Gdzie kupić mieszkanie? Wszystko co musisz wiedzieć o inwestowaniu [Rynek Nieruchomości, Demografia, Inwestowanie]

[Tomasz Lebiedź] ostatnio w komentarzach zadaliście dużo pytań o
nieruchomości w małych miejscowościach.
[Napisy Automatyczne, Nogą Być Błędy] Czasami zarzucacie nam że nie omawiamy
tych rynków ale też jesteście ich ciekawi zwłaszcza w kontekście sytuacji
demograficznej i o tym będzie między innymi w tym filmie ale też będzie
trochę szerzej bo pokażę kontekst skali Budownictwa mieszkaniowego w Polsce
jeżeli interesuje ciebie rynek nieruchomości to Subskrybuj ten kanał
pisz nam w komentarzach propozycje nowych tematów Pisz pytania dziel się
uwagami Pamiętajcie jednak że gdy piszecie uwagi To po prostu podawajcie
nazwę miejscowości o której piszecie bo wtedy te wiadomości mają wartość również
dla innych osób korzystających z naszego kanału i czytających te komentarze przy
okazji Przypominam że na stronie Symen24.pl te same audycje Znajdziecie na
przykład wzbogacone o wykresy w formie statycznej o dodatkowe informacje a
znajdziecie tam również kursy Obrotu Nieruchomościami No i teraz przechodząc
do waszych pytań takie podstawowe pytanie przykład właściwie pytania to
jest proszę o materiał na temat ryzyka inwestycyjnego zakupu mieszkania w
takich miastach jak Łódź i Radom ostatnio głośno jest o sytuacji w której
Radom w ciągu 30 lat traci 70 000 mieszkańców czy mieszkania w Radomiu
staną się niesprzedawalne dodam od razu że
podobnych pytań o różne inne miasta zadali wiele ale może najpierw warto się
spojrzeć na to co dzieje się na budowach mieszkań i pokażę wam wykres który
pokazuje liczbę budów mieszkań które zostały rozpoczęte w poszczególnych
latach przy czym zwróćcie uwagę że za 2024 rok dane są tylko do września i na
tym wykresie te słupki niebieskie oznaczają ogólną liczbę mieszkań których
budowę rozpoczęto ta Łamana linia żółta to są mieszkania budowane na sprzedaż
lub wynajem w uproszczeniu pewnym mówiąc tak zwane mieszkania budowane przez
deweloperów te czerwony łamaniec oznacza liczbę mieszkań budowanych indywidualnie
Są to najczęściej domy jednorodzinne Chociaż niekoniecznie ale taka jest tego
wymowa dodam od razu dla tych którzy chcą obserwować Ten wykres i są bardzo
uważni że obie linie się nie sumują do ogólnego wyniku dlatego że pominąłem
pozostałe formy Budownictwa czyli na przykład budownictwo Spółdzielcze czy
też zakładowe A zrobiłem to dlatego że i tak ta linia byłaby na poziomie poniżej
10 000 czyli można by powiedzieć że pełza Łaby po osi X czyli w zasadzie one
to budownictwo nie ma większego znaczenia dla naszego rynku
mieszkaniowego jest to oczywiście wykres dla całej Polski ale on pokazuje pewne
istotne rzeczy Otóż zwróćcie uwagę że ostatnim rokiem w którym liczba budów
mieszkań tych dokonywanych indywidualnie była większa od tego co robią
deweloperzy to był rok 2014 Potem przez jakieś 3 lata jeszcze
te liczby były zbliżone a potem nastąpił rozjazd i ten rozjazd staje się coraz
coraz większym można powiedzieć co pokazuje że ta forma budowania mieszkań
coraz bardziej staje się formą dominującą w Polsce a jak powiedziałem
inne formy Budownictwa zorganizowanego czyli innego niż to indywidualne czyli
na przykład budownictwo Spółdzielcze lub zakładowe praktycznie u nas nie istnieją
lub istnieją w niewielkiej skal ale to jest tak można powiedzieć na granicy
błędu statystycznego Te wskaźniki troszeczkę korespondują z waszymi
pytaniami o małe miejscowości bo w małych miejscowościach
budownictwo deweloperskie nie osiąga wielkich sukcesów Dlaczego tu Warto
zwrócić uwagę na jeszcze jedną informację Nie wiem czy wiecie ale w
Polsce obiektem transakcji nieruchomością mieszkalną polegającą na
jej sprzedaży jest nieco więcej ponad 2 PR liczby ogólnej nieruchomości
mieszkalnych w Polsce No co oznacza że taka nieruchomość taką nieruchomością
obraca się około raz na 50 lat można powiedzieć a to oznacza że chyba raczej
nie często i teraz już wiadomo dlaczego w małych miejscowościach niekoniecznie
chcą istnieć deweloperzy ja tu pomijam jakieś takie mniejsze miejscowości które
są wyjątkiem bo to są jakieś kurorty miejsca gdzie warto budować mieszkania
na sprzedaż bo tam przyjeżdżają jacyś turyści albo jacyś inwestorzy którzy
koniecznie tam chcą mieć swoje drugie mieszkanie ja mówię o takich typowych
miejscowościach małych No i jak ma działać
jak ma działać bezpiecznie podkreślę to słowo bezpiecznie deweloper na rynku na
którym w ciągu roku jest może maksymalnie kilkadziesiąt
transakcji przecież dla takiego dewelopera jakikolwiek zawahanie rynku
oznacza koniec jego egzystencji to jest problem deweloperów dlatego właśnie
deweloperzy skupiają się głównie w większych miastach A to budownictwo
No cóż Oczywiście istnieje również w większych miastach ale też bardzo często
realizowane jest w przypadku tych dużych miast w takim obważanek które mówią o tym że nasz kraj
będzie się wyludnia oczywiście to może się zmienić to są tylko prognozy może
nagle nastąpić jakiś napływ migrantów imigrantów do Polski albo nagle w Polsce
zacznie się rodzić więcej dzieci ale tak naprawdę to te ostatnie dane pokazują że
te kilka lat temu sporządzone przez Główny Urząd Statystyczny prognozy
demograficzne które pokazywały wariant optymistyczny średni i taki PES yczny
nawet ten optymistyczny był zawsze ujemny to znaczy spadek ludności nam
groził to w tej chwili ostatnio zdaje się że Znajdujemy się na progu lub nawet
trochę poniżej wariantu pesymistycznego czyli to oznacza że nas ubywa coraz
coraz bardziej i nie mówią tutaj tylko o urodzeniach ale także o tym że napływ
migrantów do Polski nie koniecznie rekompensuje nasz ubytek naturalny i
teraz możemy wrócić do tej prośby dotyczącej materiału na temat ryzyka
inwestycyjnego zakupu mieszkania w takich miejscowościach jak Łódź i Radom
i Ja dodam inne miejscowości które podlegają wyludnieniem warto najpierw
jeszcze zwrócić uwagę na to co jest przyczyną takiego wyludniania się danych
miejscowości i tak naprawdę przyczyną tego wyludniania Główną przyczyną jest
brak dobrej pracy w danym miejscu bo ludzie chętnie Mieszkają tam gdzie mają
pracę nie Będą mieszkali w miejscu w którym nie mogą pracować to jest
przyczyna Główna inne przyczyny są takie właśnie o których wspomniałem na
przykład że w tych większych miastach obserwuje się wynoszenie się ludzi na
peryferia dlatego albo że chcą te budować domy albo dlatego że po prostu w
tych peryferyjnych okolicznych gminach mieszkania są znacząco tańsze niż w
samej tej miejscowości i po prostu Oni wolą tam mieszkać i ten ruch to widać
nie tylko w Polsce ale również na zachodzie Europy i tam nawet trochę
mocniej niż u nas pytanie o to ryzyko inwestycyjne również powinno dotyczyć W
jakim okresie rozważamy to ryzyko No bo jeśli myślimy o inwestycji która ma
jakiś taki Horyzont roku dwóch trzech to niekoniecznie musimy się przejmować tą
demografię Natomiast jeżeli myślimy o która ma dłuższy wieloletni Horyzont No
to o tej demografii już trzeba pomyśleć bardzo mocno i trzeba też pamiętać o
jeszcze jednym składniku Otóż w każdej miejscowości Zawsze są jakieś
nieruchomości mieszkalne które wypadają z tego rynku z uwagi na swój stan na
przykład techniczny po prostu to są nieruchomości które będą wyburzane
dlatego stanie technicznym No albo dlatego że tam ma być zbudowane coś
nowego ale tak naprawdę udział tych nieruchomości nie jest jakiś szczególnie
ogromny w ogólnej liczbie nieruchomości mieszkalnych znajdujących się w Polsce
czyli Jeżeli ktoś chce ocenić ryzyko inwestycyjne w danej miejscowości No to
powinien wziąć pod uwagę ogólne trendy demograficzne oraz też zastan
czy dana nieruchomość ma jakieś szansę na przyciąganie kolejnych mieszkańców
czy też raczej będzie tą miejscowością z której mieszkańcy uciekają i tutaj
Właśnie wracamy do tych miejsc pracy i Zwróćcie jeszcze uwagę na istotny aspekt
we wielu miejscowościach jest coś takiego jak jakiś dominujący dział
gospodarki dominująca branża na Śląsku będą to na przykład kopalnie gdzieś tam
może być nauka przemysł cokolwiek innego ale jeżeli już powiedziałem słowo
przemysł to warto się również zastanowić jaki przemysł i wejść w to bardziej
szczegółowo na przykład Warszawa jako miasto a w zasadzie jako miasto plus te
wszystkie miejscowości podwarszawskie jest drugim okręgiem przemysłowym w
Polsce ale ma jedną ważną cechę ten przemysł zlokalizowany w Warszawie i
w jej okolicach jest bardzo zróżnicowany bardzo często jest to nowoczesny
przemysł ale są to różne gałęzie tego przemysłu a jeżeli w jakimś rejonie mamy
monokultury danej formy przemysłu No to wiadomo że odporność na stres czyli na
upadek danej branży w takiej miejscowości jest znacznie mniejsza niż
tam gdzie jest dyw fikacja różnych gałęzi przemysłu No i wiemy też że
Warszawa nie tylko przemysłem stoi bo jest to administracja kultura nauka itp
itd zatem Jeżeli chcecie ocenić perspektywę inwestycyjną i ryzyko
inwestycyjne jakieś miejscowości No to Spójrzcie się czym ona przyciąga lub
chce utrzymać swoich mieszkańców jeżeli w tej miejscowości jest monokultura i
taka dominacja jednej jedynej branży albo przynajmniej jednej jedynej branży
No to ryzyko inwestowania w takiej miejscowości jest z natury większe niż
tam gdzie jest właśnie takie rozproszenie
dywersyfikacja proszę o wybaczenie że nie będę umawiał tu każdego miasta po
kolei w Polsce bo tych miast miejscowości jest dużo Ponadto Każdy z
was ma inną strategię inwestowania Jedni chcą inwestować w miarę krótko chcą
kupić mieszkanie i sprzedać je od razu jak najszybciej co ostatnio jest
trudniej zrobić z zyskiem No bo Przypominam że fliperzy bardzo łatwo
zarabiali wtedy kiedy rynek szedł w górę a teraz z tym jest pewien problem
przynajmniej na razie Natomiast są też tacy którzy chcą inwestować
długofalowo w różne ruchomości No i to jest Ni sposób dać tutaj każdemu z was
taką szczegółową radę najprostszą rzeczą jest tak Spójrz się na miejsce w którym
chcesz inwestować i oceń na jak długo chcesz inwestować i pomyśl czy twoja
inwestycja ma szansę zwrotu szybko wtedy inwestuj w jakieś szybkie transakcje
albo też pomyśl Aha ja tutaj mogę kupić mieszkanie i będę zarabiał na jego
wzroście wartości przez ileś lat ale Ponadto będę brać dobre pieniądze z
tytułu otrzymywania czynszu za to mieszkanie bo ludzie tutaj będą chcieli
wynajmować mieszkanie musisz to ocenić musisz też patrzeć Dziś szczególnie
jeżeli chcesz kupować jakieś nieruchomości na rynku wtórnym to
zalecam zwrócić uwagę na to aby patrzeć się na energożelbet nie ma jeszcze klas energetycznych
oznaczonych literowo co sprawia pewną trudność ale też w audycjach
wcześniejszych już kilka razy mówiłem i pokazywałem wam nawet dane takie z
których wynika że nabywcy coraz bardziej zwracają uwagę na tę energożelbet zmian cen czy to w górę czy w dół No to
dużo lepiej czyli na przykład przy spadkach mniej spadają Albo bardziej
rosną ceny tych mieszkań energooszczędnych A te
Energo cieszą się coraz mniejszą popularnością są to dane bardzo dobre na
przykład z rynku niemieckiego gdzie oni to mocno badają ale dokładnie będzie tak
samo w Polsce nie ma takiej opcji żeby było inaczej przy okazji Dodam też że
prosiliście o odcinek o prognozie O ile procent mogą spaść ceny za metr
kwadratowy nieruchomości w największych miastach na przykład w ciągu roku
nominalnie lub realnie a także jak to może być w innych miastach No ale
nagranie takiego odcinka jest Powiedziałbym dosyć trudne bo byłoby to
troszeczkę wróżenie s fusów A dlaczego byłoby To wróżenie z fusów no w tej chwi
widzimy że przybywa ofert z rynku wtórnego to widać na portalach
internetowych coraz więcej ofert widać też z wykresu który pokazałem że
rozpoczęto całkiem sporą liczbę budów i niektórzy deweloperzy działają tak
jeszcze z bezwładnością i po prostu dużo budów rozpoczynają Co oznacza że podaż
mieszkań może rosnąć ale jak reaguje popyt obecnie popyt jest no może nie
najgorszy nie jest na pewno tak dobry jak pod koniec programu bezpieczny
kredyt 2 PR ale ten pryt nadal istnieje i mówienie o tym że nic się nie dzieje
to jest lekka przesada po prostu dzieje się znacząco mniej niż wtedy stopy
procentowe cóż stoją w miejscu Rada Polityki Pieniężnej mówi że nie będzie
tych stóp procentowych obniżać ale zobaczymy co będzie dalej bo widać że no
inflacja nie jest najbardziej oczekiwanym przez radę polityki
pieniężnej poziomie ale widzimy też że te wysokie stopy procentowe to ostatniej
audycji pokazywałem wpływają również na naszą gospodarkę na produkcję na handel
No i nie można trzymać ortodoksyjnie wysokich stóp procentowych po to tylko
żeby walczyć z inflacją gdy można przy okazji zarżnąć gospodarkę Przynajmniej
tak ja sądzę że tak być nie powinno czy zostaną uruchomione jakieś programy dot
dopłat do kredytu czy innej pomocy kupującym Albo może wreszcie będą
programy wspierające budujących tego nie wiem bo co do pomocy w uzyskiwaniu
kredytów i dopłat No to jest spory spór A co do pomocy w budowaniu to jakoś nie
bardzo słychać No ale decyzje polityczne mogą zapaść w każdej chwili i Niestety
nasz rynek nieruchomości podlega mocnym oddziaływaniom polityków Ten spadek
zainteresowania ze strony popytu obserwowany obecnie jest właśnie
wynikiem braku takich sztucznych działań Ale kto nam zaręczy że te działania nie
nastąpią Ponadto taka perspektywa roku 12 miesięcy dla Rynku nieruchomości to
nie jest jakaś długa perspektywa jeżeli sobie przypomnicie na przykład
poprzednie takie zatrzymania rynku to te okresy spadków trwały kilka lat a spadek
ten w zależności od miejscowości kręcił się mniej więcej koło wartości
kilkunastu procent a jak będzie teraz No gdyby nie było jakiś szczególnych
inwestycji to należy się liczyć ze spadkami nieruchomości które będą
następowały sukcesywnie ale mogą być zatrzymane czy też złagodzone na
przykład naturalne obniżeniem stóp procentowych i po prostu zwiększeniem
dostępności kredytu a zgodnie z tym od czego Rozpocząłem audycję czyli o takim
podziale na Miejscowości do których ludzie chcą się sprowadzać i
miejscowości z których ludzie chcą emigrować widać że im więcej wody w
Wiśle upłynie z czasem po prostu niektóre miejscowości będą bardziej szły
w górę a inne wcale nie muszą iść w górę mogą iść trochę w górę albo mogą spadać
mimo że w innych miejscowościach Ceny rosną po prostu musicie pamiętać że
rynek nieruchomości mieszkalnych jest rynkiem wyjątkowo lokalnym nie da się
przenieść mieszkania z jednego miejsca do drugiego Jeżeli mam pracę w
miejscowości x to chcę mieszkać w tej miejscowości x albo tuż pod tą mie
x z łatwym dojazdem i jeżeli nie mam pracy w miejscowości y to nic mnie nie
zmusi do tego żebym mieszkał w tej miejscowości to duże uproszczenie ale
tak to mniej więcej wygląda Dlatego jeżeli chcecie inwestować i oceniacie
ryzyko inwestycyjne i chcecie inwestować w trochę dłuższym terminie to Oceniajcie
realnie perspektywy danej miejscowości jeżeli interesuje ciebie rynek
nieruchomości trendy zmiany prawa Subskrybuj ten kanał Zapraszam również
na stronę Symen24.pl gdzie znajdziesz szkolenia ale także te audycje
wzbogacone o dodatkowe wykresy pisz nam koniecznie w komentarzach swoje opinie o
rynku podając również miejscowość nazwę miejscowości której ta opinia dotyczy No
i cóż trzymajcie się