Spadają ceny nieruchomości! Pierwsza taka sytuacja od lat! Co będzie dalej? [Spadek Cen Nieruchomości w Polsce]

Co kochają Polacy? Polacy kochają nieruchomości, a już zwłaszcza inwestowanie w [Muzyka] nieruchomości. Lata wzrostów cen mieszkań, no to wystarczy, żeby wbić do narodu takie przeświadczenie, że przecież ceny nieruchomości tylko rosną i nigdy nie spadają. No chyba nie ma w Polsce aktywa, które budziłoby więcej emocji i budziłoby więcej dyskusji, bo te dynamiczne wzrosty cen z ostatnich kilku lat jeszcze bardziej to tylko nakręciły. No pytanie tylko, co dalej będzie się działo z tym polskim rynkiem nieruchomości? Czy ceny dalej będą rosnąć i utwierdzać nas wszystkich w przekonaniu, że przecież spadek tu jest niemożliwy. Jakie trendy panują na tym rynku i czego można oczekiwać w przyszłości? O tym dokładnie będzie w tym materiale. Partnerem odcinka jest Freedom 24, broker będący częścią grupy Freedom Holding notowanej na amerykańskiej giełdzie Nasdaq. Dołącz do ponad 1800 inwestorów w strefie premium DNA. To najlepsze miejsce do inwestycyjnej edukacji również dla ciebie. Dziękuję wam za wszystkie ponad 61000 waszych subskrypcji. Pomóżcie temu kanałowi dalej się rozwijać i zostawcie swoją już teraz. [Muzyka] [Aplauz] [Muzyka] Zacznijmy sobie od podsumowania tego, co za nami. W 2024 roku na rynku nieruchomości doszło bowiem do pewnych przełomów i przede wszystkim coś, co powinno ucieszyć kupujących, bo końcówka roku 2024 przyniosła w końcu pewne spadki cen mieszkań. Ceny transakcyjne w większości kluczowych miast zaczęły lekko spadać lub przynajmniej się stabilizować. A z perspektywy dynamiki cen obserwowaliśmy głównie dynamiczne wyhamowanie wzrostu w ujęciu rok do roku. Średnia cena transakcyjna mieszkania na rynku wtórnym w Warszawie spadła w czwartym kwartale 2024 o ponad 6% względem kwartału trzeciego tego samego 2024 roku. Czyli w zaledwie trzy miesiące ceny w Warszawie spadły o ponad 6%. No to jest jedna z większych korekt od bardzo, bardzo długiego czasu. Trzeba oczywiście pamiętać, że rynek nieruchomości jest dość rozdrobniony i trendy, które są obserwowane w jednym mieście nie muszą być wcale widoczne w innym mieście, bo każdy region, a nawet każda lokalizacja ma swoją indywidualną specyfikę. No ale jednak ceny spadły. Zwracam też uwagę, że śledząc dane z rynku nieruchomości, warto jednak większą uwagę przywiązywać do cen transakcyjnych niż ofertowych, bo ceny oferowane mogą nie oddawać rzeczywistych warunków na danym rynku. Deweloperzy mogą i zresztą robią to z premedytacją wystawiać zawyżone ceny, a potem oferować promocje i upusty spod lady tylko po to, żeby utrzymywać iluzje tej lepszej kondycji rynku niż jest ona w rzeczywistości. W przypadku rynku wtórnego z kolei spory rozjazd pomiędzy cenami oferowanymi i transakcyjnymi może świadczyć o tym, że pomimo wysokich oczekiwań sprzedających nie znajdują one odzwierciedlenia po stronie popytowej. Siła negocjacyjna kupujących jest tym większa, im bardziej nóż na gardle mają sprzedawcy. Dla przykładu w 2024 roku ceny transakcyjne na rynku wtórnym były o 11% niższe niż ceny oferowane. Na rynku pierwotnym ten rozjazd był trochę mniejszy, wynosił niecałe 6%, ale jednak był. No i mówię, patrzmy na ceny transakcyjne, a nie ofertowe. No dobra, tylko co w ogóle było odpowiedzialne za ten spadek cen w końcówce 2024 roku? Jak na każdym rynku zmiany ceny mają jeden efekt, nierównowagę podaży i popytu. Na początku 2025 roku osiągnęliśmy kilkuletni szczyt pod względem ilości dostępnych na rynku mieszkań. Jeszcze na przełomie 2021 i 2022 na platformach OLX czy Oto Dom znajdowało się 150 000 mieszkań i domów na sprzedaż. W lutym 2025 ta wartość była ponad 55% większa i sięgała ponad 230 000 domów i mieszkań dostępnych do sprzedaży. Ceny nieruchomości w ciągu ostatnich czterech lat urosły w Polsce o niemal 60% i popyt był w tym czasie olbrzymi. No rynek próbował za nim nadążać, inwestował w budowę nowych lokali i w efekcie dziś mamy znacznie szerszy dostęp do ofert nowych nieruchomości na sprzedaż niż 3 c lata temu albo nawet kilka lat temu. Tylko w pierwszym kwartale 2024 deweloperzy wprowadzili ponad 15 000 nowych mieszkań na głównych rynkach, co oznacza wzrost o 114% w porównaniu do tego samego okresu w roku poprzednim. Jednocześnie w tym samym okresie sprzedało się niecałe 11 000 lokali, co oznacza wzrost rok do roku zaledwie o 3%. Mamy więc sytuację, gdzie podaż rośnie o ponad 100%, a popyt o niecałe 4%. Git majonez. No to nie sprzyja dalszym wzrostom cen, a właściwie sprzyja im spadkom. W samym tylko 2024 roku ilość mieszkań w ofercie dla siedmiu największych miast w kraju wzrosła z 35 000 lokali do 56 000 lokali. Czyli w zaledwie rok w największych miastach Polski dostępność mieszkań podskoczyła o 60%. Jednocześnie popyt na całym rynku osłabł. Pomiędzy trzecim kwartałem 2023 a trzecim kwartałem 2024 liczba sprzedanych mieszkań malała i dopiero czwarty kwartał ubiegłego roku przyniósł odbicie, jakieś odbicie w popycie na tym rynku. Ewidentnie więc ta skłonność do obniżek cen zadziałała trochę na kupujących i pobudziła trochę popyt. Ale co wcześniej przyczyniło się do tego słabnięcia popytu niemalże przez cały rok? No wcześniej mieliśmy bezpieczny kredyt 2%, który w połączeniu z silnym środowiskiem inflacyjnym i dość szybkim wzrostem cen nieruchomości sprzed kilku lat stworzył na rynku nieruchomości coś w rodzaju FOMO. Ludzie rzucali się na mieszkania w obawie, że inflacja będzie tylko rosnąć, że ceny będą dalej rosnąć, że skończą się programy dotujące i trzeba będzie kupować przy wysokich stopach, ale już bez dopłat. I to wszystko sprawiło, że część popytu w przeszłości została tak naprawdę wyssana z przyszłości. O czym ty mówisz, Krakercie? Ludzie, którzy w normalnych warunkach wstrzymywaliby się z zakupem, rzucali się na to, co akurat było dostępne. W efekcie popyt wtedy urósł dynamicznie, ale teraz jest z kolei o wiele mniejszy. Do tego zmieniło się też środowisko, bo inflacja się uspokoiła, ceny mieszkań też się uspokoiły, programy rządowe stymulujące popyt bez stymulowania podaży jak na razie na szczęście też się pokończyły. Kolejną kwestią są też spadające ceny za wynajem nieruchomości, bo pomiędzy wrześniem a grudniem 2024 średnie stawki za wynajem w sześciu dużych miastach Polski także spadły. spadek wynosił tu w zależności od miasta i rodzaju mieszkania od 1 do 14%, ale co ważne nie odnotowano tu żadnego wzrostu. Więc dla ludzi, którzy inwestują w mieszkania, żeby je potem wynajmować, no to oznacza wprost spadek rentowności ich inwestycji. Mamy więc na rynku wynajmu sytuację, gdzie rentowność inwestycji nam spada, a koszt finansowania tej inwestycji, stopy procentowe, nie spada i jeszcze przez jakiś czas nie spadnie. A nawet jak spadnie za jakiś czas, to dalej będzie względnie wysoki. Gdy koszt finansowania pozostaje wysoki, no to jednocześnie chcący kupić mieszkanie pod wynajem mogą się wstrzymać z tą decyzją. A osoby, które już wynajmują komuś swoje mieszkania, zauważą, że rentowność trochę spada, więc być może zamiast dalej ją wynajmować, to może po prostu ją sprzedać, korzystając z tego, że ceny jakiś czas temu wzrosły. Na to z kolei znowu może negatywnie wpływać na ceny, bo zwiększa podaż nieruchomości dostępnych. W Polsce wydaje mi się, że naprawdę wiele osób zapomniało, że na nieruchomościach da się stracić. Zresztą na świecie jest mnóstwo przykładów, że rynek nieruchomości także może się zawalić tak jak w rynek akcji czy obligacji. Oczywiście zmienność jest inna, ale pewne ogólne zasady dotyczą tego rynku dokładnie tak samo jak wszystkich innych. Dla przykładu ceny nieruchomości we Włoszech spadały od 2011 do 2019 roku. Przez te 7 lat tam cele nieruchomości spadły o prawie 20%, a to przy uwzględnieniu wartości nominalnych. bez inflacji. Dziś po 14 latach ceny we Włoszech dalej nie przebiły szczytu z 2011 i to pomimo, że od 2019 rosną. Bardziej aktualny przykład, chociażby rynek chiński. Tam ceny mieszkań spadają od 2022 roku, a ostatnio dynamika spadków sięga nawet 10% w skali roku. Więc czy Polska też może wejść w taki podobny długoterminowy trend spadkowy na rynku nieruchomości? Ależ oczywiście, że może jeszcze jak zresztą nawet stagnacja cen będzie już dla wielu osób jak dostanie mocnym obuchem po głowie. Okej, no to wiemy mniej więcej czemu, chociaż ostatnio te nieruchomości trochę pospadały. No tylko znowu, czy jest szansa utrzymać to dalej? Najważniejszym czynnikiem za długoterminowymi spadkami cen pozostaje dla mnie niezmiennie demografia. Od kilku dobrych lat Polaków po prostu ubywa. Umiera nas o wiele więcej niż się rodzi. Efekt jest taki, że ilość Polaków netto się zmniejsza i żadne prognozy nie wskazują na to, żeby ten trend został odwrócony. Wręcz przeciwnie, będzie nas ubywać jeszcze szybciej. Y, wykres, który widzicie teraz przed sobą, jeśli to oglądacie, pokazuje roczną zmianę ilości Polaków, czyli po prostu od ilości urodzeń odejmuje się ilość zgonów. Ta prosta czerwona linia na środku to wartość zero. Wszystko co poniżej oznacza, że Polaków ubywa. Prognozy GUS i tak są bardzo optymistyczne. GS w 2022 roku wypuścił prognozę dotyczącą liczby przyszłych urodzeń w Polsce. Prognoza przewidywała tutaj kilka scenariuszy i zarówno w tym pozytywnym jak i negatywnym scenariuszu liczba urodzeń spada z czasem. Y te scenariusze różnią się w zasadzie głównie tylko tempem tego spadku i jako, że prognozy były wypuszczane w 2022 roku, to mamy już 2 lata danych rzeczywistych, które można jakoś skonfrontować z tą prognozą. I okazuje się, że realna liczba urodzeń jest jeszcze mniejsza niż w najgorszym scenariuszu przewidywanym wtedy przez GUS. Kontynuując trochę temat demografii, jeszcze trzeba sobie powiedzieć o współczynniku dzietności. Współczynnik dzietności TFR to taki wskaźnik demograficzny określający przeciętną liczbę dzieci, jaką urodziłaby kobieta w wieku rozrodczym. Żeby populacja danego kraju utrzymywała się na niezmienionym poziomie, to ten t musi osiągać wartość około 2,1. Czyli statystyczna kobieta w wieku rozrodczym musi urodzić nieco ponad dwójkę dzieci. W 2022 roku Polska miała wskaźnik TFR na poziomie 1,29 i znajdowała się na jednym z ostatnich miejsc w Unii Europejskiej pod tym względem. No bez zwiększenia ilości ludzi ciężko znaleźć argument do tego, że w długim terminie na rynku nieruchomości uformowała się jakaś bańka. Teoretycznie pewnym czynnikiem pronieruchomościowym może być dalsze bogacenie się Polaków, bo bogatsze społeczeństwa chcą więcej metrów kwadratowych dla siebie, co potwierdzają badania. Dla przykładu średnio w Unii Europejskiej na jedną osobę przypadało 1,6 pokoju w 2021 roku, a na Polaka średnio 1,1 pokoju. Byliśmy praktycznie na końcu tego zestawienia z najgorszym wynikiem Exekwo z Rumunią. to czynnik, który może jakoś przeciwdziałać spadkom cen. No bo w Polsce jest duża baza osób, które będą chciały znacząco poprawiać swój standard życia i tym samym wielkość mieszkania. Tylko, że potrzebę większego metrażu można zaspokoić na różne sposoby i to być może częściowo również się właśnie dzieje, bo co ciekawe mieszkania może i potaniały, ale domy wykazują zupełnie inną dynamikę niż mieszkania. Ceny domów w Warszawie w grudniu 2024 osiągnęły nowe szczyty i to pomimo właśnie spadków na rynku mieszkań. Co to właściwie oznacza? No to jest według mnie kolejna jaskółka dużych zmian urbanizacyjnych w Polsce, która sugeruje, że Polacy coraz bardziej upodabniają się tu do społeczeństw zachodnich. To taki model, gdzie ludzie wprost uciekają na przedmieścia do domów, gdzie można cieszyć się większym spokojem, większym komfortem. Natomiast centrum miasta to biura, hotele, ewentualnie najem. No i odnoszę wrażenie, że małymi krokami zmierzamy w tym kierunku. Z czasem centra miast staną się coraz mniej atrakcyjne dla bogacącego się społeczeństwa. Do tego praca zdalna i hybrydowa zostanie z nami na zawsze, cokolwiek byśmy o tym nie myśleli. A swój standard życia taniej per metr podnosi się jednak w domu niż w centrum miasta w mieszkaniu. Swoją drogą to też powinno napędzać z kolei ceny gruntów. No ale to jest temat zupełnie na inny materiał. Największe aglomeracje jak Warszawa, Kraków czy Trójmiasto pewnie zdołają zachować ten długoterminowy powolny wzrost cen mieszkań również w centrum, no bo tam skupia się migracja wewnętrzna w Polsce. Jednak o wiele szybszego wzrostu ja bym się jednak spodziewał w obszarach podmiejskich. Tylko, że jeśli już chodzi o całą resztę Polski, a zwłaszcza te wyludniające się mniejsze miasta, no to tutaj problem może być o wiele wiele większy. Więc tak moi drodzy, na nieruchomościach również można stracić również w Polsce. Oczywiście wszystko co powiedziałem może nie mieć żadnego znaczenia, jeśli politycy uznają, że wprowadzą kolejny program typu deweloper plus. No ale na to nie mamy już żadnego wpływu. W długim terminie demografia jest nieubłagana i o ile nie zasypiemy jej sobie własnymi dziećmi lub imigrantami, to nieruchomości mają ten najlepszy okres raczej za sobą. Co jako fanatykowi giełdy mi się bardzo podoba. To oczywiście nie oznacza, że te nieruchomości muszą zaliczyć krach, ale ich stopa zwrotu będzie według mnie w kolejnych dekadach o wiele gorsza niż rynku akcji, co zresztą jest dość charakterystyczne dla rozwijającego się społeczeństwa. Swoją drogą pamiętaj też, że na giełdzie możesz inwestować również w nieruchomości i to nawet takie, w które normalnie byś w życiu nie zainwestował. magazyny, biura, centra danych, wszystko. Na zagranicznych rynkach jest masa specjalistycznych funduszy nieruchomościowych, tak zwanych rejtów, w które można inwestować. Jeśli ten temat was ciekawi i chcielibyście o nim usłyszeć więcej, to też dajcie znać w komentarzu. Przygotujemy pod to jakiś osobny specjalny materiał. No ale tak czy inaczej do takiego inwestowania również w rejo, przyda ci się również dobry rachunek u brokera, na przykład u takiego brokera jak Freedom 24, który jest partnerem tego odcinka. Freedom 24 to część notowanej na amerykańskiej giełdzie NZDAQ w grupy Freedom Holding, gdzie jeśli założycie konto, to możecie do końca lutego odebrać za samo założenie od trzech do nawet 20 darmowych akcji o wartości nawet 800 $ar każda. Co trzeba zrobić, żeby to dostać? No wystarczy otworzyć rachunek, wpłacić odpowiedni depozyt, podać kod promocyjny i już można sobie odebrać akcjik. Jeśli chcesz poznać też bardziej bieżące nasze poglądy na konkretne rynki, konkretne rejty, to zapraszam też do wersji premium DNA, gdzie można dołączyć do ponad 1800 innych inwestorów. Więcej na ten temat znajdziecie na stronie premiumdarynków.pl. A w tym materiale to już wszystko. Do zarobienia. Cześć. [Muzyka] [Muzyka]