💰 Jak zbudować własną strategię inwestowania – moje 4 portfele inwestycyjne (JDONxFLTR#47) [4 Portfele Inwestycyjne]

[Muzyka] nazywam się Jan Dziekoński A to jest mój podcast o nieruchomościach mówię w nim o mechanizmach w rynku mieszkaniowego w zasadach inteligentnego inwestora czy psychologii Cent i uczestników tego rynku moja artykuły i szereg różnych nagrań znajdziesz także na moim blogu Jan dziekoński.pl Jeżeli jesteś profesjonalistą i żyjesz z rynku nieruchomości to zapraszam ciebie także na mój serwis analityczny fltr.pl gdzie razem z zespołem i doradztwem dla uczestników naszego rynku cześć witajcie serdecznie na kanale Jan Dziekoński o nieruchomościach i fltr dzisiaj chciałem z wami kontynuować temat W co jak dlaczego inwestować na samym wstępie Jeżeli jesteś pierwszą osobę na tym kanale zapraszam ciebie serdecznie do subskrypcji zapraszam was wszystkich też i proszę lajka łapkę w górę jakikolwiek inny sposób wyrażenia tego że takie nagrania te tematy są dla was interesujące a dla tych z was którzy prowadzicie mniej czy bardziej profesjonalny biznes nieruchomościowy Zapraszam też serdecznie na mój Portal fltr.pl gdzie mam po prostu dedykowany newsletter w wersji darmowej dla przedsiębiorców w wersji płatnej dla osób które chcą bardziej się zaangażować w rynek nieruchomości potrzebują danych analiz rekomendacji jak działać Na tym rynku nie tylko dla właściwie przedsiębiorców nieruchomościowych bo subskrybentami są też osoby prowadzące firmy budowlane sprzedające materiały budowlane albo nawet je produkujące rzeczoznawcy agenci nieruchomości wszyscy którzy tak naprawdę żyją I działają ma tym naszym rynku Jak nazywam go ekosystemem nieruchomościowym o czym dzisiaj wam opowiem Słuchajcie w ostatnich dwóch nagraniach Po pierwsze miałem możliwość Jakby odbyć taki pojedynek z Robertem jarczyńskim z którym jakby potykaliśmy się na argumenty za i przeciw różnym klasom aktywów to było już takie można powiedzieć bardzo szczegółowe nagranie czy bardzo szczegółowa dyskusja bo dużo ludzi się strasznie koncentruje na tym czy inwestować w mieszkania Czy może w złoto czy w jakieś inne rzeczy więc stamtąd nagranie oczywiście było poświęcone takim ciekawym dla wielu osób tematom natomiast Moim zdaniem przy planowaniu strategii inwestycyjnej czy jakikolwiek strateginął trzeba zrobić kilka kroków wstecz i drugie nagranie o którym wspominam z moich ostatnich było poświęcone sześciu ważnym decyzjom jakie podejmuje się w momencie kiedy budujemy strategię inwestycyjną Z jednej strony to są takie decyzje czy chcemy żeby źródłem dochodu naszych inwestycji był cashflow czy z rozwartości niech bardzo chcemy się angażować czasowo w zarządzanie tymi inwestycjami jaką chcemy mieć strukturę portfela w jaki sposób dobieramy w ogóle aktywał do tego portfela czy z tłumem czy kontrariańską tak zwaniem z jakimi wartościami w ogóle budujemy ten cały portfel No i jak bardzo chcemy też jakby zaangażować powiedzmy naszą głowę Czyli jak bardzo chcemy zbudować Know How na temat poszczególnych właśnie aktywów które inwestujemy czy klasę aktywów nie będę się na ten temat rozwodził zapraszam was w sposób do odsłuchania obu tych nagrań linki znajdziecie też tutaj w opisie do tego nagrania Natomiast dzisiaj chciałbym wam opowiedzieć o tym w jaki sposób mają powiedzmy Tak szeroką paletę różnych sposobów inwestowania różnych powodów inwestowania bo jeszcze w innym nagraniu znowu mówiłem o 9 tak zwanych Dlaczego 9 powodach dla których można inwestować które znowu Moim zdaniem jeżeli mamy uświadomione nasze powody to co nas motywuje do inwestowania czy to co chcemy osiągnąć czyli cele inwestycyjne to one tak naprawdę stanowią punkt wyjścia i to nagranie dzisiejsze będzie tak naprawdę troszeczkę krok po kroku opowie w jaki sposób ja do tego podchodzę opowiem trochę o tym w jaki sposób ja swoją strategię Zbudowałem i jakie portfele inwestycyjne tak naprawdę sobie ukształtowałem nie będę mówił wam w co inwestuje konkretnie nie powiem na której ulicy mam Jakie mieszkanie czy jaką spółkę giełdową sobie ostatnio kupiłem bo to nie o to chodzi na ten temat jest szereg innych nagrań i na pewno na temat nieruchomości dedykowane nagranie też przygotuję natomiast chciałem powiedzieć o tym o strategii zaczynając właśnie od strategii od tego co jest tak naprawdę najważniejsze bo później już kupowanie poszczególnych aktywów No tak naprawdę można z automatyzować można wziąć nie wiem robota tak zwanego można wziąć firmę która pomoże Wam sposób w znajdowaniu mieszkań i tak dalej to można zrobić bardzo mechanicznie i oczywiście też jest temat rzeka w jaki sposób robić to skutecznie No ale jeżeli nie będziemy mieli dobrej strategii To niezależnie jak świetnie będziemy dobierać pojedyncze spółki prawdopodobnie jest dużo szansa że rozwiniemy się z naszymi celami więc zaczynamy strategia Inwestycyjna portal inwestycyjny ja zaczynam przede wszystkim od tego niezależnie czy buduje strategię dla dużej korporacji strategie w ogóle biznesową czy po prostu znajomem członkowie rodziny koledze opowiadam w jaki sposób mógłby zacząć inwestować zaczynam od określenia celów tego co chcę osiągnąć to nie tylko celów na zasadzie chcę mieć milion złotych na koncie czy chcę być najmniejszą firmą na świecie ale też taki celów wartościowych wartości jakości jaką chcemy osiągnąć O tym właśnie było to nagranie o tych Dlaczego i Celem tego ćwiczenia jest to żeby mieć świadomość co chcemy osiągnąć Bo życie jest No skomplikowane nie ma zarówno inwestycji którą Które realizują wszystkie cele nie można mieć jednocześnie wszystkiego na raz z reguły No niestety to jest trochę jak z wybieraniem kierunku podróży czy tam biletu możemy wybrać kierunek czas kiedy polecimy i najniższą cenę no i z reguły jeżeli stwierdzimy że chcemy lecieć w szczycie sezonu na konkretny kierunek turystyczny No to cena będzie wysoka No to jest pewien niestety kompromis jeżeli chcemy mieć tani lot i chcemy na pewno Polecieć Nie wiem do Hiszpanii no to wybierzemy taką datę którą No po prostu wyszukiwarka w liniach lotniczych nam zaproponuje a nie tą tą koniecznie my chcemy to znaczy jakieś kompromisje musimy ponosić i tak samo jest z tą straty inwestycyjną i ja mam jakby w swojej strategii czy kierując się tymi dziewięcioma dlaczego ponieważ chcę kilka z nich osiągnąć Chciałbym osiągnąć przede wszystkim spokój psychiczny to było siódme Dlaczego zapewnienie spokoju psychicznego po wielu latach doświadczeń pracy zawodowej wtedy Kiedy był kryzys kiedy nie było kryzysu kiedy chciałem nie pracować chciałem mieć trochę wolnego doświadczyłem to że inwestycje dają nie tylko tam pieniądze Jakieś konkretne liczby na koncie ale dają pewną jakościową taką taki komfort jakościowy spokój psychiczny to że mam zapas pieniędzy czy to właśnie na jakąś przerwę że tak powiem w pracy zawodowej czy też nic się nie stanie jeżeli ktoś mnie wyrzuci z pracy czy moja branża jeżeli powiedzmy prowadzę biznes moja branża popadnie w jakieś tam recenzje czy też zachoruje co niestety też się zdarza ja co trzeba być gotowym więc ja sobie powiedziałem Dobra Moje Inwestycje mój sposób inwestowania przede wszystkim mamy dawać spokój psychiczny to znaczy miałem już doświadczenia prowadzenia nie mojej firmy teraz zresztą też prowadzę firmę to już dostarcza wystarczająco przy jakby w życiu uprawiam sporty ekstremalne też mi dodaje dużo emocji więc po stronie inwestycyjnej sobie Podjąłem decyzję że jakaś część inwestycji No po prostu musi być dla mnie Komfortowa psychicznie ona musi mieć z jednej strony dawać ten Komfort z drugiej strony musi być tak skonstruowane czy z takich klasy aktywów musi się składać żeby nie musiał się budzić w nocy i zastanawiać się czy kurcze sprzedać te akcje czy je kupić czy nie wiem co z tym mieszkaniem się dzieje z daną inwestycją budynkiem budową i tak dalej nie spróbuję jeden z celów jako jeden z takich składowych do budowania portfela inwestycyjnego kolejną rzeczą było to że czy taką uświadomieniem było to że jednocześnie ułatwia mi to prowadzenie i biznesu i prowadzenie jakby inwestowania na różne sposoby to że nie tylko mamy taką świadomość inwestycyjną oczywistą świadomość tych środków czy czy zasobów inwestycyjnych które gdzieś tam posiadam ale też jakby Pomagał mi w tym wszystkim taki bieżący dochód który pokrywa pewne bieżące potrzeby finansowe ponieważ miałem doświadczenia zarządzania finansami na kilkunastu inwestycjach jednocześnie oraz w biznesie No bardzo mocno wiemy jak jak niezależnie jak świetna inwestycja może popaść trudności kiedy Cash flowuje zaburzony znaczy mamy nagle jakieś potrzeby gotówkowe których nie jesteśmy w stanie zrealizować i najczęściej to jest powód dla którego firmy i inwestycje projekty nieruchomościowe popadają problemy stwierdziłem że chciałbym żeby moja mój sposób inwestowania dawał mi też pokrycie bieżących potrzeb gotówkowych finansowych No poprzez to że jak się domyślacie jest generowana jakaś tam bieżąco gotówka Jednocześnie chciałbym żeby naturalnie pewnie większość osób która inwestuje też ma takie kryteria chciałbym żeby jakaś część mojego kapitału była chroniona chroniona przed czym bo to jest dobre pytanie bo chroniona Pewnie w jakiś sposób przed inflacją albo przynajmniej żeby utrzymywała jakieś tam siłę nabywczą że była chroniona przed zakusami podatkowymi politycznymi jakimiś wahaniami i trzęsieniami ziemi powiedzmy zarówno na rynkach finansowych jak i politycznie No i jednocześnie No mimo wszystko ponieważ ciągle jestem człowiekiem na dorobku chciałbym żeby ten kapitał rósł No i tak jak mówiłem o tych konsekwencjach konsekwencjach tego że nie możemy mieć wszystkiego na raz nie ma inwestycji idealnych i musimy przechodzić do jakiejś kompromisów No to jak się domyślacie osiągnięcie jednocześnie tych czterech punktów ochrona kapitału wzrost kapitału zwłaszcza te dwa są dość kontrze często stoją pokrycie bieżących potrzeb finansowych i zapewnienie jakiegoś spokoju psychicznego jednocześnie osiągnięcie tych czterech rzeczy jest praktycznie niemożliwe a ja na dokładkę chciałbym w jakiejś perspektywie czasowej osiągniesz tak zwaną niezależność finansową nie potrzebuje Wolności finansowej w ogóle jest takim innym stanem Nazwijmy to nie nie mam takiej potrzeby bo wiem że przynajmniej w najbliższym najbliższej dekadzie albo dwóch chciałbym być aktywnym zawodowo to nie potrzebuję takiej sytuacji że mogę żyć kompletnie z moich inwestycji na pewno będę pracował na pewno będę miał jakieś tam środki dochodowe mniejsze czy większe Wystarczy mi niezależność finansowa która daje taki no już totalny Komfort jakby porywania się dowolne Nazwijmy to przygody projekty które nie muszą przenosić nawet dochodu od razu czy co miesiąc gdzie wynagrodzenie czy Czy nagroda może się pojawić za rok za 3 lata nawet to jest ta niezależność finansowa kiedy naprawdę już pokrywamy wszystkie koszty życia dodatków do tego życia typu właśnie jakieś wakacje podróże fajne zakupy i tak dalej no ale jeszcze nie jesteśmy wolni finansowo w tym sensie no że gdzieś musimy tam dokładać do jakiejś cegiełki do tej naszej piramidy inwestycyjnej nie mieli premii do finansową No i to jakby troszeczkę jeszcze musimy to rozwijać być może musimy doglądać dla mnie wolność finansowa to jest taka sytuacja kiedy mamy już naprawdę tak rozbudowany portfel inwestycyjny jest tak duży nadwyżki finansowe że nie dość że mamy dość dużo bezpieczeństwa dość dużo dywersyfikacji w tym wszystkim jest tak nas w ogóle zatrudnienie na przykład ludzi którzy się jeszcze zajmą to wiemy że nawet jeżeli parę rzeczy się popsuje to i tak ciągle mamy tą górkę to jest ta wolność finansowa to już takie Ekstremum które mi osobiście na dzisiaj nie jest potrzebne No to OK W jaki sposób pogodzić ogień z wodą w jaki sposób chronić kapitał i uzyskiwać wzrost kapitału bo moim zdaniem to jest znaczy z moim zdaniem doświadczeń z definicji nawet takich rynków finansowych stopa zwrotu jest związana z ryzykiem i pierwszą chcemy mieć osiągalną taką stopę zwrotu tym niestety musimy podjąć Większe ryzyko czy może być to ryzyko to może być ryzyko tego że wartość danego aktywa spadnie będzie niższa niż oczekiwaliśmy bo przykład akcja akcja spółki giełdowej mamy na przykład recesję w otoczeniu gospodarczym i mimo że na przykład dla nas spółka osób by się pieragi no to pesymizm na rynkach giełdowych powoduje że na przykład wycena między innymi między innymi tych akcji spada to jest jakieś tam ryzyko czy to jest ryzyko takie że chcemy mieć wysokie dochody na przykład z najmu krótkoterminowego super daje z reguły stopy zwrotu powiedzmy w porównaniu do zwykłych mieszkań na wynajem No ale to się wiąże z tym że Po pierwsze mamy sezonowość która powoduje że podwyższa się nam ryzyko tego jak kiedy mamy przepływy finansowe jest wyższa amortyzacja takich mieszkań są troszeczkę pod większym brakiem węgierzem regulacyjno-podatkowym potencjalnie konkurencja może bardziej nam zaszkodzić No i popyt może zniknąć z dnia na dzień z różnych powodów Czy to właśnie jakieś pandemii wojny czy po prostu jakiś innych wydarzeń które powodują że dane miejsce przestaje być atrakcyjnym kosztem wyższego ryzyka osiągamy wyższe stopy zwrotu z reguły jest fajnie ale bywa że jest źle więc z reguły jakby ochrona kapitału z szybkim wzrostem kapitału nie idzie w parze warto o tym pamiętać i powiedzmy jeżeli chcemy mieć jedno na przykład dużą ochronę kapitału na przykład przed inflacją czy dużą o kapitału przed jakimiś stratami o to z reguły też nie będziemy osiągali wysokich stóp zwrotu jeżeli chodzi o wzrost tego kapitału czy przyrost właśnie cash flow oczywiście są wyjątki od reguł Ale one są znowu związane z tym że albo wymagają bardzo wyrachowanych powiedzmy statywie inwestycyjnych albo wymagają dużego zaangażowania czasowego Czy podnoszenie ryzyka w innym punkcie niż niż stricte finanse bo to może być kwestia tego że mamy dobrą ochronę kapitału duży wzrost kapitału ale na przykład musimy poczekać dobrych PIN Czy 10 lat na na osiągnięcie tych zysków więc nawet jeżeli możemy mieć jedno z drugim No to mamy jakiś inny kompromis czasowy teraz żeby poradzić sobie z tym że nie możemy mieć wszystkiego na raz ja wykorzystam właśnie od kilku lat zacząłem korzystać po prostu z takiego sposobu Zarówno mentalnego jak i finansowego jak dzielenie po prostu portfela inwestycyjnego na koszyki na różne koszyki inwestycyjne które tak naprawdę każdy z tych koszyków realizuje tylko część z tych celów znaczy to nie jest tak że każdy koszyk realizuje wszystkie na raz jeden koszyk realizuje cel na przykład ochronę kapitału i tego spokoju psychicznego inny koszyk zajmuje się pokrywaniem właśnie tych bieżących potrzeb finansowych a jeszcze inne zajmuje się wzrostem kapitału to trochę jak samochodami znaczy Gdybyśmy chcieli mieć w rodzinie jednocześnie samochód który jest szybką małą Zwiną zabawką do zabawy na drodze jednocześnie samochód rodzinny jednocześnie coś co jest mało pali jest bardzo ekonomiczne i jest tanie no to nie znajdziemy takiego samochodu z reguły musimy mieć kompromis albo mamy duże suva który albo będzie palił dużo paliwa albo będzie elektryczny i w efekcie wcale nie będzie taniej albo kupujemy sobie roadstera który nawet może być tani i tak dalej ale nie zmieścimy dzieci nawet na tylne siedzenie bo nie ma tego tylnego siedzenia znowu to są te kompromisy Ja trochę zapożyczyłem tą ideę koszyków inwestycyjnych od Marcina i wucia którego Serdecznie pozdrawiam i polecam jego zarówno nagranie jak i książkę osobiście nie mam żadnego kontraktu reklamowego z Marcinem nie znamy się nawet osobiście raz chyba się jakąś wiadomością wymieniliśmy ale uważam że jakby sposób jaki on pokazuje te koszyki inwestycyjne No jest ciekawą ideą ona mnie zainspirowała chociaż ja troszeczkę inaczej podchodzę niż Marcin do pewnych rzeczy między innymi inwestowania w nieruchomości Moja strategia koszyków jest też troszeczkę inna i trochę inaczej jakby jest kilka różnic o dużym skrócie jakie to są koszyki trzy z nich są bardzo podobne do tych marcinowych chociaż Zresztą różnicę jeden jest inny Po pierwsze mam poduszkę bezpieczeństwa która właściwie to to nie Marcin ją wymyślił No bo to jest taka Raczej powiedziałbym uniwersalna zasada i wiele osób to w Polsce i powiedzmy zagranicznych jakby kanałach poświęconych inwestowaniu też o tym wspomina poduszka bezpieczeństwa to jest punkt 1 drugi koszyk u mnie to jest koszyk cashflowy czyli inwestycji które przynoszą bieżący cashflow trzeci koszyk z koszyk poświęcony wzrostowi kapitału takiemu bardziej spokojnemu defensywnemu czy emerytalnemu i tu też jest podobieństwo do tego koszyka marcinowego i czwarte koszyk to jest koszyk krótkoterminowy agresywny czy też spekulacyjny Który Marcin miał też się pojawia chociaż najmniej o nim też opowiadał teraz jakie role te koszyki u mnie spełniają poduszka bezpieczeństwa daje się domyślacie to jest ten element odpowiadający za spokój psychiczny czyli to że mogę spać spokojnie jeżeli chodzi o jakiejkolwiek takie można powiedzieć jednorazowe wydarzenia i jednocześnie zapewnia to tak zwane pokrycie bieżących potrzeb finansowych w razie gdyby coś się wydarzyło gdybym zachorował gdybym musiał się zająć chorym członkiem rodziny Nie mógł pracować i tak dalej I w tym koszyku co jest ważne kompletnie nie interesuje mnie jakiś wzrost kapitału jakaś tam niezależność finansowa jakiś ego jakaś pasja i tak dalej podążanie za nie nie nie To jest koszyk które mam bardzo jasne zadania on po prostu taką rolę jak nie wiem Ubezpieczenie Ubezpieczenie samochodu do domu czy czy ubezpieczenie na życie nie oczekujemy od tych rzeczy że one będą jakieś piękne super prestiżowe i w ogóle nie nie one mają jeden konkretny bardzo cel w momencie kiedy po prostu występuje jakieś zdarzenie one mają zadziałać mamy dostać wypłatę naszego ubezpieczenia ma być komfortowo przy okazji i tyle taka jest tego rola oczywiście chciałbym żeby ta poduszko bezpieczeństwa nie traciła w czasie jakby na wartości Czyli No fajnie gdyby ten kapitał który jest poduszce bezpieczeństwa żeby był jakoś tam chroniony ale nie będzie mnie bolało jeżeli na przykład co jakiś czas będę musiał dosypać do tej poduszki bezpieczeństwa No bo tak jest elementami które które odpowiadają za nasze bezpieczeństwo czasami trzeba w nie zainwestować Ja jestem z tym okej natomiast ona jest ograniczona w czasie i wartości w czasie w tym względzie że wiele osób mówi że poduszka bezpieczeństwa powinna dawać 3 do 6 miesięcy komfortowego życia czy powiedzmy życia na jakimś tam stałym standardzie jest w ten sposób to obliczają Ja obliczam Przyjąłem że u mnie ta poduszka Bezpieczeństwo jest troszeczkę większa ona jest obliczona na jakieś 6 do 9 miesięcy życia plus jest tam część stała jakieś takie dodatkowe kilkanaście tysięcy powiedzmy on Top po to że życie znowu mnie nie jakby nauczyło tego że jak jest pech jak musimy sięgać właśnie po takie zasoby No to z reguły to jest jak coś na tyle poważnego typu nie tylko straciliśmy pracę ale jednocześnie nam nie wiem połamaliśmy nogi i jeszcze trzeba pół domu Wyremontować bo z reguły te pechy chodzą jakby parami nieszczęścia i dlatego jest ta część stała u mnie osobiście ona jest głównie zainwestowana w obligacje antyinflacyjne może nie mam tej inflacyjne tylko te indeksowane inflacją emitowaną przez skarb państwa bo dla mnie to jest najprostsze znowu narzędzie które po pierwsze mogę spieniężyć w ciągu kilku dni to jest też dla mnie ważne jakieś argument czy ważne aspekt tworzenia poduszki bezpieczeństwa że ona musi być dość szybka do uruchomienia to nie może być powiedzmy inwestycja którą żeby ją spieniężyć potrzebujemy pół roku albo żeby ją sprężyć szybko to musimy dać 20% rabatu albo tracimy jakieś tam dochody i tak dalej nie to musi być element który taka klasa aktywów która po pierwsze można ją szybko uruchomić i Nie tracimy przy okazji naszych dochodów No to akurat nie będę się rozwodził długo dlaczego te obligacje inflacyjne w miarę dobrze się sprawdzają natomiast część tych środków to są po prostu też lokaty czy pieniądze ulokowane na jakiś krótkoterminowe papiery wartościowe Nie wchodząc w szczegóły każdy z was może sobie dobrać jakieś inne narzędzia Czy klasy aktywów które będą sobie tutaj dobrze radziły ale na koniec dnia to się sprowadza Pewnie do tych rozwiązań które są bezpieczne gdzieś znowu albo emitowanym przez skarb państwa dowolnie w dyskusję państwa jest bezpieczne czy też sektor bankowy No znowu oczywiście wiemy że banki potrafią upadać mieliśmy dużo przykładów ostatnio ze Stanów Zjednoczonych natomiast no w Polsce funkcjonuje podobnie jak w Stanach bankowym Fundusz Gwarancyjny z pewnymi limitami więc możemy taką poduszkę rozkładając powiedzmy te środki nawet na kilka banków żeby powiedzmy nie wchodzić w tą dyskusję problemu Czy gdyby akurat nasz Bank upadł czy będziemy mieli Dostęp do tych środków od razu No to możemy sobie rozłożyć na dwa albo trzy banki i mamy święty spokój prosto to chodzi o prosto o to przede wszystkim łatwość szybkiego uruchomienia tych środków co więcej świadomość waszych bliskich gdzie macie te pieniądze też jest ważna rzecz że tym Przykładem takiego pecha czy konieczności użycia poduszki bezpieczeństwa jest to że na przykład nie wiem tracicie przytomność lądujecie w szpitalu niema z wami kontaktu albo co gorsza jeszcze umieracie No to fajnie gdyby jednak wasi bliscy wiedzieli gdzie są te pieniądze bo nawet z doświadczenia osobistego wiem że niestety jak ktoś umiera dajmy na to No to się pojawiają niespodzianki albo nawet jeżeli powiedzmy ktoś ląduje w szpitalu to jest poduszka bezpieczeństwa tu zachęcam każdego z was do tego żeby taką poduszkę mieć nie trzeba od razu budować jej na te właśnie tam 9 miesięcy i tak dalej można zacząć od tego że macie poduszkę bezpieczeństwa najpierw w ogóle na miesiąc w przód życia potem na dwa a potem na trzy i tak dalej ale jednak zalecam Do tego zachęcam do tego że byście po prostu tą poduszkę zbudowali jako taki ten pierwszy element waszego powiedzmy planu inwestycyjnego Jaką macie zbudowaną łatwiej też zdecydowanie myśli się o kolejnych inwestycjach podejmowaniu trochę wyższego ryzyka bo wiecie że w razie czego macie ten element jego już zbudujecie to pojawiają się te kolejne koszyki które już mają bardziej jakby zaawansowane cele i dla mnie tym drugim koszykiem w ciągu ten koszyk cashflowy proszę który którego celem jest przede wszystkim pokrywacie pokrywanie bieżących potrzeb finansowych oczywiście to mi przy okazji daje Jeżeli jakieś inwestycje z tego koszyka wypłacają nieregularne dochody to z reguły tak działają troszeczkę finanse zapewniają one też ochronę kapitału i oczywiście ten spokój psychiczny mi daje ten bieżący cashflow niektóre z nich być może będą nawet szybko rosły jakby wartości ale to nie jest celem Celem tego koszyka jest to żeby przynosił regularnie czyli co miesiąc co kwartał co pół roku co rok ale w przewidywalnych jego odstępach czasowych bardzo konkretnych i wymiernych pieniądz weszło właśnie czyli przepływ gotówkowy który ja wykorzystuję na pokrywanie pewnych kosztów życia Oczywiście to jest jakiś tam mentalny czy czy w głowie powiedzmy rachunek bo to nie jest tak że czekam na przelew dajmy na to z dywidendy czy z jakiejś obligacji żeby zapłacić za rachunki Jak nie dostanę tego przelewu to goni zapłacę mam też inne źródła dochodowe ale tworzę sobie jednak w głowie taki układ że aha moje życie na przykład koszt wynajmu mieszkania Czy koszt raty kredytu za mieszkanie rata za samochód dajmy na to czy jakieś tam paliwo tak zwane życie Czyli zakupy spożywcze nie wiem Czasami może wyjście do jakiegoś tam kawiarni do restauracji do kina i tak dalej takie bardzo powtarzalne i nie jakieś tam super wykręcone i nie wiadomo jak swawolne wydatki widzę ile one mniej więcej kosztują miesięcznie próbuję dopasować moimi inwestycjami kaszlowymi po korycie coraz większej półlitych wydatków celem oczywiście jest to żeby w pewnym momencie ta inwestycje cashflowe pokrywały wszystkie te koszty dojście do takiego elementu To jest ten moment osiągnięcia takiej niezależności finansowej teraz jeden powie No tak ale po co ci ten keszu regularny skoro możesz też inwestować jakby w akcję które rosną z wartości też możecie co jakiś czas sprzedawać jakby pokrywać te koszty No tak oczywiście można w ten sposób to robić i w ten sposób zresztą się często układa portfele inwestycyjne Emerytalne właśnie na przykład w Stanach Zjednoczonych Czy to o czym mówi Marcin to też tak bardziej wygląda Natomiast ja osobiście lubię mieć ten Cash jednak na koncie to jest z jednej strony element psychologiczny to łatwiej mi po prostu mentalnie po prostu połączyć jedno z drugim łatwiej zarządzać też tymi pieniędzmi bo nie muszę jakby wydaje konkretne pieniądze więc widzę kiedy on mi się kończy w momencie gdybym miał wydawać pieniądze z akcji które na przykład mam sprzedać za jakiś czas można trochę przesadzić wtedy i wydać ich za dużo to też ułatwia perspektywę cashflową to znaczy w zarządzaniu finansami czy inwestycjami No oczywiście wzrost wartości czy czy wynik inwestycji ma znaczenie No ale też przepływ gotówkowy też ma znaczenie to o czym mówiłem na początku że wiele inwestycji Wiele firm popada w problemy Nie dlatego że ma zły biznes tylko że zarządzał gotówką jak mam aktywa która generują Cash jestem w stanie łatwiej zarządzać moją gotówką i co więcej to są aktywa w przypadku których skoro już powiedzmy dobrałem to aktywował do portfela wiem że one już sobie tam są poszczególne klasy aktywów ponieważ ich celem jest produkowanie gotówki Ja nie muszę się zastanawiać przynajmniej zbyt często czy czyje Muszę sprzedać czy to jest ten moment na sprzedawanie właściwie to ich nie chcę sprzedawać jeżeli one są jakby generują tą gotówkę w odpowiedni sposób nie ma jakieś zagrożeń dlatego że tej gotówki będzie znacznie mniej w przyszłości to tak naprawdę one tam sobie mogą siedzieć po wsze czasem i najchętniej to bym się w ogóle nimi nawet nie zajmował o ile ta gotówka ciągle jest jest generowana i jedyną właściwie taką jedyną sensowną jakby metodą wyjścia z tych inwestycji w momencie kiedy OK one dobrze pracują a mimo wszystko chciałbym wyciągnąć z nich wartość to nie jest sprzedaż w ogóle takich jak typów tylko ich zadłużenie wyciągnięcie środków poprzez dług refinansowanie czyli w przypadku na przykład nieruchomości bo byłoby to być pożyczka Hipoteczna Czy kredyt hipoteczny w określonych warunkach w przypadku dajmy na to akcji możliwe jest zestawienie akcji i tak dalej nie wchodźmy tutaj w szczegóły ale pojawia się pytanie oczywiście jakie to są w takim razie klasa aktywów no i tutaj padło kilka już nazw i pierwszą oczywiście taką dość istotną i naturalną nawet po nazwie mojego kanału aktywów są nieruchomości i to już mówię z jednej strony szeroko nieruchomości bo to mogą mieć zarówno lokale mieszkalne jak i lokale użytkowe czy takie lokale handlowe gdzie różne sieci handlowe tego tego typu lokalu wynajmują czasami to są po prostu lokalne gastronomia czy lokalne jakieś małe usługi przy czym to są nieruchomości generujące Cash czyli muszą być wynajęte wydzierżawiona Ktoś musi z nich korzystać to nie jest on nieruchomości które są zamknięte na cztery spusty czyli taki puste mieszkanie które rzekomo ma zyskiwać na wartości albo jakieś grunt zależy odłogiem i nawet nie da się go wydzierżawić no nie to są konkretne nieruchomości które konkretne cashv- przynoszą i osobiście u mnie to jest największa część tego portfela to są takie nieruchomości u mnie akurat mieszkania na wynajem które są o tyle fajne i wdzięczne że to po prostu tak samo jak nasze koszty często są miesięczne one też płacą z reguły miesięcznie jeżeli nie ma żadnych perypetii z najemcami dzięki czemu najłatwiej właśnie takimi nieruchomościami tutaj sobie połączyć koszty z przychodami mogą to też być i u mnie też to są spółki stricte dywidendowe czyli takie które mają bardzo długie długą historię wypłaty dywidendy gdzie powiedzmy ta dywidenda jest bardziej przewidywalna chociaż w porównaniu na przykład do mieszkań niestety spółka dywidendowa już nie daje powiedzmy aż takiego jakby to powiedzieć takie przewidywalności bo mogą być takie wydarzenia covid który był w 2020 wstrzymał dywidendy wśród wielu spółek które od 20 lat na przykład dywidendy płaciły To był pierwszy rok na przykład kiedy to dywidenda nie była wypłacona obecnie też spowolnienie gospodarcze powoduje że część spółek dywidendowych obniża jakby swoje plany dywidendowe No i wreszcie przynajmniej wśród polskich spod dywidendowych regułą raczej jest wypłata dywidendy raz na rok co nam utrudnia troszeczkę łączenie tego z jakby z naszymi kosztami trochę lepiej natomiast jest ze spółkami zagranicznymi zwłaszcza amerykańskimi gdzie wypłaty dywidendy są znacznie bardziej regularne są czasami co kwartał nawet czasami co dwa albo jeden miesiąc w efekcie możemy tutaj znacznie łatwiej to dopasować do naszych kosztów No i powiedzmy Nie wchodząc większe dyskusje spółki dywidendowe dobrze dobrane w ciekawych modelach biznesowych no mają tendencję do tego żeby szybciej Jakby żeby to dywidenda rosła szybciej niż na przykład dochody właśnie z nieruchomości No ale mamy oczywiście te ryzyka które tutaj się na tym nakładają elementem który też dzisiaj jest całkiem fajny w perspektywie kaszlowej to są różnego rodzaju obligacje skarbowe w mniejszym stopniu większym stopniu korporacyjne które też wypłacają regularną setki które są to już jest klasa aktywów która generuje jeszcze większe ryzyka niż spółki dywidendowe tutaj kwestia też Ochrony Kapitału jest troszeczkę bardziej pod znakiem zapytania ponieważ no spółki Przepraszam obligacje korporacyjne mają nie ryzyko tego że nie zobaczymy naszych środków mi się kiedyś zdarzyło że przez to że właściciel danej firmy był oszustem po prostu W dużym skrócie jest albo został już dokładny albo jest poszukiwany ale jakieś tam drobne pieniądze na jakiś obligacje straciłem więc to się niestety też zdarza i to też trzeba gdzieś mieć wpisane w model biznesowy jakby inwestowania w obligacje i być może po prostu tego nie robić Natomiast dzisiaj faktycznie przy sytuacji kiedy wigor jest na poziomie około 7%. no to faktycznie z tej klasy aktywów można wykręcić całkiem sensowne poziomy odsetkowe natomiast to jest dzisiaj za nie wiem 5 lat może się okazać że obligacje już nie są tak dochodowe przez to że na przykład spadną stopy procentowe zupełnie inne dyskusja natomiast to nie jest taka klasa aktywów na której się można oprzeć jakby totalnie i wyłącznie ponieważ chociażby obligacje też nie są jakby wieczne z wyjątkami jakichś tam tak zwanych perpetuity albo obligacji austriackich one chyba na 100 lat były wyemitowane to jednak te obligacje po iluś latach są wykupywane No i trzeba znowu coś zrobić z tymi pieniędzmi więc to jest jakiś taki minusik obligacji i u mnie na przykład one raczej stanowią takie uzupełnienie tego portfela czy takie krótkoterminową wykorzystania jakieś możliwości no i w takich obszarach są to już inwestycje typu Private Dead czyli prywatne pożyczki jakby lokowanie pieniędzy jakby na projekty inwestycyjne No których jakby ryzyko ryzyko powiedzmy już jest na tyle wysokie i przewidywalność jakby wypadka szwów jest na tyle niskie że no de facto one już nie są kaszelkołowe one już bardziej powinny być kategorii inwestycji tych takich bardziej krótkoterminowych natomiast faktycznie jeżeli by sobie poskładać taki portfel z iluś też rzeczy no to one też mogą sobie tutaj kontrybuować to do tego naszego cashflow Czyli to był portfel numer 2 portfel cashflowy umiem przede wszystkim jednak mimo wszystko poskładane z nieruchomości spółek dywidendowych No i Jego celem jest zbliżenie mnie do tej niezależności finansowej która na dobrą sprawę to już jakby im osiągnął No to już można właściwie wziąć na ziemi hamaku leżaku czymkolwiek innym i właściwie już się zającz czym innym niż koniecznie pracowaniem albo inwestowaniem natomiast oczywiście żeby zbudować taki portfel zwłaszcza nisko ryzykownych aktywów które płacą regularnie też są no to ci z was którzy inwestują Wiecie że te mniej ryzykowne aktywa No mniejsze ryzyko to oznaczenie są stopę zwrotu żeby osiągnąć powiedzmy ten pułap kosztów które chcemy pokryć nagle się okazuje że musimy zainwestować parę milionów złotych kto z was ma więcej niż milion złotych niech podniesie rękę zbyt wielu takich osób pewnie nie ma w jakiś sposób trzeba tam Te zasoby zbudować to po pierwsze pomijając pracę taką metodą oczywiście jest inwestowanie takie aktywa które dają wzrost kapitału czyli tu wchodzimy w trzeci i w czwartym koszyk inwestycyjny no i po drugie nie każdy jakby Koniecznie chcę żyć z tego cashflowu może część osób po prostu się cieszy i realizuje swoją pracą zawodową więc ten kaszlą do szczęścia nie jest potrzebny tu i teraz i wolno tak naprawdę wyjąć te środki za lat nie wiem 30-40 jak pójdą na emeryturę albo nie wiem dzieci się wyprowadzą jakby ten taki duży element Kosztowy gdzieś tam zniknie z budżetu dopiero wtedy po to jest koszyk emerytalny i dodatkowo ten koszyk ten agresywny krótkoterminowy o których mówiłem ja jeszcze Wrócę jednak do tego cashflow i wyjaśnię dlaczego mimo wszystko u mnie ten kaszlu się pojawia On poza kasą czyli takim wymiernymi złotówkami które przynosi On daje niemierzalne nieliczbowe nie finansowe możliwości czy wartości on mi przede wszystkim umożliwił parę lat temu przełączył mi taką zapadkę w głowie która powiedziała dobra może rzucić pracę w korporacji i przenieść się do startupu rozwijać jakiś tam startup i co z tego że akceptujesz dwu albo trzykrotną jakby redukcję swojego wynagrodzenia Nie ma problemu bo masz ten kaszlu ze swoich aktywów nie musisz się zastanawiać czy to jest Nie wiem Wysoka stopa zwrotu i tak dalej to nie ma znaczenia Ważne są te złotówki które przynosi ten portfel czy też w ogóle przestanie się stosować też ten czy stracę pracę dajmy na to jeszcze jak pracowałem w korpo bo wiedziałem że mam po prostu bezpieczeństwo w postaci i znowu tego Cash flowusych aktywów których nie będę musiał sprzedawać Ale on na mnie pracują i umożliwił mi ze znalezienie nowej pracy umożliwiło mi to też pójście na tak zwany sabatical przestanie kompletnie pracowaniu na parę miesięcy żeby się troszeczkę zastanowić i ogarnąć co zrobić z tym wszystkim te elementy są niesamowicie celne nie da się ich wycenić po prostu pieniędzmi i mi przynajmniej personalnie ten ten portfel też flowy bardzo mocno to ułatwią No jest to też taka trochę nagroda tu i teraz dla części osób to inwestowanie we wzrost wartości o którym zaraz będę opowiadał No jest trudne ponieważ wymaga wyczekiwania nagrody czasami wiele wiele lat no i portfelka wydaje nam tą nagrodę Co miesiąc albo co kwartał albo co roku więc Mamy Regularnie po prostu potwierdzenie że jednego zrobiliśmy dobrą robotę Więc nawet jeżeli faktycznie ten portfel jakby z perspektywy zwrotu finansowego jest gorszy niż kolejne dwa portfela to on ma po prostu inne Celeb OK trzeci koszyk emerytalny czy też koszyk wzrostu kapitału taki defensywny bardziej No to to jest ta część która Ja przynajmniej Zakładam że będę do niej sięgał za x lat 8 w okresie kiedy powiedzmy dziecko może kiedyś dzieci już będą właśnie odchowane same się już sobą będą ogarniały ja już będę też w takim wieku że może niekoniecznie już będę chciał na przykład prowadzić firmę bardzo aktywnie i raczej będę chciał już przejść na takie bardziej pasywne zajmowanie się biznesem albo po prostu już będę chciał zająć się tak zwanym fanem nie wiem podróżowaniem czy czymkolwiek innym pasemkusji i tak dalej cokolwiek to nie będzie to jest ta część koszyka do której Ja osobiście staram się nie zaglądać oczywiście zaglądam jakoś taką mam naturę że ciągle tam nie śledzę co się z nim dzieje wezmę mam w głowie jakby taki zbudowany taką nie wiem barierę na zasadzie nie dotykać Nie sprzedawać te pieniądze po prostu w tych klasach aktywów mają po prostu siedzieć dlaczego bo im dłużej one są zainwestowane tym dłużej działa naprawdę sprawny mechanizm procentu składanego który zaraz wam wyjaśnię w ogóle na przykładzie i taką najfajniejszą chyba analogią którą znam czy słyszałem właściwie w jaki sposób najlepiej zarządzać tą częścią portfela To jest historia o człowieku który Bodajże anegdotycznie chyba słyszałem że on mieszkał chyba w jakiś górach w Hiszpanii i tylko raz w roku schodził z tych gór wyciągał gazetę patrzył właśnie notowania akcji powiedzmy ze swoim portfelu czy właśnie zaglądał właśnie do gazety na to co się dzieje na giełdzie dzwonił do swojego brokera dawał mu zlecenie jak pewne rzeczy pozmieniać Co sprzedać Co dokupić zamykał gazetę odkładał słuchawkę i został sobie w góry i przez rok nie robił nic to jest najlepsza metoda i często też takie anegdoty które słyszałem na przykład w podcastach poświęconych właśnie inwestowaniu w Stanach No to często okazywało się że najlepsze wyniki inwestycyjne osiągały portfele osób które zmarły dlaczego Bo te osoby po prostu nic nie zmieniały w tych portfelach i te pieniądze po prostu były zainwestowane w te same spółki cały czas tak naprawdę ten pieniądz najlepiej rósł W przeciwieństwie do osób które próbowały w jakiś sposób aktywnie tam działać na portfelu tu sprzedały tam kupiły i tak dalej Nie wchodząc dużo szczegóły aktywny Trading jest skomplikowany i większość osób na aktywnym tradingu nie zarabia dobrze tak zwany Timing the market czyli uchwyt wychwytywanie tych Górek dołków na rynku jest Ultra skomplikowane to znaczy profesjonaliści tego dobrze nie robią co widać też po wynikach na przykład fundusze inwestycyjnych No to jak ty Kowalski mąż być w tym lepszym i to jest po prostu sposób raczej inwestowania takim ultrapasywny Ustalasz jakąś strukturę portfela inwestujesz w jakiś klasę aktywów w tą strukturę i zamykasz oczy co ma się dziać to się dzieje z regularnie co jakiś czas oczywiście tam zaglądasz do tego portfela żeby sprawdzić czy na przykład dana jakaś tam spółka nie popadła w jakieś tam gigantyczne problemy No ale co do zasady reguły raczej jest taka że tylko dosypujesz pieniądze powiększają sposób ten żel portfel Marcin mi włóczek którym wspominałem na początku mamy bardzo powiedzmy aptekarską podchodzi do budowy tego portfela są konkretne struktury klasy aktywów i tak dalej które proponuje regularność z jaką tam się zagląda i tak dalej No ja pochodzę do tego Szczerze trochę bardziej tak na na chillu Nazwijmy to to znaczy Wiem że jest tam kilka które po prostu chciałbym żeby tam się znalazły inwestuję w te aktywa ale nie bawię się w jakiś tam dokładny rybalansing dbanie żeby to po prostu były zachowane jakieś tam mniej czy bardziej dokładne proporcje tych aktywów trochę wynika to z tego że mam ten portfel Cash florowy więc trochę się mniej tym muszę martwić znaczy nie stapiam wszystkiego na tą kartę emerytalną to raz dwa Wydaje mi się że jeżeli zainwestujemy w dobre aktywa No to po prostu wszystkie w jaki sposób nam wygrają i Trzecia rzecz jest też taka że ta perspektywa za 20 czy tam x lat kiedy ja będę wyciągał środki z tego portfela jest tak oddalona że to dla mnie troszeczkę ma wtórne znaczenie jakby czy tam naprawdę będzie plus 2% więcej czy mniej oczywiście ktoś mnie udowodni że 2% rocznie To jest kupa Kasy oczywiście ale szczerze w perspektywie 20-30 lat no trudno przewidzieć co będzie z orną ze mną jakby z perspektywami poszczególnych lasektywów że nie wchodzę jakby w takie w takie jakby dyskuty dla mnie No naprawdę to jest ta część która powinna być jednak mimo wszystko pasywna No i tutaj i tutaj z jednej strony inwestowanie w tą klasę wymaga właśnie trochę takiej odroczenia takiej nagrody zachowania takiej trochę zimnej krwi bicia się po rękach Nazwijmy to przytrzymania tych rąk pośladkami po prostu żeby nie dokonywać Nagle jakiś tam głupich sprzedaży akcji bo widzicie że na przykład akcje danej waszej spółki gdzieś tam super wzrosły więc ją sprzedajecie mi się to zdarzyło nawet w tym roku za karę kupiłem akcję pewnej polskiej bardzo fajnie bardzo fajnie i dynamicznej spółki która bardzo fajnie się rozwijam zrealizowałem w ciągu roku wzrost wartości chyba 70% stwierdziłem kurcze no to nie no super to ja to po prostu Sprzedam i za chwilę odkupię taniej bo na pewno potem spadną oczywiście efekt był taki że akcje tej spółki nie spadły do takiego poziomu do takiego chciałem ale w ramach nauczki nauczki odkupiłem je drożej dokupiłem ich więcej w efekcie też ale przy okazji więcej kupiłem tych akcji bo stwierdziłem że no po prostu to jest tak fajna spółka że chce mieć ją po prostu owsze czasy w portfelu i nigdy więcej plusuje nie sprzedam bo znowu nie chodzi mi o to żeby wypuścić z rąk coś co jest co jest dobre i nie chodzi mi też o to żeby tam dokręcić jeszcze jeden dwa trzy punkty procentowe to mnie tego nauczyło No i tak właśnie usłyszeliście spółki wzrostowe czy spółki które mają fajny potencjał do tego żeby powiększać skalę swojego biznesu to dla mnie to jest powiedzmy ulubiona część jakby aktywów która powinna trafiać tej części emerytalnej czyli te spółki które mają taką perspektywę że w ciągu właśnie tych 20-30 lat one jeszcze urosną jeszcze poprawią swoje wyniki no i w jaki sposób właśnie ten wzrost jest osiągany w jaki sposób ten proces składamy działa bo często to są spółki które nie płacą dywidendy albo dywidenda to jest tylko mniejsza część realizacji zysków tej spółki to są spółki przede wszystkim które inwestując pieniądze nie wypłaca dla akcjonariuszy ale z powrotem w biznes są w stanie osiągać posłów wyższą stopę zwrotu Jak to się dzieje no to jest na przykład spółka która dajmy na to ma nie wiem 100 placówek która które sprzedają coś albo nie wiem 10 zakładów produkcyjnych jeżeli one zatrzymają zysk zamiast go wypłacić do akcjonariuszy i zainwestują w budowę na przykład nie wiem kolejnej fabryki Czy założenie 10 kolejnych sklepów z większą swój biznes i z reguły jest tak bizne to oczywiście analiza fundamentalna poszczególnych spółek wam to może pokazać z reguły mimo wszystko jest tak że inwestowanie z powrotem w biznes daje lepsze stopy zwrotu niż wypłacanie po prostu kasy którą Wy potem musicie zainwestować znowu w coś tam a niską stopę zwrotu to spółka lepiej jest w stanie wykorzystać te pieniądze które po prostu posiada tą gotówkę którą posiada budowanie rozbudowywanie tego biznesu i zwiększenie jego skali i z reguły te wszystkie spółki które osiągnęły dużą skalę typu najbardziej znane do mnie Apple Facebooki nie Facebooki i tak dalej umiejąc takie kwestie bardziej makroekonomiczne z reguły ten wzrost wynikał z tego że pozyskiwały więcej subskrybentów więcej klientów więcej linii biznesowych uruchamiało czy więcej linii produktowych w efekcie po prostu się coraz bardziej rozrastając i oczywiście jest jakaś taka naturalna granica Do kiedy biznes może szybko rosnąć stąd w tym portfelu emerytalnym mi bardziej pasuje jakby inwestować w spółki które dajmy na to mają trochę wieki jak mój Nazwijmy to w uproszczeniu w sensie No jeszcze jest ileś tam lat pracy nad tymi spółkami przez to jeszcze mają dużą perspektywę na rozwinięcie swoich skrzydeł chociaż oczywiście wam też tam spółki trochę bardziej Nazwijmy to osiadłe z dłuższą historią których ryzyko tego czy one będą istniały za te 20 lat jest pewnie trochę mniejsza że miałoby zniknąć i to jest dłuższa historia w jaki sposób taki portfel składać czy go składać z trzech super spółek Jak to niektórzy robią czyli dość skoncentrowane portfel czy robią rzeczy portfel z wersjifikowany 20 30 spółek czy kupując po prostu ETF na indeks tak jak Marcin na przykład to rekomenduje to już są trochę inne historie bardziej chodzi o to jaka Jaką rolę jakby ta aktywa powinny pełnić tym por bo równie dobrze to może być część inwestycji w nieruchomości ale nieruchomości raczej o innym o innym przeznaczeniu Dlaczego innym przeznaczeniu A no przeznaczeniu takim które zakładamy że z jakąś perspektywą czasową raczej jest przed nami być może z refinansujemy bo to też oczywiście sposób na wyciągnięcie gotówki z nieruchomości ale to są roczni tej nieruchomości gdzie większość potencjał wzrostu i wartości niż cashflow są takie nieruchomości które przykładowo mieszkanie bardzo dobrze dostosowane do najmu w miejscowości która nie ma jakiś tam Turbo perspektywę nieruchomości są niskie No one też wpływową może dawać 10%, 8-10-12% powiedzmy w momencie zakupu No ale być może ten perspektywa wzrostu cen tychże nieruchomości może nie będzie tak super genialna z drugiej strony są takie rynki takie lokalizacje które są Ultra rozchwytywane trudno tam o nieruchomości ich Podaż jest niewielka pochwyt jest duże w efekcie mamy wysokie ceny w efekcie mamy niskie stopy zwrotu z najmu czyli słabo się spisują jeżeli chodzi o ten cash flow No ale z perspektywy wzrostu wartości One są co najmniej Jeżeli nie przepłacamy tutaj znowu inna historia Ale co najmniej dobre lepsze niż tych cashflowych nieruchomości i pewnie więcej zyskamy w perspektywie 10 czy 20 lat Ze wzrostu ich ceny aniżeli właśnie właśnie z dochodów z najmu i nieruchomości akurat są tyle fajne do tego elementu emerytalnego defensywnego tego który wyciągamy za x tam lat bo o tym Często ludzie zapominają w przypadku nieruchomości na przykład mieszkalnych możemy skorzystać udogodnień podatkowych Mianowicie w przypadku sprzedaży właśnie mieszkania więcej niż 5 lat po od pierwszego zamieszkania nie płacimy podatku dochodowego No i to już ma gigantyczne zaznaczenie zwłaszcza w porównaniu na przykład ze spółkami giełdowymi w które o ile nie inwestujemy poprzez Ike czy x-a czyli indywidualne konto Emerytalne albo zabezpieczenie emerytalnego No to co do zasady oddajemy państwu 19% podatku od wzrostu wartości podobnie zresztą jako dywidend w przypadku nieruchomości powyżej 5 lat od zakupu tego elementu nie ma Jest Widzicie No jakby 19% to to jest całkiem nie mała kwota w przypadku kiedy na przykład wzrost wartości wyniesień na to milion złotych w ciągu tam 10 lat no to oddać 200 tysięcy z tego miliona No to zawsze trochę boli i tutaj te nieruchomości to raczej Tutaj raczej bym patrzył w te które niekoniecznie muszą być Cash florowe mogą nawet nam generować jakieś koszty bo czasami grunty to jest taka sytuacja gdzie one jakieś tam delikatne koszty mogą generować No ale jak dobrze poskładamy tego typu inwestycyjnie nieruchomościowe to mogą jakby dajmy na to inwestycję w grunty mogą dawać nam nie tylko powiedzmy jakiś tam niewielki dochód Ale jednocześnie przede wszystkim będą dawały duże potencjał wzrostu tak samo inwestowanie w nieruchomości które wymagają czasu żeby osiągnąć jakby pełen potencjał Czyli trzeba dodać do nich wartości tak zwalił adect strat Jeans No to to jest temat rzeka w jaki sposób można dodawać tą wartość ale to znowu jest ten obszar gdzie najbardziej możemy wykorzystać taką właśnie dźwignię czasu cierpliwości bo dużo osób inwestujących w Polsce i też zachęcającej do inwestowania w Polsce koncentruje się na tym tu i teraz albo szybkie flipy albo wynająć kasa tu i teraz zapominając o tym że ten proces składany On najlepiej działa w tych właśnie długoterminowych inwestycjach Gdzie czasami to właśnie Cierpliwość jest wymagana zresztą w akcji jak to wygląda podobnie No oczywiście niektórzy jakby do tego koszyka wkładają też obligacje inflacyjne definitywnie to też jest taki element zabezpieczający ten koszyk więc można o takich inwestycjach pomyśleć niektórzy dokładają tutaj element surowcowy Moim zdaniem pomijając ewentualnie jakieś rozważania na temat złota raczej niekoniecznie No i wreszcie krótkoterminowy ten agresywny to już jest ten element który no troszeczkę ma nie zbliżać powiedzmy do osiągnięcia tego tej niezależności finansowej w tym Cash Flower czyli dużym skrócie mam przynosić jakieś tam zyski które mogę zainwestować Coś mniej ryzykownego no i ten portfel krótkoterminowy No to oczywiście wyższe ryzyko wyższe oczekiwane stopy zwrotu No ale też akceptacja tego faktu że mogę tutaj stracić więc to jest tylko już taka mała Część jakby portfela inwestycyjnego zdecydowanie jeżeli macie się po prostu zawierać za tworzenie takiego koszyka to jest moment kiedy macie już zbudowaną poduszkę finansową macie w jakiś sposób rozbudowany ten portfel kaszlowy macie jakieś tam zaczątki być może właśnie tego portfela emerytalnego OK wtedy można się zacząć bawić spekulację czy powiedzmy bardziej ryzykowne powiedzmy strategie inwestycyjne ryzykowne nie znaczy że prowadzące do straty finansowej jeżeli coś się nie powiedzie tylko ryzyko to też może być po prostu to że nie wiecie kiedy będzie ten zysk do odzyskania który wymagają na przykład więcej zaangażowania czasowego bo o tym też nie mówiłem i poduszka finansowa i cashflow i portfele emerytalny to pierwsze trzy W moim przypadku one są dość pasywne ja jej tworzę w ten sposób żeby nie musiał albo jak najmniej musiał po zaangażować czasu po prostu w zmianę w ich strukturze czy jakieś tam doglądanie co oczywiście jest fikcją jeżeli chodzi o kompletną pasywność No bo na przykład w przypadku mieszkań No to tak co jakiś czas coś trzeba zrobić a to wystawić faktury A to popatrzeć w podatki a to załatwić świadectwo charakterystyki energetycznej czyli nowym z tego rynku z tego roku albo może się zastanowić że nad nie wiem wymianą okien żeby zmniejszyć rachunki za ogrzewanie przez co dostać lepszy lepszy czynsz A to w ogóle jaki czynsz zaproponować OK tam coś trzeba zrobić obligacje analogicznie one w pewnym momencie trzeba je one są wykupywane coś mamy mamy gotówkę coś musimy z nią zrobić czyli musimy jakąś decyzję podjąć analogicznie wypłaca dywidendy mamy gotówkę co z nią zrobić jeżeli powiedzmy jest on nadwyżka do zainwestowania No i oczywiście można sobie pewne reguły zbudować które ułatwiają to to wszystko więc jakby te trzy pierwsze Portfele są dość pasywne No to strategia krótkoterminowa No tutaj już dopuszczam zdecydowanie większe zaangażowanie czasowe gdzie ja osobiście albo podszedł takie cierpliwe strategie dodawania wartości gdzie nieruchomość na przykład jest kupiona mocno poniżej wartości rynkowej ze względu na pewne trudności problemy Czy obciążenia typu udziały typu najemcy komunalni i tak dalej gdzie bardziej czas jest wymagany do osiągnięcia pełnej wartości z danej nieruchomości albo gdzie Widzę że rynek fundamentalnie niedoszacowuje danego danej klasy aktywów albo dana klasa aktywów ma perspektywę znowu fundamentalnie przez niego inflację wojnę zmiany stuprocentowych na jakąś aprycjację jakie to są konsektywów No to już to już jestem nad rzeka i tu pewnie każdy może sobie dowolnie jakby swoje preferencje ten to bliskość tej strefy komfortu tej specjalizacji swojej powiedzmy znajdować Ja lubię sytuację typu dystress na przykład w obligacjach ostatnio mi się właśnie udało ten parę złotych zarobić właśnie na obligacjach pewnej spółki która przez chwilę było dużo obawę czy czy ona w ogóle przetrwa obecnie one są praktycznie już notowane bo nominale Więc to była jakaś udana inwestycja w zeszłych latach to były inwestycje na przykład w komodies które też realizowałem czy też osobiście od jakiegoś czasu mam takie bardziej Makro podejście na indeks s&p 500 właśnie to że on spadnie Wszyscy o tym dlaczego opowiadałem o tym na poprzednich jakichś webinarach w górę czy w dół Nie ma co się rozwodzić na ten temat ale to jest tego typu inwestycja która w krótkim terminie No może dać fajne zwroty ale niekoniecznie to jest inwestycja na 20 lat albo zdecydowanie nie jest dobra inwestycją mam 20 lat czy takie okazje którą które przychodzą na przykład z tego że nie wiem przez chwilę jakoś do nas spółka ma dołek cenowy wiemy że fundamentalnie jest fajna ale po prostu jakiś sentyment odpłynął albo nagle się pojawia zapowiedź znowu rządzących że coś się zmieni na przykład pojawi się jakieś bezpieczny kredyt nagle akcje jakieś tam konkretnej grupy spółek No w tym przypadku deweloperskich nagle odlatują w kosmos bez jakiejś tam połączenia z rzeczywistością i to już niestety jest bardziej aktywne Bardziej wymagające czasu poświęcenia jakby też takiej focusu więc jeżeli prowadzicie na przykład biznes i fokusujecie się na biznesie No to być może dodatkowo rozproszenie się na jakiejś inwestycji może wam trochę zabierać tej efektywności prowadzenia biznesu i są to już każdy musi indywidualnie do tego podejść bo równie dobrze ten krótkoterminowym czy tam takim agresywnym sposobem rysowania może być po prostu prowadzenie biznesu bo nie ma lepszej inwestycji powiedzmy swoich środków niż inwestycje we własny biznes a niektórzy mówią że naukę Edukacji i tak dalej No nie zgodzę się dopiero wykorzystanie tej nauki wiedzy do prowadzenia biznesu czy na przykład nie wiem flipowanie czy czy robienie inwestycji deweloperskich czy właśnie przeprowadzenia powiedzmy takie bardziej aktywne Trading na rynkach finansowych to to są krótkoterminowe rozwiązania w sensie zysk mamy w krótkim terminie mimo że możemy to prowadzić jako biznes czy sposób na życie no ale one wszystkie wymagają po prostu dużego zaangażowania czasowego więc ani Flipping ani deweloperka ani Trading to nie są inwestowane że tenkolwiek sposób to jest na koniec dnia prowadzenie po usług biznesu czy bardzo aktywne po prostu angażowania swoich środków finansowych więc to trzeba troszeczkę odróżnić i znowu Jeżeli w waszych recenz do tego zacząłem mówię na samym początku czyli Dlaczego inwestujemy jeżeli my mówimy że inwestujemy po to żeby mieć trochę świętego spokoju spokoju ducha i tak dalej no to zdecydowanie lokowanie znowu 90% na przykład te krótkoterminowe aktywa nam tego nie przyniesie i co więcej jeszcze będziemy zapracowali Natomiast ja to robię troszeczkę dla fanu więc tych Dlaczego wymieniałem też takie rzeczy jak ego czy jakieś tam zabijanie wolnego czasu Akurat nie mam wolnego czasu ale Ale pasjans tym bardziej chyba jest Odpowiedź dlaczego się też bawię w takiej krótkoterminowe elementy w większości Moim zdaniem przypadku nie jest to konieczne do szczęścia żeby być tak bardzo aktywnym na na rynkach finansowych czy nieruchomościowych bo po prostu być może z waszej codziennej pracy osiągniecie znacznie lepsze po prostu przechody niż tam z jakiegoś Flipa czy czegokolwiek innego Więc na koniec kończąc Podsumowując troszeczkę ten ten to nagranie budowanie strategii zaczynamy od określenia naszych celów czy naszych powodów dla których inwestujemy później że ja to rekomenduję później Postaramy się ułożyć czy dobrać takie koszyki inwestycji które wybrane z tych powodów realizują czyli jeden koszyk realizujemy powód pierwszy i drugi koszyk b realizuje powód trzeci i czwarty znaczy nie staramy się żeby wszystko załatwiało wszystko na raz jednak jakby przypisujemy koszyki do poszczególnych celów dopiero później ustalamy jakieś zasady reguły kierujące tymi koszykami czy portfelami inwestycyjnymi i dopiero później dobieramy do tego klasy aktywów i dopiero potem konkretne aktywa Czyli zupełnie na odwrót niż wszyscy rekomendują z reguły w YouTube na YouTube czy na jakimś tam Spotify czy czy na Facebooku usłyszycie metody inwestuj w mieszkania takie i owakie No tak ale fajnie ale to trzeba sobie najpierw odpowiedzieć na pytanie załączy nam to pasuje do tych naszych portfeli inwestycyjnych a w efekcie czy realizuje nasze cele inwestycyjne jeżeli Znowu ktoś mówi inwestuj takie spółki albo inne No moim zdaniem to też jest po prostu słaba rada albo najpierw musimy się zastanowić znowu co my chcemy jak i w efekcie chcemy zbudować jaki chcemy zbudować portfele inwestycyjne dopiero później dobieramy klasy aktywów do tego was zachęcam żeby najpierw myśleć o naszym portfelu inwestycyjnym za jakby zainwestować czas po prostu zaplanowanie tego bo to robicie raz a dobrze i co najważniejsze co parę lat co parę kwartałów jakby być może sprawdzacie czy czegoś byście nie zmienili ale to jest podstawa dopiero od tej podstawy idziecie tak samo jak prowadzicie biznes No to to odróżnia firmy duże skuteczne powiedzmy zaawansowane czy czy rentowne od tych które działają chaotycznie że mają jakąś strategię cele które są osiągnąć i konkretne ścieżki dojścia do tych celów bo inaczej po prostu można powiedzieć Kręcimy się w kółko w jednym miejscu i tak naprawdę tracimy czas na sprawy operacyjne więc dziękuję wam serdecznie za odsłuchanie tego nagrania mam nadzieję że wam się podobało jeszcze raz Jeżeli nie daliście łapki w górę nie kliknęliście serduszka to serdecznie was zapraszam do polubienia tego nagrania zasubskrybowania mojego kanału No a Jeżeli szukacie bardziej profesjonalnej wiedzy poświęconej rynkowi nieruchomości biznesowi nieruchomościowemu strategii na rynku nieruchomości i połączonych jakby powiązanych branżach to zapraszam was serdecznie do wejścia na moją stronę fltr.pl strony mojej firmy doradczej zasubskrybowanie newslettera No i być może kontakt jeżeli możemy tobie w jakiś sposób pomóc Dziękuję serdecznie i do usłyszenia