodzi o porównanie nawet już samych stóp zwrotu. Jak to, jak to twoim zdaniem należy ugryźć w nieruchomościach? >> Pewnie to, żeby odpowiedzieć posłużę się średnimi. Na początku wspominałem, że w przypadku nieruchomości można trochę podkręcić ten średni wynik, ale myślę, że na potrzeby tego pytania zróbmy średnią. To tak, na nieruchomościach, na wynajem zarabia się na dwóch głównych rzeczach. Pierwsze to jest wzrost wartości nieruchomości. Drugie to jest czynż najmu. Jeżeli chodzi o wzrost wartości nieruchomości, no to tak jak już wspomniałeś, no w Polsce w ostatnich kilkunastu latach to były bardzo dobre wzrosty. Ja to nawet badałem i licząc tak nie wiem od 2009 roku, czyli pomijając ten kryzys 2008, ale też ogromny wzrost przed kryzysem, to średni roczny wzrost cen nieruchomości w większych miastach w Polsce to było ponad 5%. czyli jakieś 1 1,5% ponad inflację, która wynosiła w tym okresie 3,5%. Badają też jak to wyglądało w dłuższym okresie w Europie Zachodniej i w Stanach jest to dość zbliżone zaskakująco. Tam też w dłuższym okresie w dużych miastach to jest około 1% ponad inflację. Jeżeli chodzi o wynajem, to tutaj wiadomo, średnia oddaje tylko część tego samego krajobrazu, no ale ona w Polsce wynosi około 6%. Oczywiście jest różna. W różnych miastach są miasta, gdzie wynosi 5%, są miasta, gdzie wynosi 8%, ale w 25 roku to było 6. Brutto. Brutto oznacza przed kosztami. A wiadomo, że koszty w nieruchomościach są. jest podatek, są jakieś koszty remontu, są pustostany i tak dalej. Z mojego doświadczenia od takich 6% pasuje odjąć dwa, mniej więcej na te wszystkie poboczne koszty. Więc wychodzi nam w sumie stopa zwrotu, patrząc łącznie wzrost wartości nieruchomości około 5% i czynż najmu netto około czterech, około 9 10%. >> Okej, taki total return. >> Tak jest. Ale to jest skorygowaną inflację czy przed inflacją? >> Nie, to jest przed inflacją. >> Przed inflacją. Okej, dobrze. >> Czyli przy 3%owe inflacji. No to 3%. >> Okej, rozumiem. Czyli tak generalnie bez korygowania o inflację. Długoterminowa stopa zwrota, taka total return, jak to się liczy w ETFA, czyli przychody znajmu i sama wartość, która zmienia się w czasie nieruchomości, to mówisz 9, powiedzmy 10%. No to drugim terminie oczywiście, bo są lata. >> Tak, tak, oczywiście. Jasne, jasne. >> A ty Grzegorz, jakbyś tutaj w takim razie zderzył to z ze stopami zwrotu? Przyjmijmy sobie rynek akcji jako powiedzmy coś, co jest porównywalne. No bo jako klasa aktywów, która też się przyjmuje, historycznie dawała najwyższe stopy zwrotu. >> No to jak y Michał przytoczył, że to jest było 9% tak brutto. >> Tak, >> tak. Tak jak żeśmy już wcześniej wspominali, no to z akcji w długim terminie stopa zwrotu będzie podobna. Tak jakbyśmy przyjęli tą 9%, no to tutaj byśmy mieli podobnie. Także no wydaje się, że że w takiej argumentacji jak Michał dał, no to można powiedzieć, że że to jest to samo, tak? Także mamy podobny podobny zwrot zaznaczając, że przy bardziej pasywnym inwestowaniu, czyli czyli nie muszę chodzić dookoła najemców, nie muszę wymieniać pralki, która się zepsuła, nie muszę odbierać telefonów, także a wiem co mówię, bo bo miałem z takimi rzeczami do czynienia sam i naprawdę to jest wbrew pozorom dość dużo pracy. Dość dużo pracy. W zależności od tego na kogo się trafi to to czasami można naprawdę powiedzieć, że w cholerę ta nieruchomość, po co mi to było? Lepiej było kupić zwykłego ETF na cały koszyk akcji. >> Tak. Tak. Myślę, że faktycznie jest to jak gdyby możemy sobie same cyferki tutaj zestawić ze sobą. Natomiast no jednak gdybyśmy złożyli, założyli sobie coś takiego, że ktoś inwestuje w akcje i kupuje po prostu ETF na globalny koszyk akcji, to kupuje i zapomina. A nieruchomości, no jeżeli sami się nimi zajmujemy, to to jednak zajmuje czasu. Choć ja tutaj miałem być po stronie ETFów, to ja dorzucę ze swojej strony może jednak coś takiego na obronę nieruchomości. yyy przez lata, kiedy mnie nie było w Polsce, a miałem nieruchomość w Polsce, którą wynajmowałem, to po prostu zleciłem to firmie. Tak, oczywiście to oznaczało koszty, no ale tak samo jak sami nie kupujemy akcji, tylko zlecamy to komuś, yyy, no to również za to płacimy. No i wtedy to się robi też bardziej, można powiedzieć, pasywne. Aczkolwiek yyy, no cóż, y faktycznie myślę, że jeżeli byśmy mieli być tak bardzo, bardzo uczciwi, to warto sobie te stopy zwrotu nie tylko urealnić o wszystkie koszty, ale też i o poświęcony czas. A swoją drogą gdyby spojrzeć na rynek akcji takim w takim globalnym ujęciu to po uwzględnieniu inflacji, czyli już tak realnie to co daje nam taka inwestycja to jest około 5% średniorocznie realnego zwrotu, tak? Czyli jeszcze raz powiem już po uwzględnieniu inflacji. Tylko też dla jasności mówimy tutaj o bardzo długoterminowym inwestowaniu liczonym w wielu dekadach. No i jak się inwestuje w akcje to trzeba mieć świadomość, że po drodze bywają nawet w tak zdywersyfikowanym portfelu jak globalny koszyk akcji obsuwy na poziomie przekraczającym 50%. >> Na razie rozmawialiśmy o stopach zwrotu, jeszcze nie rozmawialiśmy o >> zaraz do tego też dojdziemy. Zaraz. No ja już tam powiedziałem, bo obsunięcia na nieruchomościach to były też w Stanach Zjednoczonych jednak spore, chociażby w 2008. >> Tak. Tak. Ale Jacek wracając do ty w Polsce też tak i wiesz i tam Hiszpania wszyscy pamiętają pewnie jak jak te ceny ceny spadały. Ale w tak cię zapytam Jacek, a jaki jest koszt takiego takiego zlecenia komuś jakby zajmowania się tym wynajmowanym >> 10% od koszt najmu? Tak, 10%. No oczywiście do tego >> tak ja akurat płaciłem 10%. No i to de facto jest naprawdę wtedy o wiele bardziej już takie pasywne, ale nawet wówczas trzeba też podejmować chociażby jakieś decyzje, tak? Bo ktoś do ciebie przyjdzie i powie: "No dobrze, tutaj żeby się dalej to wynajmowało, trzeba podjąć decyzję o remoncie, zakresie tego remontu, albo być może trzeba zmienić lokatora." Więc cały czas oczywiście może się zdarzyć tak, że przez kilka lat jest cisza, a może się zdarzyć taki row, w którym będziemy mieć kilkukrotnie coś na głowie i chociaż my sami tego nie robimy, to gdzieś ten proces decyzyjny jest na nas. Tymczasem jak kupimy tego ETFA to naprawdę może być tak, że kupimy go i dosłownie nawet gdyby ktoś chciał to zerka na niego za nie wiem lat czy 10 wręcz. Dobrze panowie, no to pójdźmy sobie dalej, bo jak już tak ktoś inwestuje sobie czy to w nieruchomości czy w ETFy, to pewnie są jakieś tam możliwości, żeby trochę zrobić to lepiej, podkręcić tę stopę zwrotu. I tak może znów zacznę tutaj wrócę do Michała. Są różne opcje, jeżeli chodzi o nieruchomości. Ja sam kiedyś interesowałem dla jasności, nigdy tego nie robiłem flipowaniem, czyli na przykład takim szybkim remoncie i szybkim odsprzedaniu tej nieruchomości. Można w jakiś sposób te nieruchomości też ulepszać właśnie i i dzięki temu na tym zarabiać. No ale można też zmieniać jakoś ich przeznaczenie, nie wiem, podzielić na pokoje, wynajmować, wynajmować bardziej krótkoterminowo. Jak ty to postrzegasz? Czy to faktycznie jest sposób do tego, żeby pokonać rynek? Tak to sobie powiedzmy na rynku nieruchomości >> na pewno jest wiele sposobów inwestowania w nieruchomości. No flipowanie to jest zupełnie coś innego niż mieszkanie na wynajem, ale według mnie w mieszkaniu na wynajem też tą stopę zwrotu można podnieść w stosunku do średniej i wydaje mi się, że jest to prostsze niż inwestując na giełdzie czy w ETFy. Średnia stopa zwrotu na rynku nieruchomości to jest średnia z osób, które >> kupują, remontują, przystosowują mieszkanie do wynajmu, a takich, którzy odzie mieszkanie po babci albo po prostu wyprowadzili się z mieszkania, które urządzili za dużo pieniędzy jakimiś designerskimi meblami i potem w stosunku do tego kosztów w liczą koszty najmu. Jest też duża zależność od tego, gdzie się inwestuje. W jednej z moich książek porównywałem polskie miasta pod względem atrakcyjności inwestycyjnej. Jeszcze pamiętam takie dwa skrajne. To były Białystok i Rzeszów, >> nie? Patrząc na rentowność najmu. >> Białystok około 5%, Rzeszów około 6%. To jest 1%, no ale to jest jakieś 20% różnicy. >> Tak. Oprócz tego demografia w Rzeszowie za 35 lat, nie przepraszam 25 lat, bo do 2050 roku będzie najprawdopodobniej żyło kilka procent ludzi więcej. Białystok straci 20% mieszkańców, więc to już pokazuje jaka jest perspektywa tego wzrostu wartości. Nie mówiąc już o tym, że mieszkania w Białymstoku są droższe w stosunku do zarobków, jest tam mniej studentów, więc patrząc tylko na takie parametry, można wybrać miejsce, w którym ten wzrost wartości nieruchomości jest bardziej prawdopodobny. No i kupić takie mieszkanie i przystosować je do najmu, na przykład dzieląc na pokoje, na przykład urządzając je dosyć tanio, nie wiem, meblami z Ikei, zamiast jakimiś designerskimi za grube pieniądze, których najemca nie doceni, aby zwiększyć tą rentowność najmu. W przypadku niektórych mieszkań, które ja mam, jak liczę rentowność najmu od samego początku, łącznie wzrost wartości nieruchomości i najem, to jest zdecydowanie ponad 10%, w niektórych nawet sięga 14% w skali roku. >> Okej. Czemu będzie więcej ludzi akurat w Rzeszowie? >> To nie ja mówię, to są prognozysu. >> Aha. >> Są dla każdego polskiego miasta chyba tylko trzy polskie duże miasta. Rzeszów, Warszawa, Wrocław albo Gdańsk. w 2050 roku będą miały więcej ludzi niż mają teraz. >> Bę >> Łódź straci 30% i tak dalej. >> Wow. >> To dla uporządkowania to o ile można tę stopę podkręcić zwrotu wtedy jak tak się pokombinuje? >> A Michał mówił, że pi 6% więcej dostał może nawet tak >> tak punktów procentowych. Tak czyli zamiast powiedzmy 9 10 to będzie nie wiem >> powiedzmy 14. No to to już jest bardzo dobra. No to Grzegorz, co ty na to? Jak byś miał teraz z ETFem wejść w te regiony? >> Powiem szczerze, że bałbym się teraz próbować, wiesz, oczywiście możemy próbować podkręcać stopy zwrotu inwestując y w krypto na przykład, ale nie polecamy, >> przynajmniej jako większości portfela. Tak, tak. Y, ale generalnie no wydaje mi się, że zwiększenie stopy zwrotu z akcji i z inwestowania w ETFy jest dość stosunkowo trudne, tak jak każdy wie, że że przewidywanie ruchów rynku jest niemożliwe i to co my zawsze powtarzamy tutaj z Jackiem w podcaście, że najlepiej jest inwestować pasywnie dla tych, którzy nie mają wiedzy w jak w jaki sposób w jaki sposób można to robić inaczej. Tak. Także nie wiem czy czy bym teraz jakichkolwiek argumentów używał, żeby żeby zwiększyć stopę zwrotu. Jedynie co to na tym co się jeszcze znamy trochę z Jackiem, no to to jest ten inwestowanie systemowe za pomocą różnych strategii, na przykład momentum, ale to jest to jest też można powiedzieć coś specjalnego, co nie wszyscy będą mogli przełknąć. Tak, będzie kosztowało kogoś więcej pracy, ale z drugiej strony na tej samej szali stawiamy większą pracę jeśli chodzi o o wyciąganie stopy zwrotu z nieruchomości, jak Michał mówił. Także tutaj powiem szczerze nie pokusiłbym się o jakieś większe rady, choć istnieją na przykład jakieś inwestowanie w ETFY faktorowe czy też ETFY, które są lewarowane, ale to jest też bardzo, bardzo ryzykowna ryzykowna gra, przez co zwiększamy właśnie właśnie ryzyko naszego portfela i całej i całej powodzenia, całej inwestycji. Także tutaj Michał może rzeczywiście nie w nieruchomościach może się wydawać, że to wychodzi jakby łatwiej i >> tu nie konujesz z profesjonalistami w nieruchomościach. >> Dokładnie. Dokładnie. >> Mhm. Myślicie, że rynek nieruchomości jest mniej efektywny niż rynek na przykład akcyjny? >> No ja jestem pewny, że jest. >> Też mi się wydaje, że >> nie jest efekt aktywny. Z tego co wiem to na rynku akcji 80 90% to są >> zawodowi inwestorzy z funduszy na rynku nieruchomości. Jednak zdecydowana większość, szczególnie w Polsce to są po prostu zwykli ludzie, którzy mają jedno mieszkanie na wynajem po kimś. No dobrze, ja tak może nieco wyprzedzam, ale jeszcze do to wrócimy. Być może to też jest tak, że nam się wydaje, że jest tylko łatwiej z nieruchomościami, ale tam są inne ryzyka, jak chociażby ryzyko płynności czy ryzyko koncentracji kapitału, więc nie chcę tutaj jak gdyby wybiegać szybko, bo jeszcze sobie do tych tematu obiecuję, wrócimy. No właśnie, ale to może w takim razie załóżmy, że są już osoby, które są albo zdecydowane pójść ścieżką A, albo B. Ja może jeszcze do tego co Grzegorz powiedział tam wspomniał też o krypto o ile z mojej perspektywy to jest zaskakujące jak czasami słyszę że ktoś mówi że wszystko niemalże inwestuje w krypto. To jest to jest być może już PESEL mi nie pozwala, żeby sobie to wyobrazić. Natomiast jestem sobie w stanie wyobrazić, że ktoś w sposób świadomy ma jakiś znikły procent tego portfela na zasadzie takiej, że nic mi to złego nie wyrządzi, ale jeżeli by krypto powtórzyło kiedyś taki wielki rajd w górę, bo w momencie kiedy to nagrywamy, to może nie jest najlepszy okres, to to jednak będzie to jakaś korzyść też na to, żeby poprawić stopę zwrotu. >> Może być okres akurat do zainwestowania, tak? Bo jesteśmy >> Tak, tak. Dobrze, chciałem zapytać was też o próg wejścia, no bo to jest tak, że dziś, żeby kupić sobie ETFA, to tak naprawdę można kupić go za dosłownie kilkadziesiąt złotych. Próg wejścia jest praktycznie żaden. Mamy też ułamkowe akcje, ułamkowe jednostki ETFów można kupować. Także naprawdę nie trzeba tutaj operować wielkimi portfelami. Każdy dosłownie naprawdę dosłownie każdy może zero prowizji, więc próg wejścia nigdy tak łatwiej jeszcze nie było. No z nieruchomościami jest trudniej bym powiedział mimo wszystko, no bo tutaj ten próg wejścia jest wyższy nawet jeżeli kupimy niewielką nieruchomość i nawet jeżeli będziemy się posiłkować tutaj kredytem. Także Michał, może znów do ciebie. Jak to z twojej perspektywy wygląda, jeżeli chodzi o próg wejścia? Dla kogo takie >> uważasz nieruchomości są w ogóle dostępne, jeżeli by był tym zainteresowany? >> Czy w porównaniu do ETFów nie wróżę sobie sukcesu w tym pytaniu, ale mogę spróbować w końcu >> chociaż raz cię mamy. >> Tak, tak. No nieruchomości są drogie niestety. No myślę, że taka najmniejsza kawalerka w jakimś większym mieście to jest koszt nie wiem 400 000, 500 000. Można wziąć nieruchomość na kredyt i większość ludzi tak robi. Z tym, że nawet tu trzeba mieć 10, a najlepiej 20% wkładu własnego. No to nie jest wszystko. No trzeba pokryć koszty notariusza, trzeba pokryć koszty podatku, no i trochę się na tym na tym nachodzić. Można też prze przerwę, Micho, można też podpisać umowy z jakimś starszym panem i poczekać. Także znamy takie też przypadki. >> Tak, słyszałem w wiadomościach o takich przypadku. Nie polecam. >> Nie >> tak. No w każdym razie myślę, że nawet biorąc nieruchomość, te 100 000 trzeba mieć na start, żeby kupić najmniejszą nieruchomość na >> próg minimalny, tak żeby w ogóle myśleć. >> Tak więc to jest to. Może jedną ciekawostkę tutaj sprzedam. Pewnie słyszeliście o programie, który się nazywa PPK. Kilka milionów Polaków w nim jest i uzbierało tam trochę pieniędzy. Z tego programu można wyciągnąć pieniądze przed 45 rokiem życia na wkład własny, na zakup nieruchomości. Więc jeżeli ktoś tam ma, nie wiem, uzbierane 20 000, żona albo mąż drugie 20 000, to już jest 40, można wyciągnąć i w ciągu 15 lat trzeba to spłacić z powrotem, ale jest to jakaś poduszka ratunkowa w przypadku inwestowania na kredyt w mieszkanie na wynajem. Nie wiem czy to wystarczy, żeby pokonać Grzegorzę, ale spróbuję ładnie. >> Ale może tym jeszcze raz dokładnie ten PPK to, czyli co? że możesz y w powiedziałeś wypłacić te pieniądze, ale musisz w ciągu 15 lat je oddać z powrotem. >> Dokładnie. Wypłacasz jakimś bez procentu. >> Bez procentu to cały czas są twoje pieniądze w PPK, ale możesz jakby pożyczyć z tego programu emerytalnego, który teoretycznie trwa do emerytury bez podatku i w ciągu pięciu lat po wyciągnięciu, kupieniu mieszkania musisz zacząć oddawać te pieniądze i do 15 lat musisz zwrócić tyle co wziąłeś. Czy jak wziąłeś 20 000 po prostu dodatkowo oprócz twoich normalnych wpłat musisz oddać te 20 000. >> Myślę, że fajne rozwiązanie dla tych, którzy myślą o mieszkaniu. A mają brakuje tak no jakieś dokładnie. No >> to ja tak dla kompletności wytłumaczę, że PPK to są pracownicze plany kapitałowe. Jest też książka PPK Po prostu Kupuj Michała Szafrańskiego swoją drogą pozdrawiamy. >> To ta pierwsza opcja. pracownicze plany kapitałowe. Grzegorz, no to w takim razie, żeby też nie było tak zbyt pięknie, no że te ETFY można kupować tak tanio, ale to może w takim razie będzie skłaniało takie osoby do szybkich zakupów nieprzemyślanych. No bo jednak umówmy się, zanim ktoś kupi tę nieruchomość, to już z takich powodów czysto formalnych nawet ten proces, cała ta transakcja się wydłuża w czasie, a tutaj wiesz, możesz czekać sobie na tramwaj, masz telefon, klikasz kupuj. Czy to jest z jednej strony zaleta, a być może z drugiej jednak strony też jakieś zagrożenie twoim zdaniem? >> No wiesz, zawsze możemy znaleźć jakieś zagrożenie. Moim zdaniem to jest duża zaleta, biorąc pod uwagę to, co mieliśmy, nie wiem jeszcze 15 czy 20 lat temu, gdzie trzeba było stać w kolejkach do do biur maklerskich godzinami, żeby złożyć zlecenie. Oczywiście wtedy jeszcze nie mieliśmy, nie mieliśmy, nie mogliśmy inwestować w ETFy, tylko to chodziło wtedy o generalnie polską polską giełdę. Także tutaj nie wiem czy by ktoś mnie przekonał, że to jest, że to nie jest dobre dla nas, tak że, że, że mamy taki szybki dostęp, taki tani do do generalnie akcji i ETFów z całego świata, ale wiem do czego pijesz. Jacek, chodzi o to, że po prostu ludzie mogą podejmować te decyzje powstaniu rano siedząc w toalecie i kupując krypto, a później jak już będzie mył zęby, to to te krypto będzie chciał sprzedać. I na tej zasadzie oczywiście no jest to zagrożenie takie, że będzie nas to wiesz jakby jakbyśmy chcieli, będziemy chcieli sprawdzać przede wszystkim to konto co chwilę będziemy chcieli je kontrolować, będziemy patrzeć na to, na te wykresy, będziemy patrzeć, o, teraz jest dołek, to ja może, może kupię, a teraz urosło, to ja może sprzedam. No kupuje ten argument. Tak, ludzie, ludzie mogą, ludzie są generalnie podatni na te, na te, na newsy, na, na to, że wybucha, wybucha bomba czy wojna i podejmują wtedy te decyzje. Ale od tego mamy tak naprawdę strategię i przemyślenia, o którym zawsze trąbimy, że trzeba mieć spisaną najlepiej strategię i podążać za tą swoją strategią dzień i noc. Tak. I i to jest to jest wyjście moim moim przekonaniu. Jedyne >> przy nieruchomościach też często się podnosi taki argument, który ma być tym argumentem za tym, żeby jednak to były właśnie nieruchomości, że na podorędziu mamy no względnie można powiedzieć tani kredyt, tak do wykorzystania, kredyt hipoteczny. Ja tak zacytuję sobie parafrazując Charliego Mangera, czyli byłego partnera inwestycyjnego Wena Buffeta, który mówił, że są trzy rzeczy w życiu, które mogą doprowadzić do ruiny faceta, to są kobiety, alkohol i właśnie dźwignia. I tak Michał spoglądam na ciebie i chciałem zapytać się ciebie jak ty na to spoglądasz, bo no chociażby na przykład kredyty frankowe. Bardzo dużo osób w Polsce, nie tylko tych, którzy faktycznie chcieli kupować nieruchomości dla siebie, ale też czysto spekulacyjnie posiłkowało się takimi kredytami gdzieś właśnie też bardziej nazwijmy to w cudzysłowie toksycznymi, chociaż nie wiem czy nawet cudzysłów jest potrzebny. No i wiemy jaki był finisz. No właśnie to to dla ciebie uważasz ten kredyt to jest taki no brainer, że jest to super i można się posiłkować faktycznie, czy jednak warto sobie tutaj jakieś zadanie domowe po drodze odrobić? >> Znaczy na pewno odróżniłbym kredyt hipoteczny od kredytu hipotecznego we frankach lub jakiejkolwiek innej walucie. Myślę, że dobrze wiemy, że to wchodzimy już tutaj w inne ryzyko, ale mniej więcej to samo ryzyko weszliby, nie wiem, inwestorzy w Szwajcarii inwestując w ETFa, na Polskę przed tym, jak polska waluta spadła o połowę w stosunku do franka szwajcarskiego. Chciałem tak specjalnie cię, wiesz, troszkę >> scallengować, ale szybko >> się wybroniłeś. No dobrze, to jak z tym załóżmy, że nie ma ryzyka tak, że skupię się na zwykłym kredycie w polskich złotówkach, >> który teraz myślę, że 99% Polaków biorących kredyty bierze kredyty w złotówkach. No ja uważam, że kredyt hipoteczny jest świetnym narzędziem. Jest tani w stosunku do innych kredytów, jest rozłożony na długi okres, czyli ta rata nie jest tak duża i mimo, że teraz stopy procentowe są stosunkowo wysokie w stosunku do tego, jak było, nie wiem, przez ostatnie kilkanaście lat, to według mnie i tak opłaca się kupić mieszkanie y na kredyt. I powód jest jeden, bo inwestorzy często porównują, dostaje, nie wiem, 2000 czynszu z danego mieszkania, no ale rata kredytu na to mieszkanie wynosi 2500. No to jaki w tym interes? Tylko, że nie porównujemy tutaj jabłek do jabłek, bo ten koszt kredytu rata to jest tylko jeden koszt. A w przypadku nieruchomości zyskujemy podwójnie, a w przypadku kredytu nawet potrójnie, bo raz mamy ten czynsz najmu i on rzeczywiście powiedzmy, że nie pokrywa raty nieruchomości. To przy średniej tak się teraz zdarza, ale potem wzrost wartości nieruchomości, on nie należy do banku, on należy w 100% do nas. Więc jeżeli nie wiem, kupiliśmy nieruchomość za pół miliona, ale nasz wkład to jest 100 000 i ta nieruchomość po roku urośnie o te średnie 5%, czyli o 25 000, to nagle nasz majątek w tej nieruchomości to nie jest 100 000, czyli nasz skład własny, tylko 125, bo te 25 jest przypisane do nas, a nie do banku. I to jest ten drugi argument, czyli rośnie nam wartość nieruchomości, dostajemy czynz najmu. I trzeci to nie cała rata kredytu, to jest koszt. Tam jest część odsetkowa i część kapitałowa. O ile część odsetkowa to jest rzeczywiście nasza opłata dla banku za pożyczenie pieniędzy, ale część kapitałowa to pomniejsza nasze zobowiązanie wobec banku. Więc takiej szybkiej symulacji, którą też zrobiłem w jednej z moich książek przy zakupie mieszkania za 500 000, wkładzie własnym 100000 czynszu w wysokości 4%, czyli tyle co mówi ile jest średnia, racie kredytu 36% stopie zwrotu od tych 400 000. Biorąc pod uwagę te wszystkie składniki, na koniec pierwszego roku nasz kapitał czy nasz majątek na tej nieruchomości zwiększa się około 20%. dzięki dźwigni, dzięki tym trzem elementów, czyli wprostowi wartości mieszkania, 5% dzięki czynszowi i dzięki spłacie kredytów. >> No brzmi to atrakcyjnie, jak tak opowiedziałeś. >> Oczywiście dźwignia ma też swoją czarną stronę, ale do tego pewnie dojdziemy. >> No właśnie. No to dawaj od razu, ale to dawaj od razu. Może jeszcze zanim tutaj ja bym ja bym tu zamiast tak ja bym tutaj skontrował może tak poszedł na przekór i zapytał Michała jak to jest, że dobra zgodzę się, że że dźwignia na nieruchomościach jest dość prosta i tania, bo można dostać ten kredyt za te, tak jak mówiłeś i z ratami rozłożonymi na na długi okres. Ale weźmy pod uwagę na przykład rok 2020, 19, 21, może jeszcze nawet niektórzy ludzie brali brali kredyty na zmienną stopę, tak? I wtedy po tym jak wzrosły stopy procentowe, raty wzrosły, nie wiem, o 80, o 100%. Sam jestem tego przykładem, bo w Norwegii mam mam mam kredyt i tak taka sytuacja miała miejsce, gdzie mieliśmy kredyt oprocentowany był na na 1,3% tak, 14% może maksymalnie i raty skoczyły do teraz do 5%. To jest wiesz, to jest o 100% rata kredytu spokojnie poszła nam do tego i i co w takim przypadku, jak myślisz? Tak to ten przypadek, o którym mówiłem, czyli oprocentowanie kredytu na poziomie 6%, to już jest po tej zmianie, czyli po podwyższeniu oprocentowań. >> Przed 2022 czy 20 >> było dużo lepiej. Wtedy jakby standardem było to, że czynż najmu był o 50% większy niż rata kredytu, ale to nie jest normalna sytuacja na świecie. Więc byliśmy przyzwyczajeni do czegoś świetnego. Po tym wzroście, o którym mówisz, czyli czasem 80% już nie było tak świetnie. Było powiedzmy średnio albo dobrze. Czyli biorąc pod uwagę te trzy składniki przychodu, cały czas inwestor wychodzi na plus, ale nie na taki plus jak przy prawie zerowym oprocentowaniu kredytu. >> A o ciemnej stronie mówiłem przy upadku dźwigni, to bardziej chodziło mi o to, że no mieszkania też mogą stracić na wartości. No przytaczałeś Jacek jakieś przykłady. No w Polsce też w 2008 roku ceny nieruchomości spadły o kilkanaście, jak nie kilkadziesiąt procent. No to wtedy też całą tą stratę bierze na siebie inwestor. Bank cały czas ma kredyt na określony poziom. Tak, >> tylko te straty w przypadku nieruchomości są rzadsze niż w przypadku akcji, co nie znaczy, że nie występują i dźwignia je potęguje. >> Tak swoją drogą ja znam osobę, która z kolei wzięła kredyt hipoteczny na stałe oprocentowanie, a później urosły stopy procentowe. To jest z kolei ten pozytywny case. >> Natomiast no oczywiście tak, być może dobrze było, teraz już trzeba się liczyć, że to będzie inaczej wyglądało. A jeżeli chodzi Grzegorz z kolei o ETFY to jak ty tutaj widzisz temat inwestowania na lewaze? >> No właśnie wspominałem tutaj przy tych moich jakby jak można podnieść stopę zwrotu, także możemy ten te ETFY lewarowane wykorzystywać, ale to jest też to już jest zaawansowana gra. musimy zrozumieć jak takie takie instrumenty działają i generalnie no nie polecamy tego ludziom niedoświadczonym, którzy nie wiedzą jak z tego korzystać. Także można tak jak mówiłem przy podnoszeniu stopy zwrotów można to wykorzystać, ale ale no tak jak sam wiesz Jacek to jest to jest broń obosieczna. Raz nam przy silnych wzrostach i silnym trendzie możemy zyskać dużo więcej, a jednak przy przy spadkach tracimy jeszcze szybciej. >> Mhm. >> Także to jest jedna sprawa. ETFy lewarowane. Druga sprawa to jest tak zwane wykorzystywanie tego, jak ktoś ma dostęp do do konta margin, >> tak? No to tutaj powiem szczerze to jest podobna kwestia co do co do kredytu powiedziałbym hipotecznego, bo bo procentowanie na w tych na przykład na tym na tych kontach, które które wiem na przykład w Internactive Brokers, nie wiem, tam jest może 3 4% jakoś 4% jakoś tak teraz jest oprocentowane to to to można powiedzieć, że to jest dość dobry kredyt, tak? Dość dobry kredyt, tak? To ja jeszcze z kolei wrócę, zanim pójdziemy sobie dalej do Michała. Jeżeli chodzi o to niebezpieczeństwo z jednej strony lewaru kredytu, to co wspomniałeś, że te nieruchomości mogą po prostu tracić na wartości. No ale jak spojrzymy sobie na na demografię i to już nie tak wybiórczo, że tam nie wiem Białystok czy Rzeszów czy Łódź, tylko tak w ogóle jak sobie zobaczymy jaka jest jaka jest demografia w Polsce, to to wygląda bardzo kiepsko. I czy nie będzie tak, że faktycznie tak naprawdę to z roku na rok, z dekady na dekadę będzie tylko trudniej, no bo kto będzie w tych mieszkaniach mieszkał, jeżeli nas będzie ubywało? >> Wszyscy nie mogą wynajmować, >> prawda? Szczególnie, że Polacy nie za bardzo lubią wynajmować y mieszkania. U nas około 60% gospodarstw domowych żyje we własnym mieszkaniu. W Europie, w Unii Europejskiej średnio to jest 30, >> więc na pewno. Ale oczywiście masz rację, Jacek, no demografia nie wygląda u nas dobrze. Z tego co pamiętam to za kilkadziesiąt lat może nas być już 30, 20 milionów >> i to na pewno nie wpływa dobrze. Dlatego do nieruchomości zdecydowanie polecam podchodzić wybiórczo. Raczej duże miasta nie będą się tak wyludniać jak wsie. Oczywiście nie wiadomo co będzie z migracjami. No w ostatnich latach dużo sąsiadów za wschodniej granicy do nas przyjechało i też podniosło ceny nieruchomości, rentowność najmu. To się może skończyć albo może się dalej rozwijać. Teoretycznie wszyscy mówią, że w Polsce dalej jest luka mieszkaniowa, czyli tych metrów kwadratowych na głowę. Mamy mniej niż nasi zachodni sąsiedzi, ale czy będziemy mieć kiedyś więcej, no też nie wiadomo. No i też porównując ceny nieruchomości w Polsce do cen nieruchomości w innych krajach europejskich porównywalnych, nawet Czechy, Słowacja, nie mówiąc już o Holandii, Niemczech, pewnie Norwegii też, no to u nas nie jest drogo i też są badania dotyczące tego, jakie jest ryzyko bańki na rynku nieruchomości. to zawsze ta Warszawa, bo tylko ona jest reprezentowana w tych badaniach z Polski, jest na jednym z ostatnich miejsc. Więc mimo, że odczuwaliśmy te wzrosty nieruchomości w ostatnich latach, to przez to, że nasze wynagrodzenia też rosły i to dużo szybciej niż nieruchomości, no to cały czas nieruchomości w Polsce są stosunkowo tanie. >> Mhm. Mhm. Okej. No dobrze, zobaczymy, co faktycznie przyniesie przyszłość. Przejdźmy sobie do kolejnego bloku, że tak powiem, dyskusji. Coś co też wcześniej gdzieś sygnalizowaliśmy, mianowicie jeżeli chodzi o zaangażowanie i wiedzę, które co jest potrzebne, żebyśmy mogli realizować te nasze strategie inwestycyjne. No i z perspektywy ETFów, no to te nieruchomości mimo wszystko, nawet jak ja wspominałem, że można sobie tamto oddelegować, to jednak to jest wydaje się znacznie bardziej skomplikowane. Więc ciebie Michał chciałem zapytać jako gościa, który ma chyba największe tutaj z nas z naszej trójki doświadczenie. Ile tak z ręką na sercu potrzebujesz ty poświęcić czasu średniomiesięcznie na obsługę jednego mieszkania? >> Tak. No na początku wspominałeś, że ty swoje mieszkanie oddałeś w zarządzanie. Ja wszystkie swoje mieszkania oddałem w zarządzanie. W tym momencie mam około 25 najemców, więc gdybym sam miał to obsługiwać, no to to byłby etat. Może nie cały, ale na pewno bym nie mógł normalnie pracować, pisać książek i tak dalej. Więc teraz zajmuje mi to pewnie 10 minut miesięcznie. Przyznam, że nie byłem w żadnym swoich mieszkań przez ostatnie kilka lat. Wszystko ogarniam zdalnie. No ale z ręką na sercu, jak miałem swoje pierwsze dwa mieszkania na wynajem, dwa były wynajęte na pokoje, więc miałem koło ośmiu najemców, no to było tego dużo. szczególnie, bo zrezygnowałem z samodzielnego zarządzania podczas covidu, więc jak mi się nagle wszyscy najemcy zaczęli wyprowadzać podczas covidu, no to rzeczywiście no to było kilka, jak nie kilkanaście godzin tygodniowo. Pewnie w normalnym okresie jedno mieszkanie to jest na pewno kilka godzin miesięcznie średnio. >> Okej. Okej. >> Samo zarządzanie najmem, a jeszcze trzeba kupić, wyremontować i tak dalej. >> Tak, tak. No ale ty w sumie z tego co mówisz sprawiłeś, że dla ciebie to inwestowanie w nieruchomości jest de facto powiedzmy takie quazi pasywne, tak? Czyli to z czym zwykle się łączy ETFY. No to Grzegorz jakbyśmy to tak z ETFami sobie skonfrontowali to jak ty to widzisz? No bo wiesz, przynajmniej być może Michał nie musi się konfrontować z kolei z tym, że tutaj nam jakiś tam pomarańczowy pan coś powie za oceanem i bum, będziemy mieć 40% na przykład spadków na rynkach, >> tak? >> I ty w ETFie to zobaczysz po prostu od razu. To co z tego, że tam nie musisz wiele czasu poświęcać? Jak jak byś na to spojrzał? >> Znaczy chodzi tutaj o zaangażowanie, tak? No bo nie ma zaangażowania. No ale być może byłoby są inne czynniki. Tak, tak, tak. Są inne czynniki, które mogą powodować, że że to nie jest takie takie proste jak się wydaje. Y wspominaliśmy już o tym, że że ogólno jakby światowy dostęp szybki do do kupna i sprzedaży tych ETFów i innych instrumentów notowanych na giełdzie to nie jest czasami dobre rozwiązanie z tego względu, że ludzie mogą podejmować szybkie szybko szybko złe decyzje. Tak, to tak zawsze to jest jakieś ryzyko. No ale z drugiej strony, jeśli chodzi o wiedzę może i zaangażowanie w żeby kupić takie ETFy, no to no to trzeba jakąś pracę domową odrobić. A wydaje mi się, że ludziom, którzy którzy nie inwestowali w nieruchomości na przykład jeszcze i oni myślą, dobra w rodzinie ktoś tam wujek mówi: "Co ty stary kupuj mieszkanie, jak masz tam jakieś odłożone grosze". i oni się stają jakby wielkimi bez bez przygotowania, bez bez doświadczenia myślą, że to jest proste. No bo co trzeba zrobić? No trzeba wydać ogłoszenie na Olxie, poczekać, aż to się zgłosi, umówić, spisać umowę i tyle. No ale problemy później się dopiero tworzą, jak jak trzeba tym wszystkim zarządzać. Chyba, że tak jak Michał oddajemy wszystko firmie zewnętrznej i nas nic nie obchodzi, ale wtedy musimy się liczyć z jakimiś dodatkowymi kosztami. Tak. No ale przy takim przy takim >> wolumenie jak Michał, no to sobie nie wyobrażam, żeby żeby zrobić to inaczej. Tak? No chyba, żebyś kochał jakieś mieszkanie, miał do niego blisko i i wynajmował komuś, kogo chcesz często odwiedzać, >> no to wtedy mógłbyś tak zrobić. Tak. A w innym przypadku nie widzę sensu. >> Ale gdybyście mieli tak jednoznacznie określić, co wymaga więcej wiedzy ETF versus nieruchomości, >> wydaje się, że dla mnie wydaje się, że że jednak >> ETFY tak żeby troszeczkę coś tam nawet nawet nawet Jacek samo to, że jak ktoś jest zielony zakładamy, no to przy kupnie nieruchomości wydaje mi się, że ktoś tam pani w banku porwadzi go za rękę i powie mu co ma zrobić. Tak, gdzie ma kupić, jakie ma pieniądze wpłacić, kto notariusz mu powie gdzie ma podpisać, jaką umowę, wszystko tam wiesz, deweloper go zaprowadzi, wszystko, on tylko jest prowadzony i ma swoich jakby ludzi, którzy którzy to wszystko zrobią. Dodatkowo jak masz osobę, która będzie się zajmowała nieruchomość twoim wynajmem, to też poprowadzić przecież wszystko, podać ci umowy do podpisania, nic z tym się nie musisz, a jednak jak chcesz sam kupić tego ETFa, no to musisz wiedzieć jakiego, tak? Musisz wiedzieć kiedy najlepiej kupić, jak złożyć zlecenie, jak założyć konto. Musisz to wszystko zrobić. Oczywiście są inne produkty, tak jak już wspominaliśmy, robodorctwo, które to ułatwia. Można powiedzieć, że robodorctwa, robodoradca to jest taki kwazi zarządzający twoją inwestycją, czyli tak naprawdę nieruchomością. To jest coś takiego właśnie. Można to tak porównać, że też jakby oddelegowujesz wszystko do niego. No ciężko. No wydaje mi się, jednak bym powiedział, że jednak inwestowanie wfm nieco więcej wiedzy i przygotowania. >> Dobrze. A ty Michał, jak jak myślisz? >> W większości ludzi wydaje się, że inwestowanie w ETF wymaga większej wiedzy i zaangażowania. A prawda jest taka, że jak już to poznasz, to inwestowanie w ETF jest dużo prostsze i wymaga mniej wiedzy tak naprawdę. >> Ale ta percepcja na początku, ten magiczny skrót, konta maklerskie, to wielu ludzi się boi, >> a mieszkania nie, no bo widzą mnie wszędzie, więc to proste. >> No tak. No ale pewnie i w jednym i drugim przypadku i zarazem w nieruchomościach i ETFach można inwestować mniej lub bardziej skomplikowanie, więc to też można pewnie różnicować. >> Znaczy jeszze, >> ale w jednym i drugim przypadku można oddelegować to, co wspomniałeś ty Grzegorz. też fajne porównanie, że tak jak w nieruchomościach sobie Michał oddelegował to do firmy zewnętrznej i de facto jest takim powiedzmy quazi pasywnym inwestorem w nieruchomości i tak samo WTFY jeżeli ktoś nie chce się jednak bawić w te skróty i tak dalej tickery giełdy, waluty, zakładanie rachunku maklerskiego, tak, no to po prostu oddelegowuje sobie to do na przykład robodorstwa albo kupuje ETFL, no ale takiego jednego Multiaset, no ale to już też chociażby wymaga jednak tej wiedzy, że jest coś takiego w ogóle i jak go kupić. Mamy właśnie takie ostatni w sumie temat w tej naszej dyskusji. Temat, który no musi się też pojawić, a w sumie to przedostatni, bo ostatni to jednak zrobimy sobie też podatki, bo to od tego też nie uciekniemy. Ale może tak od razu z grubej rury. Ja tutaj do Michała uderzę, jeżeli chodzi o płynność. No bo wiesz, ETFA to ja sobie mogę tak pstryk sprzedać, jak mówiliśmy wcześniej, a jednak z nieruchomościami to tak łatwo nie musi być. I co ty na to? >> Tak, no z nieruchomościami tak łatwo nie jest. Ale ja to odwrócę. Według mnie płynność to jest cecha, niekoniecznie wada, bo płynność w przypadku ETFów może też powodować to, że tam wspominałeś o takim pomarańczowym człowieku z oceanu, że patrzę, on coś powiedział, coś tam spadło, no to mogę sobie raz kliknąć i sprzedałem i wyszedłem stratą. No a jak na rynku nieruchomości coś się dzieje, nie wiem, zobaczę w wiadomościach, że coś może wpłynąć, no to na pewno nie mogę podjąć tej decyzji pod wpływem emocji, kliknąć i sprzedać nieruchomość, no to jednak w najlepszym przypadku zajmuje kilka tygodni, a w normalnym przypadku, kiedy chcę jeszcze to sprzedać po cenie rynkowych, kilka miesięcy. >> Mhm. Mhm. Okej. A ty, Grzegorz, jak z kolei postrzegasz płynność? Tutaj już rozmawialiśmy o tym. No moim zdaniem to jest zaleta no dla na rynku nieruchomości, że jeżeli potrzebujemy pieniędzy w jakimś szybkim w krótkim momencie, tak? No to możemy to możemy to zrobić, sprzedać i i mamy gotówkę na koncie z nieruchomością. Jednak to będzie trwało, tak? Czy to myślę, że naj naj mogę sobie wyobrazić ile może trwać sprzedać mieszkania? Sprzedać mieszkania. No to mi się wydaje, że trzeba myśleć o miesiącu, tak? To jest minimalny jakiś okres, także >> trzy nawet bym. >> No. No. Także to to takie >> takim okresie trzeba trzeba myśleć. Ale już wiem Jacek co chciałem powiedzieć. Chciałem powiedzieć, bo mi ta myśl z powrotem wróciła. Chodziło mi o to, że rozmawialiśmy o tych ETFA, nieruchomościach i oddelegowywaniu inwestycji. To należy też wspomnieć w tym w tym materiale musimy wspomnieć o tym, że jest możliwość inwestowania w nieruchomości przez ETFY. Tak, nie wiem, nie żeśmy o tym o tym nie mówili. I właśnie takie takie rzeczy też są, czyli te popularne rejty są, można je kupować. Nie wiem czy czy jest coś takiego, żebyśmy mogli kupować nieruchomości z rynku polskiego. >> Chyba nie. >> Ale wiem nie, nie ma. >> No nie ma, ale wiem, że wiem, że kiedyś dawno dawno temu, kiedy chciałem zainwestować w nieruchomości, pamiętam to nie wiem który to był rok, 2000. Tak, to musiało być 2006 rok. To musiał być 2006 rok. Gdzieś około tego roku w jakimś banku było jakiś fundusz inwestycyjny. który opierał się na inwestowaniu w indeks jakiś nieruchomości na re czy coś takiego. Był taki taki indeks. Tak. I on ja wtedy właśnie i to fajne, znaczy fajne fajne, nie faajne, bo bo po tylu latach nie straciłem pieniędzy, bo było takie zabezpieczenie, że że tyle co wpłacisz to to dostaniesz. To to akurat yyy było niezłe, tak? Ale po po tylu tam chyba trzeba było trzymać 6 lat czy 7 lat, to akurat wiecie co się stało po 2008 roku z nieruchomościami i z tym indeksem. Wszystko poszło spadało. Także tyle, że odzyskałem swoją swoją gotówkę, ale właśnie z tymi nieruchomościami, tymi ETFami na rejty też tak też tak może być. Tak to ja tak pociągnę ten temat w sumie przechodząc płynnie też do dywersyfikacji, bo my kupując sobie takiego ETFa na nieruchomości, na na rejty, czyli de facto też, żeby może zrozumiały nas osoby mniej zaawansowane, są spółki wyspecjalizowane w tym, żeby wynajmować mieszkania i większość przychodów są obligowane prawem wypłacać w formie dywidendy. I teraz tak, my nie musimy nawet kupić sobie takiej pojedynczej spółki do portfela. My możemy sobie kupić ETF, który ma w sobie mnóstwo takich spółek, które zajmują się nieruchomościami i one mogą być naprawdę świetnie zdywersyfikowane nie tylko w obrębie jednego kraju, ale wręcz nawet globalnie. No i tutaj teraz piję do Michała, bo mam nadzieję, że teraz to już go przyszpilę. Naprawdę nawet mając 25 mieszkań na przykład, to cóż to za dywersyfikacja, jeżeli ona jest w obrębie jednego czy tam dwóch krajów, jeżeli ja mogę sobie za o wiele mniejszą kwotę kupić portfel nieruchomości w formie ETFu, który ma w sobie rejty i będzie nawet globalnie zdywersyfikowany. Czy myślę, że nawet jak mówisz w kilku krajach nieruchomości to to jest wyjątek, bo większość ludzi jednak inwestuje nawet w swoim mieście nieruchomość, tak na wynajem na swojej ulicy. >> No może już nie na swojej ulicy, ale w jednym mieście. No to porównując było >> dywersyfikację jednego czy dwóch mieszkań na wynajem w jednym albo dwóch mieście w tym samym kraju do ETFa na szeroki indeks akcji. No to tu się poddaje. Grzegorz ETFy będą dużo bardziej zdywersyfikowane. >> Tak, tak, tak. Tutaj tutaj jednak yyy jednak tak jest, że że ciężko powiedzieć, że ktoś ma nieruchomość w Warszawie, ktoś ma nieruchomość w Łodzi i w Gdańsku i jest zdywersyfikowany. Tak. Chyba, że ma ktoś y że ma ktoś w w Suwałkach na przykład i w Warszawie, no to tam nie zarobi, a tu zarobi. Okej. >> Dlatego nikomu bym nie rekomendował całego majątku mieć tylko w nieruchomościach w jednym kraju. >> Dokładnie. Taki powinien być nasz może taki przekaz, ale to jeszcze pewnie wrócimy. >> Ale to też generalnie jest taka chyba porada, żeby dywersyfikować się nie tylko w obrębie jednej klasy aktywów, tylko kilku klas aktywów, a zresztą >> kilku strategii nawet. Tak, >> kilku strategii. Zresztą nieruchomości, przynajmniej jeżeli chodzi o rejty, to często się mówi, że jeżeli się kupuje akcje na właśnie te rejty, to jest to taka pewna hybryda, że z jednej strony kupujemy akcje, ale tak naprawdę to są takie akcje w hybrydzie z obligacjami, bo też jakiś tam jest pod spodem kredyt zwykle, tak, lewar, więc więc jest to taka specyficzna forma akcji. Natomiast jakbyśmy tak jeszcze pociągnęli bardziej ten temat, jeżeli chodzi już o bezpieczeństwo, no bo dobrze, okej, dywersyfikacja, no to jasnym jest, że ETFem jest łatwiej mieć szerszą dywersyfikację w ujęciu chociażby nawet takim geograficznym, o ile ktoś naprawdę nie ma jakiegoś portfela liczonego w dziesiątkach, setkach czy wręcz w miliardach złotych. Natomiast, czyli mówimy o mniejszości absolutnie, natomiast jeżeli byście mieli mimo wszystko się przygotować na jakiś bardzo czarny scenariusz i macie ten swój majątek, to co jest waszym zdaniem bezpieczniejsze? Ulokować go w nieruchomości, mieć mimo wszystko, jak to mówią niektórzy, mury to mury, czy jednak mieć taki zapis mimo wszystko wirtualny, że mamy tam, nie wiem, ETF, Avangarda na globalny koszyk akcji? No ale cóż z tego, jeżeli to jest tylko jakiś tam zapis na jakimś serwerze i być może widzicie jeszcze nie tak dawno temu wiele rzeczy nam się wydawało, że jest niemożliwych, a dzisiaj no osoby, które mają najwyższą władzę na tym świecie mówią takie rzeczy, które wydawałoby się, że nawet w filmach byłoby ciężko przepuścić i być może jednak to, że mamy jakieś tam umowy, to być może one nic nie bąd znaczyły. Jak jak do tego tematu podchodzicie? To co, jak już mówisz Grzegorz, to zacznij. >> No znaczy zacznę tylko dlatego, że że dla mnie to jest generalnie ciężki temat, żeby rozmawiać na wiesz jakby, bo to jest u nas to skończy się na tym, że będziemy sobie gdybać co by było gdyby, >> bo ktoś wyciągnie argument. Znaczy daleko nie musimy szukać. Widzimy co się działo u naszych wschodnich sąsiadów. Ci niektórzy potracili majątki życia, bo bo ich ich domy zostały zbombardowane i pewnie ich nigdy nie odzyskają, jak jeżeli mieszkali w tych rejonach, które są nadal jakieś okupowane, czy po czy na froncie, >> no to tu już jest ktoś powie, no właśnie, dlatego lepiej było można by mieć te pieniądze zainwestowane w w coś innego, ETFY czy Ale z drugiej strony ktoś powie, no dobra, ale jak jest wojna w twoim kraju, no to może być tak, że że dany dany kraj czy zablokuje konta. Tak nie będzie można w ogóle z tych pieniędzy korzystać. Nie jestem tu ekspertem. Ciężko mi ciężko mi się wypowiadać na temat co by było gdyby Armagedon wybuchł na świecie i trzeba by było szukać. Niektórzy mówią, że złoto, tak to by było lepiej mieć albo gotówka i takie sprawy. Także tutaj tutaj jednak odpuszczę i nie będę miał swojego zdania, bo bo nie wiem. >> Ja myślę, że najbezpieczniej to jest mieć wszystkiego po trochę, czyli i trochę złota, trochę obligacji, i trochę ETFów na światowych rynek i jakąś nieruchomość. >> No jeżeli chodzi o ETFY to ja kilka lat temu byłem szczęśliwym albo może nieszczęśliwym posiadaczem ETFA na spółki rosyjskie. W sumie jeszcze młody głupi myślałem, że są bardzo tanio wycenione, płacą wysokie dywidendy, dużo surowców, surowce będą rosnąć. No i wiecie co potem się stało? Ten ETF się nagle wyzerował. >> Ale oczywiście to nie jest wsparcie, >> miarodajny przykład, w ogóle niewany z ETF, >> ale dobre doświadczenie, >> rynki akcji, więc myślę, że wszędzie są ryzyka. No w nieruchomościach wiadomo wojnę mamy całkiem niedaleko, coś się może stać, nieruchomość jest fizyczna. Może być pożar, może być powódź i tak dalej. Oczywiście można to ubezpieczyć, no ale zawsze jest ryzyko. >> Od wojny chyba nie ubezpieczysz. Nie wiem. >> Nie, >> no >> raczej nie ubezpiecz od wojny i terroryzmu. No a ETFy czy akcje, no to jest zapisowy. Do tej pory nic się nie stało, no ale jednak trzeba mieć do tego jakiś poziom zaufania. >> Tak. No czyli de facto wracamy do tego, że tutaj jak gdyby każda inwestycja związana jest z ryzykiem, więc yyy no oczywiście ktoś może mieć więcej mniej szczęścia i akurat obstawił wszystko na jednego konia, który był zwycięski. Ale jeżeli nie chcemy za bardzo spekulować, to jednak lepiej rozpraszać to ryzyko. Może się tutaj chyba zgodzimy. >> Dokładnie, dokładnie. Bo ta dywersyfikacja, żeśmy już o tym poruszali to wielokrotnie. Ja bym jeszcze to, jeśli ktoś się waha między czy inwestować w nieruchomości czy w ETFY, a jest posiadaczem nieruchomości akurat, bo ma kredyt na mieszkanie, w którym mieszka, to już można powiedzieć zainwestował w nieruchomość, tak? Czyli ma, niech to będzie dla dobrego rachunku, żeby szybko się liczyło milion, jego mieszkanie jest wyceniane w Warszawie na milion, milion złoty, to on te mimo, że ma ten kredyt tak na 800 000 czy więcej, to i tak już zainwestował w nieruchomość. Czyli można powiedzieć, następnym krokiem, żeby się zdywersyfikować jest inna klasa aktywów. No i teraz mogą to być obligacje, mogą to być akcje poprzez ETFY, mogą to być akcje, jeżeli ktoś tak woli, mogą być to pojedyncze spółki różnie. Tak także ja do tego podchodzę, że żebyśmy patrzyli na majątek jako całość naszego majątku, tak? I wtedy patrzy patrzymy gdzie mamy te pieniądze zainwestowane, bo niektórzy nie myślą o swoim mieszkaniu, o swoim zainwestowanych pieniądzach i tym, co posiadają. nie liczą tego tego majątku tego majątku netto. A tu tu to powinniśmy moim zdaniem z tego z tego wychodzić. A ja tak jeszcze tutaj może też dopowiem, że w momencie jak jeszcze to nagrywamy to tego co prawda nie ma, ale w momencie jak wy już to słuchacie, oglądacie to na pewno to jest. mianowicie takie przykładowe portfele u nas na portalu i jeden z ciekawych przykładowych portfeli, czyli to, żeby pomóc wam w ogóle w tym jak można z tych ETFów cokolwiek uszyć, jeden z tych przykładowych portfeli nazywa się Talmut. Nawet niektórzy słyszem, Map Faaber kiedyś powiedział, że to jest najstarszy portfel inwestycyjny na świecie. Talmud, który tam oczywiście nawiązuje do tekstów judaizmu. Jest tam taki podział majątku na trzy równe części, na ziemię, przedsiębiorstwo i rezerwę. I MPF Faber to przełożył w ten sposób, że mamy 1/3 portfela właśnie w ziemi, w nieruchomościach, może nawet szerzej pociągnął akurat tam na rejty. Mamy przedsiębiorstwo, czyli de facto akcje, tak, biznesy i rezerwę, czyli jakaś tam forma nieruchomości. No i jeżeli ktoś chce wszystko sobie ożenić, to to jest to jakiś tam pomysł. Zresztą takich pomysłów jest znacznie więcej, więc też zachęcamy do tego, żeby żeby się inspirować różnymi podejściami, bo na koniec dnia myślę, że też jest bardzo kluczowe, żeby po prostu inwestować w taki sposób, który jest najbliższym naszym własnym przekonaniom, bo to my będziemy musieli z tym portfelem sobie jakoś radzić. Panowie, to taki ostatni temat wrzucam tu już naprawdę na zamknięcie tej dzisiejszej dyskusji. Podatki. Jak widzicie tutaj kwestię podatkową. Co waszym zdaniem jest bardziej korzystne, co mniej, bo się tak często mówi, że no nie nie dziwota, że w Polsce ludzie inwestują w nieruchomości, skoro są tak fajnie i bardzo korzystnie opodatkowane. Michał, zgadzasz się z takimi stwierdzeniami? >> Nie zgadzam się. Chciałbym, żeby nieruchomości były tak dobrze opodatkowane, ale nie są. No ta legenda pochodzi z tego, że w nieruchomościach mamy teraz dla osób indywidualnych podatek od najmu ryczałtowy w wysokości 8,5% lub 12,5, jeżeli przekroczy się tam 100 000 przychodu rocznie. Z tym, że to 8,5% to nie jest to samo co 19% w przypadku inwestycji na giełdzie w ETFY, ponieważ to 8,5% jest od przychodu, a nie od zysków. Czyli nie możemy sobie od tego odliczyć, nie wiem, raty kapitałowej, kredytu, amortyzacji, kosztów administracyjnych, kosztów firmy zarządzającej, czyli dostajemy od najemcy X, mamy różne koszty, które nam to pomniejszają z tych 6 do 4%. No ale podatek płacimy od tych sześciu, więc tutaj te 8% jest złudne. Dużo lepiej jest w przypadku wzrostu wartości nieruchomości. Yyy tutaj jeżeli taką nieruchomość, którą kupimy, sprzedamy po 5 latach od daty zakupu, nie płacimy żadnego podatku od wzrostu wartości. Gdy sprzedamy ją w ciągu 5 lat, teoretycznie powinniśmy zapłacić 19% podatku od wzrostu wartości, ale też nam Urząd Skarbowy daje taką możliwość, że jeżeli ten nasz przychód ze sprzedaży tej nieruchomości będziemy reinwestować, czyli kupimy za to nową nieruchomość albo spłacimy kredyt hipoteczny, to to możemy o to możemy obniżyć podstawę opodatkowania. Więc w praktyce pewnie w większości przypadków nie będziemy musieli zapłacić tego podatku. Okej. A jak miałbyś tak definitywnie powiedzieć, co jest lepiej opodatkowane twoim zdaniem w Polsce, nieruchomości czy ETFY, to co byś powiedział? >> To powiedziałbym, że podobnie. Znaczy są różne systemy podatkowe, ale sama atrakcyjność jest podobna. >> No a wiesz, z drugiej strony mógłbym powiedzieć tak, nie kupisz sobie nieruchomości mieszkania w ramach IKE, a możesz sobie ETFA kupić w ramach IKE i nie zapłacisz żadnego podatku. Tak. Dokładnie. To >> jest prawda, ale pod pewnymi warunkami. No musisz jednak poczekać. Oczywiście Grzegorz, ja wiem, że ty masz w ogóle inną rezydencję podatkową. Jest podpadasz pod norweską rezydencję, ale zapytam cię bardziej tutaj o polską rezydencję. Jednak mimo wszystko w kontekście ETFów. Jak ty postrzegasz tutaj opodatkowanie ETFów versus nieruchomości? >> Generalnie to zgadzam się z Michałem, że jest że jest, że jest podobnie, jeśli chodzi o o Polskę. No bo tutaj mamy od zysków, tutaj mamy tutaj mamy od przychodu, ale właśnie ten chciałem użyć tego argumentu IKEX XZ, tak? OP, gdzie generalnie nie płacimy podatku, z tym że musimy poczekać. A te czekanie to wcale nie jest taki, >> powiem szczerze, zły pomysł, bo bo wiadomo, od nie, od, od dawna wiadomo, że, że jednak czas to jest przymierzeńcem naszych inwestycji. Jeśli najmniej ich będziemy dotykać, to te efekty będą dużo, dużo, dużo, dużo lepsze. Także tutaj jednak dałbym plusa na inwestycje w ETFY ze względu na ulgi podatkowe kontytalnych. Także tutaj tutaj jednak możemy dużo dużo więcej zyskać. A ja ze swojej strony dopowiem, że ETFY, jeżeli chodzi o polski system podatkowy, mogą być naprawdę bardzo prosto ogarnięte, bo jeżeli ktoś szuka maksymalnej prostoty, to poza tym, że może wykorzystać, jeżeli chce te emerytalne konta typu IKXZ OIP, co jest proste i daje nam jak gdyby tutaj pewną pewną korzyść, jeżeli tylko spełnimy warunki, jakie są wpisane w te >> jeszc oki teraz wejdzie, >> tak być może. Natomiast jeżeli chodzi o nawet inwestowanie na rachunku opodatkowanym, no to można zrobić też kolejny myk i tu jest uważam przewaga względem nieruchomości, że no nie ma możliwości mieć wynajmu akumulacyjnego, że te będą się reinwestowały nam te powiedzmy spływające do nas z najmu odsetki, te powiedzmy kupony, a możemy sobie kupić ETFy, które akumulują dywidendy, reinwestują, jest to wszystko bez podatku i my de facto kupując sobie ETF nawet na rachunku opodatkowanym przy obecnym systemie podatkowym możemy przez dosłownie całe życie nie zapłacić ani grosza podatku do momentu kiedy nie zechcemy wypłacić tych pieniędzy i wtedy dopiero odzysku. Więc tu uważam jest naprawdę ogromna korzyść. A nie wszędzie jest tak dobrze, ale tutaj nie chcemy już za bardzo podpowiadać. Chociaż pewnie w Ministerstwie Finansów dobrze wiedzą, że że bywają kraje mniej szczęśliwe w tym względzie. Panowie, to tak już naprawdę zamykając temat, jakbyście jeszcze mogli dosłownie po dwa, trzy zdania powiedzieć, podsumować to, co dziś, jeżeli chodzi o inwestowanie ETF czy nieruchomości, to jakbyście tak wy mieli ze swojej perspektywy powiedzieć tutaj coś dla siebie, ale też być może z jakimś przesłaniem, to co by to było >> z mojej perspektywy i z mojego doświadczenia jest tak, żeby spróbować tego i tego, jeżeli się wahamy, co zrobić i mamy mamy Mamy pieniądze na na jedno i drugie, czyli tak naprawdę, żeby kupić nieruchomość, musimy ich troszeczkę ich mieć więcej. I bym proponował wtedy, tak jak już mówiłem wcześniej, obliczyć sobie te ten swój majątek netto, w jakich klasach aktywów mamy więcej pieniędzy i wtedy w tych, których mamy mniej, dywersyfikować się i powiedzmy zwiększać ten stosunek. Nie wiem, to nie musi być 50 na 50, to może być każda inna proporcja, ale ale róbmy, dywersyfikujmy się i i próbujmy ETFów i próbujmy nieruchomości. Jeśli komuś jeśli komuś się to marzy być rentierem i czytał książkę, nie pamiętam jaka to była książka >> inwestuj lokalnie. Zarabiaj lokalnie inwestuj globalnie. Tak, tak. Tutaj biedny bogaty ojciec. Tak to była książka książka o nieruchomościach, którą też kiosek jego którą przeczytałem, ale ma też o nieruchomościach. Michał tutaj Michał, twoja książka o nieruchomościach, jak się nazywa? >> To jest książka i o nieruchomościach, i o giełdzie. To jest giełda, >> czy mieszkanie na wynajem? >> Czyli dosyć podobny temat, do które o którym dzisiaj rozmawiamy, >> ale mam też osobną książkę o ETFA, więc to nie jest tak, że ja inwestuję tylko w nieruchomości. >> Zarabiaj lokalnie, inwestuj globalnie. >> Tak jest. To Michał to jak ty byś mógł tutaj zamknąć tę dzisiejszą debatę? >> Tak to oczywiście zgadzam się z Grzegorzem, że to dywersyfikacja to jest klucz. Coś co bym do tego jeszcze dodał, szczególnie dla tych początkujących, to poduszka finansowa. Według mnie ani nieruchomość na wynajem, ani ETFY szczególnie na akcje nie do końca nadają się na tą pierwszą poduszkę, bo tam potrzebujemy czegoś do czego jest szybko dostęp, tak jak w przypadku ETFów, ale też czegoś co się nie waha, takż akcje. Więc tam proponuje jakąś lokatę, konto oszczędnościowe, ewentualnie obligacje detaliczne. Jeżeli to już mamy, to wtedy w zależności, jeżeli mamy zdolność kredytową, jakiś kapitał, możemy pójść mieszkanie na wynajem, na kredyt, jeżeli tego kapitału nie ma lub zdolności ETFY. A w miarę wzrostu majątku najlepiej dywersyfikować, czyli mieć i mieszkanie, i ETFy, zobaczyć jak się z obydwoma czujemy i wtedy bardziej budować tam tą drugą nogę. >> Dobrze, to dziękuję wam bardzo panowie. Jeszcze chwila tylko, Jacek yyy bo mi mi myśl wróciła. >> Proszę. >> Yyy, y chodziło mi o to, że nie wspomnieliśmy jeszcze o tym, a mi się wydaje, że to jest dość ważne, że dla tych, którzy mają kredyt na na swoją nieruchomość i wahają się, co zrobić z nadwyżką pieniędzy, powiedzmy, dostają jakieś tam zostaje im 1000 zł miesięcznie i teraz co robić, a boją się w te ETFy inwestować, to to mogą przelać tobie. >> To jedna sprawa. To to będzie punkt trzy, ale w pierwszym punkcie bym powiedział tak, że możemy pomyśleć o nadpłacaniu tego kredytu >> z tego względu, że może być to traktowane jako tak naprawdę inwestycja, bo >> Dokładnie dokładnie >> po pewnej stopie zwrotu, >> dokładnie założonej. Wiemy jaka stopa zwrotu i jaką i jaki mamy z góry wiemy ile zarabiamy bez ryzyka. Czyli ten ten sposób inwestowania można powiedzieć jest też też warty warty podkreślenia i i wspomnienia o tym, że możemy dla tych, którzy tak naprawdę się boją i nie wiedzą jak zrobić, to może być pierwsza droga tak naprawdę spłacić. >> Panowie, bardzo wam zatem dziękuję za dzisiejszą rozmowę. Jak zresztą słyszeliście, widzieliście tutaj yym nie chodziło o to, żeby narzucać komukolwiek jeden najlepszy i najoptymalniejszy najbardziej optymalny chyba, chociaż jeżeli jest optymalny, to już chyba nie może być bardziej optymalny, tak? Sposób inwestowania. Natomiast yyy zapraszamy was do dyskusji. Tak, jeżeli wy macie jakieś swoje przemyślenia, swoje opinie, swoje doświadczenia, to zapraszamy do dyskusji yyy pod nagraniem na YouTubie. A my tradycyjnie przejdziemy sobie jeszcze szybko do trzech pytań od was, które tutaj mamy. I pierwsze pytanie jest o tyle fajne, że od mojego imienika Jacek i od razu przeczytam i Jacek pyta tak: "Czy to ma znaczenie na której giełdzie notowany jest ETF? Jeśli ten sam ETF jest dostępny na kilku giełdach równocześnie, którą wersję lepiej wybrać? Jak rozumiem chodzi o to, że jest jednostka danego ETFU notowana na kilku giełdach, być może nawet w różnych walutach. To kto się zgłasza do >> To niech Jacek odpowiada Jackowi. No >> a to teraz skopaliście. Dobrze, ja bym powiedział, że tutaj się kierujmy niektóre rzeczy. jest myślę, że decyzja sama się rozwiązuje, bo u naszego brokera po prostu mamy dostęp tylko do jednej konkretnej giełdy. Ale jeżeli mamy taką sytuację, że faktycznie u naszego brokera mamy ETF, który jest tym samym ETFem, jest fizycznie tym samym funduszem o tym samym numerze ISIN, ale jest dostępne załóżmy na przykład w Amsterdamie, nie wiem, we Frankfurcie, to tak naprawdę od nas zależy. Znaczy jednym z aspektów, które przemawiają za tym, żeby inwestować chociażby na jednym rynku, w sensie jednym kraju, to jest to, że może to uprościć rozliczenia podatkowe, ten PIT ZG. Ale są też takie rozwiązania jak na przykład w Interactive Brokers, gdzie możemy po prostu inwestując zlecić ten wybór brokerowi, który nam wybierze gdzie lepiej, w sensie jeżeli chodzi o spreedy kupić jednostki efektywniej danego ETFU. A poza tym może być nawet tak, że my na przykład, jak już wspomniałem, kupimy go w Amsterdamie, a sprzedamy go na przykład we Frankfurcie. Takie rzeczy też są możliwe. W na naszym portalu Atlas ZTF jest też kwestia taka jak płynność ETFów, ale >> umówmy się to nie będzie ogromna różnica raczej, >> bo to są instrumenty, które są handlowane na dwóch poziomach i mamy też market makera, czyli mamy animatora i jeżeli animator nie zaśpi, no to po prostu kupimy go. Nawet jeżeli by obrót na danej giełdzie wydawał się mniejszy, jeżeli animator robi swoją robotę, to to powinno być okej. Grzegorz, ale dopowiedz. >> Ja bym ja bym dodał tutaj tak, że jeżeli aspekt, bo bo rozumiem, że to pytanie się musi pojawiać u kogoś, kto ma dostęp do tych różnych giełd, tak? No bo jak ktoś ma jednej giełdy, to portalu widzi, tak? Wchodzi na portal i widzi, że dane ETF jest pewnie w kilku giełdach. Nie wiem, nie znam kontekstu pytania. >> No właśnie. No to bym polecił najpierw sprawdzić do do do którego ETFU ma dostęp, tak? bo się okaże, że ma tylko do jednego i problem się rozwiązuje. Druga sprawa, w jakiej walucie? Tak, bo często jest tak, że te tickery się różnią tylko ze względu, nawet może być tak, że na jednej giełdzie mamy w różnych walutach, a z drugiej strony jak mamy dwie, dwie giełdy londyńską dostępną i na przykład Amsterdam i Ksetre, no to tam Amsterdam i Xstetra w większości będzie będzie euro, w Londynie będzie może być funt i może być dolar. Także tutaj kierujmy się walutą na przykład konta, na którym mamy. Tak, jeżeli mamy konto w dolarze, no to kupujmy w dolarze, bo wtedy nie musimy jakby jakiś kosztów pewnie za przewalutowanie ponosić. No to to bym to były dla mnie główne główne argumenty. Nie wiem, czy Michał ma coś jeszcze. >> Ja tylko podsumuję. Czyli nie ma to dużego znaczenia. >> Nie, nie, nie ma, nie ma. Czyli można powiedzieć, że to jest też kwestia po prostu wygody, jeżeli obsługujemy, bo myślę, że wygodnym jest mieć mimo wszystko ETF w jednej walucie z tego względu, że jak robimy rebalancing, a nie chcemy mieć jakiś tam częstych przewalutowań, no to po prostu wygodniej jest to prowadzić, nie wiem, w euro czy tam w dolarze. >> Dokładnie. Dla mnie to jest główna od giełdy, >> tak, ale no jeżeli mamy tę alternatywę, że możemy kupić w tej walucie, w której powiedzmy chcemy prowadzić rachunek, no to też tutaj wybór się robi prostszy. Chociaż oczywiście może być też taka sytuacja, że mamy ETF na przykład w Euro na kilku giełdach i i też możemy mieć ten ból głowy właśnie u takich większych brokerów, gdzie dają duży dostęp. Dobrze, to kolejne pytanie od Marleny. Czy warto mieć dostęp do ETFów ze Stanów Zjednoczonych notowanych w amerykań na amerykańskich giełdach? Dla większości inwestorów w Polsce to jest to nie jest prosta sprawa. Faktycznie tak jest, że w Europie czy w ogóle jako inwestorzy z Polski tak domyślnie mamy dostęp do ETFów tych, które siedzibę mają w w Europie. To razem kto do odpowiedzi się zgłasza? To moim zdaniem nie warto. Według mnie europejskie ETFy może są troszkę droższe niż amerykańskie odpowiedniki, ale to są naprawdę bardzo kosmetyczne rzeczy. Oprócz tego, no w Europie mamy ETFY dystrybuce i akumulujące z tego co pamiętam, ale Jacku popraw, nie mogę się mylić. W Stanach są tylko dystrybuce. >> Tak, dokładnie. No i w Stanach występuje, szczególnie jeżeli inwestujemy w ETF z rezydencją amerykańską, w amerykańskie spółki, coś takiego jak Estate Tax, który się pojawia przy spadku, jeżeli dobrze pamiętam, to od około 60 000 doarów kapitału może się pojawić problem w przypadku dziedziczenia. No w europejskich ETFach tego nie ma, więc według mnie samo kombinowanie, żeby się do nich dostać, mała różnica w kosztach. Jest ich trochę więcej. No i ten estate tak spowoduje, że według mnie nie warto. >> Nie wiem co wy myślicie. Tak, ja się zgadzam w 100% tutaj z Michałem, że nie warto. Te argumenty, które przeleczyłeś jak najbardziej są aktualne. Jedyne jedyna opcja, którą widzę, którą ktoś by mógł jakby wybrać te ETFY amerykańskie, to jest tylko jak tego odpowiednika w Europie nie ma. Czyli na przykład jakieś specjalistyczne ETFy na na jakieś faktory, jakieś specjalistyczne ETFy na manage futures na przykład, tak, których nie mamy za dużo w Europie >> tutaj, czyli generalnie jeżeli chcesz wybrać coś czego nie ma, a tak bardzo, a masz bardzo chcesz i to pasuje do twojej strategii, to wtedy warto się pokusić o ten, o ten dostęp do tych ETFów, Ale pamiętajcie, że to nie jest to nie jest łatwe, bo w większości przypadków i kont brokerskich jest to tylko dostępne dla profesjonalnych inwestorów lub z jakimś takim znaczy status profesjonalnego inwestora musisz mieć tak lub jakieś bardzo bardzo zamożny być bardzo zamożny i mieć dość wysokie konto tak z wieloma zerami na na koncie. Także >> tak >> tylko tak bym dodał. Ja się zgadzam z tym wszystkim, co powiedzieliście. Swoją drogą tak dodam, że ETFów w Europie obecniej już jest więcej niż w Stanach Zjednoczonych, chociaż to wynika bardziej z tego tytułu, że ten nasz europejski rynek jest bardziej taki pofragmentowany, tak? Mamy wiele różnych krajów, różnych walut, różnych giełd, więc to też jest taka inna specyfika. Natomiast generalnie ETFy amerykańskie i europejskie to de facto jest coś koło 90 albo i nawet więcej procent światowego rynku ETFów. Więc to są dwa takie wiodące światy, można powiedzieć, ETFowe, ale praktycznie większość rzeczy można już dzisiaj w europejskich przy europejskimi ETFami uszyć. >> Tak, >> oczywiście są bardziej takie specjalizowane rzeczy. No jednak faktycznie ta inżynieria finansowa w Ameryce jest może bardziej nowatorska i to raczej jest trend taki, że to ze Stanów przychodzą rzeczy do nas, ale to można postrzegać z jednej strony jako wadę, ale i też zaletę, bo czasami to oni tam potestują, a później ewentualnie pewne rzeczy nie przechodzą tak szybko do do Europy, bo już wiadomo, że się nie sprawdziły. >> I dodatkowo jeszcze tylko tak ten argument Michała, że koszty, no teraz ja powiem szczerze, że nie widzę, to nie jest żaden żaden żaden argument, tak? Kiedyś, może nie wiem 5 lat temu, 7 lat temu, to jeszcze był argument, tak że tu mamy taniej, a teraz to już to już >> kosy już nie są tutaj argumentem. Faktycznie to już tutaj są minimalne. Oczywiście to może się produkt >> nawet czasami te ze Stanów są droższe wielokrotnie jest dużo takich starszych ETFów, które po prostu w sensie amerykańskich, które są naprawdę drogie, które były może całkiem atrakcyjne, nie wiem, 10, 20 lat temu, bo ten rynek tam wcześniej się rozwijał. No i po prostu powstały w międzyczasie znacznie bardziej tańsze jednostki, więc jeżeli chodzi o koszty ETF faktycznie tak, >> tak, tak, tak, tak. Znaczy chodzi mi o to, że są na przykład jest na ACI bodajże w Stanach Zjednoczonych. aż sobie sprawdzę szybko. >> Ale nie chodzi mi o to, że że jak wiem, że jak było w Stanach Zjednoczonych, jeżeli były ETFY, które były miały jakieś były droższe, tak, no nie, załóżmy 0,5% 0,3%, >> ta sama firma >> wypuszczała ten sam ETF na ten sam indeks, tylko że tańszy, >> tak? I kto chciał mógł sobie za darmo przenieść te jednostki nawet w w ramach tej tej samej firmy firmy, ale oni liczyli na to, że ludzie tego z tego nie będą korzystać. Będą pobierać większe opłaty na tym starym ETFie, który tam sobie leży i i nikomu się nie chce nie zagląć. Ja podam taki nawet konkretny przykład, który będzie chyba dobrze tutaj tłumaczył temat naszym słuchaczom, widzom. ETF MSCI All Country World Index amerykański od Isaresa, który kosztuje uwaga 0,32% powstał w 2008 roku i ma pod sobą ponad 100 miliardów złotych i on sam w sobie nie obniża opłat tylko Isers w międzyczasie wypuściło czy Black Rock wypuścił więcej nowych powiedzmy emisji już nowszych ETFów z niższym kosztem, ale chociaż w ogóle to też jest też pewna specyfika, że akurat w Stanach Zjednoczonych takich globalnych koszyków akcji stricte, które obejmują cały świat, to tam takiego wyboru też nie ma jak w Stanach Zjednoczonych. Co też wynika z faktu takiego, że przynajmniej dotychczas to też się powoli zmienia. Amerykanie postrzegali świat akcji jako Stany Zjednoczone, jakieś orbity wokół, International to nazywali, ale teraz już chociażby nawet JL Collins nie tak dawno w rozmowie ze mną powiedział, że on jako Amerykanin, który jeszcze w książce pisał, że można S&P 500 i obligacje mieć, to już o ile tym inwestorom spoza Stanów Zjednoczonych sugerował, żeby inwestowali globalnie, to on jako Amerykanin już teraz też twierdził, że co prawda nie sądził, że to stanie się za jego życia, ale jednak chce już inwestować też globalnie, czyli już nie stawiać tylko na akcje amerykańskie. To tak trochę tutaj wątków pobocznych uruchomiliśmy. Ostatnie pytanie panowie od Krzysztofa. Ile polskich akcji i obligacji powinno się mieć w długoterminowym portfelu? Grzegorz, to ja może do ciebie uderzę, bo ty pisałeś white paper w no w podobnych klimatach. Nie pamiętam dokładnie jakie tam wyszły nam proporcje Jacek to było chyba 30 10% około 30% nam z tych wszystkich testów tak górna granica, która była >> która była generalnie sensown zalecana >> granic >> jak przeprowadzaliśmy tam te nasze testy tak naprawdę no ciężko powiedzieć jak to jak to tam lubi No wydaje mi się, że że tak jak no 10, 20, no 30% maksymalnie, ja bym nie przesadzał z z więcej niż niż 30 czy 50% w polskich akcjach, bo bo tak jak wspomnieliśmy wcześniej, dywersyfikacja. Tak, >> tak, tak. Ja, ja bym tu jeszcze też dodał, że Krzysztof taki pewien haczek tutaj zawarł, bo on powiedział polskich akcji i obligacja. Myślę, że warto te dwie rzeczy rozbić mimo wszystko. Tak. Jeżeli chodzi o akcje, to ja tu się zgadzam z tobą, że >> że te z mojej perspektywy to już 10% polskich akcji to już jest sporo, ale jak ktoś chce jeszcze nieco więcej to okej. Dla jasności w globalnym koszyku akcji takim właśnie indeksie MSA All Country World Index to tam polski jest zaledwie 10. To jest w ogóle z kolei odchył w drugą stronę, czyli praktycznie nie ma tych akcji. Natomiast z obligacjami ja bym powiedział, że może być nieco inaczej, bo tutaj możemy się ograniczyć wyłącznie tylko nawet do polskich obligacji. Jeżeli ktoś chce mieć, nie wiem, 30% obligacji w portfelu, czy czy nawet 50 z jakichś powodów czy jeszcze więcej, to tu akurat już jest >> można się rozważyć, żeby mimo wszystko były to w polskim złotym, jeżeli zależy nam na stabilizacji w polskim złotym tego portfela. A ty Michał jak to widzisz? dosyć podobnie powiedziałbym. To zależy. Jeżeli ktoś ma więcej tego innego majątku, na przykład nieruchomości w Polsce, ma więcej obligacji, które też zdecydowanie wolę polskie, no to powinien jeszcze bardziej ograniczyć portfel akcyjny polski, bo już będzie miał wtedy, nie wiem, 90% majątku w kraju, który reprezentuje to, tak jak wspomniałeś, 0,1% >> więc myślę, że nawet 10 20% to jest gruba przesada, bo to jest 100, 200 razy nadrezentacja tego, jeżeli chodzi światowy rynek, >> ale ja tutaj też powiem, że rynek akcji nie odpowiada tak naprawdę wadze gospodarki, bo dla przykładu polska gospodarka waży niemal 1% w ujęciu światowym, tam chyba 0,80 coś czy 0,9%, prawie 1% w uproszczeniu, czyli można powiedzieć, że 8 10 razy nasz rynek akcji, polskich akcji waży mniej niż by to wynikało z tego, jaka jest nasza duża gospodarka. A jeszcze bardziej jaskrawym przykładem być może jest tutaj przykład Chin, które też ważą tam jakieś dolne kilka procent y a ta gospodarka jest znacząco większa, co wynika z kolei też z tego, że tam wiele spółek nie jest po prostu publicznych y w formie akcji, więc więc y tak, no ale jak gdyby to tutaj trzeba też uważać na ten home bajas, jak to się mówi, żeby nie przegiąć w jedną czy drugą stronę, ale jak ktoś w ogóle nie będzie w ogóle doważał polski akcji. Moim zdaniem to jest mniejszy błąd niż to gdyby ktoś przeważył polskie akcje. Tak. >> Chociaż >> nie wiem, >> ciężko właśnie widzicie, bo teraz ten okres polskich akcji jest mamy ostatnio tam d trzy lata świetny, tak? I ktoś może nas bić takim argumentem pokazując telefon z ty ile zyskał w ostatnim dwóch latach. Tak. Także no >> tak. Zresztą nawet w tych naszych badaniach, twoich obliczeniach Grzegorz, ale jak kojarzę w tym white paperze, o którym podlinkujemy go, to tam praktycznie w większości tych symulacji, gdzie dawaliśmy 10, 20, 30, 40, 50% akcji polskich i do mieszka akcji globalnych, to praktycznie w każdym przypadku w ogóle przeważanie tych akcji w sensie względem tego co wynika z naturalnej kapitalizacji, czyli to 1% to te polskie akcje w tych ostatnich 20 latach z okładem jednak podnosiły stopę z zwrotu w polskim złotym. >> Tak. >> I to pomimo tych wielu lat smuty na polskiej giełdzie, bo teraz w ostatnich kilku latach jest znacznie lepiej, ale ale przez wiele lat to >> ostatnie 25 lat żeśmy robili te testy. Tak, tak. >> Panowie, dziękuję bardzo wam za dzisiejszy udział i za fajną rozmowę. Dziękujemy też naszym widzom, słuchaczom, że tutaj z nami byli. Zapraszamy też do komentowania i zadawania pytań, które będziemy mogli sobie wybierać do kolejnych odcinków. Co dwa tygodnie staramy się wam te odcinki dowozić. Także serdecznie dziękujemy i pozdrawiamy. Wszystkiego dobrego. Bye bye.