Nieruchomości to 3/4 majątku Polaków. Chiny pokazują, czym to grozi [Porównanie polskiego i chińskiego rynku nieruchomości]

W chińskiej prowincji Szantung mieszka 38letni Jason Wang. Mieszkanie kupił w 2019 roku, ale dziś jest ono warte o 1/4 mniej niż za nie zapłacił. Kupił je kierując się zasadą: "Ceny nieruchomości zawsze rosną". Pewnie słyszałeś to zdanie. Każdy Polak je słyszał. Jest to najpowszechniejsze przekonanie finansowe w Polsce i przez ostatnie 30 lat się u nas sprawdzało. Nie jest to jednak materiał o tym, że Polskę czeka scenariusz chiński, bo nie czeka i pokaże dlaczego. Jednak jest jedna rzecz, w której jesteśmy dokładnie w tej samej sytuacji co Chiny i nie jest to sam rynek. Wrócę do niej pod koniec. Najpierw muszę jednak pokazać jak wyglądał chiński system, który się właśnie zawalił. To kanał FX Mac, gdzie od 10 lat tłumaczymy świat finansów. Zapraszam do materiału. Od 2021 roku ceny mieszkań w Chinach spadły o mniej więcej 25%. Nie jest to korekta, ale 5 lat nieprzerwanego osuwania się cen. Jak do tego doszło? Chiński rynek stał na trzech filarach. Filar pierwszy. Przedsprzedaż. Chińscy nabywcy płacili za mieszkania, które jeszcze nie istniały, czyli potocznie po polsku kupowali dziurę w ziemi. Deweloper brał te pieniądze i kupował za nie kolejną działkę. Na tej działce ogłaszał kolejną przedsprzedaż, a za te pieniądze kupował następną działkę. Kapitał bez odsetek dla dewelopera dostarczany przez samego nabywcę. Taniej oczywiście niż kredyt z banku. Model ten działał i to spektakularnie. Tak długo oczywiście jak długo rosła liczba osób chętnych do zakupu mieszkania, które jeszcze nie powstało. Wszystko posypało się jednak tutaj w 2021 roku. Wtedy ten model upadł. Człowiek, który doprowadził ten model do perfekcji nazywa się Hujka Kajan. Szef Evergrande. Jeszcze niedawno najbogatszy człowiek w Azji. Kilkanaście dni temu został skazany na dożywocie. Cały majątek osobisty został skonfiskowany, a razem z nim skazano ponad 50 osób, w tym dwóch jego synów. Formalnie więc jest to zamknięcie ważnej epoki dla chińskiego rynku nieruchomości. Filar drugi. Samorządy. Chińskie władze lokalne były współudziałowcami w tej bańce na rynku nieruchomości w Chinach. Budżety gmin opierały się na sprzedaży gruntów i to w dużym wręcz ogromnym stopniu. Międzynarodowy fundusz walutowy szacuje zadłużenie spółek finansujących chińskie samorządy na około 60 bilionów juanów. I tu uwaga, bo to jest polski bilion, nie angielski, czyli 60 000 miliardów. To kwota astronomiczna, bo to jest blisko tyle, ile wynosi cały oficjalny dług publiczny Chin rzędu 71 bilionów. To wszystko oznaczało, że gospodarstwa domowe, deweloperzy, banki i władze samorządowe grały w Chinach do jednej bramki. Nikomu nie zależało na korekcie cen mieszkań. Fil trzeci. Demografia. Demografia przypieczętowała ten stan rzeczy. W 2022 roku liczba ludności Chin zaczęła maleć po raz pierwszy od ponad 60 lat. Myślę, że kształt tej piramidy demograficznej mówi sam za siebie. W sumie to nie jest już piramida, tylko chińska świątynia. nieba w Pekinie. Tak w ogóle to już co piąty Chińczyk ma ponad 60 lat i ta liczba będzie tylko wzrastać. Załamanie chińskiego rynku mieszkaniowego trwa do tej pory. To już 37 miesięcy spadku cen nowych mieszkań w Chinach z rzędu. Ostatnie dane z lipca to spadek o 3,2% rok do roku, ale chińskie władze od kilku lat regularnie próbują sytuację ratować programami wsparcia dla kupujących, jakich Chiny jeszcze nie widziały. Nasz bezpieczny kredyt 2% znany z polskiego rynku nieruchomości się przy tym chowa. Dopłaty, luzowanie warunków kredytowych, znoszenie ograniczeń wszelkiego rodzaju. W sierpniu tego roku Chińczycy sięgnęli po ostatnią dużą rezerwę. Państwowy fundusz mieszkaniowy, do którego pracownicy i pracodawcy odkładają obowiązkowo od dekad. To prawie 11 bilionów juanów. Rząd nie dołożył tam ani grosza, po prostu pozwolił ludziom wyjąć własne oszczędności i wydać je na remonty. I czynż? Czyli innymi słowy państwo ratuje rynek oddając ludziom ich własne pieniądze. Wygląda na to więc, że rządowi w Pekinie kończą się pomysły. Co prowadzi nas do kwestii kredytów. Otóż w Chinach w kilku miastach pojawiły się kredyty hipoteczne udzielane 70latkom nawet na 25 lat, co oznaczałoby, że spłata kredytu trwałaby do 95 roku życia. Dla porównania średnia długość życia w Chinach wynosi około 78 lat. Więc jak to się spina? No podpowiedź jest w tym, że część Chińczyków nazwało takie kredyty pożyczkami sztafetowymi, bo starsze pokolenie przekazuje pałeczkę młodszemu w spłacie tego samego kredytu, bo taki kredyt muszą poręczyć potomkowie. To jest warunek konieczny. I zaledwie 4 dni temu kolejny kamień milowy tego kryzysu. 28 sierpnia 2026. Mocne zmiany w chińskim prawie, żeby jeszcze raz spróbować pobudzić rynek nieruchomości. Chińskie organy regulacyjne opublikowały dwa skoordynowane dokumenty. Pierwszy opiera się na tym, że Pekin wydłużył maksymalny dopuszczalny okres spłaty kredytu hipotecznego z 30 do aż 40 lat. Drugi to koniec z wypłacaniem deweloperom pieniędzy z przedsprzedaży przed zakończeniem budowy. A to przedsprzedaż była dla chińskich deweloperów najtańszym pieniądzem jaki istnieje. Kapitał bez odsetek dostarczony przez samego nabywcę. W banku kredyt jest z procentem, a od klienta procent to zero. To teraz pewnie najważniejsze pytanie tego materiału. Czy powinniśmy patrzeć na Chiny jako drogowskaz tego, co stanie się w Polsce? Absolutnie nie. Traktujmy to jako lekcje, ale nie prognozę. Są konkretne powody, przez które ten mechanizm w Polsce nie zadziała i kryzys tego rodzaju się nie wydarzy. Po pierwsze i najważniejsze, Polska posiada już instytucję, którą Chiny próbowały zbudować przez ostatnie 5 lat i ostatnio przed kilkoma dniami ją wprowadziły. Jest to deweloperski fundusz gwarancyjny w Polsce. Polscy deweloperzy otrzymują zapłatę za zakupione mieszkanie przez klienta na rachunek powierniczy, z którego środki wypłacane są wraz z osiąganiem konkretnych etapów budowy. Od 2022 roku jest też ustawowy fundusz gwarancyjny, czyli my to już mamy, a Chiny wprowadziły to jakiś tydzień temu z tą różnicą, że u nas problemów nie było, a Chińczycy zrobili to po katastrofie. Po drugie, polskie gminy nie utrzymują się w tak dużym stopniu ze sprzedaży gruntów. W Polsce nie ma nic przypominającego strukturę finansowania samorządowego, taką jak w Chinach, która sięga połowy wartości PKB. Po trzecie, podaż idzie u nas w odwrotną stronę. Od 30 lat problemem Polski jest niedobór mieszkań. Oferta na rynku jest teraz rekordowa, o tym można przeczytać w Internecie, owszem, ale te braki, te niedobory, no liczymy w dziesiątkach lat, a nie w sytuacji teraz kwartalnej, miesięcznej na rynku. Słynne już oklepane stwierdzenie, że w Polsce brakuje 2 miliony mieszkań. Czy luka jest aż tak duża? Nie wiem. Trudno to ocenić. Nikt tak naprawdę nie jest w stanie tego dokładnie wyliczyć, bo mówimy o luce, czyli czymś iluzorycznym. Jednak możemy zgodzić się z tym, że pewna luka i to całkiem spora istnieje. Natomiast w Chinach jest kompletnie odwrotnie. Agencja S&P oszacowała chińskie zasoby ukończonych, ale niesprzedanych mieszkań na około 762 miliony mów kw. Ta liczba nic nikomu nie mówi, jest trochę abstrakcyjna, więc ją odnieśmy do Polski. To mniej więcej 2/3 całego zasobu mieszkaniowego Polski, wszystkich mieszkań i wszystkich domów, jakie w naszym kraju stoją. Tyle Chińczycy mają gotowych, wybudowanych mieszkań, niesprzedanych i niewykończonych. No dobrze, w Polsce fundusz gwarancyjny mamy, nadpodarzy nie mamy, płace rosną szybciej niż ceny mieszkań na dodatek. Wygląda to całkiem nieźle. To teraz jedna rzecz, ta którą obiecałem na początku. Najważniejsza liczba tego nagrania. Zaraz do niej przejdę. Nie lubisz jak twoje pieniądze leżą bezczynnie? Ja tego bardzo nie lubię, dlatego warto poszukać alternatyw. I taką opcję daje Manefit Smart Saver, czyli rozwiązanie, które ostatnio testuje. Oto jak to działa. Zamiast pozostawić twoje pieniądze bezczynnie, Smart Saver inwestuje je w pożyczki konsumenckie udzielane przez Credit Star Group. W zamian zyskujesz docelową stopę zwrotu na poziomie 7,5%, która jest naliczana codziennie i automatycznie reinwestowana, dzięki czemu twoje zyski stale się kumulują. To co najbardziej mi się podoba, to elastyczność konta głównego. Nie ma tu okresu zamrożenia środków, więc to nie tak, że twoje pieniądze znikają na długie miesiące. Możesz wypłacić do 1000 €, a środki zazwyczaj wracają na twoje konto w ciągu kilku minut. Wypłata większych kwot zajmuje do 10 dni roboczych, a zacząć możesz od zaledwie 10 €. Więc nie ma presji by od razu angażować duży kapitał na start. Oczywiście pomimo wszystkich funkcji i zalet nadal jest to produkt inwestycyjny, więc wiąże się z ryzykiem, a zwrot nie są gwarantowane. Niemniej jednak w przypadku wolnej gotówki, która w przeciwnym razie po prostu by leżała, jest to naprawdę ciekawe rozwiązanie do rozważenia. A jeśli zarejestrujesz się dzisiaj korzystając z naszego poniższego linku, otrzymasz natychmiastowy bonus w wysokości od wszystkich inwestycji dokonanych w ciągu pierwszych 90 dni. Najważniejsza liczba tego nagrania to 76%. Ponieważ 76% majątku polskich gospodarstw domowych stanowią nieruchomości. Jest to jeden z najwyższych odsetków w całej Europie. A akcje notowane na giełdzie, ile majątku stanowią? niecałe 3% nawet nie całego majątku, ale tylko naszych aktywów fitansowych. To pokazuje gdzie Polacy stawiają na inwestycje. I owszem, szczerze mówiąc 76% w dużej części inwestycjami nie są. To też są mieszkania, w których Polacy mieszkają. Jednak nie zmienia to tego, że Polacy kochają inwestować w nieruchomości i robią to na potęgę. Więc dodam jeszcze drugą liczbę. 45% 45% mieszkań w Polsce jest kupowanych inwestycyjnie. Blisko co drugie mieszkanie jest kupowane w Polsce nie do zamieszkania przez kupującego, tylko pod inwestycje. No inwestowanie w nieruchomości to nasz sport narodowy, a to oznacza, że przeciętny polski inwestor, taka mediana polskiego inwestora, to inwestor nieruchomościowy, który najczęściej poza mieszkaniami nie ma innych inwestycji lub są one niewielkie. A to oznacza, że przeciętny Polak poza swoją nieruchomością lub nieruchomościami kupionymi inwestycyjnie często nie ma innego majątku i Chińczyk w 2020 roku też nie miał. I to jest rzecz, w której w porównaniu z Chińczykami jesteśmy podobni. Trzy konkretne wnioski z tego nagrania. Co ta sytuacja chińska nam Polakom pokazuje? Po pierwsze warto zastanowić się czy wkłada się wszystkie jajka do jednego koszyka. Jeśli nieruchomości stanowią 76% twojego majątku, a może i całe 100%, to jest to skoncentrowana pozycja, czyli trzymanie wszystkich jajek w jednym koszyku. Nie jest to automatycznie złe. Miliony Polaków bardzo dobrze na tym wyszły. Pewnie dla niektórych okazało się, że nawet te jaja w koszyku były od kury znoszącej złote jaja. Dosłownie. Jednak taka koncentracja na jednym rodzaju aktywa, czyli nieruchomościach wymaga, że trzeba mieć inwestycyjną rację. cały czas co do jednej rzeczy, czyli że ceny nieruchomości zawsze rosną. Gdy ma się kilka rzeczy w swoim portfelu inwestycyjnym, kilka rodzajów inwestycji, na przykład jeszcze akcje, obligacje, ETFy, złoto i tak dalej, to wystarczy mieć z grubsza rację co do kilku, ale nie trzeba mieć do wszystkich. coś rośnie, coś spada, coś innego ten spadek rekompensuje. Większość osób z mieszkaniem lub mieszkaniami na wynajem nigdy nie postrzegała tego w ten sposób, więc są zapakowani tylko w mieszkania. Wniosek drugi. Mieszkanie, w którym mieszkasz i to inwestycyjne, jeśli masz, to nie taki sam składnik majątku. To, w którym się mieszka i planuje długo mieszkać, daje zysk każdego dnia. Sama czynność mieszkania w nim jest tym zyskiem, ale też nie płaci się przecież wynajmującemu, tylko płaci się za swoje mieszkanie. Płaci się sobie. To jest zysk. Tak jak ten wspomniany Chińczyk z Szantung, którego mieszkanie straciło 25% wartości, pan Jason Wang. To prawdziwa historia. Mężczyzna spytany przez dziennikarzy Reutersa stwierdził, że ten zakup był dla niego stratą i bólem nie do zniesienia. Jednak dopóki pan Wang tam mieszka, dopóki nie sprzeda, to żadnej straty rzędu 25% nie ma. Wręcz ma z tego zysk w postaci możliwości mieszkania w swoim loku. Więc tak naprawdę boli go pewnie to, że kupił na górce, kupił za drogo i teraz mógł kupić taniej. No ale przez te kilka lat korzystał z tego mieszkania, więc miał z tego realną korzyść. Ludzie, którzy naprawdę ponieśli straty w Chinach, to ci, którzy kupili niedokończone drugie, trzecie mieszkanie i tak dalej jako narzędzie oszczędzania, inwestowania. Nie wynajmowali tego na dodatek. Czymali taki pustostan jako lokatę kapitału. Są teraz mocno na minusie. Po trzecie, i to jest chyba najważniejsze, bo to wniosek na przyszłość. Warto się zastanowić, kiedy planuje się mieszkanie kupić i kiedy przede wszystkim sprzedać. Jeśli mieszkanie jest inwestycją z myślą o zabezpieczeniu środków do emerytury yyy takim planem emerytalnym, to jego sprzedaż pewnie nastąpi za jakieś 20 czy 30 lat, y, czyli w latach 40. lub 50. wieku. Według oficjalnej prognozy GUS liczba ludności Polski spadnie do niecałych 31 milionów do 2060 roku, co oznacza spadek mniej więcej o 18% w porównaniu z 2024 rokiem. zniknie co szósty Polak sporo. A to jest scenariusz optymistyczny zakładający, że dziś wzrośnie. W symulacji niskiej dzietności, takiej jaka była obserwowana w 2024 roku, czyli 1,1 wskaźnik dzietności, to będzie to spadek do 28,4 miliona. Wtedy znikłby co czwarty Polak. Zatem mieszkanie w Polsce kupowane teraz przez młodego inwestora jako zabezpieczenie na emeryturę to plan sprzedaży w najbardziej uszczuplonym gronie nabywców w historii RP. I to jeszcze dokładnie w momencie, gdy wielu innych inwestorów zamierza zrobić to samo z tego samego powodu. Fala podaży na rynku ograniczonego popytu. Zresztą pułap popytu w Chinach został osiągnięty w 2022 roku. Od tamtego czasu liczba potencjalnych kupujących spada i pewnie nadal będzie spadać. W Polsce nastąpi to dopiero za jakiś czas, ale nastąpi. Okej, jeśli chcesz obserwować polski rynek nieruchomości, żeby zrozumieć jaki trend obecnie panuje na rynku, to podam teraz dwie liczby, które moim zdaniem śledzić warto, żeby zrozumieć ten ogólny trend. Ogółem wiele danych się przewija w polskim internecie, w gazetach i portalach newsowych. Ja powiem na co patrzeć i co jest najważniejsze, dwie liczby. Nie trzeba sprawdzać tego często. Moim zdaniem raz na kwartał wystarczy sobie zerknąć, a może i raz na pół roku, żeby być w miarę zorientowanym. Pierwszy z tych wskaźników to ceny transakcyjne raportowane przez Narodowy Bank Polski. Nie ceny ofertowe z portali ogłoszeniowych, nie dane ankietowe od deweloperów, ceny transakcyjne pojawiają się raz na kwartał. Te dane są często przywoływane przez portale, gdy są publikowane, to pojawia się w internecie. Także taki artykuł z jakiegoś portalu, na przykład naszego FX Magie wystarczy. Dokładny raport z tymi danymi dla konkretnych miast z rynku pierwotnego czy wtórnego, z tym jak ceny odnoszą się do płac albo do innych rodzajów inwestycji dostępny jest na stronie NBP. To cykliczny raport o nazwie informacja kwartalna o rynku nieruchomości. Można sobie te dane pobrać w PDFiie. No to już zabawa dla takich, którzy lubią wnikać bardzo w temat. Często po prostu wystarczy ogólna liczba, jak to wyglądało w największych miastach czy w średnich miastach. To podaje NBP, jeśli chodzi o ceny transakcyjne. Drugi wskaźnik to rozmiar sprzedaży deweloperów. łączna wartość ile sprzedali w danym kwartale. Takie dane opracowuje między innymi portal Oto Dom, rynek pierwotny czy tabela.pl. I często bywa tak, że rozmiar sprzedaży przez deweloperów wyprzedza spadki cen. No bo najpierw załóżmy spada im sprzedaż, to sytuacja hipotetyczna. Spada sprzedaż, dopiero potem trzeba dostosować ceny, żeby tą sprzedaż podkręcić. Jeszcze bonus. Trzecia rzecz taka dodatkowa, warto patrzeć co dzieje się z programami kredytowymi. Jaka jest ogółem przystępność cenowa mieszkań, czyli relacja płac względem nieruchomości. Tego niekoniecznie trzeba obserwować. Można sobie na to zerkać, jeśli, ale ważne jest to, że jeśli te wskaźniki, o których mówiłem, zmieniają się razem w tym samym kierunku przez sześć lub osiem kwartałów, to jest to ważna informacja o zmianie trendu. W sumie to daj znać na co ty patrzysz, jeśli chodzi o nieruchomości. Może nie zgadzasz się z tym na co ja mówię, że warto patrzeć. Podrzuć info w komentarzu, ja krytykę przyjmę. Podsumujmy dzisiejszy materiał, wracając do zdania, od którego zaczęliśmy. Ceny nieruchomości zawsze rosną. Dlaczego? Każdy potrzebuje miejsca do życia. Uzasadnienie tutaj nie jest fałszywe. No wręcz przeciwnie. W dzisiejszych Chinach 1 miliard 400 milionów ludzi nadal potrzebuje miejsca do życia, a ceny i tak są dziś o 1/4 niższe niż na szczycie. Ten facet w Szantung, który kupował mieszkanie 7 lat temu, nie dokonał złej inwestycji. Można powiedzieć, że błędem było to, że dokonał tylko jednej inwestycji w jeden rodzaj aktywa. I to jest chyba najważniejsza lekcja. Nie chodzi o to, że rynek nieruchomości jest niebezpieczny, bo nie jest. Nie chodzi też o to, że Polska będzie następna, że czeka na scenariusz chiński, bo pewnie nie czeka. Chodzi po prostu o to, że ten chińczyk santung jak i wielu innych zainwestował prawie wszystko co miał w jeden rodzaj aktywa, kierując się przekonaniem, w które wierzyli wówczas absolutnie wszyscy. No że ceny nieruchomości będą tylko rosnąć. Nikt nie uważał inaczej. Jednak 76% to 76% ta liczba jest nasza, a nie ich. 76% majątku Polaków jest wpakowane w nieruchomości, czyli ścisła czołówka Europy. Więc wyobraźmy sobie taką sytuację. Ceny nieruchomości w Polsce spadły o 10% przez kolejne 5 lat. Co by się dla ciebie wtedy zmieniło? Faktycznie, jeśli odpowiedź to coś w rodzaju nic, no bo sobie tam mieszkam, to jest to oczywiście w porządku i zawsze tak było. Kupiło się produkt, towar za pewną cenę, korzysta się z niego, więc ma się z niego korzyści i tak dalej. Natomiast jeśli odpowiedź to nic, bo mam też inne inwestycje, a nieruchomości to tylko pewna część mojego majątku albo zarabiam na wynajmie, więc spadek o 10% mnie nie rusza, to też jest okej. Ale jeśli odpowiedź to coś w rodzaju 10% to spory spadek, mam same nieruchomości, trzymam je jako lokata kapitału, nie wynajmuję innym, tylko sobie mam. Taka odpowiedź, no to też niekoniecznie jest błąd. Przecież miliony Polaków wyszły na tym w ostatnich latach całkiem dobrze. Znaczy to tylko tyle, że no trzeba mieć rację co do tej jednej inwestycji przez kolejne 30 lat. I były takie okresy w historii polskiej nie tak dawno, że mieszkania przecież potaniały. Na przykład od 2008 roku do mniej więcej 2013-2014. Wtedy był trend spadkowy. I na sam koniec dorzucam jeszcze pytanie otwarte dla rozbudzenia sekcji komentarzy. Czy sądzisz, że za 5 lat ceny nieruchomości w Polsce, takie ceny transakcyjne, nominalne, będą wyższe, takie same, a może niższe? W sumie to puściłem to pytanie niedawno na naszym kanale FX Mac w formie ankiety. Nie wiem teraz w momencie nagrywania jaki jest jej wynik, ale spodziewam się, że odpowiedzi będzie sporo. Także napisz w komentarzu, zróbmy taką sondę. Możesz nadal w niej uczestniczyć. Zobaczymy co z tego wyniknie. A jeśli to nagranie przypadło ci do gustu, to zostaw łapkę w górę i wymień się swoimi poglądami z nami w komentarzach. Dzięki za pozostanie ze mną do końca. Udanych inwestycji. Cześć.