Czy stopy procentowe i inflacja pogrążą rynek nieruchomości i deweloperów? [Rynek nieruchomości – analiza]

Cześć [Muzyka] dzień dobry państwu Zapraszam na środowe wydanie programu ale akcja na kanale Simsy Markets Polska Ja nazywam się Piotr Zając dziś moim gościem jest pan Marcin Krasoń ekspert Rynku nieruchomości reprezentujący platformę obido.pl Dzień dobry panie Marcinie dzień dobry bardzo ostatni raz jak się jak rozmawialiśmy to było dokładnie 16 września 2021 roku i z uwagi na temat naszej rozmowy właśnie chciałbym wysłać tego że wtedy rozmawialiśmy w zupełnie jednak innej rzeczywistości i oczywiście Mam tutaj na myśli rzeczywistością monetarną czyli stopy procentowe Po pierwsze były one na Ultra niskich poziomach po drugie cały czas szef Rady Polityki Pieniężnej prezes Narodowego Banku Polskiego jednak zapewniał że one w górę nie pójdą minął miesiąc od naszej rozmowy była pierwsza podwyżka mamy 16 lutego 2022 roku jesteśmy już panie Marcinie po pięciu podwyżkach stóp procentowych trzymiesięczny WIBOR w tym czasie skoczył 02 1% na 3,4 z tego co sobie sprawdzałem taki kredyt na około 400 tysięcy złotych hipoteczny jego oprocentowanie zmienne Właśnie bazując na tym wyborze wzrost was mniej więcej 25-504 czyli ponad dwukrotnie więc tym kontekście żyjemy w innej rzeczywistości wiele osób zastanawia się jak to wpłynie na rynek nieruchomości i chciałbym tak na rozgrzewkę zadać panu pytanie czy już ten efekt inne i totalnie rzeczywistości widać na rynku nieruchomości Czy pan dostrzega jakieś już pierwsze tego typu efekty jako człowiek który w tym rynku uczestniczy który go na bieżąco śledzi jeśli chodzi o stopy procentowe to rzeczywiście Mają ogromny wpływ na rynek nieruchomości ale też Na życie wielu ludzi bo warto przypomnieć że w Polsce mamy ponad dwa miliony aktywnych umów na kredyt hipoteczny czyli do wiele gospodarstw domowych o umowa o kredyt hipoteczny to zwykle jest gospodarstwo domowe jedna osoba taki czasami to dotyczy kilku osób i oczywiście wzrostu stóp ma na życie tych ludzi ogromny wpływ bo faktycznie raty solidnie poszły w górę to jest kilkaset złotych conajmniej praktycznie na każdym kredycie co ważne Warto dodać No to jeszcze wszystko wskazuje na to że to jest nie koniec bo notowania kontraktów fra które obrazują czego rynek oczekuje jeśli chodzi o stawki WIBOR wyraźnie wskazują na to że rynek spodziewa się kolejnych podwyżek stóp i to mimo tego że jak pan redaktor zauważył prezes glapiński na początku września mówił że absolutnie nie będzie podnoszenia stuprocentowo by to szkolny błąd potrzebne szkolny błąd popełniono 5 razy rzędem byśmy zostawili te tę wypowiedź z rzeczywistością także nogach spodziewać kolejnych podwyżek a ludzie będą się coraz bardziej odczuwali bo pamiętajmy też że AGD z racji oprocentowania w bankach zwykle następuje co jakiś czas co kwartał albo co pół roku na przykład więc te podwyżki będą się kumulować to nie jest tak że po każdej podwyżce rocznie na brata tylko na przykład zbiorą się trzy i po kwartale rata niestety urośnie dużo bardziej bardzo cennym jest pytanie czy widać już coś na rynku A to jest oczywiście Trudno powiedzieć bo rynek mieszkaniowy działa troszeczkę inaczej niż rynki kapitałowe tak coś się wydarzy na giełdzie widzimy to od razu patrzymy na notowania na żywo każda transakcja faktycznie jest na żywo jak coś się wydarzy to od razu mamy reakcji i Widzimy ją w konkretnych danych tak zwany obroty wiemy o ile która spółka spadła jak indeksy spadły który indeksy i tak dalej prostu rynek mieszkaniowy działa inaczej i konkretne dane Poznajemy z dość dużym opóźnieniem ponieważ nie ma w Polsce jeszcze jakiegoś systemu który gromadził by wszystkie transakcje co właściwie by się przydało jest do zrobienia nauczysz każda transakcja już jest notariuszy prawda to nie jest tak że ktoś kupuje sprzedaje mieszkanie i nikt o tym nie wie wręcz przeciwnie są organy powiedzmy instytucje które o tym wiedzą więc wystarczyłoby jakoś sensownie te dane zbierasz ale nic takiego się w Polsce niestety nie dzieje także to co dziś dzieje się na rynku tak naprawdę się dzieje No to zobaczymy dopiero za kilka miesięcy to jest to niebezpieczeństwo że możemy dziś obserwować że na przykład rosną albo spadają ceny ofertowe na portalach albo że rośnie albo spada liczba ofert na portalach to są rzeczy które możemy dziś zmierzyć prawda natomiast no konkretów konkrety do poznamy dopiero za kilka miesięcy to co Już już widać no to część kupujących przeprowadziliśmy niedawno nogi do taką ankietę dotyczącą krótkie pytania czy w związku z podwyżką stóp procentowych rezygnuję z zakupu mieszkania Szanowny kliencie I zdecydowana większość osób powiedziała że nie znoje tylko się wstrzymuje to jest bardzo ważne wstrzymuję się żeby zobaczyć co się będzie dalej działo pamiętajmy że mamy teraz okres nie tylko wzrostu stóp procentowych ale też wodę zmiany zasad podatkowych w Polsce Polski nowy ład nowy polski Zwał jak zwał wprowadził ogromne zmiany wiele osób nie ma zielonego pojęcia jak będzie wyglądała ich pensja zauważmy że nie brakuje w Polsce grup zawodowych które mówią halo mieliśmy dostać więcej dostaniemy mniej coś jest nie tak więc nic dziwnego że ten początek roku nas jestem przekonany że było mniej wniosków kredytowych mniej transakcji ale warto zauważyć że ludzie mówią to że to mówią to też jest ważne bo to że ktoś coś mówi to nie znaczy że tak się wydarzy ale na razie się wstrzymuje z decyzją ale nie rezygnują jednak zakup mieszkania No to nie jest wyjście do restauracji tak jednorazowego to jest coś do czego dojrzewamy przez wiele miesięcy swoje Poszukujemy tego mieszkania przez kilka miesięcy transakcja długo trwa i tak dalej to nie jest tak że nagle coś się wydarzy i na przykład nie będziemy potrzebowali tego mieszkania mieszkanie jest jedną z podstawowych potrzeb człowieka potrzeba dachu nad głową tak to właściwie tak jest Brawo człowieka i teraz Jeżeli ktoś na przykład przeprowadza się do innego miasta bo zmienił pracę on nadal będzie potrzebował mieszkania być może zdecyduje się na trochę tańsze innym w innej lokalizacji albo trochę mniejsze ale to mieszkaniu liczby potrzebne stopy procentowe wpływają na zakupy osób które decydują się na wsparcie kredytem hipotecznym aby ci którzy mają gotówkę nadal nie mają co robić bo gdy przyjrzymy się temu jak wyglądają inne parametry czyli inflacja i oprocentowanie depozytów bankowych to tak stopy procentowe rosną bardzo dynamicznie inflacja niestety też rośnie najnowszych odkryć znowu był wyższy od poprzedniego Ao gotowanie w bankach no i bardzo nie nadąża Ani za stopami procentowymi ani z inflacją Czyli jak ktoś dziś ma milion złotych a Proszę mi wierzyć nie brakuje w Polsce ludzi którzy mają w gotówce ogromne pieniądze No to on może wytrzymać w banku prawda Ale w ciągu roku z tego miliona stracić 90 100 tysięcy a to to jest dużo pieniędzy więc ludzie myślą co by tutaj zrobić giełda też nie jest stabilna tej chwili bo bo nawet informacja o zagrożeniu konfliktem na Ukrainie kilka dni temu spowodowała solidny para procentowy spadek na te nieruchomości niezmiennie uważane są za taką w miarę bezpieczną Przystań można kupić działkę budowlaną działkę lotniskową dom mieszkanie lokal użytkowy no jest wiele sposobów a mieszkanie ma taką przewagę że no znaczy można by mieszkać nie ktoś ma dzieci okej w razie czego będzie dla dzieci mieszkanie można wynająć rzeczy generować dodatkowy zysk czyli zarabiamy wtedy na nim nie tylko jeśli chodzi o wzrost wartości ale także z wynajmu więc nic dziwnego że ludzie na ten rynek nieruchomości trafiają No i jak powiedziałem wzrostu stóp uderza w te osoby które biorą kredyt najbardziej w tych którzy są gdzieś tam na granicy zdolności kredytowej No bo wzrostu stóp to nie tylko wyższe raty ale także dużo niższa zdolność kredytowa i to już Oczywiście widać bo banki tutaj działają absolutnie na bieżąco No i teraz jak ktoś był na granicy tej zdolności to oczywiście w tym momencie już go na takie mieszkanie nie stać to trzeba sobie powiedzieć jasno No i taka osoba może kupić lokal tańszy wiadomo inna lokalizacja mniejszy rozmiar niższy standard tak dalej albo wogóle wypadnie z rynku ale teraz należy sobie zadać pytanie czy jeżeli w dobie naprawdę historycznej najniższych stóp procentowych to takie mieliśmy przed podwyżką co prawda ktoś był na granicy zdolności kredytowej to czy ta osoba w ogóle powinna zaciągać kredyt moim zdaniem nie podejdzie prostu bardzo niebezpieczne dla budżetu domowego już od lat mówi się o tym żeby ostrożnie zaciągać kredyty prowadzone oczywiście kolejny rekomendacji knf-u co do tego jaki procent dochodów można przeznaczyć na ratę kredytową i tak dalej ale nadal to są dość wysokie procenty tych naszych dochodów tak jak spojrzysz na to ile kosztuje utrzymanie rodziny No to się nie za bardzo spina więc wzrostu stóp wyrzuca z rynku te osoby które nie za bardzo powinna nim być moim zdaniem o to ostatnie dane biura informacji kredytowej pokazały że w styczniu Ten spadek wniosków o kredyty hipoteczne wyniósł minus 21,50 procenta to jest taki sam odsetek to jest taka sama wartość Jaka była Panie Marcinie w kwietniu 2020 roku a więc w tym takim pandy święto Nazwijmy dołku Różnica polega na tym że wtedy inne były czynniki które stały za z tym spadkiem teraz też są inne jeszcze jest jedna zasadnicza różnica to to czy pan wspomniał w zeszły rok był rekordowy pod względem udzielonych kredytów tam chyba jeśli się nie mylę październiku padł rekord blisko osiem i pół miliarda złotych to chyba były te kredyty hipoteczne No więc mijają 3 miesiące i mamy tak dramatyczny spadek więc teraz odwołując się do tego do państwa ankiety na obido.pl że osoby się jednak wolę teraz wstrzymać pytanie jak długo taka takie wstrzymywanie z decyzją może trwać żeby pozostać bez uszczerbku dla dla deweloperów bo no bo przecież to jest No oni będą musieli z czegoś żyć czy to deweloperzy Czy osoby które operują na rynku wtórnym prawda nie każdy może sobie pozwolić na jakiś przedłużający się okres braku płynności finansowej więc zastanawiam się jak długo to może trwać zwłaszcza że jeszcze się odwołam do jutowych już czwartek w końcówka czwartego kwartału tamtego roku według deweloperów giełdowych pokazała znaczny spadek sprzedaży mieszkań choć jeśli chodzi o sezonowość to akurat końcówka roku jest dobra więc ja też był taki sygnał ostrzegawczy z Moje pytanie jest takie czy czy to już nam pokazuje że coś się robi nie tak i co w związku z tym że ta zdolność Polaków wyraźnie spada czy ten okres na taki przeczekanie jest bardzo długi Czy on jest niebezpiecznie krótki rynek pierwotny jest dość specyficzny i mocno różnić od trudnego z jednego prostego powodu żeby mieszkanie trafiło na sprzedaż na rynku pierwotnym To nie jest kwestia jednodniowej decyzji bo na rynku wtórnym ktoś decyduje się na sprzedaż mieszkania i następnego dnia to mieszkanie pojawia się na rynku natomiast na rynku pierwotnym jest zupełnie inaczej na wysokość podaży wpływ mają bardzo wiele czynników nie tylko liczba kupionych mieszkań bo jasne jest że jak mamy teraz ileś tam mieszkań x sprzeda się jakaś część opona znika tak dalej teraz Oczywiście ta dziura jest na bieżąco w miarę na bieżąco przez deweloperów zasypywana problem w tym że w aktualnej sytuacji nie za bardzo mają czy te dziury zasypywać testkit znowu kilka czynników które zostały spotęgowane przez tandemie Po pierwsze to jest utrudniony dostęp do działek budowlanych też tak oczywiście atrakcyjne lokalizację to mówię o centrach dużych miast jakiś takich atrakcyjnych dzielnicach No nie Słupsku my tak tutaj już większość miast jest zabudowana jak spojrzymy na przykład na Warszawę to za jedną z fajniejszych dzielnic uważana jest ochrona Ona jest bardzo blisko centrum właściwie nie ma tam złych terenów wszędzie jest fajnie tylko tam jest wszystko zbudowane każdy chciałby mieszkać na Ochocie ale nie ma tam nie pojawiają się tam na codzień nowe inwestycje można policzyć praktycznie na palcach jednej ręki i to chyba rzecz oczywiście można by uwolnić grunty należące do Skarbu Państwa agencji rządowych samorządowych spółek skarbu państwa ani nic takiego się nie dzieje przyjrzymy Jakie tereny należą do Poczty Polskiej PKP najróżniejszych PKB młodych spółek też jest dużo spółek energetycznych i tak dalej no to są fantastyczne działki ale one sobie siedzą one nie są dostępne i można kupić nie można nic budować druga rzecz To jest to co spotkała pandemia czyli Zatory związane z formalnościami uzyskanie pozwolenia na budowę jest coraz trudniejsze deweloper musi przejść określoną drogę proceduralnym żeby zacząć budowę wkopać tą pierwszą łopatę i z tego co mówią deweloperze to jest coraz gorzej jak w 2020 roku włączono Lock Down wszystko się zatrzymało urzędy też się zatrzymało Tamte były skrzynki wrzutowe nie można było wchodzić do urzędu i tak dalej to wszystko Potęgowo problemy i ona się tak skumulowało były moim teraz nadal są to się nie poprawiło trzecim aspektem jest ogromny ale to ogromny wzrost kosztów budowy związane z wysokimi cenami materiałów budowlanych jak spojrzymy na dane które który które są dostępne na rynku to niektóre materiały budowlane raz do roku drożeją o kilkaset procent jak spojrzymy na to prawda jest taka że dotyczy to nie tylko budowlanki moja koleżanka pracuje w firmie farmaceutycznej kosmetycznej produkuje kosmetyki i muszą zmieniać formuły niektórych kosmetyków moich do składniki są niedostępne na całym świecie to nie jest tak że można sobie zamówić w Chinach i to tam Przypłynie kiedyś Nie po prostu nie ma tak samo jest na rynku rowerowym na rynku samochodowym przecież kłopotu z monitorami tak z laptopami z wieloma takimi rzeczami dotyczącymi elektroniki tak samo jest w budowlance rozmawiałeś z Witam was tutaj jedną dziennikarką której mąż pracuje w firmie sprzedającej materiały budowlane No i opowiadała mi że według tego męża to jest tak że czasami ktoś przyjeżdża bo chcę coś kupić i praktycznie nie mają zasobów żeby tego Czyżby pobyt od tego człowieka zaspokoić że nie realizują 100% zamówień po prostu nie mają sprzedawać No to wiadomo że wtedy Ceny rosną Nie za bardzo jest czym budować gdevelop część deweloperów obawia się o to że koszty budowy będą zbyt wysokie i za jakiś tam czas no bo to też jest proces jak się Zdecydujemy na budowę No to sprzedajemy Dopiero za jakiś czas te mieszkania żeby Ceny będą tak wysokie że ludzie ich nie kupią część deweloperów też wstrzymuję się po prostu z rozpoczęciem nowych inwestycji móc sytuacja każdej firmy jest oczywiście inna bo Jedni mają duży pan ziemi mają własną spółkę wykonawczą i wtedy oczywiście mogą ograniczyć aż to i tak dalej ale No niektórzy się wstrzymują i to co jest bardzo ważne to co widać w danych do Excela czyli to jak bardzo spadła oferta jakby statystycznie Zawsze widzimy ile w danym kwartale było dostępnych mieszkań w każdym z dużych miast które j.l. bada No i na przykład tam w Warszawie spadek wynosi kilkadziesiąt procent czyli to jest także mieszkania się sprzedały ale nie pojawiły się nowe i Na tym rynku pierwotnym przez to wszystko co o czym powiedziałem Nie za bardzo jest przestrzeń do tego żeby ceny mieszkań spadły No bo jak mamy mniejszy popyt trochę mamy bo tam są wyższe stopy Ale mamy też dużo mniejszą podasz No to ten bilans podzielili się zachowuje na dodatek koszty budowy rosną koszty wykonawstwa rosną trudności rosną też nie ma tutaj gdzie za bardzo uszczuplić oczywiście pojawiały się za jakiś czas pigmentowy artykuły o wysokich partiach deweloperów ale szkoda że autorzy nie czytają się co tak naprawdę oznacza marsza dewelopera że nie jest zysk to nie marża zmarzły jest pokrywanych masę masę rzeczy typu marketing płacę i tak dalej na dodatek tam adres rozłożona na kilka lat bo przecież to nie jest tak że kupujemy jabłka rano na giełdzie i sprzedajemy jest marzą X w południe w warzywniaku tylko jak deweloper rozpoczyna inwestycje w roku 2020 No to zaksięgują 2023 kiedy odda mieszkania do użytkowania czyli tam Adaś rozkładana 3 lata To też o tym też warto warto pamiętać po prostu chodzi mi o to że na rynku pierwotnym Nie za bardzo jest przestrzeń do tego żeby te ceny spadały bo pamiętajmy o inflacji 39 procentowej inflacji ona wciąż rośnie No to zgodzić na obniżkę pensji kto obniżyć ceny materiałów budowlanych nikt na dziś mamy taką zderzak mieszkanie drożej o 9 procent w skali roku mieszkania drożeją co jest takim dość wysokim powiedzmy nominalnie dosyć dość wysokim wzrostem No to realnie patrząc na inflację to mieszkanie drożej w ogóle czyli niestety ale mamy sytuację że mamy e-shop popytowy i szok podażowy one się trochę znoszą dokładnie tak dokładnie tak jak mieliśmy duży popyt i dużo układasz może Popek był trochę większy to teraz popyt spada ale podać też spać spadłem czyli relacja powiedzmy pozostaje taka sama ale to moje pytanie jest czy my w takich okolicznościach trzymając się rynku pierwotnego powtórnym sobie porozmawiamy bo to jest jednak troszeczkę tak jak Pan powiedział inaczej reaguje i to jest coś zupełnie innego trzymajcie rynku pierwotnego czy my czy w takich okolicznościach jak jest jakie są teraz jest szansa że ta dynamika zmian cen będzie taka sama jak w poprzednich latach no bo jednak ponad 10 procent rok do roku Jeśli chodzi o wzrost średnich cen za metr kwadratowy to jest trochę szaleństwo to jest trochę to są trochę zmęczona ci bo to przypomina o czym rozmawiać we wrześniu bardziej innych spekulacyjny niż rynek takich właśnie aktywów powiedzmy no które są aktywami pierwszej potrzeby więc czy myśli pan że przy tej sprzed tej relacji zachowanej pomimo ogromnych zmian Jest szansa że ta dynamika cen się utrzyma czy może chociaż tutaj mogą osoby które chcą kupować na rynku pierwotnym liczyć na to że reszta ceny hamują Jak to mówi dr Adam czerniak z polityka insight jeśli chodzi o bańkę to nie wiemy o tym że ona była dopóki nie pęknie to jest To jest naprawdę święta święta prawda bo pamiętajmy że przedtem ją w 2019 na początku 20 mieszkania też szybko drożały i ile było wtedy opinii że to już koniec bańka za chwilę pękniętych przyszła pandemia pojawiły się poważne raporty poważnych instytucji o tym że mieszkania stanieją od 25 30 procent a co się stało no przez chwilę się zatrzymały Bo jakbyśmy oddam to wszystko wyhamował i tak jak mówiłem że teraz pytaliśmy klientów co robią związku z nowym układem i z wzrostem stóp i że się wstrzymują to wtedy mówi dokładnie to samo że się wstrzymują ale nie rezygnują rzeczywiście wszystkie dane statystyczne pokazują że po takim początkowym szoku ludzie po prostu wrócili do zakupów dochodziło nawet do tego osobiście widziałem fizyczną kolejkę klientów do biura sprzedaży jednego z dużych developer at to naprawdę coś znaczy tak i można sobie w komentarzach na portalach internetowych zawsze przeczytać o tym że to już koniec bańka pęka Ale jakbyśmy się trochę cofnęli w czasie o rok o2.de komentarze brzmiały dokładnie tak samo A tymczasem mieszkania dalej drożały nadal była bardzo wysoka sprzedaż więc no Ja zawsze mówię żeby zachować trochę ostrożności w tych osób tak bo jest to bardzo nieprzewidywalne pandemia była czymś spektakularnym na miarę nie wiem kurczę wojny na przykład tak No to wszystko się zmieniło nasze życie się w do góry nogami i faktycznie można było się spodziewać mieszkania przestaną drożeć stało się inaczej w bardzo trudno przewidzieć przyszłość teraz mamy zagrożenie konfliktu w krainie konfliktu zbrojnego i też można by myśleć że rzeczywiście zatrzyma to polski rynek mieszkaniowy a tymczasem co słyszałem ostatnio jednego z deweloperów że przyjeżdżają zamożni Ukraińcy i za gotówkę kupują mieszkania w Polsce jest to po prostu bezpieczniejsze dla nich tak jak mają gdzieś ulokować pieniądze boją się ich trzymać u siebie w kraju Polska jest blisko Polska jest kulturowo zbliżona do Ukrainy i wydaje im się należy do Unii Europejskiej NATO dajmy się bezpiecznym rynkiem i kupują tutaj mieszkania za gotówkę więc niezbadane są wyroki tego co się dzieje na naszym rynku i naprawdę ciężko jest to wszystko przewidzieć bo żyjemy w bardzo ciekawych czasach i na dodatek Polska Sytuacja jest taka że jesteśmy krajem bezpiecznym Unia na to i tak dalej ale mocno nieprzewidywalne co najlepiej pokazują te słowa profesora na prezesa glapińskiego który na początku września mówił o tych stopach co mówił a potem stało się coś zupełnie innego no to pokazuje taką wręcz absurdalnie przewidywalność polskiej rzeczywistości i mimo tego te mieszkania drożeją cały czas ten pobyt się utrzymuje być może kiedyś się skończy bo też jest jakaś granica bólu taka cenowa dla ludzi którzy No mówią jak Warszawy w Warszawie mieszkania średnia cena urosła przewróciła 10 tysięcy złotych za metr to 10 taka psychologiczna bariera prawda ma potem do tego grona 10 tysięcy metrów więcej dołączyły kolejne miasta i nadal ceny Nie spadają więc to jest gdy ciężkie do przewidzenia i o ile rynek wtórny pierwotny tak jak powiedzieliśmy sobie rządzą się innymi prawami to w tej chwili na jednym i drugim dzieje się podobnie to tak gładką przechodząc delikatnie do właśnie do rynku wtórnego Zastanawiam się czy też rosnące stopy procentowe które z jednej strony powodują że spada jednak popyt na kredyty spada popyt na mieszkania No powodują też osoby które wzięły kredyt żeby kupić mieszkanie mogą w końcu mieć problem ze ze spłatą tego kredytu liczy na przykład to nie spowoduje tego że ta nadpodaż nadpodaż to za duże słowo areszt a podasz się jednak wciąż zwiększy to znaczy dziennik podażowy się zmieni w tym kierunku że to jednak będzie więcej podaży więc jednak będzie presja na obniżkę cen Tylko że tutaj jest to pytanie zasadnicze o tajemniczą liczbę pieniędzy tajemniczą ale właśnie Ile osób posiada kredyt mieszkanie w pełni na kredyt i jaka jest właśnie gdzie jest ten próg spłacalności czy to można jakiś szukać możliwości na szczęście osób po prostu nie będzie stanie spłacić tego kredytu i będzie musiało ten rynek będzie musiało to mieszkanie oddać No pewnie oczywiście no mam nadzieję że są osoby które sobie kupił to w celach inwestycyjnych a nie w celach mieszkaniowych tak tutaj jest oczywiście słuszna uwaga bez wątpienia będą tacy którzy nie wytrzymają tych podwyżek a pamiętajmy że mieliśmy pięć i jak mówimy chyba jeszcze nie koniec wszystko na to wskazuje więc bez wątpienia znajdą się tacy których portfel tego po prostu nie wytrzyma bo niestety ludzie się zadłużają czasami trochę za bardzo No i oczywiście w takiej osoby No to co mogą zrobić to prostu wystawić mieszkanie na sprzedaż i na pewno na rynku wtórnym w niektórych prostu bardziej wrażliwy na takie zmiany No bo tutaj ten Proces wprowadzenia na rynek jest dużo już na rynku pierwotnym jak ktoś na przykład kupił sobie kilka mieszkań na kredyt bo pomyślał że mieszkania tak drożeją to kupię za 3 lata Sprzedam Pewnie były byli tacy ludzie nie i wtedy tym momencie ten człowiek dochodzi do wniosku Okej to już mi się przestaje wspinać Borata już mnie solidnie wzrosła No to sprzedać to mieszkanie więc tak by to się natychmiastowo dzieje i myślę że myślę że jest to realne że na rynku wtórnym takie sytuacje będą Niestety będą też sytuacje w których ktoś kupi mieszkanie na własne potrzeby nie będzie w stanie udźwignąć tych tych podwyżek bo być może jeszcze zmieniła się sytuacja życiowa na gorsze na pewno też pojawią się takie osoby niestety No mamy Fundusz pomocy tam kredytobiorcom nie będą się nazywa ale ale dalej tam jakiś możliwości uratowania się na jakiś czas od wysokiej trawy ale na dłuższą metę to to nie pomoże niestety nie jesteśmy w stanie ocenić wielu osób to dotyczy bo o ile dane o wskaźniku LDV czyli tym azjafilm wkładem własnym braliśmy kredyt osobą w raportach wiele lat co co kwartał to nie wiemy Jaki odsetek rady sta Jaki odsetek przychodów dochodów stanowi rad albo ktoś może zarabiać dwadzieścia tysięcy złotych miesięcznie wziął mieszkanie na 100% bez w 100% nie albo teraz nie może ea82fd ale rata wynosi 3000 i przy jego zarobkach nie ma to żadnego znaczenia kto inny mógł wziąć na najniższy wskaźnik bo miał jakieś tam wkład własny ale na przykład gorzej zarabia więc to sytuacja każdego kredytobiorcy jest inna i oczywiście mną możemy patrzeć jak już tam statystycznego punktu widzenia prawda na taką ogólną próbkę ale niestety te sytuację dotyczącą życiowe dramaty i to jest bardzo zła wiadomość A czy jest to taka zależność że jeżeli na rynku wtórnym na przykład Zobaczymy bo to będzie pewnie tam będą pierwsze sygnały bo z tego że te oferty mogą trafić z dnia na dzień po prostu na rynek Żegnam zobaczymy wyhamowanie CNN albo spadek to że to z jakimś terminie przełoży się na rynek pierwotny czy czy jest taka zależność bo Tak patrząc jako analityk rynkowych Chciałbym właśnie szukać gdzieś pewnie tych sygnałów wyprzedzających dla rynku pierwotnego i czy taka sytuacja może mieć miejsce i czy wówczas możemy się spodziewać że ta dynamika cen na całym rynku i pierwotnym pierwotnym i wtórnym wyhamuje taką ogólnym ujęciu Czyli mogę szukać tutaj na rynku wtórnym tych wstępnych sygnałów i potem przekłada się na przyszłość rynek pierwotny jak najbardziej w jakiś tam sposób te długi są powiązane no bo jednak Popyt to jest w miarę ta sama grupa Oczywiście są tacy którzy w stu procentach są zdecydowanie na wtórnych i na pierwotny ale kiedy ceny zaczną się mocniej rozjeżdżać to już ludzie mogą zmienić zdanie tak ktoś chciałby się kolejny koniecznie mieszkania na rynku pierwotnym a okaże się że na wtórnym kupiło piętnaście procent taniej będzie mógł wziąć dodatkowy pokój albo coś takiego to jest szansa że taka osoba z nimi zdania i zdecyduj się na rynek wtórny tym że pierwsze nie wiemy jak wiele osób dotknie dotkną te problemy jak wiele osób zdecyduję się na wystawienie takiego mieszkania na rynku wtórnym i jak wpłynie to na rynek No bo też rynki są różne myślę sobie że inwestycyjnie oto wiele osób najwięcej osób kupuje w dużych miastach i w kurortach wypoczynkowych tak a w mniejszych miastach takie zakupy są rzadziej bo częściej ludzie kupują dla siebie więc może być także na jednych rękach to odczujemy bardziej na innych mniej bo też na przykład ceny na jednych rynkach rosły bardziej stabilnie na innych bardziej dynamicznych więc to też jest to się zróżnicowania ale na pewno warto obserwować rynek wtórny bo gdyby rzeczywiście stało się także wyraźnie ceny zaczną to jest padać no to nie widzę możliwości żeby to nie przełożyły się na pierwotny No bo odpłynie część popytu przejdzie do rynku wtórnego potem będzie tańszy to wtedy nie będzie nie będzie takich opcji można też obserwować to co dzieje się na rynku jak postępują deweloperzy No bo w momencie w którym klienci walą drzwiami i oknami jest więcej chętnych do kupna niż mieszkam mamy następny nie ma jakiejś promocji ani takich rzeczy wyprzedaży były wszystko sprzedają po co się starać mam jak sięgniemy sobie wstecz pamięcią do takich gorszych latach można było Kupując mieszkanie dostać gratis wycieczkę tam nawet tak kiedyś jakiś samochód pojawiają się promocje najróżniejsze No i to też jest już taki sygnał że coś się dzieje więc warto to wszystko obserwować i z jakimś tam prawdopodobieństwem Oczywiście wtedy będziemy wiedzieć szybciej co się No ale znowu to jest jakieś prawdopodobieństwo których nie sposób oczywiście ocenić oto jestem ciekawa bo z mojego punktu widzenia jako przede wszystkim obserwatora giełdy nieruchomości czyli po właśnie reprezentacja tych giełdowych deweloperów on zaczął spadać już w trzecim kwartale 2021 roku czyli wyprzedził jednak to co się stało później czyli podwyżki stóp procentowych No i to co zobaczyliśmy w wynikach już w końcówce czwartego kwartału Ten spadek jest dosyć dosyć drastyczny przykład Development bardzo mocno potaniały akcje tej spółki to wtedy chyba zwiększenie największym giełdowy deweloper większych Tak tak tak zastanawiam się czy tutaj wyprzedzać naprawdę o kilka miesięcy sytuacje bo też zakładam że tam jednak te osoby bardziej inwestorzy bardziej wnikliwy śledzą ten rynek dyskontuje te przyszłość czy to też nie jest taki sygnał wyprzedzający że to co zobaczyliśmy to trochę jeszcze powtórzę też to pytanie to wcześnie przydadzą zobaczyć w końcu z tamtego roku Jeśli chodzi o deweloperów ludowych że nie jest takim sygnałem na cały ten rok albo może dłuższy termin że deweloperka odejdzie w cień No to jest ciekawe Dlatego że mojej wiedzy deweloperzy księgują mieszkanie dopiero po oddaniu do użytkowania a sprzedają zwykle na etapie budowy i to początkowym czyli to że dziś sprzedaje się mniej mieszkań to nie znaczy że jutro będą mniejsze przychody i zyski No bo to jest jakby przesunięcie w czasie i to spore więc być może to jest jakiś tutaj też emocjonalny emocjonalne trochę podejście do tej giełdy co często na giełdzie jest widoczne na najróżniejszych sztukach i mniejsza spółka tym bardziej nie więc trudno mi trudno mi się tutaj do tego odnieść ale na pewno wszystkie czynniki które takie sygnały które obserwujemy z rynku Czyli to co się dzieje na rynku on to jak postępują deweloperzy Tak inwestorzy powinniśmy obserwować tak samo warto też patrzeć na fliperów na przykład bo to są ludzie którzy zawodowo wręcz kupują i sprzedają mieszkania kupują taniej sprzedają drożej tylko niestety do w Polsce też nie jest to zmierzone czyli nie wiemy Jaki odsetek sprzedawanych budowanych mieszkań jest filmowany gdybyśmy mieli porządną bazę danych na to byłoby widać że to samo mieszkanie bo mieszkaniu maksie numer księgi wieczystej jest to bardzo łatwo zobaczyć że to są mieszkanie zostało kupione i odsprzedane w ciągu tam kilku miesięcy nie perspektywy czasu spojrzeć na to byłoby widać 2018 odsetek mieszkań szlifowanych taki w dziewiętnastym taki dwudziestym pierwszym razem znowu nie mamy jeszcze tak teraz mi przychodzi mi do głowy taka myśl bo oczywiście dużą częścią rynku nieruchomości i zarabiania na nim jest oczywiście rynek najmu co prawda A wiemy co się dzieje z kosztami tego najmu znaczy one będą prawdopodobnie są skazane na wzrost uwagi na inflację napędzaną między innymi cenami energii więc raczej sobie nie wyobrażam sytuacji w której właściciele mieszkań nie będą prowadzić wiąże że najczęściej najem rozlicza się oddzielnie niż koszty mediów Czyli jak rosną koszty rachunków za prąd gaz i tak dalej no to i tak ponosi najemca w stawce najmu do się nie zmienia myślę że to jest dosyć ważne i warto o tym pamiętać jeśli chodzi o sam najem to tutaj z kolei trzeba zwrócić też uwagę na zmianę struktury mieszkań które są w ofercie i w transakcjach byśmy sobie spojrzeli na rynek mieszkaniowy najmu w Polsce 20 lat temu ja wtedy byłem niego czynnik ludzki czynnik czynnym uczestnikiem Jako student No to mieszkania które były wtedy na Rynku wyglądały i mocno inaczej niż dzisiaj Tak zdecydowana większość miała meblościankę starą jakiś stary dywan rozpadające się kanapy i tak dalej dzisiaj na rynek najmu trafia bardzo wiele mieszkań świeżo kupionych na rynku pierwotnym to są mieszkania których wszystko jest czyste wszystko jest nowe estetyczne urządzone z jakimś sensem i tak dalej [Muzyka] zrób standardem staje się zmywarka żona pralka i taki i tak dalej więc jakby to jest oczywiście proces długoterminowy ale przez te 20 lat zdecydowanie da się zaobserwować że mieszkania dostępne w Polsce na wynajem mając coraz lepszy standard jeżeli mają lepszy standard oczywistym jest że będą troszkę nie to jest jeden z czynników które wpływają na to że obserwowane przez nas stawki najmu rosną drugim jest oczywiście to że rosną w cenie mieszkania albo jak ktoś kupuje mieszkanie na wynajem on jest droższe No to wynająć je też będzie chciał z drążek przyczyną mają to jest też dość specyficzny specyficzna działka rynku No bo mamy tutaj na im krótko i długoterminowy ostatnich latach ten krótkoterminowy bardzo zyskał na popularności coraz więcej osób jadąc do Krakowa Wrocławia czy Trójmiasta czy Warszawy nie decyduję się na zatrzymanie w hotelu tylko w jakimś tam apartamencie w cudzysłowie czyli w mieszkaniu który jest to przygotowane interes oczywiście bardzo zyskowne niż najem długoterminowy ale też bardziej ryzykowne jak przyszła pandemia i pojawił się oddał to nikt nigdzie nie jeździł i nikt takich mieszkanie wynajmował One stały puste część z nich trafiło na najem długoterminowy wtedy a część po prostu czekało na swoich klientów bo właściciele uznali że nie chce im się bawić jakoś długofalowe umowy No i rzeczywiście stawki najmu też rosną ale tak jak powiedziałem rośnie was standard i nie brakuje też popytu bo nastawienie Polaków do najmu coraz bardziej się zmienia mamy taką naleciałość poprzednim systemie politycznym że własność jest najważniejsze ciasne ale własne to nie bez przypadku takie są powiedzonka w Polsce nie i to jest taka takie podejście ale coraz młodszych ludzi młodych ludzi coraz częściej widać zmiany tego podejścia że właściwie w mieszkaniu chodzi o to żeby mieć dach nad głową i co z tego że ono nie należy do mnie rynek najmu się coraz bardziej standard rysuje tak jak te 20 lat temu mało kto podpisywał ważną umowę najmu dziś bardzo duża część wynajmujących zaprasza do notariusza to jest dużo bezpieczniejsza umowa na jest obwarowana zabezpieczeniami i tak dalej na dodatek do Polski coraz mocniej wchodzą fundusze inwestycyjne które kupują hurtowo mieszkania IV znają je na rynek najmu tutaj mamy wogóle Turbo stabilnego właściciela mieszkania przewidywalność całkowitą pełen serwis i tak dalej powoli Polacy się do tego przekonują pomaga też temu większa mobilność części zmieniamy pracę ktoś chce się przenieść z Warszawy do Trójmiasta na przykład no nie zawsze chcę kupować mieszkanie bo być może Myślisz że za parę lat będzie się przeprowadzał do do Krakowa znam ludzi którzy obszar w obszarze danego miasta przemieszczają się pomiędzy wynajmowanym mieszkaniami Jak zmieniają pracę po to żeby nie tracić czasu na dojazdy bo przecież jak ktoś pracuje w jednej dzielnicy A myszka trzy dzielnice dalej to niestety w warszawskich realiach trzeba liczyć ponad godzinę cały przez cały dzień czy poświęcimy na dojazdy Może łatwiej łatwiej się po prostu przeprowadzić iść sobie do pracy spacerem albo pojechać dwa przystanki tramwajem czy autobusem jest to dużą oszczędność słucha Czas to pieniądz kolejne powiedzonko faktycznie bo według nawet tak na tle Unii Europejskiej my jesteśmy krajem który ma bardzo duży odsetek osób które mają mieszkanie na własność więc Bochenek takiego najmu oraz robisz spowolnić długofalowo tą rośnie tak to się tak jak wcześniej Pytałem się o ceny energii inflacji która uderza z różnych stron to też to też gdzieś musi być sufit ja na przykład sam odczułem Pamiętam jak były podwyżki cen wody też wywóz śmieci na przykład to momentalnie też dostał dostałem wyższą stawkę jednak najmu przerzuca się te koszty na osoby wynajmujące to jest normalne tutaj też musi być tak mi się wydaje gdzieś gdzieś ten limit prawda No bo coś w końcu pęknie Ja rozumiem że możemy organizacyjna ma to do siebie że możemy podwyższać potem pensje No ale prawda to nas w końcu to jesteś ślepy Zaułek to jest ślepy Zaułek ale warto zauważyć że wzrost kosztów energii gazu wody wywozu śmieci i tak dalej Absolutnie tak samo dotyczy osoby mieszkającej we własnym mieszkaniu mieszkających z rodzicami i mieszkającej w wynajmowanym mieszkaniu No bo tak czy siak To jest ten sam prąd tak naprawdę nie niestety bardzo słusznie zauważył pan redaktor to że grozi nam spirala inflacyjna bo jesteśmy w takiej sytuacji na rynku pracy że Wiele firm podnosi płacę bo nie chcę stracić pracowników a jak ludzie dostaną pieniądze to znowu będę je wydawać inflacja dalej Się będzie nakręcać nie pamiętam już gdzie u kogo ale słuchają w chyba w raporcie leżakach pod spotkaliście Właśnie takiej ciekawej walizki do pokazywała że inflacja w wielu krajach Unii Europejskiej ma zupełnie inny wymiar niż u nas bo tam się nie podnosi pensji i z założenia ta inflacja szybko się zostaje stłumiona natomiast u nas Kiedy rośnie wszystko to niestety nic nie wskazuje na to że raz dwa się skończyć kto zmieniając to do gdy Bo szczerze mówiąc przed rozmową Myślałem że w końcu usłyszę jednak od pana że tak to znaczy tak oczywiście Mówi trochę Pół żartem pół serio że to jest ten moment kiedy kiedy trzeba przeczekać bo ceny spadną bo tak jak sobie przypominam jak pierwszy raz widzieliśmy się za czasów parkietu to mówiliśmy raczej że to co może powstrzymać ręki to może ta pędząca bańka bo wtedy ta wzrost cen średnich to było kilka procent ale jeszcze nie ponad 10 potem mówiliśmy o pandemii że może to pandemia zatrzyma te rynki nie zrobiła tego ani bańka Ani pandemia i okazuje się dzisiaj że nawet te stopy procentowe z uwagi na to że o czym mówiliśmy popyt i podaż się równoważą też tego też tego nie uczynią Więc moje pytanie takie w kierunku błędy zmierzające jest takie Panie Marcinie co teraz powinien zrobić człowiek który No czekaj już od jakiegoś czasu na ten moment kiedy kupuję w końcu mieszkanie czy teraz powinien się wstrzymać jednak tym bardziej niż wcześniej czy się zdecydować czy nie zmieni swojego nastawienia się coś trafi to kupić jak jak się jak się zachować taka rada dla niego zanim Odpowiem na to bardzo celne pytanie to czy to że jeszcze tego anegdotę że jednym z wywiadów dla parkietu 3 lata temu zostałem właśnie zapytany co mogłoby spowodować że rynek mieszkaniowy się zatrzymaj ceny spadną No to widziałem wtedy mogą to być wojna albo że nas wyrzucą z Unii Europejskiej bo to są tak spektakularne wydarzenia że musisz coś wydać kilka miesięcy później przyszła pandemia było to spektakularne wydarzenie na skalę absolutnie całego świata i ceny mieszkań dalej rosły Jesteśmy teraz w momencie zagrożenia jak wspomnieliśmy konfliktem na Ukrainie i nawet na wśród znajomych obserwuje że niektórzy ludzie poprzez dziką obawiają co się stanie w Polsce czy też jakoś przyniesie do Polski tak dalej z drugiej strony dziś widział jakąś informację o tym że ten grozi nam utrata środków unijnych ogromnych miliardowym kwotach nam zły uznał że że jednak musimy być praworządni jeżeli chcemy dostawać unijne pieniądze i to też jest ogromne zagrożenie ale nie sposób wskazać Który z tych tych czynników faktycznie mógłby to zatrzymać Oczywiście myślę że tym co najbardziej może zadziałać to jest taka granica bólu dotycząca cen że w którymś momencie Polacy jako zbiór taki statystycznych klientów uznają Nie no bez przesady ja już tego nie kupuj Ale to też będzie oczywiście tylko część tych tych Polaków nie i teraz myślę że musiałoby się złożyć kilka czynników i wtedy mogłoby się to zmienić no Zwróćmy też uwagę że te wszystkie wzrosty cen które mówiły że są dynamiczne jest oczywiście prawdą i tak są dużo mniejsze niż w czasie bańki w latach 2004-2008 wtedy ceny regalo powały na dodatek graliśmy kredyty na sto trzydzieści procent wartości nieruchomości teraz rekomendacje KNF Uno dosyć to ograniczają a Ceny rosną Powiedziałbym bardziej organicznie to nie jest taka spekulacja wtedy ludzie kupowali hurtowo mieszkania pod osób za chwilę je sprzedać bo rzeczywiście po kwartale można było zarobić już tam parę paręnaście procent nawet na mieszkaniu teraz trochę to wygląda inaczej A jeśli chodzi o tych którzy są u progu powiedzmy zakupu albo już są w procesie zakupowym bo znowu to jest proces który trwa kilka miesięcy to ja zawsze mówię to znajomym którzy mnie pytają na przykład zrobić że skupić się na własnych potrzebach i oczekiwaniach wiadomo że gdzieś jest budżet i on jest mega ważny ale bardzo ważne jest też to wpływa na jakość naszego życia to jest niezmiernie ważne żeby znaleźć mieszkanie które będzie spełniało moje mojej rodziny oczekiwania i potrzeby po co z tego że kupimy tańsze mieszkanie jak ono będzie gdzieś na peryferiach i w ciągu dwudziestu lat na dojazdy na paliwo wydam więcej niż oszczędzimy na mieszkaniu co z tego że kupię tańsze mieszkanie jak z każde się na najbliższych kilkanaście lat Nabycie taksówkarzem dla dzieci wiele osób tak postępuje jest absurdalne podejście zupełnie mili ludzie mnie nie potrafią skalkulować swojego czasu i tego Ile dodatkowo wydadzą pieniędzy tak patrzą tylko na tą cenę mieszkania a trzeba na to po prostu spojrzeć szerzej więc szukajmy jak najlepszego mieszkania do nas dla nas i jak znajdziemy takie mieszkaniem wtedy kupmy albo próba spekulowanie utrapienia w dołek lub górkę No może się skończyć oczywiście tym że kupimy taniej ale możemy też kupić wdrożeń nie brakuje osób które parę lat temu wydziałach przyszła pandemia Teraz poczekaj aby spadki a nie doczekaliśmy Oczywiście zawsze też będzie ktoś kto za którymś razem trafił No bo jeżeli znajdziemy takiego Kowalskiego który na forum Bankier albo nad ambaseny.pl będzie co roku pisał koniec ceny zaczynają spadać za którymś razem będzie miał radzę ale to nie znaczy że jest mądrym człowiekiem wziąłem takie zestawienie porównujące 2017-2021 rok mieszkanie 60 metrowe w największych miastach Polski jeżeli ktoś czekał od tamtego momentu że kupi w końcu taniej to ceny wzrosły o około 50 tysięcy być całość mieszkania do grubo ponad 100 tysięcy zwłaszcza są często kwoty kilku 10-procentowym one też mogą spaść Żeby było jasne to może się tak zdarzyć nie tak było tam w 2007 38 przecież ale nie mamy gwarancji nie wiemy kiedy to się stanie więc uwzględniając oczywiście nasz budżet Skupmy się na poszukiwanie mieszkania dla siebie to tutaj postawiłbym kropkę mam Boże jak spotkamy się za kilka miesięcy i zobaczymy jak będzie wyglądała ta sytuacja ponieważ inflacją ze stopami procentowymi i też będą jakieś sygnały na rynku wtórnym to może będziemy w stanie coś więcej przewidzieć nie wiem czy pan się zgodzi Może wtedy będzie ta sytuacja bardziej klarowna tak za jakieś pół roku Powiedzmy być może możemy skończyć już okres wzrostu stóp poznamy dane rynkowe za pierwszy drugi kwartał 2022 roku Otóż będziemy widzieli coś rzeczywiście wydarzyło tak bo jest sporo coraz więcej jest źródeł danych o rynku i to jest bardzo fajny bo mamy raporty NBP które są mocno opóźnione są ciekawe bo obejmują wiele miast tych największych mamy raporty j-elita które obejmują bardzo dokładnie ale obejmują tylko część rynku tak raport amron-sarfin też mówi o statkach mieszkaniowych większość portali mieszkaniowych Google to najróżniejsze daremno Otodom ma otwarty taki cały dział dane Gdzie są właściwie na bieżąco dane dostępne dla wielu miast dla rynku pierwotnego i wtórnego najmu sprzedaży domów mieszkań właściwie wszystkiego więc mamy coraz większy dostęp do danych ale nadal to są w jakiś sposób dane niedoskonałe bo albo to są dane ofertowe albo opóźnione i trzeba pamiętać o tym mieć to na uwadze New to tutaj stawiamy kropkę pani Marcie Bardzo dziękuję za rozmowę Bardzo dziękuję bardzo miło państwa tradycyjnie zapraszam od poniedziałku do piątku na nasz kanał a kolejny program ale akcja z uwagi na to że w przyszłym tygodniu nie ma dopiero za dwa tygodnie Dziękuję i do zobaczenia pa ruchu