Ceny mieszkań – nie idź za stadem tych "inwestorów". Prognozy dla rynku nieruchomości mieszkalnych. [Rynek Nieruchomości Mieszkalnych]

Ostatnio byłem na konferencji na której
zastanawiano się nad przyszłością Rynku
[NAPISY AUTOMATYCZNE, MOGĄ BYĆ BŁĘDY]] nieruchomości mieszkalnych w Polsce co
będzie dalej dominowały różne opinie ale generalnie jedną była wspólna jedno
wspólne zdanie to będzie ciekawy rok nie wiem czy to jest dobre żyć w ciekawych
latach ale też jednocześnie pojawiły się informacje statystyczne bardzo ciekawe a
pomijane przez Media na przykład ocenach produkcji budowlanej i jaki to ma
związek w ogóle z cenami nieruchomości to postaram się wam powiedzieć w tym
filmie gdzie pokażę troszeczkę jak historycznie zmieniał się rynek Ale to
ma też znaczenie na przyszłość bo historia jest z reguły dobrą
nauczycielką i warto znać historię Żeby błędów później nie popełniać i też
chciałem zwrócić uwagę szczególnie tym którzy sporej grupie W sumie ludzi
którzy blokując swój majątek w nieruchomościach
Ale lokują to w ten sposób że kupują na przykład mieszkania nawet ich nie
wykańczają trzymają je puste nie wynajmują że chyba Zastanówcie się
państwo jeżeli to robicie czy dobrze robicie bo to może być tak naprawdę
raczej antyinwestycja a w każdym razie
antydokładowa inwestycja i dlaczego tak jest i dlaczego to w ogóle zjawisko też
nie jest dobre dla innych uczestników rynku już Zaraz opowiem w tej audycji
ale jeżeli interesuje ciebie rynek nieruchomości No to oczywiście
Subskrybuj ten kanał pisz w komentarzach Co sądzisz na temat który mówi ale też
sugeruj nowe tematy Zapraszam was również do korzystania ze szkoleń na
Symen24.pl gdzie znajdziecie kursy nie tylko dla pośredników sporo ciekawych
rzeczy no i zapraszam do wspierania tego kanału bo wspierający zawsze dostają
więcej Sprawdźcie sobie jak dużo więcej
materiałów i możliwości mają wspierający i przechodząc do tych informacji
zacznijmy sobie od takiego wykresu i co Ten wykres pokazuje
ta niebieska Łamana linia to jest kwartalna zmiana inflacji w Polsce
inflacji i konsumenckiej liczona kwartał do kwartału poprzedni kwartał zawsze
jest 100%. ta czerwona Łamana linia to są znowu kwartalne zmiany ceny produkcji
budowlanej gdzie poprzednik kwartał również jest 100%. znaczenie tych takich
punktów jakiś kamieni milowych No to zaraz wyjaśnię pokażę też kolejne
wykresy od razu też pragnę wyjaśnić i uprzedzić jakieś zastrzeżenia Ja wiem że
w czasie od 95 roku do dziś zmieniał się na przykład Sposób liczenia koszyka
inflacyjnego no i też może zmieniał się Sposób liczenia cen produkcji budowlanej
ale to jakby nie ma znaczenia dla naszych rozwa co widzimy na tym wykresie
no widzimy przede wszystkim że na początku naszego okresu inflacja rosła
dość mocno potem nastąpiła jakaś jej stabilizacja i później było znowu taki
siodełko zastój nawet okresy deflacji tutaj w okolicach 2000 gdzieś 2015 roku
mniej więcej tak to było jednocześnie widzimy że na końcu ostatnio znowu mamy
taki potężny wystrzał inflacji ale ważniejszą informacją jest też to chyba
że dzisiaj Mimo takiego sporego przyrostu inflacji w ostatniej
kwartałach ceny produkcji budowlanej owszem rosną ale rosną znacząco wolniej
niż inflacja to znaczy że produkcja budowlana de facto można powiedzieć
tanieje staje się bardziej przystępna jaki to ma związek z cenami
i przyszłością to jeszcze za chwilę tylko najpierw wyjaśnię te najważniejsze
takie kamienie milowe na tej skali tajemnicze dB to jest tak zwana dziura
bauza przed 2000 rokiem nasz rynek nieruchomości Po takim marazmie zaraz po
zmianie ustrojowej ożywił się zaczęło się budownictwo zaczęło wszystko to
rosnąć patrzyliśmy się na świat optymistycznie No ale pojawił się
minister bautz znaczy do niego wina po prostu powiedział dziura w budżecie
trzeba ją zlikwidować trzeba podnieść Oprocentowanie kredytów Dzięki jego
działaniu załamało się w ogóle wiele przedsięwzięć
gospodarczych wiele osób było zwalnianych z pracy w firmach i po
prostu cały rynek można powiedzieć budowlany stanął między 2000 rokiem a
tutaj 2003 rokiem gdzie jeszcze Zobaczcie był ceny ten czerwona kreska
jest poniżej 100%, bo ta żółta kreska nam pokazuje jak gdyby taką barierę
Wszystkie punkty które są poniżej to znaczy że coś taniało lub na przykład
inflacja była ujemna Czyli w zasadzie deflacja była i wtedy ceny budowlane
kwartał do kwartału jeszcze spadały dlaczego Bo między 2000 a 2003 rokiem
nic praktycznie w budownictwie się nie działo ceny nieruchomości nominalne
można powiedzieć stałe ale ponieważ inflacja nadal była to tak naprawdę
spadały Potem nagle zaczął się ten rynek ożywiać ożywiać i w 2006 7 roku na
przełomie 2006-207 mieliśmy windę cenową to ogromny wzrost cen nieruchomości i
tak potem się ponieważ te ceny wzrosły mieliśmy stabilizację Dotarliśmy do
2008 roku i kryzysu Liman Brothers I co się stało znowu mamy widać to w cenach
Budowlanych spadek i jak długo trwający kryzys zaraz pokażę to z synami
nieruchomości to też zobaczycie I potem mamy covid i wojnę na Ukrainie to są te
kolejne takie kamienie istotne milowe to są też wydarzenia na które zwykły
Kowalski można powiedzieć nie miał wpływu i one napłynęły z zewnątrz na
polski rynek jak te wszystkie wydarzenia jak one wpływały jakie miały związek z
cenami cen nieruchomości mieszkalnych podkreślam bo na przykład działki ceny
działek zachowują się trochę inaczej niż to co za chwilę Pokażę tutaj mamy wykres
troszeczkę inna skala ale nieważne jest to wykres indeksu cen podkreślam cen
ofertowych który mam dzięki uprzejmości Morizon gratka To nie ma znaczenia czy
to jest ich wykres czy jakiejś innej firmy która by nawet prezentowała ceny
transakcyjne nie ma znaczenia dlatego że kształty tych indeksów są po prostu
takie same a ten wykres od nich uzyskany był po prostu Powiedziałbym ładny
graficznie Niestety oni nie prowadzili tych badań przed rokiem
2007-8 Więc musicie miło wierzyć że to faktycznie tak wyglądało że to był okres
wzrostu cen potem stabilizacji nawet zjazdu potem odbicia i doszliśmy właśnie
do tego poziomu który mieliśmy kiedyś i potem nagle to wszystko zaczęło spadać
stopniowe spadało potem kryzys Liman Brothers przyspieszył jak gdyby znowu
stagnacja idealnej trwający spadek cały czas byliśmy poniżej tych wyników i
gdzieś tutaj 2018 rok się wybiliśmy wreszcie nad cenę
nieruchomości wyższe niż 10 lat wcześniej po czym zaczęliśmy oczywiście
iść w górę i mieliśmy tutaj taką półeczkę covidową kiedy rynek na chwilę
się zatrzymał A po co idzie oczywiście znowu wszyscy rzucili się na kupowanie
No bo stopy były zerowe procentowe i Baliśmy się tego że nasze pieniądze
stracą wartość Więc wiele osób zaczęło kupować nieruchomości i znowu taka
półeczka teraz na końcu zatrzymanie widać troszeczkę też ożywienie tutaj w
ostatniej chwili No pewnie spowodowane tym że ludzie zaczęli dyskontować
zapowiedzi kredytu dwa procent tak to historycznie wyglądało co Zauważcie
oznacza że przez prawie 10 lat ceny nieruchomości były niższe niż te kupione
wcześniej Oczywiście jeżeli ktoś by kupił w 2015 a sprzedał w 2020 No to
jego rachunek by wyglądał inaczej ale Spójrzmy się jeszcze na chwilę na drugi
wykres na którym pokazywany jest również ta niebieska
gruba kreska grubsza to jest indeks cen mieszkań z uwzględnieniem inflacji znowu
z tego samego źródła czyli morizona gratki tutaj się okazuje że w zasadzie
tak szczerze Powiedziałbym jeżeli chodzi o ochronę majątku przed inflacją
inwestowanie w nieruchomości mieszkalne No szału nie ma Dlaczego powiedziałem na
wstępie że robią ogromny błąd ci którzy A to jest spora grupa ludzi którzy
kupują mieszkanie i nic im nie robią Nie wynajmują No ponoszą przede wszystkim
Przy takiej inwestycji również koszty utrzymania tego mieszkania przez lata i
można powiedzieć No proszę mnie tutaj nie zabijcie bo to zależy w jakim
mieście ale można przyjąć że
płacąc te czynsze do administracji tak zwane czyli
powiedzmy ponosząc koszty utrzymania tego mieszkania No wspólnoty i tak dalej
i tak dalej Nawet jak tam nikt nie mieszka to tak możemy przyjąć że przy
mieszkaniu 50-metrowym 50 parametrowym trzymając je
przez rok tracisz około metra kwadratowego to znaczy to mieszkanie się
nie zmniejsza ale tą wartość którą oddajesz do administracji to jest
właśnie cena którą byś uzyskał za sprzedanie jednego metra kwadratowego No
w niejednych miejscowościach jest to trochę więcej winnych jest to trochę
mniej ten jeden metr Przyjmijmy sobie jest takim fajnym miernikiem Co znaczy
że przy mieszkaniu 50 metrowym trzymasz je puste w ciągu lat stracisz 10 metrów
kwadratowych Czyli można powiedzieć 20% tego mieszkania stracisz na samych
kosztach a wcale nie możesz mieć pewności że
twoja inwestycja będzie odpowiednio rosła w cenie bo jak widać z tych
poprzednich wykresów i jest to po prostu nieprawda Dodatkowo musisz pamiętać że
ta grupa ludzi w ten sposób inwestujących czyli kupujących te
mieszkania i nic z nimi dalej nie robiących jest dość spora różne są
szacunki Szacuje się że na przykład 30 do 50%
nieruchomości mieszkalnych jest kupowalnych w ogóle z myślą na
inwestycję z czego około połowy niektórzy podają wręcz jest właśnie w
ten sposób mrożona szczerze mówiąc są to też takie szacunki trochę oparte na
ankietach na różnych źródłach dlatego te dane w zależności kto bada kto pyta
wyniki są różne nie wiem do końca jaki jest faktycznie wynik chyba tego nikt
nie wie ale nawet tak obserwując rynek to widać że jest to spory udział i co
się stanie kiedy ci wszyscy ludzie nagle stwierdzą że te mieszkania nie rosną i
chcemy nie dają tak dobrego zwrotu jak inny lokaty że chcą te pieniądze wsadzić
co innego że chcą się wycofać z inwestycji oni tak samo jak wszyscy w
jednym czasie mniej więcej podejmowali decyzje o tym kupie mieszkanie po to
żeby mieć i chronić swój majątek mniej więcej w tym samym czasie oni rzucą te
mieszkania na rynek to tak już jest bo z mojego doświadczenia ten instynkt stadny
działa wtedy kiedy oni kupowali te mieszkania czyli w tych ostatnich latach
szczególnie pocovit no to oni spowodowali po prostu wzrost cen
nieruchomości swoim masowym działaniem Czy trudno się domyślić co oni spowodują
kiedy wszyscy razem na ten rynek wejdą i będą chcieli sprzedać
A co się stanie jeszcze jeżeli na przykład to się złoży z
zwycięstwem Ukrainy na wojnie i jakimś masowym powrotem Ukraińców do siebie
Jeżeli ktoś chce zarabiać na nieruchomościach to powiem pamiętać że
takim właściwym sposobem zarabiania to jest kupienie tej nieruchomości na
nieruchomościach mieszkalnych i jej puszczenie po prostu w dalszy najem
wtedy masz koszt wejścia w inwestycje masz jakieś dochody z tytułu najmu masz
też na te koszty o których wspomniałem wcześniej podatki różne rzeczy i masz
potem na wyjściu jakąś wartość którą uzyskujesz kiedy sprzedajesz tą
nieruchomość Czy ten koszt który poniosłeś na początku inwestycji będzie
czyli wejście kupienie mieszkania będzie wyższy czy niższy od ceny sprzedaży
nieruchomości to się okaże dopiero w przyszłości ale to zawsze jakoś ten jest
równoważy trzymanie nieruchomości nierobienie z nią nic naprawdę nie jest
dobrym pomysłem Zastanówmy się jednak co może nas czekać w przyszłości i co w
ogóle można zrozumieć z tego wykresu No można zrozumieć przede wszystkim to że
mimo wysokiej inflacji w tej chwili nadal wysokiej chociaż już wiemy że
troszeczkę malejącej bo tutaj mamy porównania
kwartalne a w tej chwili mamy już praktycznie koniec maja i wiemy jakie
były wyniki na przykład inflacji za kwiecień co jest tutaj nie uwzględnione
i widzimy że wzrost cen Budowlanych produkcji budowlanej
zwalnia staje się coraz wolniejszy a ponieważ jest on mniejszy niż przyrost
inflacji czy zmiany inflacji No to można powiedzieć wręcz że mamy do czynienia z
tanieniem trochę budowy i w zasadzie jeżeli ten Trend miałby być dalej
kontynuowany to znaczy że wchodzimy w okres czy mamy zamiar wejść w okres
takiej dawne oczekiwanej stabilizacji cen na rynku mieszkań z tym że
oczywiście mamy też kilka czynników poza rynkowych które mogą na niego wpłynąć
takich na przykład instytucjonalnych i takim pomysłem jest oczywiście kredyt na
dwa procent z dyskusji wśród fachowców wiele osób
mówi ja się do nich też zaliczam że wiele osób już na początku tego roku
słysząc zapowiedzi o kredycie 2% zaczęło go dyskontować i to były osoby które
Bały się że nowa grupa ludzi którzy mogą kupować mieszkania Dzięki właśnie temu
kredytowi wejście ich na rynek spowoduje wzrost cen mieszkań a oni chcieli kupić
mieszkanie mieli w planach Po prostu kupienie mieszkania dla samych siebie
albo po prostu na inwestycje i przyspieszyli swoje decyzje i może stąd
to ożywienie na początku tego roku 2023 na rynku nieruchomości było takie
delikatne ożywienie No zobaczymy jak to będzie naprawdę bo już kredyt wejdzie
niedługo i zobaczymy też Ile osób faktycznie będzie z niego chciało
skorzystać oczekujemy ciągle na dane o ilości butów
rozpoczynanych będą wkrótce do tej pory przez duży okres Mieliśmy taką
wstrzemięźliwą działalność deweloperów Co może oznaczać że jeżeli oni nadal
będą tak ostrożnie podchodzić do rozpoczynania nowych inwestycji to w
zderzeniu z napływem pieniędzy na rynek właśnie Chociażby z tego taniego
bezpiecznego kredytu może dać impuls do podwyżek cen mieszkań ale też tak jak
powiedziałem są zupełnie inne działania wchodzą powoli bardzo ostrożnie ostatnio
trochę wstrzemięźliwie nawet wstrzymując inwestycje ale jednak generalnie Trend
jest taki że wchodzą w fundusze prst czyli fundusze Firmy które budują
mieszkania czy też kupują mieszkania inwestują w mieszkania które są
przeznaczone do wynajmu i one będą tworzyły jakiś taki profesjonalny rynek
najmu Na pewno najemcy będą chcieli w takich mieszkaniach mieszkać bo to jest
po prostu stabilnie niż w najmie prywatnym na razie trzeba przyznać
uczciwie to jest jakby niewielki udział w rynku tego najmu bo mieszkań w takim
najmie prywatnym mamy około 600 000 może troszeczkę mniej a te fundusze dopiero
za dwa lata ale w dużych miastach bo tam koncentrują swoje działania mają zamiar
osiągnąć poziom około 55-60 tysięcy lokali wynajmie w tej chwili to jest tam
troszeczkę powyżej 10 000 więc ten rynek się rozbudowuje w przekonaniu rządzących
ale także chyba wielu innych partii politycznych jest to że Polacy lubią
posiadać lubią mieć mieszkanie i ja znam takie opinie wiele osób faktycznie tak
lubi chce mieć badania nawet przeprowadzone na SGH wykazały taka
ankieta że 47% osób nawet gdyby ten wynajem był
bardziej opłacalny niż kupno mieszkania to by wolało jednak to mieszkanie mieć
ja nie chcę dyskutować z tymi poglądami Co jest lepsze Co jest gorsze ale też
trzeba przyznać że oczywiście jako uczestnik rynku zauważam coraz
liczniejszą grupę szczególnie wśród młodych ludzi którzy chcą wynajmować te
mieszkania bo w ogóle zaczynamy żyć w takiej kulturze wynajmu Jeżeli
leasingujemy samochód No to dlaczego mamy nie wynajmować mieszkania wiele
rzeczy Przecież w firmach kupujemy jako leasingowe A może ten leasing to w ogóle
się już przeżył i będziemy zmierzali do kierunku
samochodów wynajmowanych na godziny na dni i wtedy wynajmujesz sobie taki
samochód jaki chcesz to się może okazać przecież na przykład takich miast tak
jak Warszawa posiadanie samochodu i korzystanie z niego na co dzień jest
mocno utrudnione i wiele z tych samochodów po prostu głównie stoi przez
wiele dni na parkingach nieużywane czy ta kultura wynajmu Czy ta kultura
leasingu w cudzysłowie będzie wchodziła na rynek nieruchomości ja sądzę że
będzie bo będziemy szli w tym samym kierunku co kraje zachodnie na razie też
trzeba przyznać że mamy taką relację niezbyt dobrą między ceną mieszkań a
czynszem po prostu u nas z powodu nierozwiniętego rynku najmu te czynsze
są w tej chwili dość wysokie Jeżeli jednak pójdzie to wszystko tak jak jest
na świecie w kierunku najmu czynsze będą spadać No to może to również wpłynąć na
rynku nieruchomości mieszkalnych co po prostu znowu pokazuje że inwestycja
kupić mieszkanie trzymać je nie zarabiać na nim nie jest po prostu najlepszym
interesem czynników Zresztą zewnętrznych może być więcej i mogą być takie które w
ogóle nie przewidujemy bo przecież Zobaczcie przypominam w tym czasie w
tych 20 paru lat zdarzyła się dziura bauza w cudzysłowie ta dziura bauca
zdarzył się kryzys zdarzył się covid zdarzyła się wojna na
Ukrainie 23 lata ten odcinek ma 4 razy pojawiło się jakiś silne zawirowanie
przychodzące z zewnątrz więc co my możemy mówić co będzie przez następne 20
lat tego nie wiemy musimy inwestować zgodnie z własnym portalem własną wiedzą
i też tak jak wielu ludzi zgodnie z własnym z własną oceną tego co będzie w
przyszłości Niemniej jednak zwracam uwagę rynek nieruchomości jest cykliczny
cykle trwają przez wiele lat i to nie jest tak że mieszkania
zawsze idą tylko i wyłącznie w górę jest oprócz czynników które nie wymieniłem to
jest jeszcze chociażby demografia starzenie się społeczeństwa
wymieranie migracja która może działać w odwrotną stronę są migracje wewnętrzne
które powodują że ludzie się z jednych miejscowości wynoszą do drugich i tu
może brakować mieszkania tam jest Ich nadmiar jest starzenie się zasobu
mieszkaniowego jest w ogóle zmiana naszego stylu pracy stylu życia być może
rozwój na przykład pracy online jeszcze niż dzisiaj Co znaczy że nie
musisz się koncentrować w centrum jest sztuczna inteligencja która dopiero
zaczyna wchodzić i zupełnie nie wiemy jak ona zmieni ten świat w ciągu
najbliższych lat Jedni twierdzą sztuczna inteligencja nas wzbogaci będziemy mogli
mniej pracować ale skoro mniej pracujesz to w ogóle po co istniejesz może jesteś
niepotrzebny tak znowu twierdzą drudzy więc te dyskusje o przyszłości Świata
mogą być różne Zobaczymy jak będzie jeżeli ciebie interesuje rynek
nieruchomości Subskrybuj ten kanał napisz nam też czy chcesz audycję
związane z innymi rodzajami inwestycji niż Nieruchomości oraz z tym co Na
jakich rynkach nieruchomości ciebie najbardziej interesuje a Postaramy się
takie audycje przygotować we współpracy ze specjalistami z określonych dziedzin
No cóż Zapraszam również na Symen24.pl tam znajdziesz wiele szkoleń do
wspierania naszego kanału No i trzymajcie się i liczmy na to że rynek
będzie rozwijał się w dobrą stronę