WIELKA PRZECENA NA RYNKU NIERUCHOMOŚCI! Co dalej z cenami mieszkań? Jak inwestować w nieruchomości? [Nieruchomości, Najem, Inwestowanie]

Tam 20 lat jestem na rynku i zawsze się mówiło, że brakuje 2ó milionów mieszkań, ale jest co ciekawe ich brakuje nie w tych miejscach co trzeba. Znajomi najbardziej niszczą mieszkania. To jest w ogóle nie dość, że mało płacą, to jeszcze niszczą. Spadek liczby mieszkańców w Polsce może mieć wręcz pozorom bardzo pozytywny wpływ na rynek najmów. Znaczy dla mnie gorszym najemcą jest rodzina z dzieckiem, z całym szacunkiem dla dzieci, bo sam mam dzieci, kocham dzieci, uwielbiam, ale polskie prawo nie jest przystosowane. Najlepszym najemcą jest ten, kto przyjeżdża do pracy po to, żeby pracować i on nie chce mieć problemu. Ponad 40% dziś zawartych małżeństw się rozejdzie w przeciągu najbliższych pi lat. To oczywiście są jakieś pewnie amerykańscy naukowcy to zbadali. Prawnie dziś deweloper musi budować minimum 25 m kw, prawda? [Muzyka] o rynku nieruchomości, sytuacji wielu Polaków, którzy zastanawiają się nad tym, czy kupić nieruchomość teraz, czy może lepiej na nią poczekać, ale też może mówimy tutaj o inwestycjach w nieruchomości, czyli na przykład o najmie i aktualnej sytuacji. Moim i państwa gościem jest Adam Grzymski, inwestor na rynku nieruchomości z ponad 20letnim doświadczeniem i przedsiębiorca. I tutaj to doświadczenie jest nawet większe, bo niemal 30letnie. Adamie, witaj serdecznie na naszym youtubowym kanale. Cześć Dawid. Witajcie widzowie. Bardzo mi miło, że miałem okazję przyjechać do Pięknego Krakowa, żeby podzielić się trochę swoim doświadczeniem z rynku nieruchomości. To zacznijmy, zacznijmy od najważniejszych aspektów. Kiedyś było tak, że jak ktoś kupował nieruchomość, to można było w ciemno powiedzieć, ceny nieruchomości rosną, ale sytuacja się zmieniła. zmieniła się w perspektywie ostatnich nawet nie tyle 12 miesięcy, co nawet i dwóch lat, że nie możemy zakładać, że ta dynamika wzrostu cen nieruchomości będzie na tyle duża, że na przykład osoba, która zastanawia się często nad najmem, nad zakupem w celach najmu, no ma teraz dosyć twardy orzech do zgryzienia, bo przecież lokaty czy obligacje skarbowe dają stopę zwrotu porównywalne, a zniknął ten taki pewny czynnik wzrostu cen nieruchomości, więc warto czy Nie warto. Cieszę się, że zacząłeś od takiego pytania. Bardzo, bardzo je lubię. Ja już mam takie powiedzenie, że statystyka zawsze wygra ze spekulacją i to o czym mówisz jest w zupełnej kontrze świat nieruchomości, jak przedstawiam to też osobom, które z którymi gdzieś współpracujemy, a mianowicie, że y liczy się plan, tak? Liczy się długofalowy plan inwestowania w nieruchomości. to czy nieruchomość dzisiaj idzie albo jeszcze inaczej powiem ja lubię patrzeć na nieruchomości w przestrzeni 10 15 20 lat i porównując teraz to jest bardzo częsty błąd który m no nie chcę też tak jakoś negatywnie mówić ale często są osoby które mają przeogromną wiedzę ekonomiczną i do jedyne i porównują zakup mieszkania na wynajem z jakimś instrumentem finansowym i to jest moim zdaniem bardzo duży błąd Bo jakby porównujemy nie jabłko z jabłkiem, a mianowicie jeżeli nieruchomość daje powiedzmy 67% i porównujemy to z jakimś instrumentem finansowym, który też daje 67% mówimy o tym samym teoretycznie, ale to nie jest do końca to samo, bo jeżeli włożymy 200 000 w mieszkanie w roku dziś i wyjmiemy 2035, to będziemy mieli wzrost wartości, który jest bezdyskusyjny w dłuższym okresie czasu i te odsetki. Natomiast jeżeli zainwestujemy w coś, w jakiś instrument finansowy, to wyjmiemy te 200 000 plus te odsetki, czyli to nie jest 7 kontra 7, tylko 7 kontra 7 + 7. Mówi się mniej więcej, że taki taki bezpieczne założenie to jest wzrost wartości nieruchomości w okresie 10 lat około 70%. To to jakby nie mówimy o jakieś spekulacji. Jeżeli podzielimy to przez rok, to wychodzi 67%. I teraz oczywiście dziś jakbyś dzisiaj kupił, to jest duże prawdopodobieństwo, że za rok nie będzie tego wzrostu, ale już za 10. Róbcie screeny kochani widzowie. Tak będzie. I teraz wracając do tego co na początku powiedziałem. Nie lubię spekulacji, chociaż gdzieś zaczynałem z tej spekulacji, bo każdy gdzieś ja 20 lat temu robiłem flipy w czasach, kiedy one nie nazywały się flipami. Natomiast dla osób takich statystyczny Kowalski, tak, on albo może te pieniądze przekładać z koszyka do różnych aktywów i z reguły się pomyli. Dlaczego się pomyli? Bo nie jest profesjonalistą. Natomiast ja jestem zwolennikiem planu i tak samo można to przenieść do rynku akcji, do rynku wszystkich innych aktywów. Mam plan, mam nadwyżkę finansową roczną X, wkładam to w w jakieś w coś. Ja jestem zwolennikiem nieruchomości, jestem tutaj, wiadomo, nie jestem w pełni obiektywny, żeby była też jasność, ale tu nie ma znaczenia do końca cena. Tak, ma znaczenie, że w tym miesiącu zaoszczędziłem 5000, 3000, 2000, 1000. Wkładam, wkładam i wkładam i robię to przez 30 lat. Dokładnie. Ale jest pewien problem jednak mimo wszystko z najmem, że my mówimy tutaj o takim scenariuszu bardzo przyjemnym, czyli ściągamy pieniądze, odliczamy podatek należny państwu, czekamy aż wartość nieruchomości wzrośnie, ale to tak nie działa jak instrumenty finansowe, więc tu musimy założyć też jakiś nie wiem ile tych procent z najmu zabezpieczać sobie, żeby nagle się nie okazało, że my po dwóch, trzech latach najmu nieruchomości, mieszkania, kawalerki, czegokolwiek. Nagle się okazuje, że trzeba wyskoczyć z 30 000 zł na odświeżenie tego mieszkania, żeby komuś wyjąć. To jest kolejne fantastyczne pytanie. Bardzo ci dziękuję, bo bo rzeczywiście jest to bardzo ważne, bo mówisz obiekcjami ludzi, z którymi ja się spotykam. Ja sprzedaję nieruchomości rozmawiając, czyli do mnie można się dodzwonić, mimo że jestem no właścicielem dość współwłaścicielem dość dużej firmy Kamienica piłkarza. Ale jakby do mnie można się dodzwonić i po prostu ja to, więc ja znam te obiekcje ludzi i wiem jaki sposób y myślą myślą ludzie i czego się y gdzieś tam boją. I teraz najważniejsza rzecz, jakby powiedziałeś obiekcję, która się często wydaje i teraz ona zależy od tego, czy my podejdziemy do tego najmu w sposób profesjonalny, czy w taki, bym powiedział amatorski, czy bo remont nieruchomości, zaczynamy w ogóle od samego początku, od momentu, kiedy remontujemy, jest bardzo wąska, powiedziałbym taka, taki przedział finansowy, w którym inwestycja w nieruchomość ma sens, czyli nie może być za tanio. Bo się szybko zniszczy ten przedział, o którym my robimy w kamienicy piłkarza, czyli to nie jest ani tanio, ani drogo, ale solidnie, dobrze i na lata. Albo za drogo. Ludzie bardzo często przeinwestowują mieszkania na na wynajem inwestując, bo myślą sercem, a nie rozumem. Czyli chcą, żeby to mieszkanie było tak piękne, jak ja bym chciał w nim mieszkać. Co? Ładny standard IKEA wystarczy. Y wiesz co to jest trudne pytanie, bo, bo IKEA też ten standard IKEI bwet tu, to tu nie chodzi o, wiesz, o jakby nazwę firmy czy o standard, chodzi o wydawanie pieniędzy na to, co doceni najemca. Czyli my często myślimy swoją kategorią, że nie wiem, wstawiłbym mu przykładowo, mówię teraz przykład, tak, zmywarkę klimatyzację, a on tego nie doceni, ale doceni na przykład dodatkową szafę, prawda? To jakby pierwszy z brzegu przykład. I teraz co następny krok mamy. Kto i w jaki sposób zarządza nieruchomością. Jeżeli zarządzamy w sposób na zasadzie mam mieszkanie, kupiłem, nie znam się, zaprzyjaźniam się z najemcą, bo to jest standard, prawda? Ten najemca sobie tam już nie daj Boże znajomym. Znajomi najbardziej niszczą mieszkania. To jest w ogóle nie dość, że mało płacą, to jeszcze niszczą. I teraz yyy nie kontrolujesz tego mieszkania, bo się nie znasz, bo bo wchodzisz za kilka lat i rzeczywiście musisz wydać 30 40 000. teraz w opozycji jak zarządza się nieruchomością, a mianowicie bardzo rygorystyczne umowy najmu. Nasze dziewczyny z naszej podfirmy Fabryka Najmu, które które zarządzają naszymi mieszkaniami, one są bardzo nieempatyczne, one są niemiłe. One jak zadzwoni do nich najemca, to one chcą zniechęcić tego najemcę, żeby on najął. I widzisz, to absurd. Tak. Ale wiesz dlaczego? dlatego że to on ma nas przekonać, że będzie dbał o mieszkanie naszego właściciela, nasze czy naszego klienta jako swoje. Czyli ta umowa ma być bardzo ciężka, bardzo rygorystyczna po to, żeby już na samym starcie wyeliminować ludzi, którzy zniszczą ci to mieszkanie. Kolejna rzecz, oce najemcy. Bardzo mało o tym ludzi mówi. Mówi się o tych wszystkich prawnych zabezpieczeniach. No na Boga jest prosta rzecz. Mhm. Najemca ma wykupić ubezpieczenie ocen najemcy 100 zł w skali roku. Musisz i teraz kwotę do 50 000 możesz wyciągnąć bez jego zgody. Znaczy ta zgoda jest na początku z tej cesji, z tej umowy. Oczywiście jest kaucja, oczywiście kontrolowanie. I teraz jeszcze jedna bardzo ważna rzecz, z którą się spotykam nagminnie. Ja bym to w jednym zdaniu powiedział. Czasem mniej znaczy więcej. Czyli rzucamy się na ten tak zwany krótki najem, który co do zasady, prawda, mamy, nie wiem, najem zwykły, tak zwany długi, 67% i najem krótki, gdzie może być 10. Tylko znowu patrzymy to, co ci mówiłem wcześniej w skali 10 lat. Najemca na krótki termin, tak jak jesteśmy tu w Krakowie, przyjeżdżają koledzy z Wielkiej Brytanii, zrobią imprezę, wyjadą, później przyjadą drudzy i powiedz mi, złap kogoś za rękę, kto zniszczył ci ścianę, kto ci coś zniszczył. To jest bardzo trudne w najmie tradycyjnym rocznym. To jest banalnie proste przy dobrym zarządzaniu. Robisz zdjęcia, podpisujesz umowę, wychodzisz, przepraszam, po roku jest brudna ściana, trzeba ją odmalować. Tu jest 500 zł. Płaci pan skauticz z ubezpieczenia. I teraz jakby odpowiadając na to twoje pytanie, oczywiście trzeba jakiś budżet sobie mieć, tak? Tylko dobrze zarządzana nieruchomość, bo zauważysz co się dzieje co roku, co rok, co dwa zmiana najemcy, to my na jego koszt odmalowujemy mieszkanie, bo on je zniszczył, on je jakby pobrudził. Tak, ale też mamy takie naturalne zużycie, gdzie jeżeli mieszkane też są takim tematem troszeczkę dyskusyjnym. Oczywiście, oczywiście, oczywiście. To znaczy wiesz, żeby też nie było, bo ja znowuż ja nie jestem obiektywny, bo jestem po tej stronie, więc ja ci pokazuję tylko, bo oczywiście twoje założenie jest absolutnie słuszne, trzeba liczyć się z tym, że jakieś pieniądze znowu. I to wrócę do tego poprzedniego pytania. Jeżeli coś jest 7 plus 7 w dłuższym okresie, no to okej, to przeznacz te siedem, część z tych siedmiu na na takie odświeżenie po 10 latach. Więc to wszystko zależy, wiesz, od planu, od zaufania specjalistom i i od tego. To trochę jest jak z graniem na giełdzie, prawda? No bo twoja redakcja, wasza redakcja się specjalizuje w tym. No możesz to zrobić samemu, bez żadnej wiedzy. Nachybił, trafił. Ja bym porównał to samo z tym, co powiedziałeś o tym, że trzeba będzie odświeżyć. profesjonalista sobie na to nie pozwoli. Generalnie osoba też porządkująca podchodząc długoterminowo do rynków finansowych jest w stanie tą przewagę osiągnąć. Nie jest tak, że my musimy być wszędzie turbo mega dobrzy i nie wiadomo jak wielką wiedzę posiadać, żeby sobie z tym poradzić. Ale okej, mówiłeś o tym o horyzoncie. w horyzoncie, który narzuca nam sam fakt tego, że no cena nieruchomości, no ciężko sobie wyobrazić, żeby w perspektywie 10, 15 lat rzeczywiście te nieruchomości były tańsze, biorąc pod uwagę nawet sam fakt inflacji, tak? I zresztą nie na tym też polega sytuacja, że nagle mieszkania stają się bardziej dostępne, jeżeli mówimy o jakiś nawet trudniejszych czasach. Ale okej. Natomiast patrząc z perspektywy 10, 15 lat, no my musimy patrzeć na takie aspekty jak demografia. My tutaj w Europie no nie świecimy przykładem. Jesteśmy na szarym końcu, jeżeli chodzi o kwestie związane z dzietnością. I o ile jestem w stanie sobie wyobrazić sensowność inwestowania w dużych miastach, wielkiej piątce, dużych aglomeracjach, nie wiem, Trójmiasto, ten Ośrodek Śląski czy czy takie Warszawa, zaplecze dla Warszawy, takie podstawowe, te takie duże miasta. No o tyle ciężko mi znaleźć argumenty za tym, żeby inwestować na przykład w bliźniaki, szeregowce w jakiś większych odległościach od tych dużych miast. Mi też to w jednym zdaniu absolutnie, absolutnie masz rację, bo temat demografii jest bardzo szeroki. Natomiast rzeczywiście w Polsce się mówi, od czasów kiedy pamiętam 20 lat jestem na rynku i zawsze się mówiło, że brakuje 2ó milionów mieszkań, ale jest co ciekawe, ich brakuje nie w tych miejscach co trzeba. To znaczy, żebyśmy dobrze zrozumieli, czyli albo że brakuje ich w Warszawie, Łodzi, Krakowie, Gdańsku, Poznaniu, a nie powiedzmy w Biłgoraju, Nowym Sączu. No i wymien. Ale jeszcze ta Litwa, ta Litwa po prostu jest już taką mityczną trochę. Tak, tak, tak. Absolutnie, absolutnie tak. Natomiast trzeba jakby zdać sprawę, że rzeczywiście ta migracja do dużych miast jest naturalnym elementem i ona będzie. Natomiast powiem ci tak, jakbyś mnie zapytał rok czy dwa lata temu o demografię, y, jaki ona będzie miało wpływ, to bym powiedział, że właśnie ten negatywny, tak, tak jak się standardowo. Natomiast ja lubię rozmawiać z mądrzejszymi od y siebie, bo nie uważam się za najmądrzejszego na świecie na szczęście. I usłyszałem takie zdanie, które zacząłem sobie tak analizować, że i to jest to jest bardzo szokujące to, co powiem, że demografia, że spadek liczby mieszkańców w Polsce może mieć wręcz pozorom bardzo pozytywny wpływ na rynek najmu. I teraz wiem, że się zaczynasz zastanawiać, no ale jak? No i teraz ci powiem co, co usłyszałem i z czym się rzeczywiście zgadzam. Otóż Polska, te duże ośrodki aglomeracyjne są związane też z dużym y przemysłem. Czyli jeżeli jest jakaś duża firma, która zatrudnia, nie wiem, 1000, 2000 ludzi i teraz patrzmy so w perspektywie kilkunastu, kilkudziesięciu lat do przodu, prawda? Zaczynają schodzić z tego rynku pracownicy, którzy wiadomo, no przychodzą na emeryturę, odchodzą i tak dalej. I teraz co się dzieje z punktu widzenia tego właściciela? Co on może zrobić, skoro nagle mu zaczyna brakować ludzi do pracy, prawda, w tym danym obszarze? No będzie ich ściągał z zagranicy. Tego się nie da uniknąć. I teraz jest pytanie kluczowe, które właśnie ten pan mi zadał, którym miałem przyjemność kiedyś rozmawiać. Powiedział, znaczy ten schodzący emeryt z pracy z reguły mieszka w swoim i on będzie musiał być zastąpiony pracownikiem z zagranicy. No bo jak masz firmę, która zatrudnia 1000 osób, no to przecież nie zamkniesz biznesu dlatego, że nie masz kogo zatrudnić. będziesz szukał tych ludzi, tak? Ale też wszystkie firmy duże przerzucają się na przykład na rynek turecki, ukraiński, bo jeżeli my mówimy o tutaj o polskim rynku pracy, to to też nie my nie mamy współczynników zastępowalności, nawet nie zastępowalności, ale takie, że migracja tutaj nam nadrabia tą tą dzi. Tak, ale właśnie pytanie w którym segmencie, wiesz, bo to, bo to jest bardzo, bardzo dobre, bardzo dobre podsumowanie, czyli znowuż w jaki segment rynku najmu inwestujemy, czy inwestujemy w rodziny z dziećmi, to jeszcze dojdziemy, bo tu mam na pewno ciekawych parę rzeczy do powiedzenia. Czy mówimy o rynku pracowników, czyli ludzi, którzy nie wiem, weźmy Łódź, prawda, która jest mi bliska z racji kamienicy piłkarza. Wokół Łodzi jest bardzo dużo centrów logistycznych. No i okej, no twoj argument o tym, że te firmy mogą się przenieść do Turcji, no nie do końca, no bo jednak ta ten, nie wiem czy wiesz, że do Łodzi przyjeżdża pociąg z Chin raz w tygodniu z towarem, tak? To jest jedyne połączenie kolejowe. Polska, Chiny. I teraz te centra logistyczne muszą zatrudnić ludzi. Ci ludzie muszą gdzieś mieszkać i teraz jeżeli nie będzie Polaków, będą ściągać na razie z Ukrainy. Ten najemca, który będzie pracował w centrum logistycznym najprawdopodobniej za najniższą krajową, to jest dobry najemca i to jest dobre pytanie. To znaczy, widzisz, my w swojej i w swojej któryś raz powiedziałem, że dobre pytanie. Widzisz to znaczy ten odbierz to jako komplement, ale już nie będę tak mówił więcej, żebyś ten zobacz y znowuż to jest to co mówiłem, czyli w jaki segment rynku inwestujemy, czy w tych pracowników to są ludzie, którzy przyjeżdżają i pracują za tą przysuwową piątkę dzisiaj tak powiedzmy. I to nie jest tak, że oni są złym najemcą, tak? Znaczy dla mnie gorszym najemcą jest rodzina z dzieckiem, z całym szacunkiem dla dzieci, bo sam mam dzieci, kocham dzieci, uwielbiam, ale polskie prawo nie jest przystosowane. Najlepszym najemcą jest ten, kto przyjeżdża do pracy po to, żeby pracować i on nie chce mieć problemów. On nie szuka luksusów. I stąd też to, co żeśmy przed audycją rozmawiali. Jeżeli ktoś przyjeżdża do Łodzi, jeżeli mieszkanie małe w kamienicy piłkarza kosztuje, nie wiem, 1500 w najmie albo 2,5 w bloku deweloperskim obok z podziemnym garażem, to które on wybierze? Tak. I teraz znowuż my robiąc selekcje odrzucamy na początku tych, którzy nam te rzeczy zniszczą i my tu nie mówimy o takim wiesz najniższym segmencie raczej się odrzucić, no bo wiadomo, że nie. Absolutnie. To znaczy nie, to żeby była jasność na bank się trafi, to statystyka tu zawsze wygra. Na bank będziemy mieli jakiś problem. Wielkiego na razie nie mieliśmy przez 5 lat. Okej, może być szczęście, ale jakby rozrost zawsze powoduje statystykę. Więc to znowu to jest pytanie w jaki segment będziemy robić patrząc na okolice, bo jeżeli ktoś kupuje losowo, nie wiem, mieszkam, jesteśmy na na łagnikach, tak, mieszkam na łagnikach, łup to kupię na łagnikach, tak, ale jakby nie patrzę na to jaka jest perspektywa rozwoju, czy firmy obok się zwijają, czy może wręcz odwrotnie. Więc to wracamy do tego pierwszego pytania. bez dogłębnej analizy i jakby nie kupowania wokół komina, bo tak, tylko po prostu czasem warto się oddalić o 3 km od domu, bo tam się będzie rozwijała strefa ekonomiczna. Mamy najemcę, więc to wszystko zależy od takiej chłodnej analizy i kalkulacji. I wracając do tej kwestii właśnie tej tej demografii, oczywiście absolutnie jest to dramat, wiesz, jakby no tu nie ma co dyskutować, to dzietność i to to jest po prostu no bardzo bardzo duży problem. Natomiast on będzie dotyczył bardziej rodzin z dziećmi, ale do tego wątku to jest zupełnie inny wątek, który ja chętnie chętnie chętnie poruszę. No dobrze, wspomniałeś o tych rodzinach z dziećmi. Nie zostawiajmy ich na pastwę losu i ruszmy z tym tematem od razu. Zdaję sobie sprawę, że to jest pewnie to jest ten najemca, który mieszkania niszczy najbardziej. Też tak, tak, tak. Ze zwierzętami. Ale, ale oprócz zew a jest gorszy. Tak. Znaczy nie gorszy może być ze względu zwierzęta możą bardziej niszczyć, a rodzina z dziećmi może być bardziej niebezpieczna ze strony prawnej. Czyli nie ma takiej siły. Jeżeli będzie dziecko i kobieta z dzieckiem samotnie wychowująca powie, że ona nie wyjdzie z tego mieszkania, to nie ma takiej siły w Polsce, która ją z tamtego mieszkania wyrzuci w ciągu kilku lat. Tutaj oczywiście musimy troszeczkę empatię schować do kieszeni. Jeżeli mówimy tu o aspektach biznesowych, to jest oczywiście brutalne, brutalne realia i oczywiście funkcjonujemy w ramach przepisów prawa i rzeczy, które są zróbmy dokładnie zróbmy tu pewien nawias, bo ja też jestem osobą, straktuję się osobą jako dużej empatii. Uważam, że to jest rola państwa i jeżeli możemy tu zaapelować, jeśli kobieta z dzieckiem nie ma możliwości zapewnienia sobie komercyjnie lokum, to to jest rola państwa miasta, żeby zapewnić im niskokosztowy ten, a nie nasza przedsiębiorców. Po prostu nie będziemy tutaj podejmować tematu nieruchomości, ale chciałem, żeby to wybrzmiało. Jasne. Okej. Tu wiemy mniej więcej gdzie mamy te takie przysłowiowe red flagi, jak to mówi młodsze pokolenie, jeżeli chodzi o inwestowanie w i jak być Sigmą w nieruchomościach, jak być okej, no to możemy teraz z perspektywy troszeczkę młodszej osoby, no to jak być tą sigmą w nieruchomościach? Pierwsze co mi przychodzi do głowy, chcę zacząć, czyli oczywiście mamy mniejszy kapitał, nie stać nas na nie wiadomo co, więc nasze oczy wędrują w stronę kawalerek. M, bo to jest chyba naturalne, że my w stronę tych kawalerek y wędrujemy. Z roku na rok mamy statystyki, że jeżeli chodzi o powierzchnię użytkową, powierzchnię mieszkań, ona z roku na rok spada. Te mieszkania są coraz bardziej dzielone, są coraz mniejsze, a im mniejsze, tym cena za metr kwadratowy bardzo często jest wyższa. Po to, żeby, no wiadomo, ktoś zarobił na tym jak najwięcej. jak poruszać się po tym rynku kawalerek, czyli takiej specyficznego segmentu, jeżeli chodzi o nieruchomości. Mówimy tutaj też o segmencie, który pod kątem przyszłości jest takim przyszłościowym na zasadzie będzie mamy więcej singli, mniej osób planuje małżeństwo, to się wszystko oczywiście zmienia też takim pod kątem takim kulturowym. Tak, absolutnie. To znaczy tu poruszyłeś kilka kilka wątków. Zacznę, zacznę od tyłu. Rzeczywiście żyjemy w czasach Tindera, czyli lewo, tak? Prawo nie, czy jakoś na odwrót. Przyjmnie, że nie korzystał. Ja też nie, więc znaczy kolega mi opowiadał. Natomiast chodzi chodzi to oczywiście taki żart. Pozwoliłem sobie na taki żart, pokazanie jak dzisiaj wyglądają relacje. Ponoć 40% dziś zawartych małżeństw się rozejdzie w przeciągu najbliższych pięciu lat. To oczywiście są jakieś pewnie amerykańscy naukowcy to zbadali. Hmm. I teraz jak to się ma na rynek najmu? No jeżeli ktoś ma gospodarstwo domowe, dwupokojowe mieszkanie i się rozchodzą, no to siłą rzeczy muszą podzielić majątek i mieszkać w jednym yyy w kawalerce. Yyy to jest jakby jeden wątek, który jest przeogromny, ale go zaznaczam, bo on jest oczywistą oczywistością, czyli ludzie się, społeczeństwo się starzeje, rozchodzą, więc te rzeczy. I teraz y musimy też rozdzielić jakby dwa zupełnie inne rynki, bo bardzo często jest to mieszane w przestrzeni medialnej. Ja mam okazję dzisiaj to powiedzieć. tak szerszemu gronu. Otóż rozróżnijmy rynek najm od takiego rynku mieszkań do mieszkania, bo to są absolutnie dwa zupełnie przeciwległe segmenty. Ja popieram rządowe pomysły jakby o regulacji tego rynku pod względem jeżeli chodzi o mieszkania, że powinny mieć metraż, że to wszystko super, ale to z absolutnej opozycji do rynku najmu, gdzie liczy się im mniejsze, tym lepsze. Czyli znowu patrzmy oczami najemcy. Najemca ma w kieszeni 4,5000. Musi się wyżywić, utrzymać jeszcze coś tam, prawda, kupić, ubrać się i tak dalej. Więc on potrzebuje jak najmniejszego mieszkania w swojej kategorii i wiem, że ja będę łapał cię ze słówka, bo bo jesteś po stronie deweloperów. Potrzebujem nie ma kamieniczników, bo on nie ma, on nie tyle potrzebuje, on nie ma wyjścia, bo nie ma te na tyle dużej poduszki finansowej, żeby go było stać. Ale powiedzmy sobie jasno, lepiej mieszkać w 50mrowym niż 35mrowym, jeżeli bym był w stanie oszczędzać i ceny byłyby najmu niższe. No to ja odbiję piłeczkę w drugą stronę. To znaczy co? Czy deweloperzy powinni dopłacać ze swojego biznesu, żeby ludzie mieszkali w 50 czy nie? nie neguje. Mówimy o biznesie. Mówimy, mówimy o biznesie i pewnie my też zostawiamy bardzo proste wyliczenia w stylu tyle wyniesie rata kredytu, tyle wynosi najem i czy ja mam wkład własny czy nie i jak to się to są zależne od siebie czynniki. To to wiesz co to znaczy rynek nieruchomości to jest trochę y trochę tak jak na przykład z rynkiem parkowania, nie? Parkowanie ma być za darmo, koniec, kropka, nie? Jak masz zapłacić za parking, to ale dlaczego? No ja mam samochód, mam prawo. Ten sam segment panuje właśnie w nieruchomościach, nie? I teraz zastanówmy się, dlaczego to się nie dzieje w samochodach, prawda? Dlaczego nikt nie krzyczy innym jednak dobrze? Ja nie chcę tutaj, ale dobrze do do mieszkania. To jest zgoda. A mówimy o inwestycji w najem. To są jakby wiesz to to masz tu to tu. Masz prawo mieć zapewniony dach nad głową. Ty jako ty jako Dawid. Rzeczywiście państwo powinno o ciebie zadbać, jeśli cię nie będzie stać. Tak. Jeżeli, okej. To jest jakby inna rzecz. Natomiast jeżeli zarabiasz 5000, jest to twoja życiowa jakby twój życiowy moment, bo przecież to nie jest tak, że że ta osoba zawsze będzie zarabiać, on może pójdzie wyżej, może przestanie najmować. On w tym mieszkaniu wnajmowanym będzie mieszkał rok, dwa, trzy. To jest jakby koniec. I wracając do słowa potrzebuję, rzeczywiście no można użyć, że musi. Okej, przyjmuję tą narrację. Czyli rynek najmu powinien się profesjonalizować w tym kierunku, że jeżeli ktoś musi, nie potrzebuje zamieszkać w mniejszym, to powinien mieć możliwość, prawda? Bo teraz co się dzieje, jeżeli na rynku by nie było takich małych mieszkań? Zastanówmy się teraz, wiesz, pobudźmy wodze fantazji i są same 50mrowe mieszkania. Jesteś właścicielem 50 metrowego mieszkania. No jest tak myślisz: "No dobra, to ja nie chcę 1500, ja chcę 3500 za to mieszkanie." Ale jeżeli nie ma innej konkurencji i to są najmniejsze możliwe kwatery do wynajęcia, no to też może być efekt cenowy taki, że z automatu te najmniejsze kwatery takie jak te 50mrowe będą tymi najtańszymi i tam też pojawi się taka rywalizacja, nie? No bo tutaj też mówimy o rynku, o wolnym rynku, który ma te swoje mechanizmy dostosowawcze i on do tej sytuacji bez problemu by się też był w stanie dostosować, nie? Okej. No to to wiesz to już jakby zaczynamy w kierunku akademickiej dyskusji, która wiesz tak wiadomo, że 50 m kwadowych byłoby dosyć przyjemnie, jeżeli to byłaby najmniejszy możliwy metr do wynajęcia. Oczy natomiast jakby wracając do tej części pytania co doradzić osobom, które gdzieś wchodzą na rynek, bo jakby to żeśmy tak zbłądzili w kierunku słusznym, słusznie oczywiście o tych też o patologiach, tak? Bo ja też nie chcę tego. To trzeba nazwać też po imieniu, żeby żeby też nie było. Ja mam też swoje zdanie, czyli gdzieś z jednej strony jest biznes, drugie te. Natomiast wracając do tego, co zrobić, jeżeli mam te pieniądze. Ja mam bardzo takie ulubione stwierdzenie, że życie to sztuka wyboru e i tak naprawdę są osoby, które zarabiają bardzo dużo, ale nie inwestują w nic, bo bo bardzo dużo wydają. I teraz wracając do tego zdania, że życie to sztuka wyboru. Mamy klientów, którzy naprawdę mają są dwa etaty i jakoś ich stać, a są ludzie, którzy są bardzo bogaci i jakoś ich nie stać, prawda? Czyli teraz wracając do do do te do tej kwestii takich osób, m najszy moim zdaniem długofalowy plan. Znowuż będę mówił to jak taką mantrę, czyli jeżeli ktoś ma 50 czy 100 000 to po pierwsze, że można, bo w Łódź jest tym specyficznym miastem, w którym rzeczywiście można kupić mieszkania i po 150 i 200 000. To jest jakby inny temat, musielibyśmy wrócić, natomiast jest to możliwe. My też wychodząc za przeciwko takim właśnie osobom wprowadziliśmy taką rzecz jak mini radki. To jest dość śmieszne. Nazwa jest dramatyczna, nie śmiej się proszę, ale nic nie było. Czyli po prostu taką cenę takiego mieszkania dzielimy na przykład na 15, 20 lat i ta osoba płaci powiedzmy 7,5 10 000 miesięcznie przez 2 lata i ma mieszkanie. Jest to takie wyjście, to się wzięło trochę od piłkarzy, bo bo kiedyś miałem taką śmieszną rozmowę z piłkarzem, który mówi: "Wiesz co, dam 200 000, to nie mam, ale mogę ci z kontraktu 20 000 co miesiąc płacić". Ja mówię: "No z drugiej strony, why not?" I tak rzeczywiście teraz bardzo dużo mieszkań sprzedajemy właśnie tych nadwyżek finansowych. Natomiast znowu się zapędziłem nie w ten kierunek naszej rozmowy. Czyli wracając do tego, musi być plan. Trzeba też i to trochę szerzej spójrzmy, wyłączyć myślenie, czyli przepraszam włączyć myślenie, wyłączyć serce, czyli nie kupować sercem, bo 90% tak strzelam osób, które chcą zainwestować w nieruchomości robią to sercem, czyli myślą jak ja bym chciał, żeby ten najemca miał dobrze, o jak ja bym chciał mieszkać też sam mieszkam, nie wiem, powiedzmy, w mieszkaniu 50mrowym, jak ja bym chciał mieszkać w mieszkaniu 50mrowym. I teraz żeby to na liczbach ci podać 15mrowe mieszkanie versus 30mrowe mieszkanie, tak żebyśmy poszli już po bandzie. No 15mrowe mieszkanie. Mieszkanie 15 metrowe to brzmi trochę dumnie, biorąc pod uwagę metraż. Tak, ale jest to, ale teraz widzisz. Tak, ale kasuje to co jest wcześniej. Więc jedźmy, jedźmy dalej. Łódź jest bardzo specyficznym miastem, jedynym miastem w Polsce, które nie zostało zbombardowane przez Niemców w czasie II wojny światowej, bo sami tam stacjonowali, bo były piękne kamienice. Po wojnie te przepiękne kamienice z pięknymi 200 300 metrowymi mieszkaniami, wysokimi na 4 m zostały przez władze komunistyczne dzielone, czyli zostały nie odebrane. Tak jak w Warszawie na przykład, gdzie był dekret bioruta. Ten właściciel nadal był właścicielem kamienicy, ale miasto miało możliwość brania pieniędzy z tego sznajmu i dorzucali tym ludziom kwaterując. I jak to robili? W bardzo prosty sposób. awiali ściankę, słoma, słoma, ściana i tworzyli takie izdebki. I teraz Łódź jest jedynym miastem w Polsce, gdzie rzeczywiście 15mrowe mieszkanie funkcjonowało w całym PRL-u i my je remontując nadal mamy mieszkanie z własną księgą wieczystą, z udziałem w gruncie, pełnoprawne mieszkanie z punktu widzenia prawa, bo teraz jakby odłóżmy te rzeczy, bo prawnie teraz właśnie to jest bardzo słuszne, prawnie dziś deweloper musi budować minimum 25 m kw, prawda? Ale jeśli mieszkanie funkcjonowało, bo w Polsce się szacuje, że jest no parę milionów mieszkań poniżej 25 m, tak po prostu. I teraz te mieszkania nie tracą statusu mieszkania, nadal są mieszkaniem. I to jest nasz ten, jak to mówi młodzież, game changer, tak? Czyli że rewitalizujemy w taki bardzo długi, dwu, trzyletni proces absolutnie tej tą kamienicę i zostawiamy to mieszkanie, które wcześniej było mieszkaniem 15mrowym. Więc ja wiem, że się posypie. Hej, trudno, biorę to na klatę. Natomiast jest to z punktu widzenia prawa mieszkanie pełnoprawne z księgą wieczystą z udziałem gr zabronione, to jest dozwolone. Tak, dokładnie. I teraz i teraz wrócę do tego, żeby ci pokazać na liczbach jak to wygląda względem na przykład 30 do 15. Porównajmy. 15mrowe mieszkanie w Łodzi wynajmie się za powiedzmy okolice 1500 zł przy plusu opłaty. No i teraz ile, a za ile twoim zdaniem wynajmie się 30mrowe mieszkanie? No pewnie to nie będzie razy dwa tylko więcej typu 3, P. Nie, nie, nie. Drugą, poczekaj, bo w drugą jakby 1500 za 15 i 30 m, tak? Czyli jakby razy 2 to byłoby 3000, tak? Żebyśmy jakby to na takich prostych liczbach. Natomiast ta kwota będzie zbliżona do około 2000, czyli dokładamy drugie tylemetrażu i dokładamy 500 zł, prawda? Toż żebyś jakby złapał o co chodzi. I teraz jeżeli ktoś zdecyduje i chce kupić 30 i ta zasada działa w każdym aspekcie do góry idąc, czyli w danym segmencie, jeżeli masz trzypokojowe, to mieszkanie i teraz jakby nie patrzmy na rynek premium czy takich powiedzmy osób troszeczkę wyżej sytuowanych 49 m bo w PRL-u bardzo dużo było trzypokojowych mieszkań 49 m versus 70 czy 80 m też trzy pokoje. to nie będziesz miał niestety jakby tej ta cena najmu nie będzie proporcjonalnie rosła rosła z wartością i to jest jakby jasne nazwałem to tak na potrzeby takich rozmów nadmrażem mieszkań na wynajem czyli to że mieszkania bo że mieszkania dla siebie w które chcemy mieszkać fajne muszą być przestronne a a a jednak w najmie żeby ta rentowność była wyższa, to w danym segmencie kawalerka nie musi mieć 30 tylko 15 dwupokojowe niemnie 40, a 25. To się da. To jest wszystko do zrobienia. Jest ciasno. Ale zapraszam do Łodzi. Jakby dużo ludzi jest zaskoczonych, jak można fajnie zagospodarować 25 m na dwa pokoje i znowu będzie hejt, okej, zdarza się, przeżyjemy, bo ja wiem jaki uśmiech u najemców zdarza, że oni jednak i że ich na to mieszkanie stać. Tak, bo to też wiesz, my jakby żyjemy w bańce i większość naszych widzów żyje tu w bańce. Każdy żyje w swojej bańce. Dokładnie. I dokładnie. I teraz ten najemca, bo ja jestem dość blisko ludzi, ja nie jestem z tym prezesem tam, któryze chodzę po ulicy, jeżdżę metrem, pociągiem, rozmawiam z ludźmi i też często widzę, spotykam w hotelach, w Łodzi moich klientów, najemców i oni się cieszą z tego, że im zostanie trochę więcej pieniędzy. Tak, oni jakby się godzą na to. I znowu nie patrzmy jakby oczami osoby, która zarabia 20, 30, 40 000, bo nie zobaczymy tego, co widzi ktoś, kto zarabia 5, oczywiście. Tak, tylko że tu jest oczywiście chcielibyśmy, żeby ta sytuacja finansowa jednak inaczej wyglądała. Mówimy tutaj o brutalnych aspektach biznesu. Tak, tak, tak. Więc znowu zjechałem wątku, ale dokończę o tym, bo to jest pewnie dość istotne, czyli wyłączamy jakby serce, inwestujemy głową i robimy długofalowy plan i robimy bardzo szeroki research. Ja to jakby zachęcam nawet jak ktoś do nas przyjeżdża i byś przyjechał dzisiaj, powiedział: "Biorę to mieszkanie, ja bym ci tego mieszkania nie sprzedał". I mam naprawdę to jest fakt. Tak. Ja zawsze ktoś przyjeżdża, ogląda, powiem: "Dawid, prześpij się, wróć do domu, wyślemy umowę i będziesz chciał to podpis, to to podpiszemy." Dlaczego? Bo my wolimy, żeby klient się zastanowił, ewentualnie zrezygnował, niż brał coś z czego będzie niezadowolony. I to jest podstawa w ogóle w biznesie, że my jakby, ja wolę, ale nie o sprzedaży. Nie zgodzę się z tym, wiesz. To znaczy ja wiem, że to jest bardzo coś co co coś tam się pewnie parę osób przewróci. Teraz uważam, że y dopinanie sprzedaży na zasadzie Mhm. teraz tu podpisuj. Tak jest złe. Jest złe. Dlaczego? Dlatego, że jeśli ja go jeżeli ja go zmuszę do tego, zmuszę tak, że ta sytuacja go jakby, że on to podpisze i mówię to o fakcie, o, mówię o konkretnej sytuacji, która miała miejsce. Facet przyjechał, yyy, powiedział, że on kupuje i żeśmy się zgodzili parę lat temu na samym początku, podpisaliśmy, wrócił do domu i zaczęło się piekło, bo żona miała zupełnie odwrotny pomysł. Później były akty notarialne, bo to się okazało pomiędzywarunkowym a końcowym. Powiedziałem: "Nigdy więcej. Obejrzałeś, podoba ci się? Wróć do domu, usiądź, porozmawiaj z z bliską osobą i za dzień czy dwa podpiszesz umowę". I i to działa bardzo dobrze w długim aspekcie, czyli ta osoba jest zadowolona z tego, że nikt jej do tego nie przymuszał, bo jeśli ty byś zrezygnował, to ja się naucieszę, bo ty byś nie był zadowolony, byś poszedł na piwo i powiedział: "Słuchajcie, ale jestem wymanewrowany". Tak? A nie, to ja wolę odwrotnie. Chcę, żebyś ty poszedł na piwo i powiedział: "Słuchajcie, podjąłem taką i taką decyzję, jestem zadowolon." Mówimy o takiej wyjątkowej sytuacji, bo jednak y mówimy o takiej sytuacji, która nie wiem, rozpowiadałaby dalej i tak dalej, ale z perspektywy biznesowej, no powiedzmy sobie szczerze, zależy nam na sprzedaży, na tym, żeby tych mieszkańc jak najwięcej każdemu. Tak, to to każdemu, natomiast nie na siłę. O, niech to będzie taką taką taką płędą. Okej, no to wiemy mniej więcej jak ten świat kawalerek wygląda, jaka jest specyfika też sytuacji miasta, które samo w sobie jest specyficzne, a dodatkowo ta sytuacja, o której powiedziałeś, też kwestie aspektów prawnych, one nam trochę narzucają i otwierają dodatkowe furtki. trendy w nieruchomościach. Jakie są teraz takie najważniejsze tendencje, które na które powinniśmy wziąć sobie poprawkę w naszych obliczeniach, czyli nie wiem, tutaj spadający metraż, demografia, no to omówiliśmy. Czy są tutaj jeszcze jakieś aspekty takich trendów, które ty widzisz przez pryzmat 20letniej kariery w nieruchomościach? Tak, tak, absolutnie. Ja mam jedną taką rzecz, którą o której się mało mówi, a niech to wybrzmi. Ja uważam, że najbliższe 10, 20 lat będzie pod znaczeniem nieruchomości dla silwersów, czyli dla osób starszych. I tu jakby możemy też zatoczyć taki szerszy krąg, bo na pewno słucha nas dużo przedsiębiorców. Niech to będzie taki drobny apel. Skupmy się na silverach, bo to jest bardzo ciekawa grupa docelowa, jeżeli chodzi o klientów we wszystkich branżach. Bardzo lojalni, mający pieniądze, mający już czas, bo dzieci gdzieś tam są odchowane i poszły w świat. powiedzmy, jest to już taka grupa, która weszła w dorosłe życie po tym albo albo jakby powiedzmy, no ja już tak trochę zaczynam wchodzić silversów, wiesz, także ja takżeli jakby wychowaliśmy się jeszcze w PRL-u, ale już ten cały biznesowy czas był w czasie wolnej Polski, więc dorobiliśmy się, że tak zaczynam mówić śmy, ale niech tak będzie. Yyy, więc wracając do tego, najbliższe lata jeżeli chodzi o trend, to jest budownictwo dla osób, którym dzieci wyszły z domu. I ja wiem, że dzisiaj jest masę szkoleń, szkoleń yyy deweloperskich. Budujcie bliźniaki, trojaki, czworaki, yyy, przepraszam, chciałem powiedzieć brzydzie, co jeszcze? Yyy, natomiast w tych mieszkaniach, w tych domach, w tych szeregowkach nie będzie miał kto mieszkać. Czyli czy zastanówmy się co taki Silvers y potrzebuje? Co potrzebuje osoba? No przede wszystkim spokoju. On nie chce, żeby był plac zabaw, gdzie będą bąbelki latać. Kochamy i pozdrawiamy bąbelki. On będzie wolał ten czas spędzić z ludźmi o podobnym jakby i w statusie energii życiowej. Dokładnie. Mówimy o osobach, które mają jeszcze przed sobą te 30, 40 lat życia w powiedzmy coraz lepszym zdrowiu, no bo mamy coraz lepszą opiekę, mamy mamy fajną rzecz. I teraz jakby ja nie mówię tego tak gołosłownie, bo ja nie jestem tylko od słów. Rzeczywiście ja mieszkam w Podkowie Leśnej pod Warszawą. To jest takie miasto, miasto ogród, w którym jest właśnie bardzo dużo osób takich yy no jakby no starszych po prostu trzeba to powiedzieć, prawda, którzy mieszkają w za dużych domach i oni chcą nie chcą się wyprowadzić, bo to jest cudowne miejsce w lesie, bardzo blisko Warszawy z super dojazdem do miasta i one nie chcą się wyprowadzić, ale mają dom, który ma 200, 300 m, wielki ogród, na który nie mają siły. Często zostali sami, bądź też we dwójkę i nie mają energii. Teraz budownictwo dla takich osób i takie rzeczy staramy się gdzieś właśnie tworzyć będą tym aspektem rozwojowym. Czyli tu znowu jakiś apel do do deweloperów. No przestańmy budować dla rodzin z dziećmi, bo ich nie ma. Zacznijmy budować osiedla. Zacznijmy budować budynki, które są dostosowane do osób starszych, czyli mają jakąś część wspólną, mają oczywiście wszystkie rzeczy związane z, powiedzmy, z poruszaniem o jakiejś tam niepełnosprawności, czy nawet o zwykłym tym, że po prostu człowiek nie ma siły gdzieś tam gdzieś tam biegać. Zapewnienie im tak zwanego trzeciego miejsca, bo mamy dom, mamy pracę, która często już gdzieś tam jest na schyłku. A to trzecie miejsce, gdzie jesteśmy w stanie się spotkać, powoduje, że będzie to atrakcyjne dla tej grupy społecznej. I jeszcze idąc krok dalej, uważam, że też jest bardzo ciekawym i rozwojowym aspektem budowanie i to też gdzieś tam jest w bardzo bliskich naszych planach z z moim akurat tutaj przyjacielem wspólnikiem Arturem, żeby coś takiego zrobić jak dom starców. Tylko teraz dom starców brzmi źle, ale teraz przenieśmy się. Brzmi fatalnie. Nie źle, tylko fatalnie. I teraz y jak przechodzimy w tym co się dzieje w Stanach Zjednoczonych, gdzie ten proces następuje, bo w Stanach moja żona kiedyś mieszkała w Stanach 5 lat i zadała pytanie 20 lat temu, czy w Polsce wszystko. Więc ja tak myślę, no w sumie jest wszystko. Ona powiedziała, to w Stanach jest więcej. I to jest takie potwierdzenie właśnie, wiesz, jak chcesz coś zobaczyć, to pojedź do Stanów. W Stanach Zjednoczonych osoby, które mają powiedzmy lat 60 plus idą do do takiego miejsca, które nie jest umieralnią, brzydko to nazywając, tylko miejscem, gdzie oni sobie w fajny sposób z super rzeczami takimi dodatkowymi żyją przez na przykład 15, 20 lat. Oczywiście tu wchodzimy w kwestię czy kogoś stać, czy nie stać. W moim zdaniem w Polsce coraz więcej silversów już na to stać, bo to nie musi być klasyczny właśnie tak brzydko nazwaliśmy, dom starców. To może być po prostu miejsce, gdzie ludzie spędzą jesień swojego życia. Nie będą tyrać w ogródku 2000 m z kosiarką, bo, bo to, bo to nie jest fajne w pewnym wieku. Kosiarka jest teraz to moż troszeczkę bardziej elektryczna sobie tam jeździł to to można ale wiesz też jakby osoby w pewnym wieku tak nie nie kupią se takiej rzeczy bo nie tak mają wiesz 200 000 zakitrane z emerytury, ale nie kupią sobie za 5000 tylko same będą kosić to to inna sprawa więc jeżeli chodzi o trendy ja bym bardzo ciepło spojrzał w kierunku Silwersów w kierunku rozwoju tego. warto pojechać se właśnie do Stanów, do do Wielkiej Brytanii, zobaczyć jak to tam funkcjonuje, bo w Polsce mam wrażenie, że jakby do domu, do domu właśnie tej spokojnej starości trafiamy wtedy, kiedy już dzieci nie dają rady i już tam jest demencja i tak dalej. No oczywiście takie miejsca są potrzebne i one są, ale zapewnijmy coś w tej takiej 50 80, nie? Tak, tak sobie teraz. Jeżeli tylko, jak to się mówi, jest to zapotrzebowanie, to podaż takie rzeczy się na pewno znajdzie, no bo znajdą się osoby, które będą robić, no bo coraz więcej wiesz osób jest starszych, więc to jest właśnie uważam trend. Oczywiście też te te to wcześniej żeśmy powiedzieli o małych nieruchomościach jak najbardziej to się będzie zmniejszać, choćby nie wiem jak duży był hejt na te rzeczy, to po prostu będzie tak i to nie nie zmienimy tego komentując negatywnie. Yyy, poruszyliśmy mnóstwo wątków. Poruszyliśmy mnóstwo, mnóstwo wątków. Ja muszę zapytać jeszcze o dwa aspekty cenowe z perspektywy osoby, której zależy na wzroście cen nieruchomości. yyy jak wyglądają wasze prognozy na ten 2026 i powiedzmy czy z perspektywy minionych 12 miesięcy i tych kolejnych 12 miesięcy czy ta medialna tak bańka na rynku nieruchomości się skończyła, bo poniekąd skończyła się to eldorado się skończyło to nie jest tak że każdy teraz po szkoleniu od dewelopera Ble będzie zarabiał nie wiadomo jak, bo chyba te osoby lepiej zarabiają na tych szkoleniach cianci na nieruchomościach. Absolutnie. Absolutnie. Ja kiedyś powiedziałem, że 80% rynku szkoleniowców szeroko pojętych to są farmazoniarze i sprzedawcy marzeń i później spotykam te osoby na tych konferencjach i każdy z nich myśli, że jest tych 20%. Nie tak samo na giełdzie. Tak, tak, tak. Że, że że jest okej. Także nie są fajne osoby, które robią dobre rzeczy. Większość robi robi bullshit. Jeżeli chodzi o o tą prognozę, bo wiesz co, o bańce, bańka musi pęc. Jakby bańka nie pęka, ona musi pęc. I czy ona dziś pękła? Pewnie nie. Natomiast wróciła normalność. Ja bym to tak powiedział. Czyli, bo ja byłem na rynku, widziałem na własne oczy 2001.com, bo moja firma została założona 1900, nie? 1800, 1998 roku, więc ja pamiętam co się działo w 2001. Pamiętam upadek Leman Brothers 15 września 2008. Tak więc ja to jakby przeżyłem i dziś sytuacja jest inna, szczególnie od tego momentu właśnie 2008, no bo jako osoba, która ma trochę siwych tam już włosów, mogę to powiedzieć. Wtedy na rynku nastąpił pęknięcie bańki w jednym momencie z jednego powodu. Ludzie nie mieli pieniędzy. Znaczy jakby cały rynek nieruchomości był oparty głównie o kredyt. Dziś jesteśmy w innej sytuacji. Po pierwsze te programy rządowe, które to trochę wypłaszczyły wszystko. Drugie, że ludzie mają pieniądze. W Polsce jest nie wiem, no mamy to ty lepiej pewnie te liczby będziesz znał, ilu mamy milionerów i ludzi, którzy zarabiają bardzo duże pieniądze. Tylko, że teraz ten milion, a milion 20 lat temu to nie jest ten sam. Absolutnie absolutnie absolutnie ma masz rację. Natomiast no trzeba jakby powiedzieć, że więc wracając do do tego głównego nurtu pytania, te ceny moim zdaniem się wypłaszczają i teraz znowuż jak zapytasz czy wiesz czy ceny idą w górę czy w dół to ja ci powiem klasycznie to zależy. Czyli inaczej zachowa się nieruchomość w Sopocie przy Monciaku. Chociaż nie jestem fanem kupowania w takich miejscach, ale okej. Inaczej się zachowa też. Szukam takiego porównania, bo nie znam w Krakowie takiego takiego osiedla na obrzeżach. W Warszawie to na przykład Białołęka jest, tak? Ale są takie wiesz osiedla, które gdzie już zaraz zaczynają się pola i tam już nic nie ma, no to tam ceny będą spadać z prostej przyczyny, bo zawsze się trafi deweloper, który tam weźmie temu rolnikowi coś tam zapłaci i zbuduje jakby nowe bloki, więc nie ma tej ograniczonej ograniczonej podaży. No bo tak naprawdę o to chodzi w cenach nieruchomości. Ceny nieruchomości, gdzie nie jesteśmy w stanie już nic dobudować, będą szły do góry, a a ceny nieruchomości, które są właśnie takie powiedziałbym, w tej niższym segmencie i i większe przede wszystkim, przepraszam, to będą spadać, tak? Czyli znowu, że jakby ja nie lubię takiego statystycznego podejścia, czy ceny będą do góry, czy nie. Ja uważam, że No więc, ale jeżeli musimy na to pytanie odpowiedzieć tak jak zadałeś, to to uśredniając te ceny gdzieś tam y to po prostu jest taka stabilna, w niektórych troszkę gdzieś tam spadnie, gdzieś tam troszkę pójdzie do góry. E, co w kontekście jakiejś inflacji oznacza de facto realny spadek wartości mieszkań. I to trzeba jakby o tym powiedzieć, bo my bardzo często popełniamy ten błąd spojrzenia, czyli oceniamy nominalnie, a nie pod względem realnej wartości. Są osoby, które porównują nieruchomości do złota, do do różnych innych aktywów, pokazując na tym. Ja mam jeden taki wykres, ja nie lubię wykresów, od razu ci powiem i państwu. Natomiast jest jeden taki fajny wykres, który pokazuje, a mianowicie to jest tak zwany wzrost wynagrodzenia w sektorze przedsiębiorstw. I zaraz ci powiem i wam dlaczego ten wykres i porównanie jego z cenami mieszkań. Jak się nałoży te dwa wykresy, można takie ćwiczenie zrobić, to te ceny będą mniej więcej podobnie wyglądały. I teraz idźmy w tym kierunku. Ja mam dużo znajomych, którzy mają duże firmy, zatrudniają po 1000, 2000 osób i teraz to ile on zapłaci jednemu pracownikowi, czy to będzie 100 zł w t, to on musi w sposób perfekcyjny wycelować w tą w tą w tą kwotę, czyli nie dać mu ani za dużo, ani za mało, żeby nie odszedł, ale żeby też nie miał za dużo. I ta kwota, którą wyliczamy średnio dla całych przedsiębiorstw, to jest suma właśnie wiedzy bardzo mądrych ludzi, którzy zarządzają tymi firmami, bo oni płacą swoimi pieniędzmi. Mówimy o prywatnych, wiesz, często firmach takich zarządzanych przez takich po prostu wiesz, osób, które doszły do tego momentu, prawda? I one muszą właśnie precyzyjnie określić tą kwotę. I teraz jakby porównując to, te dwa wykresy na przestrzeni 20 lat, można to zrobić, można, możemy, możemy spróbować gdzieś poprosić, prawda, żeby taki wykres później spróbować nałożyć, pokazać jak to wygląda względem ceny mieszkań. To jest bardzo podobny wykres. I teraz, więc teraz jest pytanie, czy nieruchomości tanieją, czy drożeją. No moim zdaniem one są wprost po prostu przeniesieniem takiej yyy możliwości nabywczych, takiej wartości odtworzeniowej z jednej strony, a takiej też możliwości nabywczych i owszem, ceny nieruchomości wyglądają tak, ale jak spojrzymy tak, to to będzie taka linia, prawda? Yyy to też zależy od grupy, osób, które dotykamy i tak dalej, bo bo to też jest też takie trendy abolutnie. Więc, więc odpowiadając tak w jednym zdaniu na to twoje pytanie, uważam, że ceny będą po prostu szeroko ujmując stabilne i jest to dobry moment, żeby gdzieś właśnie negocjować, żeby gdzieś przyjść do dewelopera, żeby, żeby wypatrzeć jak mamy dać jakąś jakąś wartość. Ja lubię takie, to jest to jest sztampa, tak? ale zobaczyć 100 nieruchomości na 10, złożyć ofertę, wybrać już te trzy, gdzie gdzie naprawdę jest jakiś jakiś y no ktoś ma ciśnienie, żeby sprzedać, prawda? I wtedy można kupić tanie, czyli musisz wykonać tą pracę, bo jak losowo strzelisz i powiesz: "Fajne mieszkanie z super widokiem", to to to wiesz, niby to jest banał i jakby my to wiemy, ale fajnie, żeby to wybrzmiało, że rzeczywiście żeby kupić dobrze nieruchomość dzisiaj trzeba wykonać ciężkę. Trzeba się napracować trzeba się napracować bez tego, bo biznes chodzi biznes jest zależy od pochodzenia, ale nie pochodzenia etnicznego, tylko od tego, żeby pochodzić. No to jest dobre, to jest dobre określenie na koniec, bo tutaj wspominałeś niejednokrotnie o tym, że jesteś twórcą projektu Kamienica piłkarza. E, skąd ten piłkarz tam się wziął? A to bardzo po prostu ja siedzę w piłce nożnej szeroko pojętej. W roku 1998 założyłem jedne z pierwszych takich rozgrywek piłkarskich w Warszawie ligowiec.pl. Mam już wielu klientów, których dzieci grają. Syn, przepraszam, synowie, synowie moich zawodników z końca lat 90 grają w piłkę. Więc ja od początku jakby siedziałem w piłce nożnej. Tam rzeczywiście robiliśmy bardzo duże imprezy dla No właściwie w moich rozgrywkach później już firmowych grały największe. Jakbyś wymienił nie wiem 10 firm losowo dużych polskich to na pewno y praktycznie każda z nich grać lub grała. Nie chcę wymieniać nazw żeby tu nie robić im reklamy. Natomiast mówimy o dużych dużych firmach. Więc ja w tym tej branży nieruchomościowej jestem, przepraszam, te piłkarskiej byłem od zawsze. E i a z drugiej strony miałem tą drugą nogą biznesową nieruchomości, gdzie ten kapitał, my żeśmy po prostu tych pieniędzy nie wydawali, tylko gdzieś tam sobie je kumulowali, żyliśmy sobie powiedzmy skromnie, nie chcę to źle to brzmi, ale jakby na swoim poziomie nie inwestowaliśmy w drogie samochody, w jakieś inne rzeczy. Doszliśmy do momentu, w którym my jako kamienica piłkarza mamy osiem bardzo dużych kamienic w Łodzi. To mówimy o takich po 100 czy 150 mieszkań. To są naprawdę duże nieruchomości. Mogę powiedzieć, że jestem osobą niezależną finansową, czy mam zapewnioną emeryturę. I teraz wracając do czego kamienica piłkarza odpowiem żartem, to dlatego, żebyś ciebie to zaintrygowało i żebyś się mnie zapytał, a co to jest kamienica piłkarza, a nie żebym ja opowiadał. Po prostu połączyliśmy jakby dwa światy piłki nożnej osób, które gdzieś tam mi zaufały na dr. To nie jest tak, że w mieszkaniach są boiska. Nie, nie, nie, nie. I nie trzeba żonglować, żeby u nas kupić mieszkanie. Nie trzeba, nie ma testów piłkarskich. Natomiast tego typu produkt, który my żeśmy robili, on z założenia był właśnie idealny dla piłkarza, który ma te 10, 15 lat tego tej super kariery, zarabia dużo i co miesiąc powinien in