Atrakcyjny jak… REIT? | Bliżej Giełdy, Bartek Szyma [Analiza REITów Amerykańskich]

dobrze dzień dobry Dzień dobry Dzień dobry Ja Nazywam się Bartek trzyma i dzisiaj po raz kolejny będę miał przyjemność prowadzić spotkanie z cyklu bliżej giełdy gdzie porozmawiamy sobie o rynkach zagranicznych z Taken szczególnym rynku amerykańskiego bo to jest Ryn którym ja zajmuj gł też chwilę o Kanadzie o sytuacji w Kanadzie Ja wiem że nie ma rynku kanadyjskiego tak st dostępnego w xtb ale spółki kanadyjskie często można kupić na amerykańskiej giełdzie więc na spokojnie to nie jest tak że będziemy mówili o czymś czego po prostu nie ma w ofercie natomiast zanim przejdziemy dalej Dajcie mi proszę znać czy mnie widać i czy mnie słychać I jeżeli tak to będziemy mogli zaczynać nasze dzisiejsze spotkanie Cześć jak widać i słych wiam Andrzeju dziękuję za potwierdzenie że mnie widać i słychać super w takim razie czeka nas jeszcze tylko informacja dotycząca tego że nie udzielamy tu porad inwestycyjnych będziemy mówić o sektorze którym są rejty a więc o akcjach w pewnym miejscu będę jakieś tam tickery wymieniał czy jakieś spółki wymieniał więc Pamiętajcie proszę że nic z tych rzeczy to nie jest porada Inwestycyjna i bardzo was proszę że jeżeli was coś zainteresuje to żebyście sami próbowali przeanalizować To co to co to co to o czym będziemy mówić dobrze a ja tymczasem Przełączam się na kamerkę okej jest tutaj też będzie widać mnie w tle i No dobra jedziemy w takim razie z naszym dzisiejszym tematem prezentacji widać atrakcyjny jak rate taki jest tytuł dzisiejszego spotkania o tym bym chciał porozmawiać jak Jeżeli słuchaliście gdzieś wcześniej moich jakichś wykładów czy jakichś omówień rzeczy które które mówiłem to mówiłem że Rej są dla mnie tym takim jednym z bardziej atrakcyjnych sektorów na rynku amerykańskim No i teraz w ogóle zacznijmy od tego czym są Rej bo być może część z was nie wie więc tak bardzo szybki taki ogląd tego czym są rejty rejty to są podmioty które zarządzają nieruchomościami komercyjnymi tłumaczy się z angielskiego To jest dokładnie Real Estate Investment Trust na język polski tłumaczy się to jako fundusz Rynku nieruchomości natomiast dla nas Wystarczy że to jest akcyjna która po prostu zajmuje się nieruchomościami jest notowana na giełdzie w odróżnieniu od zwykłych spółek akcyjnych Rej właściwie jako inwestorzy czy jako akcjonariusze tego typu podmiotów w Stanach Zjednoczonych nie będziecie klasyfikowani jako shareholders natomiast będziemy mówili że jesteście unit holdi natomiast z perspektywy polskiego inwestora nie ma tu większego znaczenia są to podmioty typu pass through entity czyli podmioty które mają ustawowy obowiązek spłacać większość swojego zysku do opodatkowania akcjonariuszom czyli oddawać go akcjonariuszom i w zamian za to że oddają to akcjonariuszom to cieszą się pewnymi korzyściami podatkowymi a mianowicie dywidenda z Rejów opodatkowana jest tylko jednokrotnie to znaczy że jest opodatkowana tylko i wyłącznie na poziomie indywidualnym czyli rate jako spółka nie płaci podatku od zysków od zysków zysku netto opracowanego zysku jedna z rzeczy ważniejszych które często Inwest w jaki sposób niepokoją czy mylą to to że Rej mają bardzo wysokie odpisy amortyzacyjne w związku z czym ogólnie nie będziemy patrzyli na Rej jako podmioty które analizujemy za pomocą zysku netto są specjalne metryki które pozwalają lepiej zrozumieć te podmioty i kolejnymi takimi dwoma nieprzyjemnymi dla inwestorów cechami Rejów jest to że właśnie ze względu na to że są tym pty podmiotem Czyli że muszą wypłacać te zyski 90 tego zysku do opodatkowania swoim scenariuszem to oczywiście muszą emitować akcje własne w celu rozwoju i to będzie naturalne że te podmioty emitują nowe akcje no i po drugie podmioty typu właśnie czy rejty są podmiotami zadłużonym bardziej niż tradycyjne spółki akcyjne czyli tak zwane sorp z języka angielskiego Czy tam w Stanach Zjednoczonych się mówi sorp czyli typowe spółki akcyjne jeżeli byśmy patrzyli na taki miernik którym oceniamy poziom zadłużenia zysku poziom zadłużenia spółki to jest to dep to ebid i w przypadku tego sorpa takim bezpiecznym poziomem to jest czyli jakby dług nie powinien przekraczać trzykrotności bidy Natomiast w przypadku re będziemy mówili że poziom 5 jest wciąż dobrym poziomem między 5 a 7 to jest taki poziom podwyższony ale wciąż okej natomiast powyżej Sii jest to bardzo niebezpieczne poziom jeżeli chodzi o zadłużenie Rej Dobra to tyle takiego słowa wstępu jeżeli ktoś się miał spóźnić to to się już pewnie pojawił a teraz zobaczmy sobie jak wygląda sektor Reju w Stanach Zjednoczonych ja bym se jeszcze chciał włączyć ten wskaźnik laserowy tylko nie do końca Aha tutaj Dobra chyba będzie i teraz go mam okej Teraz będzie mi wygodniej pokazywać to co co co co co co na co chciałbym zwrócić uwagę w tabelce Czy na jakimś wykresie a ponieważ mamy dużo tabelek i wykresów to to mi się to bardzo przyda okej chyba widać wyraźnie Tak sobie podejrzę na YouTubie ale widać dobra widać naszą tabelkę a więc tak mamy w Stanach Zjednoczonych mamy taki indeks Rejów który jest przez fui stworzony to jest na rate All equity reads wchodzi w niego jego skład 138 podmiotów których całkowita kapitalizacja to jest około 1,3 tryliona czyli 1000 miliardów dolarów Pozwólcie że ja będę mówił tak tysiącami miliardów bo później nam się biliony i tryliony zaczynają mieszać język angielski język polski więc tysiące miliardów będą łatwiejsze do zrozumienia z tego jedną z największych składowych tego indeksu to są rejty przemysłowe Rej które zajmują się nieruchomościami handlowymi czyli właśnie shopping Cent czyli centra handlowe jakieś regionalne są też centra handlowe i freestanding czyli takie wolnostojące najczęściej C czyli podmioty takie pasaże handlowe tak byśmy to określili w języku polskim dalej mamy residential czy czyli podmioty które zajmują się budowaniem nieruchomości cele mieszkaniowe ale oczywiście pod wynajem dalej mamy Health czyli spółki podmioty które Zarządzają nieruchomościami przeznaczonymi na potrzeby spółek z branży ochrony zdrowia i z takich większych mam telecommunications i Data Center czyli właściwie takie podmioty trochę związane z IT Dobra to chyba tyle nie będziemy tutaj przedłużać więcej to są nasze przykłady Rejów No i na sekundkę wrócę do slajdów które już widzieliście całem dawno są to slajdy na których pokazywałem co jest względnie drogie co jest względnie tanie mówiliśmy o tym że Czy jakby tytuł tego dzisiejszego spotkania jest taki że Rej są atrakcyjne tak atrakcyjne jak reate a więc mamy interesujące podmioty właśnie na rynku Rejów jeszcze wyciszę telefon bo tego nie zrobiłem przed spotkaniem i mówiliśmy tak że indeks snp 500 już zaczyna być droga wy mówiliśmy że indeks s&p 400 już jest tak no wyceniony trochę powyżej średniej to jeszcze nie jest jakaś wybitna drożyzna ale już jest No co najmniej ciut powyżej fair valu takiego długoterminowego i mówiliśmy o tym dwa tygodnie temu bodaj że rynek tych małych spółek amerykańskich czyli snp 600 to jest rynek który jest wyceniany względnie jeszcze tak wę atrakcyjnie Czyli jeszcze troszkę poniżej fair Value właściwie te małe spółki są w Stanach Zjednoczonych wciąż niedowartościowane i jak za chwilę będę wam pokazywał ratey częściej będą wchodziły w skład tych małych spółek więc wciąż można tutaj szukać interesujących okazji a przy okazji zobaczycie jak wygląda wycena tych Rejów w czasie Jak wyglądają zmiany ich zysków No i co się w tym sektorze ciekawego działo Ale na sam na sam początek jakby korelacja czy powiązanie zachowania cen akcji spółek jakimi są Rej i tutaj mamy to tym niebieskim kolorkiem zaznaczone oraz 10 letnich obligacji skarbowych w Stanach Zjednoczonych i to co widać to dosyć wyraźna korelacja kiedy spadają kiedy spadają [Muzyka] wyceny obligacji skarbowych czyli kiedy rosną kiedy spadają kiedy spadają wyceny obligacji skarbowych to spadają też yy stopy stopy dywidendy spółek właśnie czyli Rejów są powiązane z z poziomem stóp czy z poziomem stóp zwrotu jaką możemy uzyskać z 10n obligacji skarbowych amerykańskich chciałem powiedzieć złem przy okazji czyli Innymi słowy rejty zachowują się ceny Rejów zachowują się bardzo podobnie jak ceny obligacji a więc jeżeli stopy procentowe w Stanach Zjednoczonych rosną to to ceny Rejów ceny nieruchomości będą spadały Natomiast jeżeli Ceny będą ceny jeżeli Jeżeli stopy będą spadały to prawdopodobnie stopy zwrotu zów będą bardzo dobre ponieważ ceny tych podmiotów będą rosnąć No i tak wygląda różnica od 1990 czyli spread właściwie pomiędzy pomiędzy stopami stopą dywidendy a 10 letnimi obligacjami Skarbu Państwa średnio dla tych lat 90 1990 do 2024 było tak że rejty płaciły około 1,5 PR czy punktu procentowego więcej niż obligacje na dzień dzisiejszy to jest wyrównane to jest wyzerowane a więc jesteśmy w takim dosyć przynajmniej od dobrych 20 lat rzadko widzianym poziomie Jeżeli wszystko że tak powiem Jeżeli historia się ułoży podobnie jak dotychczas No to jest szansa na to że ceny Rejów będą natomiast ry jako sektor generalnie zachowywały się dosyć dobrze dawały dosyć niezłe stopy zwrotu inwestorom którzy się skusi na tego typu inwestycje Czy jakby z których ta klasa aktywów interesowała no i patrząc odkąd od momentu w którym został stworzony indeks spółek właśnie indeks indeks Rejów czyli n rate f n rate od 1989 roku RJ przyniosły inwestorom to już jest Total Return czyli stopa zwrotu uwzględniająca zwrot również z dywidendy przyniosły około 2300 natomiast Russel czyli ten indeks taki najszerszy jeden z najszerszych indeksów amerykańskich r 2000 przyniósł 1900 natomiast snp 500 2900 punktów czy proc i No tutaj Ktoś by powiedział No dobra to o czym ty mówisz I po co my w ogóle o tym sektorze rozmawiamy skoro skoro rejty przynoszą dużo mniejsze zwroty niż indeks szerokiego rynku jakim jest s 500 więc właściwie sprawa zamknięta kończmy tą rozmowę Idźmy wszyscy na indeks s&p 500 natomiast spojrzycie jakby tak to jest prawda I rzeczywiście na dzisiaj te stopy zwrotu są bardzo mocno na korzyść indeksu Natomiast jeżeli przyjrzymy się temu co się działo na rynku nie tylko i wyłącznie jakby ta wartość końcowa Ale co się działo w międzyczasie no to Zobaczcie że właściwie od 2000 no 1 roku indeks Rejów No tu tu jest ciężko powiedzieć od 89 tam do 90 któregoś dosyć się nakładają te indeksy ale to też jest kwestia tej skali zastosowanej tutaj na na na wykresie natomiast widać wyraźnie że od roku 2000 przewaga czyli ten ciemniejszy niebieski raczej indeksy nieruchomości Czy jakby nieruchomości pers przynosiły lepsze stopy zwrotu niż szeroki rynek No i zobaczmy kiedy to się zmieniło Zmieniło się to bardzo mocno po roku 2020 konia z rzędem temu Kto zgadnie co się wtedy działo No oczywiście pandemia no i rok 2022 również był dla Rejów niekorzystny czyli ten ta podwyżka stóp procentowych ja sobie pozwolę przejść do trochę krótszego Time Frame czy krótkiej krótszej krótszego krótszej historii od 2004 do 2024 roku znowu widać na niebiesko jest jest ETF na spółki właśnie na rejty to jest 2004 ten ETF został stworzony on po raz pierwszy się pojawił w obrocie No i na czerwono widzimy indeks snp 500 a więc jak widać ogółem nieruchomości przynosiły całkiem dobre zwroty natomiast widzimy dopiero dzisiaj ten bardzo potężny rozjazd między zwrotem z indeksu s&p 500 a zwrotem z Rejów jeżeli pamiętacie To o czym mówiliśmy na dwa tygodnie temu na spotkaniu d tygodnie temu to Mówiłem też bardzo mocno pociągnęły te ten indeks snp 500 spółki technologiczne przede wszystkim z uzgodnieniem Magnificent 7 i wróćmy na chwilę do tego poprzedniego wykresu kiedy mieliśmy w latach w końcówce lat 90 mieliśmy znowu przewagę indeksu s&p 500 nad rejami i co się wtedy działo Jeżeli ktoś pamięta w roku 2000 pękła bańka internetowa a więc mieliśmy tutaj sytuację na pomp możw bańki technologicznej oczywiście czy dzisiaj ta bańka technologiczna jest już tak napompowana jak wtedy ciężko powiedzieć wiele rzeczy wskazuje jakby wiele sygnałów jest takich że niekoniecznie chociaż mamy zdecydowanie przewartościowane są te spółki zajmujące się sztuczną inteligencją to jednak nie jest jeszcze ten poziom Który widzieliśmy w roku 2000 no ale jeżeli miałaby się powtórzyć to jest to jest to ciekawe jest to ciekawe miejsce i ciekawe co nam przyniesie właśnie przyszłość J szybciutko na to jak wygląda udział Rejów w indeksie snp 500 nie jest to jakiś bardzo znaczący Czy jakby inaczej rejty są właśnie mówiłem tymi mniejszymi podmiotami indeks snp 500 składa się raczej z dużych podmiotów spółki które mówiliśmy o tym że Rej kapitalizacja Rejów to jest około 1 3000 miliardów dolarów natomiast spółki które wchodzą w skład indeksu snp 500 na koniec grudnia 2023 spółki w sensie re Rej które wchodzą w skład indeksu s 500 miały tą kapitalizację rynkową w okolicach 900 może 9 kilkudziesięciu miliardów dolarów reszta oczywiście wchodzi w skład mniejszych indeksów tak jak mówiłem indeksy tak jak mówiłem nieruchomości czy czy rejty są raczej mniejszymi nieruchomościami No i jeżeli Popatrzymy sobie na udział tych podmiotów w indeksie Russel 2000 no to on jest w miarę stały w okolicach 6 proc mieliśmy w latach 2007 2009 mieliśmy bum na na nieruchomościach i pęknięcie bańki No tych kredytów Ninja Głównie to były nieruchomości prywatne mieszkaniowe ale generalnie nieruchomości Stanach Zjednoczonych bardzo mocno były wtedy napompowane więc tam ten poziom udział Rejów w indeksie również dosyć mocno wzrósł w tym czasie no i na koniec 2023 roku mamy około 175 miliardów dolarów podmioty warte 175 miliardów dolarów które wchodzą w skład indeksu ras 2000 jeżeli chodzi o poziom wypłat dywidendy tak jak wspominałem ten jest dosyć wysokie czy gdybyśmy popatrzyli na poziom ZSK wypłacanych to ono jest raczej wysokie powyżej 60 zazwyczaj oczywiście tak mówiłem zysk netto nie jest idealnym wskaźnikiem dla Rejów ale no jako takie Proxy niech będzie natomiast na dzień dzisiejszy widzimy że w roku 2020 No pod koniec 23 tutaj mamy do TR kwartału 2023 No czyli na ten trzeci kwartał 2023 poziom wypłacanej dywidendy jest raczej dosyć niski w stosunku do tego co obserwowaliśmy wcześniej czyli Innymi słowy spółki szybciej podnosiły zyski w ostatnich kwartałach niż dywidendy więc troszeczkę zachowawczo więc ta sytuacja powiedzmy finansowa jest dużo dużo bardziej korzystna czyli te spółki mają dużo więcej tego tak zwanego Dry Power czyli tej mocy inwestycyjnej tak to Nazwijmy No i korzystają też na tym ponieważ na nieruchomości perse w takim roku w którym rosną stopy procentowe nieruchomości są oczywiście dużo atrakcyjniej wyceniane czyli dużo większe spry można realizować na przyszłość No i oczywiście 2009 rok pęknięcie tej bańki na nieruchomościach tutaj mamy bardzo bardzo potężny poziom wypłat czyli te dywidendy są zdecydowanie niepokryte Innymi słowy zyski po prostu spadły bardzo mocno w ten sposób możemy Mia powiedzieć więc jakby patrząc po samej dywidendzie nie jest najgorzej jeżeli chodzi o wzrosty tej dywidendy nie będę się może jakoś tutaj specjalnie nad tym nad tym zatrzymywał bo to nie jest najważniejsze to co mnie interesuje skoro wam pokazałem że ceny tych Rejów Ostatnio bardzo mocno spadły że ceny Rejów są zdecydowanie jakby odbiegają od poziomu indeksu s 500 czy cli s&p 500 odjechał Rej no to może Przyjrzyjmy się temu jak zmieniały się zyski mierzone czymś w rodzaju prox Czyli takiego przybliżenia na zysk operacyjny Rejów to jest Fund from Operations to jest taka niedoskonała dalej ale już lepsza niż ZSK netto miara która pozwala szacować to co się dzieje w rejach No i najbardziej chyba znienawidzony znienawidzony Sub sektor czyli ten podsektor Rejów czyli nieruchomości biurowe wzrost funduszy z działalności operacj z 6,5 do 72 to jest bodajże w miliard milionach dolarów ale żebym nie skłamał nie mam tu jednostek Załóżmy że to są miliardy generalnie interesuje nas może tak interesuje nas to że jest wzrost że nastąpił wzrost no Natomiast możemy porównać również trzeci kwartał 23 bo tutaj na tym się dane zamknęły Czyli jeszcze nie mamy na na czwarty kwartał 23 takiego agregatu z trzecim kwartałem 22 no i to widzimy że Office troszeczkę troszeczkę jakby gorszy jest ten ostatni niż poprzedni generalnie każdy kolejny kwartał od 2 2023 każdy kolejny kwartał był ciut gorszy niż poprzedni nieruchomości przemysłowe Czyli industrial mamy no delikatne pogorszenie koniunktury czy delikatne pogorszenie poziomu zysków dalej mamy retail czyli nieruchomości handlowe 37 38 więc mamy delikatny wzrost residential czyli Nazwijmy to mieszkaniowe nie wiem C to się poprawnie język polski tak tłumaczy częściej posługuj językiem angielskim ale wydaje mi się mieszkaniowe nieruchomości to jest poprawnie powiedziane po polsku a więc z 26 na 27 widzimy wzrost zdywersyfikowany czyli taki taki miks poszczególnych działalności z 617 na 600 czyli tak plus minus Jesteśmy w tym samym miejscu gdzie byliśmy delikatny spadek lodging and resorts czyli hotele i takie No tak powiedzielibyśmy że co hoteli jakichś jak jakieś branży takiej No właśnie hotelarskiej z 916 928 Czyli mamy wzrost dalej Self bardzo ciekawy sektor Jeżeli ktoś w ogóle chciałby tu mamy przepotężny wzrosty na tym sektorze jeżeli chodzi o takie długoterminowe zaczy długoterminowe kilkuletnie zmiany zyskowności prawie 100% Słuchajcie No to jest to jest poziom zyskowności który obserwujemy w przypadku spółek technologicznych jakby nie patrzeć jeżeli byśmy zobaczyli na ten residential 50 PR zwiększyły się zyski w ciągu dwóch lat z kawałkiem nieruchomościowe około 40 no i mimo nieruchomości biurowe również koło 10 2 lata No to może nie jest dużo ale ale to jest dalej wzrost więc niekoniecznie to znaczy że musi być że w tych spółkach się jakoś dramatycznie na dzień dzisiejszy źle dzieje infrastructure czyli te podmioty zajmują się infrastrukturą jak sama naz wskazuje o ponad No 60 PR gdzieś tak dobrze Liczę 4 z s to jest około 60 PR w ciągu dwóch lat data sers wręcz kosmetyczna zmiana 10 Gaming To jest nowy rodzaj nieruchomości któ pojawił się czy jakby który został wciągnięty do tego indeksu w 2021 I chodzi oczywiście o nieruchomości związane z hazardem czyli kasyna więc jak widać co do zasady zyski tych spółek się poprawiają w kwartał do kwartału może to wyglądać trochę gorzej 2023 był nieco trudniejszy Ale to nie są jakieś dramatyczne spadki więc generalnie taki obraz jest taki że po covid nowym 2020 mamy zdecydowane wzrosty natomiast jakbyśmy popatrzyli na te wcześniejsze lata też były wzrosty i ostatnie kwartały są delikatnie trudniejsze ze względu na wzrost kosztów kosztów funkcjonowania czyli te wyższe stopy procentowe natomiast to jest wciąż całkiem dobry całkiem dobry poziom wzrostów zysków które z podmiotów radziły sobie najlepiej ze zdziwieniem Ja przynajmniej Przyjąłem że to były data centers których zyski zmieniły się bardzo kiepski sposób 10 PR mieliśmy w okolicach dwóch lat więc bardzo słabo Natomiast te najlepiej radzące sobie w 2023 roku to były właśnie centra danych Plus Regal czyli czyli takie gorszej klasy centra handlowe regional Czyli generalnie dziel Amerykanie dzielą sobie te te centra handlowe na takie typu Prime czyli nie wiem powiedzielibyśmy nie złoty Tarasy to będzie taki tropy asset właściwie czyli taki naprawdę klasa A budynków czy klasa A lokalizacja jakieś takie regionalne czyli położone na obrzeżach mniejszych miast to są te regionalne No i C podmioty które zajmują się właśnie ten czyli czyli po polsku powiedzieli właśnie jakiś tam rodzaj Hotelarstwa więc to są trzy najlepiej radzące sobie grupy re patrząc na jakby wyceny w stosunku do aktywów Bo o ile zwykle nie jestem jakimś wielkim zwolennikiem przybliżania ceny akcji do wartości księgowej bo tutaj mamy problemy Tym o tyle w przypadku ten tak zwany net asset Value jest bardzo interesującym sposobem na właśnie na ocenę na ocenę na wycenę nieruchomości co ciekawe bycie rejem pomimo tego że jest bezpieczniejsze dla inwestora niż kupowanie nieruchomości na rynku i samemu zarządzanie tą nieruchomością o tyle daje nam jakby tą tą możliwość że jesteśmy w stanie wyliczyć sobie Jaka jest jaka jest wartość aktywów netto spółki która czyli de facto powiedzieć sobie Ile kosztują te ile musielibyśmy zapłacić za odkupienie nieruchomości tej spółki i porównać to z rynkową ceną więc właściwie to co tutaj Widzicie to jest porównanie tego ile za ile kupujemy nieruchomości kupując je w Rej A za ile kupilibyśmy tą nieruchomość kupując ją po prostu na rynku więc właściwie większość grup Rejów większość Rejów A nie przepraszam ja już się rozpędziłem a to akurat mówimy dobra to to to jest tak jak człowiek myśli o czymś zupełnie zupełnie innym bo wykresy są bardzo podobne i i sorry rozpędziłem się tutaj mamy na tym wykresie mamy informacje jak daleko od swoich szczytów są te spółki czyli ostatnie 12 miesięcy jeszcze jeszcze poniżej 30 poniżej szczytów ostatnich zanotowanych są Office ratey natomiast no powiedzmy Self Storage mamy czyli te ratey które udostępniają przestrzeń magazynową niekoniecznie zlokalizowaną w naszym własnym domu są jeszcze w tej chwili około 12 około 10 PR poniżej swoich ostatnich szczytów znaczy szczytów z ostatnich 12 miesięcy natomiast recent picks to są te ostatnie All time High czyli pozi najwyższe poziomy zanotowane zanotowane dotychczas natomiast ten wykres który zacząłem omawiać z rozpędu to jest właśnie ten czyli porównanie za ile kupujemy nieruchomości które są w recie A za ile kupujemy za ile moglibyśmy kupić te same nieruchomości poza rejem No więc w zasadzie tak data centers mają 8 PR premii czyli nieruchomości które są w rejach które zajmują się centrami danych kupujemy drożej niż gdybyśmy kupili na rynku po prostu pierwotnym tak czy poza rynkiem giełdowym te same nieruchomości to te te nieruchomości w recie są wyceniane 8 PR drożej natomiast na przykładu No może Office to nie jest jakiś super fantastyczny przykład ale jeżeli byśmy chcieli kupować multifamily czyli no po polsku powiedzielibyśmy pewnie bloki albo budownictwo wielorodzinne chyba też tak funkcjonuje Więc takie budynki wielorodzinne w kupione w recie są o 17 proc tańsze niż te same budynki wielorodzinne kupowane poza rynkiem giełdowym czyli poza poza spółką czyli na na na rynku zupełnie dla dla prywatnego inwestora o w ten sposób czyli te ceny ceny nieruchomości albo inaczej Kupując te same nieruchomości w lejcie mamy dużo taniej mamy dużo większą dużo bardziej się to opłaca jesteśmy w stanie zrealizować wyższe rentowności na tych samych na tych samych nieruchomościach więc to pokazuje nam bardzo wyraźnie że wciąż jesteśmy bardzo daleko od tej fair Value I co do zasady Jeżeli patrzymy na rejty i na to jak się te Rej analizuje No to takim poziomem z którego wychodzimy czy momentem z którego wychodzimy i zastanawiamy się dalszą sensowności inwestycji w ten sektor jest moment w którym widzimy że ten net asset Value jest jest jak że mamy dyskonto Czyli że płacimy właśnie za te nieruchomości które spółka posiada taniej niż gdybyśmy je chcieli kupić na rynku dobra No i teraz żeby wam pokazać że nie wszystkie rejty zachowywały się źle ostatni zwroty z 10 lat poszczególnych takich najciekawszych myślę grup grup tych tych funduszy nieruchomości nieruchomości przemysłowe vangard Estate ETF to jest oczywiście ten ETF który który który który zajmuje się inwestowaniem agreguje wszystkie nieruchomości czyli właściwie jest takim trochę Proxy na ten na ETF Prologis i i st to są dwa wybrane dwaj wybrani przedstawiciele tej grupy Rejów które zajmują się nieruchomościami przemysłowymi No i oczywiście na zielono mamy zielonym kolorem mamy mamy snp 500 a więc jak widać Prologis bardzo dobrze st właściwie Market like Performance pomimo tych spadków 2022 roku natomiast oczywiście wszystkie trzy elementy out performuj szeroki indeks Rejów No w długim terminie jakbyśmy patrzyli takim pięcioletnia jak się zachowywały pięcioletnie inwestycje od 2014 do 2024 roku oczywiście Prologis w każdej pięciolatce zachowywał się lepiej niż rynek Stack bardzo podobnie jak rynek może delikatnie lepiej od 2022 delikatnie gorzej natomiast pamiętajmy że tutaj Mamy też ten ten kryzys z 2020 który był Jednym z najtrudniejszych dla Rejów nieruchomości biurowe fatalnie snp 500 dużo lepiej niż nieruchomości biurowe dalej mamy tutaj mamy na niebiesko mamy szeroki indeks Rejów czyli Rej ogólnie jako całość zachowały się lepiej niż nieruchomości biurowe No i dwóch przedstawicieli nieruchomości biurowych dużo dużo gorsze rezultaty po 2020 ten tryb pracy zdalnej zdecydowanie wpływa negatywnie na te spółki mieszkaniowe mieszkaniowe zwały się super właściwie do 2022 roku tutaj zdecydowanie wzrost stó procentowych doprowadził do spadku bardzo mocnego spadku tych nieruchomości dwóch przedstawicieli Camden i esx Property SX działa na rynku kalifornijskim głównie Camden szerzej na całych całych Stanach Zjednoczonych vangard vangard Real Estate czyli szeroki indeks nieruchomości i na zielono mamy s&p 500 natomiast Zobaczcie że właściwie esx out performować [Muzyka] No biorąc pod uwagę kalifornię i ten potencjał technologiczny który ten stan niesie No to zdecydowanie zdecydowanie widać że SX był takim de facto Pure Play na może inaczej indirect Play to powiedziałem to jest indir Play czy takim takim zagraniem nie wprost na to że właśnie ten sektor Technologiczny w Stanach Zjednoczonych będzie mocny No i co ciekawe jeżeli ktoś się interesuje Teksasem to jest również Czy jakby tą możliwością texasu Texas wydaje się teraz najszybciej rozwijającym się jednym z najszybciej rozwijających się stanów zarówno pod względ bazy Czy takiego PKB dla danego stanu jak również pod względem populacji w Stanach Zjednoczonych czyli to jest taki najbardziej dynamiczny stan w tej chwili to są również to są również Rej które nieruchomościowe czy mieszkaniowe które głównie koncentrują się na Teksasie i żebym nie skł ale to już musielibyście sobie sprawdzić własnym zakresie to jest chyba bsr który który oferuje ekspozycje głównie na Texas storage bardzo ciekaw bardzo ciekawe grupy Rejów zdecydowanie per formują indeks snp 500 I teraz jeżeli byście chcieli znowu spróbować przyjrzeć się może inaczej jakby Self Storage bardzo dynamicznie rosły w Stanach Zjednoczonych natomiast przez to że Stany Zjednoczone często są tym prekursorem i są one wyznaczają pewne trendy które są później implementowane w innych miejscach No to można powiedzieć plus minus że licząc taką taką prostą metryką ile tam tych metrów kwadratowych przypada tego Self Storage czyli tych takich przestrzeni magazynowych na mieszkańca w Stanach Zjednoczonych w stosunku do Europy No to Europa jest plus minus 20 lat za Stanami Zjednoczonymi i coraz częściej zaczynają się pojawiać tego typu podmioty również w Europie więc gdyby ktoś był zainteresowany właśnie powtórzeniem tego sukcesu No bo Zobaczcie że mamy zdecydowany out Performance startując w 2004 roku z poziomu 10000 dolarów zainwestowanych w jeden z bardziej popularnych czyli extra Space storage Rejów przynosi nam około 100 powiedzmy 50 y000 dolarów drugi przy nam około 100000 tam 100 100 może 110 Natomiast w tym samym czasie indeks snp 500 przynosi nam około powiedzmy około 30 000 Tak więc jest Dramatyczny Performance to jest skala logarytmiczna więc to jest naprawdę bardzo potężny out Performance i No właście pięciokrotny można powiedzieć w niektórych miejscach więc są to bardzo bardzo fajnie rosnące Rej to co tutaj widz tą korektę którą tutaj widzicie między 2022 A 2024 to jest % tak bo to jest spadek do tam około 200 więc to jest około % korekty na tym ree więc również te wyższe stopy tutaj zostały jakby no no wpłynęły bardzo bardzo poważnie na na tą na tą spółkę No i data o których mówiliśmy że z dosyć dosyć dużym zdziwieniem przyjmuję że że Ostatnie lata były takie dobre dla dat pomimo tego że te zyski jakoś nadzwyczajnie nie rosły No i w tym wypadku ten perform również jest chociaż nie aż tak wysoki przypadku storage więc znowu okazuje się że niekoniecznie spółki technologiczne muszą być znaczy inaczej Self Storage rośnie lepiej niż niż nie jedna spółka technologiczna w ten sposób Czyli po raz kolejny okazuje się że bardzo prosty biznes potrafi potrafi bardzo dob prosty i skalowalny biznes potrafi przynosić lepsze stopy zwrotu niż najbardziej zaawansowane spółki technologiczne i to jakby się wpisuje trochę w w taką historię gdzie nie wiem czy do dzisiaj to jest aktualne ale powiedzmy jeszcze d czy TR lata temu jak były takie porównania Jaka spółka dawała najlepsze stopy zwrotu to w Stanach Zjednoczonych takie 10 czynie były chyba po stronie dominion pizza kra miała Ultra prosty jakby produkcja Pizzy no to jest Ultra prosty biznes tam nie ma nic super skomplikowanego natomiast dobrze zoptymalizowany biznes był w stanie przebić takich Gigantów technologicznych jak alfabet czy czy na przykład Amazon okej no i tutaj jest powód dla którego te Office sobie radzą słabo czyli wzrost popularności pracy zdalnej gdzie mamy dużo oczywiście duży spadek w stosunku do do końcówki roku 2000 gdzie mieliśmy 2020 gdzie mieliśmy No sięgał ten ten poziom Czy jakby liczba osób które pracowały zdalnie to to było około No może 100% to nie ale tam gdzieś 80 90 potrafiło procent osób potrafiło pracować zdalnie natomiast na dzień dzisiejszy Ten wykres pokazuje nam jaka jaka liczba czy Jaki procent dni dana osoba czy mieszkaniec z danego obszaru pracuje zdalnie No i widać że mniej więcej ten ten ta średnia będzie gdzieś w okolicach 35 C to będzie ile około dwóch dni w ciągu tygodnia Jeżeli dobrze Liczę plus minus pracuje się zdalnie w Stanach Zjednoczonych na dzień dzisiejszy więc jakby to pożądane nie jest jakby kwestia wynajmu nieruchomości biurowych nie jest już takim pożądanym pożądanym tematem jak kiedyś no i tutaj mamy jeszcze informacje o tym jak to wygląda dokładnie w dniach na poszczególne branże oczywiście hospitality and Food Service czyli czyli czyli taki gastronomia tak byśmy powiedzieli po polsku 62 dnia czyli generalnie Zakładam że głównie menedżerowi jeżeli już powiedz jakiś manufacturing czyli wytwarzanie czyli coś przemysł również jeden dzień maksymalnie więc zakładam że tam też głównie pracownicy biurowi natomiast na przykład sektor information czyli it 2,28 dnia na na końcówkę 2023 roku a więc całkiem sporo całkiem sporo No i to właśnie tłumaczy nam bardz bardzo solidnie Dlaczego mamy te spadki na nieruchomościach biurowych patrząc na łożenie poszczególnych klas nieruchomości nieruchomości przemysłowe od roku 2010 notują coraz mniejszy vacan ration czyli vacancy ration czyli to jest wskaźnik który pokazuje nam jak duża część powierzchni pozostaje ni wynajęta No i jeżeli Popatrzymy sobie na ten Office który mieliśmy w 2002 na poziomie 16 proc tak czyli 16 proc pomieszczeń Czy jakby 16 powierzchni użytkowej tych budynków biurowych pozostawało ni wynajętych to do 2008 tam 78 spadło do około powiedzmy niecałych No niecałych 11 PR znowu w górę znowu był taki krótki Trend że te nieruchomości biurowe jakby były popularne i ten Trend powrotu do pracy był jakby istotny Czy jakby też bezrobocie się pewnie zmniejszało i tak dalej i tak dalej w każdym razie na dzień dzisiejszy znowu idziemy do góry czyli patrząc na ten wykres nieruchomości biurowe od dobrych ponad 20 lat charakteryzują się wysokim wskaźnikiem wakancji czyli jakby duża część tych nieruchomości pozostaje ni wynajęta w przypadku nieruchomości przemysłowych widzimy że ten Trend od roku 2010 plus minus jest bardzo mocny w kierunku jakby coraz większego wykorzystania tych powierzchni nieruchomości właśnie przemysłowych co też jakby jest związane z reindustrializacji taki Trend w Stanach Zjednoczonych na chwilę obecną w Kanadzie to też będzie widać chociaż nie wiem czy dzisiaj zdążymy chyba dzisiaj już do Kanady nie zdążymy dojść więc skoncentruje się tylko i wyłącznie w Stanach Zjednoczonych No i oczywiście enty czyli najem najem powierzchni właśnie mieszkalnej i tutaj retail czyli ta powierzchnia handlowa No i zobaczcie że po 2007 roku właściwie ó ten poziom wolnej powierzchni handlowej w budynkach jest dosyć wysoki czy może inaczej podwyższony i to też jest moim zdaniem efekt Amazona czy nie jestem w 100% pewien ale Zakładam że to jest właśnie efekt Amazona i tego że coraz więcej więcej tej tego handlu odbywa się w trybie e-commerce czyli niekoniecznie wymagany jest wymagany jest sklep żeby żeby sprzedawać Office rate i poziom tych wolnych wolnej powierzchni w poszczególnych miastach więc jak widać w niektórych to potrafi to być po prostu katastrofa 25 26 proc wolnych powierzchni biurowych w poszczególnych miastach a dla całych Stanów Zjednoczonych wygląda to w ten sposób że mniej więcej około 20 proc około 20 PR w tych powierzchni jest wciąż nie obłożonych czy wolnych dobrze to jest rynek kanadyjski szybko go jeszcze mówię Myślę że 10 minut się zmieścimy Dlaczego wybrałem tą kanadę dlatego że po pierwsze jest bardzo fajny raport który z jednej strony pokazuje Kanada i Stany Zjednoczone chodzą w bardzo podobny sposób znaczy jakby tam podobne problemy występują i gdybyśmy przenieśli może inaczej jakbyśmy przenieśli właśnie mówiliśmy o tych nieruchomościach Self Storage czyli tych które oferują przestrzeń dla dla ludności No to Europa i Stany Zjednoczone czy Europa i Ameryka Północna są zdecydowanie różnymi rynkami tak samo będzie w przypadku innych nieruchomości część takich podmiotów jak na przykład realty incom wychodzi już czy jakby stara się inwestować głównie na rynku europejskim bo tutaj teoretycznie jest taniej więc rynek europejski jest zupełnie osobnym rynkiem ze swoimi problemami ze swoimi zaletami i problemami oczywiście natomiast rynek kanadyjski i amerykański zachowują się bardzo podobnie więc ten raport jest bardzo fajny On też bardzo nam rozbija pewne rzeczy na na dokładnie nie znalazłem tak dokładnych danych dla rynku amerykańskiego a jednocześnie jednocześnie zachowanie jest tych rynków jest bardzo podobne no i zobaczcie że tutaj mamy co tutaj mamy informacje o tym jak wygląda obłożenie budynków biurowych bo też jak właśnie budynek biurowy budynku biurowemu nierówny tych budynków biurowych zwykle się dzieli na klasę a czyli takie Premium na takie na takie super Premium czyli Trophy assets często jak będziecie analizowali spółki to one będą mówi tak mamy nieruchomości biurowe to są Trophy assets to są takie najbardziej w takich najbardziej prestiżowych lokalizacjach w samym centrum miast No nie trochę jakby tak nie wiem czy czy Pałac Kultury w Warszawie oferuje jakąś jak najem przestrzeni Powiedzmy pod biur ale gdyby tak no to Gdyby któryś z tych podmiotów posiadał Pałac Kultury No to byłoby typowe Trophy assets tak takie już naprawdę najbardziej prestiżowe lokalizacje jeżeli spółka chce pokazać że my jesteśmy tacy super i fantastyczni to to jest Trophy assets więc obłożenie poszczególnych klas Czy jakby podklas tych nieruchomości biurowych znowu wygląda w ten sposób że im gorsze jakości położenie tej nieruchomości Czyli im bardziej na obrzeżu miasta tym większy jest wskaźnik tym większy jest wskaźnik ten wakacji w tym wypadku oni to nazywają czyli właśnie wskaźnik pustej przestrzeni tak to Nazwijmy to nie jest precyzyjne tłumaczenie ale powiedzmy że ten polski język moim moim wykonaniu będzie tutaj chyba oddawał to to co chcę przekazać Czyli mamy 24 proc średnia dla wszystkich budynków to jest 194 Oczywiście te Trophy assets są jakby jest ich dużo mniej niż dowolnej innej powierzchni tak siłą rzeczy ta ta super fantastyczna lokalizacja nie będzie wszędzie No i klas a 169 to jest około siedmiu punktów różnicy więc bardzo bardzo dużo więc ewentualnie gdyby ktoś chciał spekulować na tych rejach biurowych na dzień dzisiejszy to wydaje się ciekawym tropem pójście w kierunku tych Rejów które mają jak najwięcej tych klas tych budynków klasy a budynków typu tropy jeżeli one są podobnie traktowane przez rynek przez to że jest gdzieś tam zagregowane zagregowane wrzucone do jednego wora to to może być interesujące obserwujemy też bardzo mocny Trend przebudowy tych nieruchomości biurowych właśnie głównie na residential czy na nieruchomości mieszkalne kiedyś obserwowaliśmy chyba głównie w filmach to było widać adaptację tych nieruchomości industrialnych czy takich przemysłowych na potrzeby mieszkaniówki tam myślę że w to znaczy mi się zawsze Bardzo podobały takie takie gołe cegły jakieś olbrzymie apartamenty niemalże bez ścian działowych które które tą przestrzeń w jakiś sposób zaburza wyglądało bardzo fajnie no ale oczywiście dzisiaj jest Trend taki żeby przebudowywać te nieruchomości biurowe właśnie na cele mieszkaniowe trochę trochę mniej na cele industrialne czyli przemysłowe jeżeli chodzi o nieruchomości jeżeli chodzi o nieruchomości handlowe No to tutaj mamy ilość ilość bankructw w Kanadzie mamy podwyższony poziom od 2021 roku No wiadomo wzrost 100% wpływa na kondycję finansową firm więc generalnie rze biorąc tych bank jest trochę więcej ale nie ma tu jakoś bardzo bardzo złego poziomu czy problemu Natomiast tutaj mamy informacje o tym jak wygląda obłożenie poszczególnych grup poszczególnych rodzajów centrów handlowych O tak tak jak mówiłem w przypadku amerykańskich te centra tutaj się dzieli akurat na Power Center czyli takie najbardziej właśnie prestiżowe Myślę ten Power Center to są bardzo duże które mają powyżej 200000 250 ys stóp kwadratowych ile to będzie w metrach kwadratowych to nie pamiętam natomiast zdecydowanie takim Power Center będzie będą Złote Tarasy czy będzie Centrum Handlowe szia w Katowicach dalej mamy te regionalne czyli takie położone w tych mniejszych miastach tutaj to ten wskaźnik jakby pustostanów to jest na poziomie 8 PR w przypadku Power Center te pustostany są na poziomie 3 PR więc bardzo bardzo niewiele i Community Night To są właśnie te centra takie zlokalizowane myślę takie typu pasaże handlowe Czerwona Torebka chyba się w Polsce nazywa więc tego typu podmioty raczej małe raczej lokalnie skoncentrowane na tej lokalnej ludności więc te te te te takie najbliższe k tak takie wygodne sklepy dla lokalnej ludności są mają to obłożenie też dosyć wysokie bo tylko 4 PR pustostanu więc to jest zdecydowanie zdecydowanie mniej niż to najgorsze klasy najgorsze klasy centrów handlowych więc jakby tym tym trendem ten Trend jest na dzień dzisiejszy taki że centra handlowe umieszczone poza centrum dużego miasta czyli na obrzeżu jakiegoś mniejszego są zdecydowanie gorszej sytuacji niż inne podmioty tu mamy obłożenie tu mamy właści to jest wskaźnik dostępności nieruchomości przemysłowych w Kanadzie No więc znowu bardzo podobna sytuacja jak w Stanach Zjednoczonych teraz ten wskaźnik delikatnie zawraca ponieważ no po pierwsze firmy mają trochę problemów po drugie stopy procentowe ale generalnie rzecz biorąc jest zdecydowanie poniżej puste Stany są zdecydowanie poniżej średniej więc znowu rynek kanadyjski zachowuje się tak mówiłem bardzo podobnie jak rynek amerykański bardzo fajnie widać jak rosły w ostatnich latach czy na ty na tych nieruchomościach przemysłowych to też pokazuje Dlaczego z kolei te nieruchomości przemysłowe tak dobrze rosły po 2016 roku mamy bardzo mocny wzrost czynszów z około 6 dolarów na dzień dzisiejszy na około 16 no i tutaj Mamy też pokazane jak nam jak no Pokazane jak szybko to rosło więc mieliśmy tylko tą dynamikę czyzu mieliśmy ujemną tylko w roku tuż po tuż po Wielkim kryzysie finansowym natomiast na na ten rok Szacuje się że będzie praktycznie płaska w Kanadzie więc Stanach Zjednoczone będzie bardzo bardzo podobnie i tutaj bardzo fajny przykład jak wyglądał jak wyglądały nowe produkcja nowych budynków w stosunku do możliwości odbioru tych budynków przez firmy które je potrzebowały czyli przez przez najemców w ten sposób więc Zobaczcie że lata 2016 17 18 charakteryzowały się zdecydowanie większym Ten net absorption czyli te te te pionowe słupki pokazywały Jakie jest zapotrzebowanie w stopach Natomiast ta czyli na powierchni po prostu tu chodzi zapotrzebowanie na po powierchni natomiast tymi tymi Nazwijmy to czarnymi szarymi kreskami pokazany jest poziom nowych budów czyli ile ile było dostarczane jak jaki Jaka powierzchnia była dostarczona węc 16 17 18 mamy bardzo mocne niedobory w 19 lekkie niedobory w 2020 mamy lekką nadpodaż no i w 2021 znowu po zamknięciu covid nowym bardzo mocno odbija nam wzrost zapotrzebowania No i dopiero teraz 20232 Widzimy bardzo mocną nadpodaż w stosunku do tego co będzie w stanie być wchłonięte przez rynek Więc tu jakby ten na dzień dzisiejszy jakby nie szedłbym w kierunku w kierunku nieruchomości przemysłowych No bo one zdecydowanie w tej chwili wyhamował mamy nadpodaż natomiast z drugiej strony czego tu już chyba nie będę miał ale z drugiej strony jest zupełnie odwrotną sytuację obserwujemy na rynku mieszkaniówki czyli nieruchomości mieszkaniowe które do tej pory miały właśnie czyli ten 20 TR 22 charakteryzowały się bardzo dużo nad podażą i bardzo bardzo niewielką absorbcją tego rynku więc tutaj był kłopot tutaj były problemy więc te nieruchomości były bardzo mocno przecenione co Zresztą starałem się wykorzystać kupując sobie trochę kupując sobie trochę tych Rejów nieruchomości tych Rejów mieszkaniowych co Zresztą Narzekałem w listopadzie ubiegłego roku że tricon residential został został mi wykupiony przez blackstone i w tym roku sobie kupiłem IRC które również zostało mi tydzień później po tym jak jak kupiłem tą spółkę również zostało wykupione przez przez blacka więc jakby w drugą stronę to wszystko funkcjonuje Czyli jak jest ta nadpodaż to prawdopodobnie oznacza że przez jakiś czas będzie spokojniej Na tych Na tych nieruchomościach natomiast tam gdzie była nadpodaż ta nadpodaż się prawdopodobnie zakończy Za sekundkę i i będzie i będzie lepiej tu mamy tu mamy No właśnie tu mamy Pokazane jak wygląda Czyli jak wygląda budowa tych nieruchomości mieszkaniowych i ona jak widać po 2004 2014 mieliśmy płaską liczbę tych nieruchomości był oddawane następnie nam to wystrzeliło do góry i znowu mamy płasko natomiast ten vacan rate czyli czyli poziom pustostanu znowu spadł bardzo mocno do poziomu w okolicach no powiedzmy 1 1.6 Natomiast w maksymalnym szczycie te ten pustostany były na poziomie około 4 PR w Kanadzie w Stanach Zjednoczonych było trochę lepiej inna sprawa to to że na dzień dzisiejszy na dzień dzisiejszy te nieruchomości mieszkaniowe są coraz trudniej dostępne przede wszystkim przez wzrost 100% ale jakby to jest ciekawa dyskusja również na rynek polski bo mamy tą dyskusję Czy powinniśmy pozwalać spekulant fliper dużym podmiotom i tak dalej działać Na tym rynku bo on zmniejsza dostępność tego rynku dla przeciętnego Kowalskiego Ale z drugiej strony okazuje się to jest bardzo ciekawe że przez to że na przykład w Kanadzie jest więcej tych podmiotów które zajmują się budową nieruchomości na wynajem właśnie właśnie stabilizuje ten rynek Czyli zobaczcie że od 2015 roku bardzo gwałtownie rośnie koszt związany z posiadaniem nieruchomości czyli posiadanie własnej nieruchomości po 2015 roku staje się bardzo drogie w Kanadzie natomiast ten to samo jakby ten sam poziom ten sam poziom kosztu związanego z wynajmem rośnie dużo wolniej czyli rośnie bardzo zbliżony sposób do mediany wynagrodzeń gospodarstw domowych No i to to pokazuje Wyraźnie pokazuje że rynek Rejów że rejty jako takie nawet potrafią ustabilizować ten rynek ten rynek nieruchomościowy oczywiście o ile my to w Polsce bardzo lubimy mieć coś na własność nieruchomości również na własność ale generalnie zachód idzie w kierunku Czy jakby jest już od dawna w takim w takim trybie w takim trybie najmu dobra więc tak mniej więcej wyglądają Rej tak tak charakteryzuje się ten rynek No trochę przedłużyłem w stosunku do tego co co planowałem ale mam nadzieję że było to dla was jakieś interesujące spojrzenie na cały szeroki rynek Rejów dalej jak na mój gust ten rynek jest bardzo oczywiście z pewnymi wybranymi Sub sektorami Dalej nie rozumiem dlaczego te ratey Data Center tak szybko rosną wydają mi się dosyć przewartościowane natomiast no inne Inne grupy Rejów są bardzo ciekawe i co przede wszystkim Fajne jest to że właśnie przez tą taką główną agregację Rejów do jednej grupy można wynaleźć bardzo ciekawe podmioty omawiał dwa miesiące temu może TR miesiące temu omawiał ciekawy jak by Aleksandria reate to jest Rej który zajmował się czy zajmuje się wynajmem czy oni budują i urządzają nieruchomości na cele firm biofarmaceutyk co przez są klasyfikowani jako Rej biurowy przez to że są klasyfikowani jako Rej biurowy mają bardzo duże spadki zaliczyli bardzo duże spadki ceny akcji w ostatnich latach No bo te rejty biurowe są bardzo hejtowane i nielubiane a jednocześnie bardzo szybko się rozwija więc jak ktoś ma ochotę sobie wrócić to to polecam bo bo spółka jest bardzo ciekawa i właśnie bardzo fajnie pokazuje jak w takich w takim agregacie rzeczy które są niefajne można znaleźć coś co jest rzeczywiście Dobre ciekawe ma potencjał a jednocześnie jest niedoszacowane natomiast z mojej strony tak jak mówiłem to już tyle na dzisiaj bardzo wam wszystkim dziękuję za za dzisiejsze spotkanie i no widzimy się pewnie za d tygodnie także życzę wam sukcesów inwestycyjnych i do usłyszenia do zobaczenia